ECLI:NL:RBLIM:2017:10725

• Datum uitspraak: 8 november 2017
• Publicatiedatum: 6 november 2017
• Zaaknummer: 6013200 cv expl 17-4623
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Rijksen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van huurovereenkomst en huurachterstand met betrekking tot onzelfstandige woonruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter op 8 november 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder over de ontbinding van een huurovereenkomst en de betaling van huurachterstand. De huurder had de huurbetaling opgeschort vanwege vermeende gebreken aan de woning. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur. De huurder voerde aan dat de gebreken, waaronder onvoldoende verwarming en internetproblemen, de opschorting van de huur rechtvaardigden. De kantonrechter heeft de procedure besproken, waarbij de huurder zijn verweer en vorderingen in reconventie heeft gepresenteerd. De rechter heeft vastgesteld dat de gebreken niet voldoende waren om de huurbetaling op te schorten. De kantonrechter oordeelde dat de huurder in gebreke was met de huurbetalingen en dat de verhuurder recht had op ontbinding van de huurovereenkomst. De rechter heeft de huurder veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van de achterstallige huur, terwijl de vorderingen van de huurder in reconventie zijn afgewezen. De kantonrechter heeft ook de proceskosten aan de zijde van de verhuurder toegewezen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 6013200 \ CV EXPL 17-4623

Vonnis van de kantonrechter van 8 november 2017

in de zaak van:

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ,

wonend te [woonplaats eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ,

eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde mr. D.M. Gijzen,

tegen:

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ,

wonend op een bij de deurwaarder bekend adres in Roermond,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde R. Otten.

Partijen zullen hierna “ [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ” en “ [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ” genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, met producties;
• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;
• de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de comparitie van partijen die is gehouden op 5 oktober 2017;
• de voorafgaand aan de comparitie door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ingediende stukken, tevens houdende wijziging van eis.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] huurt van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] onzelfstandige woonruimte aan de [adres woonruimte] in [plaats woonruimte] tegen een bij schriftelijke huurovereenkomst overeengekomen huurprijs van € 275,00 per maand, telkens vóór de 25e van de betreffende maand te voldoen.

2.2.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft bij brief van 16 maart 2017 aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] laten weten de huurbetaling op te schorten totdat de in de brief genoemde gebreken zijn verholpen.

2.3.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft de huur over de maanden februari 2017 tot en met oktober 2017 niet voldaan. Wel heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in april 2017 een bedrag van € 100,00 aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] betaald.

3. Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de achterstallige huurpenningen (ad € 1.000,00 bij dagvaarding), een en ander vermeerderd met rente en kosten als omschreven in de dagvaarding.

3.2.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert - na wijziging van eis:

“1. Per direct toegang tot het internet. (…)

2. Eiser sommeren de gebreken te herstellen zoals omschreven in vorig verweerschrift. (…)

3. Naar aanleiding van het nog te verwachten rapport van de gemeente Roermond - afd. Bouwtoezicht de juiste maatregelen en acties te nemen.

4. Eiser sommeren de gebreken te herstellen die zullen worden aangegeven in het rapport van de gemeente Roermond - Bouwtoezicht zodra dit rapport is voorgelegd aan eiser.

5. Huurders de tijd én de kans geven naar andere, gepaste woonruimte op zoek te gaan. (…)”

En namens de Werkgroep:

“Eiser te laten overgaan tot betaling van de facturen van de Werkgroep. (…)”

3.3.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft bij conclusie van antwoord verweer gevoerd tegen de vordering van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] . [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft ter zitting mondeling verweer gevoerd tegen de vorderingen van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

In de samenhang van de vorderingen ziet de kantonrechter aanleiding deze gezamenlijk te bespreken.

4.2.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag de hierboven vermelde huurachterstand.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] daarentegen stelt de huurbetaling te hebben opgeschort, gelet op een aantal gebreken aan het gehuurde. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt bereid te zijn de betalingen na herstel van de gebreken te zullen hervatten; de achterstallige huurpenningen ziet hij echter als tegemoetkoming voor zijn klachten en gederfd huurgenot. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert in reconventie onder punt 2 (veroordeling van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] tot) herstel van de gebreken.

