ECLI:NL:RBLIM:2017:1053 - Rechtbank Limburg - Huurprijsvermindering wegens hoge binnentemperatuur in se...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 4088038 \ CV EXPL 15-4223

Vonnis van de kantonrechter van 8 februari 2017

in de zaak van:

de stichting STICHTING WOONZORG NEDERLAND,

gevestigd te Amstelveen,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. J. Groenewoud,

tegen:

1.[huurder 1] ,

2.
[huurder 2],

3.
[huurder 3],

4.
[huurder 4],

5.
[huurder 5],

6.
[huurder 6],

7.
[huurder 7],

8.
[huurder 8],

9.
[huurder 9],

10.
[huurder 10],

11.
[huurder 11] ,

12.
[huurder 12] ,

13.
[huurder 13] ,

14.
[huurder 14] ,

15.
[huurder 15] ,

16.
[huurder 16] ,

17.
[huurder 17] ,

allen wonende te [woonplaats huurders] ,

partijen sub 1 tot en met 8 gedaagde partijen in conventie, partijen sub 9 tot en met 17 interveniënten, partijen sub 1 tot en met 17 eisende partijen in reconventie,

gemachtigde mr. R.W.J.L. Loonen.

Partijen worden hierna Woonzorg en huurders genoemd.

1.De verdere procedure

In de hoofdzaak in conventie en in reconventie:

1.1.

Ter uitvoering van het tussen partijen op 16 maart 2016 gewezen tussenvonnis heeft de in dat vonnis benoemde deskundige op 23 juli 2016 een deskundigenbericht ingediend.

De huurders hebben hierna een conclusie na deskundigenbericht mede houdende een voorwaardelijke wijziging van eis met producties genomen.

Woonzorg heeft hierna een conclusie na deskundigenbericht genomen.

Woonzorg heeft vervolgens een conclusie naar aanleiding van wijziging van eis in reconventie genomen, die gelet op de daartegen door de huurders geuite bezwaren als processtuk is geweigerd.

Woonzorg heeft vervolgens een akte houdende reactie op wijziging van eis genomen.

1.2.

Hierna is wederom vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.

2.De verdere beoordeling:

In de hoofdzaak in conventie en in reconventie:

2.1.

Woonzorg heeft zich verzet tegen de door de huurders ingestelde voorwaardelijke wijziging van eis in reconventie. Hoewel huurders spreken van een voorwaardelijke wijziging van eis, blijkt uit de formulering van die wijziging dat het een onvoorwaardelijke wijziging betreft. De huurders vermelden ook geen voorwaarde(n) waaronder die wijziging wordt ingesteld. De kantonrechter zal die wijziging toestaan. De gevorderde wijziging is immers een gevolg van een door de deskundige in zijn deskundigenbericht gemaakte opmerking casu quo gegeven advies dat in geval een buitenzonwering zal worden aangebracht daaraan voorafgaand een windonderzoek dient plaats te vinden en de huurders hebben slechts hun vordering door middel van een wijziging van eis dienaangaande aangepast.

2.2.

Kernpunt van het geschil tussen partijen is of het oplopen van de binnentemperatuur tot hoge waarden in de appartementen van [appartementencomplex] een gebrek oplevert in wettelijke zin. Partijen zijn het er wat dit betreft over eens dat de temperatuur in de appartementen in de periode april tot oktober van enig jaar menige dagen hoog oploopt.

Het begrip gebrek heeft, volgens de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:204 BW Pro (MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14), een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Ook (voor de huurder) zichtbare gebreken vallen onder deze bepaling. Uitgangspunt (van de gebrekenregeling) is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Of de verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die de huurder beletten dan wel hebben belet in zijn huurgenot, wordt aldus geregeld met behulp van het begrip gebrek, aldus nog steeds de memorie van toelichting.

2.3.

