ECLI:NL:RBLIM:2017:2379

• Datum uitspraak: 15 maart 2017
• Publicatiedatum: 15 maart 2017
• Zaaknummer: 5449910 \ CV EXPL 16-9954
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.H.M.J.F. Piëtte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake bemiddelingsovereenkomst en redelijke loonvergoeding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 15 maart 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen [X] Vastgoed V.O.F. en twee gedaagden over een bemiddelingsovereenkomst. De eisende partij, vertegenwoordigd door mr. drs. C.M.J.E.P. Meerts, vorderde betaling van een bedrag van € 7.078,50 als redelijk loon voor verrichte diensten, alsook vergoedingen voor gemaakte kosten en buitengerechtelijke incassokosten. De gedaagde partijen, vertegenwoordigd door M. Huijbregts, voerden verweer en stelden dat de overeenkomst was geëindigd met instemming van de eisende partij, waardoor zij de woning zelf mochten verkopen.

De procedure begon met een dagvaarding en volgde met conclusies van antwoord, repliek en dupliek. De feiten wezen uit dat de partijen op 24 september 2015 een bemiddelingsovereenkomst hadden gesloten voor de verkoop van een woning. De overeenkomst kon schriftelijk worden opgezegd, maar de eisende partij stelde dat de gedaagde partij de overeenkomst te vroeg had opgezegd en daardoor schade had veroorzaakt door de woning voor een lagere prijs te verkopen dan de richtprijs.

De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde partij de woning zelf mocht verkopen, omdat er geen verbod in de overeenkomst was opgenomen. Tevens werd vastgesteld dat partijen bewust van de wettelijke regeling omtrent het redelijke loon waren afgeweken. De vorderingen van de eisende partij werden afgewezen, en zij werd veroordeeld in de proceskosten van de gedaagde partij, begroot op € 500,00. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5449940 \ CV EXPL 16-9954

Vonnis van de kantonrechter van 15 maart 2017

in de zaak van:

de vennootschap onder firma
[X] VASTGOED V.O.F. ,

gevestigd te [vestigingsplaats X] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. drs. C.M.J.E.P. Meerts (Meerts Belastingadvies en Rechtsbijstand B.V.),

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,wonend [adres gedaagden] ,[woonplaats gedaagden] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: M. Huijbregts (DAS Rechtsbijstand).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord;
• de conclusie van repliek;
• de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Eisende partij is met gedaagde partij op 24 september 2015 een bemiddelingsovereenkomst (verder: de overeenkomst) aangegaan voor de verkoop van de woning van gedaagde partij aan het adres [adres woning] .

De overeenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden. In de overeenkomst is in artikel 11 bepaald dat deze schriftelijk kan worden opgezegd 14 dagen voor het einde, bij gebreke waarvan de overeenkomst stilzwijgend wordt voortgezet voor de duur van drie maanden.

Partijen zijn voorts overeengekomen dat een richtprijs voor de verkoop zou worden aangehouden van € 399.000,00 en dat de opbrengsten uit de verkoop voor zover hoger dan dit bedrag ten goede zouden komen aan eisende partij.

2.2.

Gedaagde partij heeft de overeenkomst per e-mail van 23 maart 2016 opgezegd.

Eisende partij heeft gedaagde partij bij brief van 31 maart 2016 laten weten dat de overeenkomst in haar visie stilzwijgend was verlengd met drie maanden en voorts dat zij reeds in onderhandeling was met twee potentiële kopers.

2.3.

Gedaagde partij heeft de woning op 29 april 2016 verkocht aan één van bedoelde potentiële kopers voor een verkoopprijs van € 390.000,00.

3. Het geschil

3.1.

Eisende partij vordert – samengevat – veroordeling van gedaagde partij tot betaling van een bedrag van € 7.078,50 als redelijk loon voor verrichte diensten, een bedrag van € 915,00 als vergoeding voor gemaakte kosten en een bedrag van € 774,68 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente en kosten als in de dagvaarding vermeld.

3.2.