4.3.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft de door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gestelde gebreken alle betwist. De kantonrechter zal deze hieronder bespreken.

Ratten

Ter zitting is komen vast te staan dat dit probleem inmiddels is opgelost.

Internet

De kantonrechter stelt om te beginnen vast dat in de schriftelijke huurovereenkomst niets is afgesproken over het gebruik van internet. Uit de ter zitting over en weer onweersproken gelaten stellingen van partijen begrijpt de kantonrechter dat, hoewel partijen bij aanvang van de huurovereenkomst geen concrete afspraken hebben gemaakt over het gebruik van internet, [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] (en aan [andere huurster] , de andere huurster), wel de inlogcodes heeft verstrekt. Op enig moment nadat de huurovereenkomst was ingegaan is [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] op verzoek van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [andere huurster] naar een andere provider overgestapt en zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [andere huurster] voor het gebruik van internet ieder € 5,00 zouden gaan bijdragen. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [andere huurster] hebben tot april 2017 ook daadwerkelijk toegang tot internet gehad.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij naar aanleiding van klachten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [andere huurster] een zogenaamde “booster” heeft geplaatst waarna het internet ook op zolder perfect functioneerde. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] stelt het internet vervolgens te hebben “uitgetrokken”, omdat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [andere huurster] in zijn ogen ten onrechte bleven klagen over de verbinding en er niets meer werd betaald.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft tegenover deze gemotiveerde betwisting van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] geen nadere stellingen aangevoerd. Het moet er daarom voor worden gehouden dat, voor zover het internet al slecht heeft gefunctioneerd, dit probleem op enig moment is verholpen, zodat van een gebrek geen sprake meer was en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen bevoegdheid meer had tot opschorting van de huur.

Verwarming

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt dat de thermostaat beneden te laag staat en dat er daarom onvoldoende mogelijkheid bestaat de warmte zelf te regelen. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft ter zitting toegegeven dat hij de thermostaat beneden overdag op 17 à 18 graden Celsius zet als hij gaat werken. De kantonrechter is met [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] van oordeel dat dit te koud is en dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] deze altijd op mimimaal 21 graden zou moeten zetten, ongeacht of het nu warm of koud is, zodat de huurders de temperatuur op hun kamers zelf kunnen regelen.

Meterkast

Ter zitting is komen vast te staan dat de deur van de meterkast inmiddels niet meer is afgesloten, zodat dit is opgelost.

Asbest en dakisolatie

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt dat er asbest in het dak zit en dat het dak ook onvoldoende is geïsoleerd.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft ter zitting aangegeven dat het dak in 1999 geheel is vernieuwd, waarbij al het asbest is verwijderd. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft naar aanleiding van deze gemotiveerde betwisting verder niets aangevoerd, behalve dat een cv-monteur het vermoeden heeft uitgesproken dat er asbest in het dak zat. De kantonrechter is met [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] van oordeel dat een enkel vermoeden onvoldoende onderbouwing is voor de stelling dat asbest aanwezig is, terwijl ook ten aanzien van de dakisolatie onvoldoende is onderbouwd dat deze gebrekkig is. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat van een gebrek geen sprake is.

Geen tussenmeters

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] klaagt erover dat er zich in het gehuurde geen tussenmeters bevinden voor het berekenen van de gebruikte nutsvoorzieningen. Naar het oordeel van de kantonrechter levert dit echter geen tekortkoming op, omdat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen.

Ten aanzien van de klacht van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] niet heeft gereageerd op een verzoek tot opsplitsing in huur- en servicekosten, geldt dat het [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vrij stond zich daarvoor tot de huurcommissie te wenden; de kantonrechter heeft hierin geen taak.

4.4.

Uit het voorgaande volgt dat ten aanzien van de door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gestelde gebreken alleen dat ten aanzien van de verwarming (thans nog) doel treft. De kantonrechter is met [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] van oordeel dat deze tekortkoming niet de opschorting van de volledige maandhuur rechtvaardigt, laat staan van negen maanden huur. Verrekening uit hoofde van een eventuele schadevergoedingsvordering is evenmin aan de orde, alleen al niet omdat ter zitting is komen vast te staan dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ter zake niet in gebreke heeft gesteld. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] is dus niet in verzuim (artikel 6:74, tweede lid, BW).

Tot slot stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] (in reconventie) evenmin een vordering tot huurprijsvermindering heeft ingesteld (artikel 7:207 BW).

Het voorgaande betekent dat de vordering van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ten aanzien van de huurachterstand
- waarop in de dagvaarding reeds € 100,00 in mindering is gebracht, zie punt 4.5 hierna - toewijsbaar is.

4.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde eveneens toewijsbaar. Immers, zelfs indien rekening wordt gehouden met een gedeeltelijke opschorting van de huur vanwege de gebrekkige verwarming, zal nog altijd een substantieel deel van de huur open staan, wat toewijzing van de daartoe strekkende vorderingen rechtvaardigt. De kantonrechter zal de huurovereenkomst dan ook ontbinden. De ontruimingstermijn zal hij vaststellen op veertien dagen na de betekening van dit vonnis. De kantonrechter acht geen althans onvoldoende grondslag aanwezig [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] meer tijd te geven om naar andere woonruimte op zoek te gaan.

Indien partijen zulks onderling willen overeenkomen staat hen dat uiteraard vrij.

4.6.

Wat de verwarming betreft stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] daartoe geen concrete vordering heeft ingesteld. De kantonrechter gaat er echter van uit dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] als goed verhuurder de thermostaat continu zal instellen op een temperatuur van ten minste 21 graden Celsius. Voorts geldt dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] toegang moet geven tot het internet zodra de tussen partijen overeengekomen vergoeding daarvoor door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is betaald. In dit verband merkt de kantonrechter op dat niet is komen vast te staan dat het door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] betaalde bedrag van € 100,00 was bedoeld om toegang te krijgen tot internet, zoals door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is gesteld en door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] gemotiveerd is betwist. Dit bedrag is in de dagvaarding al op de hoofdsom in mindering gebracht.

4.7.

Voor zover [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] als verhuurder zelf overlast heeft veroorzaakt aan de huurders, onder wie [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , geldt dat dit grond kan zijn voor een vordering tot schadevergoeding uit hoofde van artikel 7:208 BW. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft ter zake echter geen duidelijk omschreven vordering ingesteld, zodat de kantonrechter daarover niet kan oordelen en beslissen.

4.8.

Alle overige (genummerde) vorderingen worden bij gebrek aan voldoende grondslag afgewezen.

4.9.

Ten aanzien van de vordering namens “de Werkgroep” geldt dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] daarin niet ontvankelijk is, nu de Werkgroep geen partij is in deze procedure. Voor zover de vordering wel geacht moet worden te zijn ingesteld door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geldt dat er geen rechtsgrond is voor de toewijzing ervan. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft weliswaar ter zitting aangeven dat de vordering moet worden gezien als pressiemiddel, echter nergens blijkt uit op grond waarvan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dit pressiemiddel mag inzetten.

4.10.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gevorderde in reconventie moet worden afgewezen, terwijl het gevorderde in conventie toewijsbaar is, behoudens het volgende. De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen. De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten komt verder niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan gedaagde partij een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.

in conventie en in reconventie

4.11.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

De kosten aan de zijde van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:

• dagvaarding € 99,21
• griffierecht 78,00
• salaris gemachtigde

totaal € 427,21

5. De beslissing in conventie en in reconventie

De kantonrechter

in conventie

5.1.

ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres woonruimte] te [plaats woonruimte] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] te stellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 1.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de betreffende huurtermijnen, telkens tot aan de dag der algehele voldoening,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] voorts om aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 275,00 per maand of gedeelte van een maand, ingaande 31 mei 2017 tot aan het tijdstip der ontruiming,

in reconventie

5.5.

wijst het gevorderde af,

5.6.

verstaat dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] toegang zal verschaffen tot het internet, zodra [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de daarvoor overeengekomen vergoeding heeft voldaan,

5.7.

verstaat dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] tot aan de dag van ontruiming de thermostaat continu op een temperatuur van ten minste 21 graden Celsius zal instellen,

in conventie en in reconventie

5.8.

veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op € 427,21,

5.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad wat betreft de veroordelingen,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Rijksen en in het openbaar uitgesproken.

type: EB

coll: