Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 5907246 \ CV EXPL 17-3571
Vonnis van de kantonrechter van 15 november 2017
in de zaak van:
de stichting STICHTING WONEN LIMBURG,
gevestigd te Roermond,
eisende partij, hierna te noemen Wonen Limburg,
gemachtigde mr. N. Ramljak,
tegen:
[bewindvooerster] , in haar hoedanigheid van bewindvoerster over de goederen van [gedaagde partij],
gevestigd te [vestigingsplaats bewindvoerster] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde partij] ,
gemachtigde mr. M.M.H. Lenaers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte overlegging producties van Wonen Limburg
- de antwoordakte van [gedaagde partij]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde partij] huurt vanaf 24 december 2008 de in eigendom aan Wonen Limburg toebehorende woning te [plaats woning] aan de [adres woning] . Het betreft een rijtjeswoning met aan beide zijden aangrenzende woningen.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Wonen Limburg, versie oktober 2007 van toepassing.
2.2.
Op 26 augustus 2016 werd de wijkagent gebeld door de heer [X] . Laatstgenoemde verklaarde dat hij in en rondom zijn woning een sterke hennepgeur rook. De wijkagent heeft zich naar de woning van [X] begeven en zag dat er geen hennepkwekerij aanwezig was. Wel werd een hennepgeur in en rondom de woning waargenomen.
2.3.
Op 6 september 2016 zijn de wijkagent en de hoofdagent naar de woning van [gedaagde partij] gegaan. [gedaagde partij] heeft geen toestemming gegeven om zijn woning te mogen onderzoeken.
2.4.
Op 7 september 2016 ontving de centralist van de regionale meldkamer van de politie een melding dat een man met een ontbloot bovenlichaam, een kaal hoofd en één (of meerdere) tatoeage(es) op zijn arm een aantal zakken in het water in de omgeving van de Industriekade te Weert had gegooid. Een aantal getuigen hebben een schriftelijke verklaring afgelegd, welke verklaringen zijn opgenomen in een proces-verbaal van bevindingen.
2.5.
Op 7 september 2016 gingen de wijkagent en de hoofdagent nogmaals naar de woning van [gedaagde partij] , nu in het bezit van een machtiging. Volgens het opgemaakt proces-verbaal van bevindingen is onder het meer volgende geconstateerd:
“Op woensdag 7 september 2016 omstreeks 16:10 uur zag ik, verbalisant [verbalisant A] , dat in een slaapkamer op de eerste verdieping en op de zolder een bedrijfsmatige hennepdrogerij was ingericht. Ik zag onder andere dat op beiden verdiepingen resten van hennepplanten lagen en dat daar goederen lagen, nodig voor het drogen van hennep.”
2.6.
In het gehuurde is het volgende aangetroffen: 4 koolstoffilters, 2 ventilatie-afzuigingen, 3 aircleaners, 2 ventilatoren, 1 PH/EC-meter, 1 knipschaar, 1 afzuigslang, 1 slakkenhuis, 1 weegschaal, 120 droognetten, 1 sealapparaat en 5 droogrekken. Ook zijn diverse resten van hennep aangetroffen.
2.7.
Bij brief van 23 december 2016 van de burgemeester van de gemeente Weert is [gedaagde partij] gewaarschuwd dat bij een eerstvolgende constatering van drugshandel in of vanuit de woning/perceel de woning wordt gesloten.
2.8.
Bij brief van 29 december 2016 heeft Wonen Limburg [gedaagde partij] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. Hieraan heeft [gedaagde partij] geen medewerking verleend.
Bij brief van 5 april 2017 is [gedaagde partij] hiertoe nogmaals in de gelegenheid gesteld.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Limburg vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde partij] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs vanaf de dag van ontbinding tot de dag der ontruiming, vermeerderd met rente en (na)kosten.
Wonen Limburg legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde partij] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Door professioneel hennep te drogen handelt [gedaagde partij] in strijd met de woonbestemming. Verder heeft [gedaagde partij] zich niet als een goed huurder gedragen en in strijd met artikel 7:231 BW, artikel 6.3 en artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden gehandeld.
Een belangenafweging dient in haar voordeel uit te vallen.
3.2.
[gedaagde partij] voert verweer en betwist dat er sprake was van een professionele hennepdrogerij. [gedaagde partij] betwist een aantal zakken in het water te hebben gegooid.