Gedaagde partij voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Eisende partij legt - samengevat - aan haar vordering het volgende ten grondslag. Eisende partij is van mening dat gedaagde partij haar binnen de looptijd van de overeenkomst de kans heeft ontnomen de woning voor een hogere prijs te verkopen dan de afgesproken richtprijs, waardoor eisende partij courtage is misgelopen. Gedaagde partij is volgens eisende partij op grond van de wet een redelijk loon aan eisende partij verschuldigd, zijnde € 5.850 exclusief btw, ofwel € 7.078,50 inclusief btw, en vergoeding van de gemaakte kosten ad € 915,00.

4.2.

Het verweer van gedaagde partij komt er in de kern op neer dat de overeenkomst is geëindigd met instemming van eisende partij, waaruit volgt, zo begrijpt de kantonrechter althans, dat zij de woning zelf mochten verkopen. Partijen hebben er voorts samen voor gekozen de in de overeenkomst neergelegde betaalafspraak te maken en die voorziet niet in de situatie waarbij gedaagde partij de woning zelf zouden verkopen voor een lagere prijs dan de richtprijs.

4.3.

De kantonrechter overweegt als volgt.

Op grond van artikel 7:408 BW is de overeenkomst van opdracht te allen tijde opzegbaar, maar dit neemt niet weg dat partijen zich moeten houden aan een overeengekomen opzegtermijn, zoals in dit geval 14 dagen vóór het einde van de overeenkomst. Vast staat dat gedaagde partij de overeenkomst op 23 maart 2016 heeft opgezegd en dat is één dag voor het einde van de oorspronkelijk overeengekomen termijn van zes maanden. Gedaagde partij heeft de woning verkocht op 29 april 2016, dus vóór het einde van de verlengde overeenkomst, te weten: 24 juni 2016. Dat eisende partij heeft ingestemd met de opzegging van de overeenkomst, zoals gedaagde partij beweert, wordt door eisende partij betwist en door gedaagde partij onvoldoende onderbouwd.

Wat tussen partijen geldt nu de woning door gedaagde partij is verkocht tijdens de looptijd van de overeenkomst dient in de eerste plaats dus te worden beoordeeld aan de hand van die overeenkomst. De kantonrechter stelt met het oog daarop allereerst vast dat in de overeenkomst geen verbod voor gedaagde partij is opgenomen de woning zelf te verkopen en dat de overeenkomst noch een bepaling bevat waaruit blijkt dat gedaagde partij aan eisende partij het exclusieve recht tot verkoop heeft verleend. Gedaagde partij mocht de woning naar het oordeel van de kantonrechter dan ook zelf verkopen gedurende de looptijd van het contract.

Voorts stelt de kantonrechter vast dat in de overeenkomst geen regeling is opgenomen voor het geval dat de woning door gedaagde partij zelf zou worden verkocht (al dan niet) voor een verkoopprijs onder de richtprijs. Eisende partij heeft in dit verband de stelling, dat partijen de betaalafspraak samen hebben gemaakt, niet weersproken. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat partijen met de overeenkomst bewust van de wettelijke regeling over de verschuldigdheid van het redelijke loon (artikel 7:411 BW) zijn afgeweken. Het gevorderde bedrag ad € 7.078,50 dat daarop ziet moet dus worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de gemaakte kosten ad € 915,00. De betreffende bepaling is in de overeenkomst doorgehaald en door dit te doen zijn partijen dus ook op dit punt afgeweken van de wet (artikel 7:406 BW).

4.4.

Het voorgaande leidt tot het eindoordeel dat alle vorderingen, inclusief de buitengerechtelijke incassokosten en de rente, moeten worden afgewezen.

4.5.

Eisende partij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van gedaagde partij worden begroot op een bedrag van € 500,00 aan gemachtigdensalaris.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst het gevorderde af,

5.2.

veroordeelt eisende partij in de proceskosten aan de zijde van gedaagde partij gevallen en tot op heden begroot op € 500,00,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.

type: EB

coll: