Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/243223 / KG ZA 17-606
Vonnis in kort geding van 14 december 2017
in de zaak van
de stichting
STICHTING ARGUS BUURTPLATFORM STATENKWARTIER,
gevestigd te Maastricht,
eiseres,
advocaat mr. R.L.G.J. Eikelboom,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE MAASTRICHT,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde,
advocaat mr. R.A.H. Vlecken.
Partijen zullen hierna Argus en de Gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding 21 november 2017, met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de mondelinge behandeling van 30 november 2017, met de pleitnotities van Argus.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Argus was voorheen gehuisvest in het Citycentrum in de Capucijnenstraat te Maastricht. Dit pand is door de Gemeente in 2016 verkocht, zodat Argus op zoek moest naar een andere locatie. Argus is met een aantal andere aan de buurt gebonden organisaties geïnteresseerd in het aanhuren van het oude schoolgebouw aan de Capucijnengang 10 te Maastricht (hierna: het schoolgebouw). Dit pand is eveneens eigendom van de Gemeente.
2.2.
Stichting Samen Onbeperkt is een van de mede-initiatiefnemers en met name ten behoeve van de deelnemers aan haar activiteiten zal het schoolgebouw moeten worden aangepast. Deze stichting, althans een of meer daaraan verbonden personen zijn door de Gemeente gevraagd om de toegankelijkheid van overheidsgebouwen voor mindervaliden te testen en daarbij te adviseren.
2.3.
Het voormalige schoolgebouw Capucijnengang 10 heeft een tweetal ingangen. Eén is gelegen aan het oude schoolplein en één is gelegen aan de Capucijnengang. Beide ingangen kunnen bij aanhuur door Argus geschikt worden gemaakt voor mensen met een handicap.
2.4.
Ten tijde van het begin van de onderhandelingen tussen partijen is ter plaatse één kadastraal perceel met twee gebouwen en twee toegangen. Eén aan de Capucijnengang en één aan de Bogaardenstraat. Het terrein van voormalig filmhuis Lumière (hierna: Lumière) en het terrein van de voormalige school, waarin laatstelijk kinderopvang was gehuisvest, was en is fysiek gescheiden door een hek.
2.5.
Het terrein van het schoolgebouw is dus omheind. Aan de zijde van het voor- en parkeerterrein van Lumière is een poortje. Dit poortje is breed genoeg voor een kinderwagen, een fiets of een scooter die aan de hand wordt meegevoerd. Het voor- en parkeerterrein van Lumière is vanaf de openbare weg bereikbaar via de afsluitbare poort aan de Bogaardenstraat.
2.6.
De Gemeente wenst het pand en terrein van Lumière te verkopen via een openbare inschrijvings- c.q. aanbestedingsprocedure. Ten tijde van het dienen van dit kort geding is de winnende inschrijver/koper bekend. Om deze verkoop te kunnen realiseren moet het perceel gesplitst worden en dient op het terrein van Lumière een erfdienstbaarheid te worden gevestigd ten behoeve van een nooduitgang voor toekomstige gebruikers van het schoolgebouw.
2.7.
Begin september 2017 heeft Argus de subsidie die zij van de Gemeente had ontvangen als tegemoetkoming in de huurkosten teruggestort.
3.Het geschil
3.1.
Argus vordert bij vonnis in kort geding uitvoerbaar bij voorraad:
primairde Gemeente te gebieden om niet tot definitieve gunning van het pand Bogaardenstraat 40B, het voormalige Lumière pand, over te gaan voordat partijen overeenstemming hebben bereikt aangaande de aanpassingen van de erfdienstbaarheden, gevestigd door Notaris mr. H.G.J.J.M. Joosten te Maastricht ten laste van het heersend en dienend erf op het perceel 7511 sectie A gemeente Maastricht, zijnde de Bogaardenstraat 40B en het pand Capucijnengang 10 te Maastricht, als weergegeven in het schrijven d.d. 9 mei 2017 namens Argus aan de Gemeente, als aangehecht aan deze dagvaarding teneinde op de in dit schrijven aangegeven wijze op de percelen een - nieuwe - erfdienstbaarheid te doen vestigen als aangegeven op de tekeningen als gevoegd bij dit schrijven,
subsidiair de Gemeente te veroordelen om op basis van de reeds gevoerde onderhandelingen en de daarbij door Argus en de Gemeente geaccepteerde uitgangspunten door te onderhandelen teneinde een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot het pand Capucijnengang 10 te Maastricht,
een en ander met veroordeling van de Gemeente in de (na)kosten van de procedure.
3.2.
Argus legt het volgende aan de vordering ten grondslag. Argus is op zoek naar nieuwe huisvesting in het Statenkwartier in Maastricht, omdat zij geen onderkomen meer heeft. Zij stelt dat zij met de Gemeente op 16 maart 2017 overeenstemming heeft bereikt over het aanhuren van het voormalig schoolgebouw aan de Capucijengang 10 te Maastricht. Aan Argus is in dat verband ook een subsidie verstrekt door de Gemeente.
Argus stelt dat de huurovereenkomst reeds tot stand is gekomen, zonder dat sprake was van erfdienstbaarheden. De vestiging van erfdienstbaarheden in een later stadium zonder met Argus te overleggen of om toestemming te verzoeken, belemmeren het gebruik van het pand conform de eisen van het VN Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap. Argus stelt dat de Gemeente jegens haar een wanprestatie pleegt door eenzijdig te bepalen dat de verhuur aan haar niet doorgaat. Doordat de Gemeente in de tussentijd de verkoopprocedure van het voormalige Lumière voortzet, wordt een oplossing voor huur en gebruik van het schoolgebouw door Argus illusoir.
Zij stelt spoedeisend belang bij en recht op de gevraagde voorziening te hebben.
3.3.
De Gemeente voert verweer. De Gemeente stelt voorop dat geen overeenstemming is bereikt over de aan- en verhuur van het schoolgebouw aan Argus en dat dit ook al besloten ligt in de vordering. De Gemeente stelt dat zij als eigenaar van zowel het perceel van voormalig Lumière als van het schoolgebouw kan bepalen óf en welke erfdienstbaarheid/heden worden gevestigd. Daarnaast stelt de Gemeente dat bij Argus nooit de verwachting is gewekt dat zij als huurder het recht zou krijgen op gebruik van delen van het perceel Bogaardenstraat 40B, omdat het haar van meet af aan duidelijk was dat dit perceel zou worden afgesplitst van het te huren perceel Capucijnengang 10.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De spoedeisendheid vloeit voort uit het feit dat Argus, door de verkoop van het Citycentrum aan de Capucijnenstraat, op dit moment geen vast onderdak meer heeft en beperkt is in de uitvoering van de onder haar paraplu georganiseerde activiteiten.
4.2.
Centraal staat de vraag of een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
4.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat voor de Gemeente, als eigenaar van beide panden, in beginsel dezelfde contractsvrijheid geldt als voor andere partijen op de vastgoed- en verhuurmarkt.
4.4.
Argus stelt dat op 16 maart 2017 overeenstemming is bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst tussen de Gemeente en Argus over het schoolgebouw. Op die dag werd immers door de Gemeente bij e-mail medegedeeld dat de wethouder akkoord was met de verhuur voor de duur van 2 jaar per 1 mei 2017. Op dat moment zo stelt Argus, was bovendien ook al subsidie van € 15.000 toegekend als bijdrage in de kosten van de huur.
Argus stelt dat de naderhand door de Gemeente voorgestelde erfdienstbaarheden ten behoeve van het pand niet volstonden, omdat het pand daardoor niet zou voldoen aan de norm van het VN verdrag voor mensen met een handicap. Argus stelt dat de omheinde speelplaats voor het schoolgebouw en het terrein van voormalig Lumière één geheel vormen en dat het dus logisch was dat Argus gebruik zou maken van de toegang aan de Bogaardenstraat.
4.5.
De Gemeente stelt zich op het standpunt dat een huurovereenkomst nooit tot stand is gekomen. De Gemeente heeft Argus immers pas op 31 maart 2017 een uitgewerkte concept-huurovereenkomst toegezonden, nadat het pand op 23 maart 2017 door Argus is bezichtigd. Tijdens deze bezichtiging is het splitsen van het perceel en de erfdienstbaarheid ter sprake gekomen, zoals ook in de e-mail van 16 maart 2017 was aangekondigd. Op 10 april 2017 is voorts door de Gemeente een definitief voorstel gedaan. Hoewel per e-mail door de voorzitter van Argus op 12 april 2017 werd aangegeven dat er een akkoord was, kreeg de Gemeente de dag daarna een e-mail dat Argus problemen had met de erfdienstbaarheid. De Gemeente stelt dat door de kwestie van de erfdienstbaarheid het nooit tot een ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen. De Gemeente wenst niet in te gaan op wat Argus voor ogen staat daaromtrent.
4.6.
Voor het tot stand komen van een huurovereenkomst is niet vereist dat er een bepaalde vorm in acht wordt genomen. De overeenkomst hoeft dus niet schriftelijk te worden vastgelegd. Vereist is wel dat de afspraak tussen partijen ten minste de volgende drie elementen bevat:
- de verplichting van de ene partij tot het verschaffen van het genot (gebruik) van een bepaalde zaak;
- gedurende een bepaalde tijd (die ook niet nader kan zijn aangeduid en dan aldus onbepaald is);
- tegen betaling van een bepaalde prijs (al dan niet genoemd of geïndexeerd) of een andere tegenprestatie die op een min of meer objectieve wijze moet kunnen worden vastgesteld. Ontbreekt één van deze elementen, dan kan de overeenkomst of rechtsverhouding tussen partijen niet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst.
Voor bedrijfsruimte, aangeduid als overige bedrijfsruimte en kantoren (gebouwde onroerende zaken in de zin van artikel 7:230a BW), zoals in dit geval van de aan- en verhuur van het schoolgebouw aan de orde is, bevat de wet geen bijzondere regels voor de wijze van totstandkoming of de duur van de overeenkomst. Een dergelijke huurovereenkomst kan zodoende vormvrij tot stand komen. Daarvan is sprake zodra over alle essentialia tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt.
4.7.
De voorzieningenrechter volgt de Gemeente in haar stelling dat op 16 maart 2017 nog geen overeenkomst tot aan- en verhuur van het schoolgebouw tot stand is gekomen en evenmin op enig later moment. Zij overweegt daartoe het volgende.
4.8.
Uit de e-mail van 14 maart 2017 blijkt dat Argus nog verschillende vragen had rondom het pand. Argus heeft daarbij expliciet gevraagd om een standaard huurcontract te mogen ontvangen om dat op voorhand door te kunnen nemen. Daarnaast is expliciet het gebruik van het terrein ter sprake gebracht waarbij gevraagd is of het gedeeltelijk omheinde terrein aan de zijde van de Bogaardenstraat gebruikt zou worden, “zoals bij [voormalig gebruiker] MIK het geval [was]”. In het antwoord van 16 maart 2017 heeft de Gemeente het gebruikelijke standaardcontract toegezonden en aangegeven dat – onder meer – het gebruik van het terrein nog nader zou worden toegelicht. De voorzieningenrechter stelt vast dat de omvang (en het gebruik) van het gehuurde terrein wat de Gemeente betreft dus nog een onderwerp van gesprek was en dat Argus zich bewust was dat daarover afspraken zouden moeten worden gemaakt. Voor een deel van Argus’ achterban – met name de Stichting Samen Onbeperkt – is de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het schoolgebouw bovendien een belangrijk punt. Omdat de omvang en gebruik van het buitenterrein van het gehuurde nog niet was vastgelegd, terwijl dit cruciaal is voor in ieder geval één van de deelnemende organisaties binnen Argus, is de voorzieningenrechter van oordeel dat er nog geen overeenstemming was over alle essentialia.
Dat daarnaast de e-mail van de Gemeente van 16 maart 2017 melding maakt van het feit dat de wethouder van financiën [naam wethouder 1] akkoord is, maakt niet dat de huurovereenkomst al rond was op dat moment. Niet is gesteld en niet is gebleken dat één en ander al was geformaliseerd en/of afgestemd met de wethouder voor welzijn en buurten [naam wethouder 2] . Argus heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter hooguit mogen concluderen dat de onderhandelingen tot een positief resultaat zouden kunnen leiden als het alleen aan de Gemeente lag, maar niet dat er op dat moment al een overeenkomst was. Dat er al een gemeentelijke subsidie was toegekend die de helft van de toekomstige huur zou dekken, maakt evenmin dat de huurovereenkomst reeds tot stand was gekomen.
4.9.
Door Argus is niet met zoveel woorden betwist dat op 23 maart 2017 de tekening van het buitenterrein ter sprake is gebracht, waarin de contouren van de (gedeeltelijke) omheining zijn gevolgd en de erfdienstbaarheden zijn aangegeven. De voorzieningenrechter is met Argus van oordeel dat deze tekening, die gedateerd is 10 februari 2017, eerder ter sprake had kunnen worden gebracht door de Gemeente, waardoor op 16 maart 2017 op voorhand al duidelijk(er) had kunnen zijn wat de Gemeente in het overleg nog nader zou toelichten.
4.10.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit de door de Gemeente overgelegde stukken voorts onomstotelijk blijkt dat pas op 31 maart 2017 de concept-huurovereenkomst voor het schoolgebouw werd aangeboden aan Argus. De e-mail maakt expliciet duidelijk dat Argus daarop nog wijzigingen/aanvullingen kan doen, zodat vervolgens de definitieve versie ter ondertekening aan beide partijen kan worden aangeboden.
4.11.
Uit de stukken blijkt dat na dat aanbod van de Gemeente Argus geen definitief akkoord heeft gegeven.
Uit de e-mail van 10 april 2017 van de Gemeente die antwoord geeft op een aantal vragen van Argus, blijkt dat de Gemeente Argus nog nader informeert over de vestiging van de erfdienstbaarheden door het bijsluiten van de concept-akte terzake. Hoewel Argus twee dagen later op 12 april 2017 bij monde van haar voorzitter de Gemeente meldt dat Argus akkoord is, volgt de volgende dag een e-mail van Argus dat er toch bedenkingen zijn over de erfdienstbaarheden die gevestigd gaan worden en dat men hoopt dat de voorstellen die in die e-mail worden gedaan een constructieve bijdrage leveren aan de discussie daarover tussen partijen. Nadere toelichting en voorstellen van de Gemeente, laatstelijk bij e-mail van 10 mei 2017, zijn voor Argus kennelijk niet acceptabel. Bij brief van 29 mei 2017 van de hand van de voorzitter van Argus wordt met zoveel woorden geschreven:
“Mocht u besluiten tot geen of beperkt overpad, dan bestaat er eigenlijk geen basis meer voor het […] initiatief. […] In dat geval kan ik de huurovereenkomst helaas niet tekenen […]. Wellicht is er een alternatieve lokatie, ook voor mede-initiatiefnemer Samen Onbeperkt, op zeer korte termijn beschikbaar?”
De voorzieningenrechter stelt vast dat de Gemeente, ondanks bovengenoemd standpunt van Argus, bereid bleef te overleggen over de erfdienstbaarheden. Een nieuw voorstel wordt per e-mail van 22 of 23 juni 2017 aan Argus voorgelegd. In haar brief van 26 juni 2017 reageert Argus, mede namens initiatiefnemers en partners, echter negatief:
“We gaan ervan uit dat u/het college alsnog een correcte afweging wilt maken. Daartoe is op 29 mei jl. een verzoek aan uw college ingediend, waarin vooral ook op de potentiële waarde van ons innovatieve (buurt-)initiatief wordt gewezen. Meerwaarde die naar onze mening ruim opweegt tegen het extra, buiten de mensen met een beperking, toegang bieden van louter gasten/bezoekers via de Bogaardenstraat. Dat zou, op principiële gronden, nu overigens eigenlijk helemaal geen afweging meer waard moeten zijn.”
4.12.
Bij brief van 4 september 2017 deelt de Gemeente – de wethouders [naam wethouder 1] en [naam wethouder 2] – Argus cum suis mee dat zij van oordeel is dat Argus het schoolgebouw niet geschikt acht voor haar plannen vanwege de thans bestaande beperkte toegankelijkheid voor mensen met een beperking, terwijl, als er een aparte ingang gemaakt zou worden voor mensen met een beperking, Argus dit discriminerend vindt voor mensen met een beperking. De Gemeente trekt daaruit de conclusie dat zij niet zal overgaan tot verhuur van het schoolgebouw aan Argus, hoewel het pand goed toegankelijk te maken is voor mensen met een beperking. De Gemeente is echter niet bereid het verzoek van Argus tot een onbeperkt recht van overpad voor gebruikers van het schoolgebouw via de Bogaardenstraat te realiseren vanwege de onevenredig hoge kosten die daarmee gemoeid zijn.