[gedaagde partij] erkent apparatuur in huis te hebben gehad. Deze was echter niet in werking en een groot deel lag in de schuur. [gedaagde partij] heeft deze goederen in huis gehad omdat hij hennepolie wilde maken vanwege medische redenen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil in deze procedure is de vraag of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op basis waarvan die huurovereenkomst kan worden ontbonden. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat het houden van een hennepdrogerij in beginsel een tekortkoming in de nakoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming en hij overweegt daartoe als volgt. In de woning zijn apparatuur en andere zaken, evenals resten van hennep aangetroffen zoals vermeld in rechtsoverweging 2.6. In het proces-verbaal van bevindingen van 7 september 2016 constateert verbalisant [verbalisant A] dat in een slaapkamer op de eerste verdieping en op zolder een bedrijfsmatige hennepdrogerij was ingericht. Verder heeft de verbalisant op beide verdiepingen resten van hennepplanten aangetroffen en goederen die nodig zijn voor het drogen van hennep. Gelet op de ter zake afgelegde verklaringen is het verder voldoende aannemelijk geworden dat het [gedaagde partij] is geweest die de zakken in het water in de omgeving van de Industriekade te Weert heeft gegooid. Volgens het proces-verbaal van bevindingen zijn in die zakken 11.29 kilo hennepgruis en 1.75 kilo hennepstengels aangetroffen.
4.3.
Het voorgaande leidt ertoe dat er sprake is van een hennepdrogerij in de woning van [gedaagde partij] die zonder meer als bedrijfsmatig moet worden aangemerkt. Het verweer van [gedaagde partij] dat hij enkel voor eigen gebruik heeft getracht hennepolie te maken, is onvoldoende onderbouwd en bovendien, gelet op de hoeveelheid apparatuur, hennepgruis en hennepstengels ongeloofwaardig. Dat een gedeelte van de apparatuur niet was aangesloten en in de schuur lag acht de kantonrechter niet relevant. Met name het proces-verbaal van bevindingen van 8 september 2016 (productie 13 bij dagvaarding) laat niets aan duidelijkheid te wensen over en wordt van doorslaggevend belang geacht.
4.4.
Door het houden van een bedrijfsmatige hennepdrogerij handelt [gedaagde partij] in strijd met de bestemming ‘bewoning’ en met de artikelen 7:213 BW, artikel 6.3, 6.6 en 6.8. van de algemene huurvoorwaarden. Dit levert een toerekenbare tekortkoming die, gelet op het bepaalde in artikel 6:265 BW, in beginsel leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.5.
Vervolgens dient de tekortkoming van [gedaagde partij] te worden afgezet tegen zijn (woon)belang. Naar het oordeel van de kantonrechter is hetgeen door [gedaagde partij] is aangevoerd van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen tegen te houden. Dat er sprake is van een lange duur van de contractuele relatie zonder overlast of andere incidenten, is door Wonen Limburg onderbouwd betwist.
[gedaagde partij] voert verder aan dat hij afhankelijk is van de sociale huursector en dat het huren van een particuliere huurwoning financieel niet mogelijk is. Dit zijn echter omstandigheden die [gedaagde partij] over zich zelf heeft afgeroepen. Dat een ontruiming de gezondheid van [gedaagde partij] niet ten goede komt, wil de kantonrechter wel aannemen maar ook dit maakt niet dat het woonbelang van [gedaagde partij] dient te prevaleren bij het belang van Wonen Limburg. Dit belang bestaat er uit dat zij dient bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Van Wonen Limburg kan daarom niet gevergd worden dat zij strafbare feiten in haar woningen tolereert. Wonen Limburg wijst op het hennepconvenant waarbij een groot aantal partners zijn aangesloten. (productie 17 bij dagvaarding), welke convenant Wonen Limburg verplicht is na te leven.
4.6.
Op basis van voorgaande overwegingen komt de kantonrechter tot het oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen. De daaraan verbonden vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt eveneens toegewezen. Wonen Limburg behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat Wonen Limburg bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
De vordering tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf de datum van ontbinding tot de dag van de ontruiming wordt eveneens toegewezen, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid.
4.7.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig [gedaagde partij] toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.8.
[gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Wonen Limburg worden begroot op:
- dagvaarding € 88,21
- griffierecht 117,00
- salaris gemachtigde
totaal € 605,21
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals gevorderd.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00 aan nakosten salaris.
4.9.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen te [plaats woning] aan de [adres woning] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] voormeld gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met al de zijne en de zijnen, volledig te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking van Wonen Limburg te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Wonen Limburg te betalen een vergoeding gelijk aan de huurprijs die [gedaagde partij] verschuldigd zou zijn wanneer de huurovereenkomst niet zou zijn ontbonden, vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, zijnde de eerste van iedere maand, tot aan de voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten aan de zijde van Wonen Limburg gevallen en tot op heden begroot op € 605,21, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden,
5.5.
veroordeelt [gedaagde partij] onder de voorwaarde dat hij niet binnen 2 weken na aanschrijving door Wonen Limburg volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Rijksen en in het openbaar uitgesproken.
type: PL
coll: KSF