4.13.
De voorzieningenrechter is op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen van oordeel dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Wanprestatie als grondslag voor de vordering is dan ook niet aan de orde.
4.14.
Anders dan Argus stelt is naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook voldoende aannemelijk gemaakt en geworden dat de Gemeente geenszins eenzijdig en op onrechtmatige wijze de stekker uit het project heeft getrokken. Voor zover Argus een beroep doet op opgewekt vertrouwen en/of het op onrechtmatige wijze voortijdig beëindigen door de Gemeente van de onderhandelingen, heeft zij dit niet alleen onvoldoende feitelijk gesteld en onderbouwd, maar wijst de door de Gemeente overgelegde onderlinge correspondentie ook zeker niet in die richting. Daarnaast is niet gesteld en ook overigens niet gebleken dat onderhandelingen over de huurovereenkomst in een zodanig stadium waren gekomen dat het afbreken zélf van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moet worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei overeenkomst in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat het juist Argus is geweest die in ieder geval tot tweemaal toe aangaf dat verder praten geen zin meer had, omdat het toch niet tot het door haar gewenste resultaat zou leiden.
4.15.
Voor zover het beroep op non-discriminiatie terzake toegankelijkheid, zoals neergelegd in artikel 9 van Pro het VN verdrag voor mensen met een handicap, zo begrepen moet worden dat de Gemeente te allen tijde verplicht is om haar eigendom toegankelijk te maken voor mensen met een handicap en dat het daarom onrechtmatig is dat de Gemeente in september 2017 met de onderhandelingen is gestopt, merkt de voorzieningenrechter op dat het VN verdrag voor mensen met een handicap weliswaar voorschrijft dat discriminatie alle vormen omvat met inbegrip van de weigering van redelijke aanpassingen, maar dat die redelijke aanpassingen geen disproportionele of onevenredige, of onnodige last mogen opleggen (vgl. artikel 2 VN Pro verdrag). De voorzieningenrechter kan Argus dan ook niet volgen dat de Gemeente op deze grond onrechtmatig handelt. Door Argus is niet concreet betwist dat de toegang aan de Capucijnengang 10 geschikt te maken is voor personen met een handicap. Evenmin heeft zij betwist dat de “hoofdingang” gelegen aan het oude schoolplein over het eigen omheinde terrein te bereiken is via de Capucijnengang. Argus heeft enkel gesteld dat de manoeuvreerruimte in de Capucijnengang beperkt is. Argus stelt dat bij aankomst en afhalen niet meer busjes tegelijkertijd de mensen kunnen laten in- of uitstappen. Argus betoogt dat enkel via de Bogaardenstraat en het voorterrein van Lumière gerealiseerd kan worden dat iedereen op voet van gelijkheid gebruik kan maken van de hoofdingang op het voormalig schoolplein.
Hoewel de Gemeente niet heeft betwist dat de manoeuvreerruimte in de Capucijnengang beperkt is, is door Argus niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt dat de toegang daardoor onmogelijk is, althans niet voldoet aan de eisen die het VN verdrag voor mensen met een handicap daaraan stelt. Voorts is niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat de Gemeente zich niet kan en mag beroepen op het feit dat de door Argus voorgestelde erfdienstbaarheid, die in feite neerkomt op een vrijwel volledig openstellen van een terrein van derden terwijl er dus wel degelijk een mogelijkheid op eigen terrein is, een onevenredige last oplevert voor dat dienend erf.
4.16.
Er is aldus geen sprake van wanprestatie door de Gemeente. Een plicht tot het opnemen van erfdienstbaarheden als door Argus bepleit heeft de Gemeente niet. Een verplichting tot (door)onderhandelen is door Argus evenmin aangetoond. De vorderingen zullen worden afgewezen.
4.17.
Argus zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze worden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 618,00 aan griffierecht en € 816,00 aan salaris advocaat. De nakosten en rente zullen worden toegewezen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt Argus in de kosten van het geding aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.434,00, vermeerderd met de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, en, indien betaling niet binnen die termijn plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente, als bedoeld in artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek, over deze kosten vanaf veertien dagen na betekening van de uitspraak tot aan de dag der algehele betaling,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken. [1]