Bij toepassing van voormeld uitgangspunt bij de gebrekenregeling is van belang dat Woonzorg zich – zoals blijkt uit de door huurders overgelegde brochure waarvan Woonzorg zich bedient - als professionele verhuurder presenteert als: “een maatschappelijk betrokken woningcorporatie met veel kennis en ervaring op het gebied van seniorenhuisvesting. Met meer dan 27.000 huurwoningen (waaronder ook aanleunwoningen) en bijna 17.500 eenheden in 181 zorgcentra verspreid over het land zijn wij de grootste landelijke organisatie voor seniorenhuisvesting. Als corporatie willen wij meer bieden dan alleen een comfortabele woning. Denkt u hierbij bijvoorbeeld aan de aanwezigheid van een bewonersconsulent, alarmering en ontmoetingsruimten.”

2.4.

Gelet op de gestelde kennis en ervaring op het gebied van seniorenhuisvesting mochten de huurders naar het oordeel van de kantonrechter verwachten dat de door Woonzorg verhuurde appartementen zouden voldoen aan de vereisten die de appartementen voor bewoning door senioren geschikt maken. Daarmee samenhangend rijst de vraag of onder die vereisten mede valt dat de binnentemperatuur niet zodanig hoog mag oplopen dat die temperatuur niet kan worden verdragen dan wel dat die temperatuur schadelijk voor de gezondheid kan zijn. De kantonrechter is van oordeel dat die vraag zoals hierna zal blijken bevestigend moet worden beantwoord.

2.5.

In zijn deskundigenbericht stelt de deskundige dat de hoogte van de temperatuur niet altijd doorslaggevend is, maar de tijdsduur waaraan senioren aan een hogere temperatuur worden blootgesteld. Volgens de deskundige geldt dat een temperatuur van 25 graden Celsius acceptabel is, dat temperaturen boven 25 graden slechts kortstondig worden verdragen en dat temperaturen hoger dan 28 graden nauwelijks meer worden verdragen. Verder stelt de deskundige dat in [appartementencomplex] een temperatuur van 25 graden structureel en langdurig wordt overschreden.

2.6.

Woonzorg betwist niet dat een temperatuur van 25 graden structureel en langdurig wordt overschreden, maar stelt dat de deskundige, bij gebreke van dwingende regelgeving die ziet op het thermisch comfort in woningen, zijn conclusies ten onrechte hoofdzakelijk heeft gebaseerd op de richtlijnen van het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen (CBZ), welke richtlijnen niet zijn bedoeld voor seniorenwoningen en voorts dat die richtlijnen inmiddels zijn komen te vervallen, terwijl de deskundige de Richtlijnen Stichting Waarborg Koopwoningen (SWK) niet heeft betrokken bij het trekken van zijn conclusies. De huurders hebben zich geconformeerd aan de conclusies van de deskundige en de gronden waarop die conclusies berusten.

2.7.

Uit het deskundigenbericht blijkt dat dwingende regelgeving ontbreekt ten aanzien van vereisten met betrekking tot thermisch comfort in woningen en dat de deskundige voor de beantwoording van de vraag of in de periode van 1 april tot 1 oktober van een jaar sprake is van een onaanvaardbaar hoge temperatuur in de voor seniorenhuisvesting bedoelde appartementen van het complex “ [appartementencomplex] ” te [plaats appartementencomplex] , mede gebruik heeft gemaakt van de hiervoor vermelde richtlijnen.

2.8.

De omstandigheid dat geen dwingende regelgeving bestaat – en naar de kantonrechter begrijpt ook niet ten tijde van de bouw van het complex [appartementencomplex] – met betrekking tot de vereisten die gesteld moeten worden aan het thermisch comfort in een seniorenwoning, betekent echter niet zonder meer dat dan geen sprake kan zijn van een gebrek aan die woningen. Blijkens de hiervoor genoemde brochure richt Woonzorg zich immers op een bijzondere doelgroep en stelt zij die doelgroep een meer dan alleen comfortabele woning te willen bieden. Dat houdt naar het oordeel van de kantonrechter niet alleen in dat de woningen zodanig zijn ingericht en voorzien zijn van aanpassingen/hulpmiddelen, ontmoetingsruimten, enzovoorts dat senioren zich gemakkelijk kunnen bewegen in die woningen, terwijl de woningen gemakkelijk en zonder hindernissen te bereiken zijn, maar ook dat het binnenklimaat van die woningen door de individuele bewoner zodanig kan worden geregeld dat de binnentemperatuur op een voor senioren aanvaardbaar niveau kan worden gebracht.

2.9.

Nu vast staat dat de binnentemperatuur niet tot een aanvaardbaar niveau kan worden teruggebracht, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gebrek.

2.10.

De omstandigheid dat sprake is van een gebrek betekent dat Woonzorg verplicht is om dat gebrek op verzoek van de huurders te herstellen. Partijen verschillen van mening over de wijze waarop het gebrek moet worden hersteld. Woonzorg wil zonwerende folie aanbrengen aan de binnenzijde van de ramen waar gedurende de dag de zon op staat, de aanschaf door de huurders van mobiele airco’s en voorts het adviseren en eventueel organiseren van collectieve inkoop van binnenzonwering. De huurders zijn van mening dat enkel het aanbrengen van buitenzonwering een afdoende maatregel is om de temperatuur op een aanvaardbaar niveau te houden.

2.11.

De kantonrechter stelt voorop dat het gesloten stelsel van de huurbepalingen er niet in voorziet dat de kantonrechter in voorkomende gevallen dient te bepalen op welke wijze een gebrek door de verhuurder dient te worden verholpen. In geval sprake is van een gebrek dient de verhuurder op verlangen van de huurder dit gebrek te herstellen, bij gebreke waarvan de huurder het gebrek zelf kan (laten) herstellen en de kosten daarvan mag verrekenen met de huurprijs. In geval van hoge herstelkosten kan de huurder voorafgaand aan het herstel een machtiging vragen van de kantonrechter. In de onderhavige zaak vorderen beide partijen een uitspraak te doen over de wijze waarop het geconstateerde gebrek dient te worden verholpen. Voor de beantwoording van die vraag hebben beide partijen ingestemd met een deskundigenonderzoek.

2.12.

Uit het deskundigenonderzoek blijkt dat de deskundige bij de beantwoording van de vragen of bewonersgedrag, onder andere ventilatie, invloed heeft op de hoogte van de temperatuur en op welke wijze en met welke technische aanpassingen/middelen de temperatuur effectief tot een aanvaardbaar niveau teruggebracht kan worden, heeft geconcludeerd dat bij gebruik van ventilatie- en spuivoorzieningen (via natuurlijke ventilatie) de binnentemperatuur in de woning niet beheersbaar is en niet op een acceptabel niveau is te krijgen tijdens een warme zomerperiode of hittegolf, maar met de kanttekening dat de temperatuur in de woning alleen beheersbaar is te krijgen als een krachtige mobiele airco wordt aangewend. Verder stelt de deskundige dat alleen bij toepassing van een automatische buitenzonwering de temperatuur tot een aanvaardbaar niveau teruggebracht kan worden, en met de kanttekening dat de toepassing van zonwerend glas een alternatieve maatregel zou kunnen zijn, maar dat het effect te beperkt is. Verder heeft de deskundige geconcludeerd dat buitenzonwering het meeste effect zal hebben en daarom de voorkeur geniet, maar zeer kostbaar is en die zonwering bestendig moet zijn tegen hoge windbelastingen en een nader onderzoek zal vergen.

2.13.

Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de conclusie van de deskundige, dat het aanbrengen van buitenzonwering het meeste effect zal hebben, niet zonder meer dat de maatregel van het gebruik van een krachtige mobiele airco, waarmee de temperatuur beheersbaar is te krijgen, moet worden uitgesloten. Door de deskundige is niet gesteld dat het gebruik van een krachtige mobiele airco in combinatie met zonwerende raamfolie niet effectief is en daarmee geen aanvaardbare temperatuur kan worden bereikt en behouden. Die maatregel afgezet tegen een investering van ruim een miljoen euro voor het aanbrengen van buitenzonwering, die in de gegeven omstandigheden niet van Woonzorg verlangd kan worden, brengt de kantonrechter tot de conclusie dat het gebruik van een krachtige mobiele airco in combinatie met het aanbrengen van zonwerende raamfolie en binnenzonwering als een aanvaardbare oplossing heeft te gelden. Omdat Woonzorg de plicht heeft om het gebrek te herstellen, brengt dat met zich dat Woonzorg ook de kosten van de aanschaf van de airco’s dient te dragen. Wat betreft de aan te schaffen binnenzonwering is de kantonrechter van oordeel dat de kosten daarvan door de huurders dienen te worden gedragen. Van belang hierbij is dat een huurder in zijn algemeenheid, derhalve ook in geval geen sprake zou zijn van een gebrek, raambekleding en/of gordijnen zou aanschaffen.

2.14.

Vervolgens moet beoordeeld worden of voormeld gebrek een huurprijsvermindering van 50% rechtvaardigt. Daarvoor zijn de aard, de duur en de ernst van het gebrek van belang. Huurders hebben een aantal overzichten overgelegd van in een aantal appartementen verrichte metingen van de binnentemperatuur waaruit blijkt dat in 2013 in de periode van medio mei tot einde augustus sprake was van temperaturen van meer dan 25 graden gedurende een periode van 3 maanden en in 2014 in de periode van 1 april tot 1 oktober sprake was van temperaturen van meer dan 25 graden gedurende een periode van 4 maanden. Gelet op de uitkomst van die metingen mag aangenomen worden dat jaarlijks in de periode van mei tot oktober sprake is geweest van een temperatuuroverschrijding van 25 graden gedurende ten minste 3 maanden en dat het gerechtvaardigd is gedurende die periode een huurprijsvermindering toe te passen. De hoogte van die huurprijsvermindering zal de kantonrechter naar redelijkheid en billijkheid bepalen op 25% van de reguliere maandelijkse huurprijs. Uit praktisch oogpunt zal de kantonrechter bepalen dat de huurders vanaf 3 december 2014 jaarlijks gedurende de periode van 1 juli tot 1 oktober maandelijks 25% in mindering op de huurprijs mogen brengen totdat het gebrek door Woonzorg is hersteld op de wijze zoals hierna in het dictum wordt uitgesproken.

2.15.

De huurders hebben voorts gevorderd om de huurprijs met 50% te verminderen gedurende de periode van 3 december 2011 tot 3 december 2014 op grond van dwaling. Die vordering zal worden afgewezen. Huurders hebben zich in dat verband op het standpunt gesteld dat zij, in het geval Woonzorg een juiste voorstelling van zaken had gegeven en had meegedeeld dat sprake was van warmteoverlast gedurende de zomerperiode, de huurovereenkomst in een andere vorm zouden hebben gesloten, maar huurders hebben nagelaten te vermelden onder welke vorm zij de huurovereenkomst alsdan zouden hebben gesloten.

2.16.

Ten slotte hebben de huurders gevorderd dat Woonzorg aan hen 90% van de aanschafwaarde zal vergoeden van de door hun gekochte binnenzonwering en mechanische koelingen. Die vordering zal de kantonrechter eveneens afwijzen. Hiervoor is reeds overwogen dat de huurbepalingen van woonruimte een gesloten stelsel kent. In geval sprake is van een gebrek dient de huurder de verhuurder in kennis te stellen van dat gebrek en te verzoeken om dat gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen. In geval de verhuurder in gebreke blijft met herstel, kan de huurder dat gebrek zelf herstellen en de kosten daarvan verrekenen met de huurpenningen. Gesteld noch anderszins is gebleken dat de huurders Woonzorg een concrete termijn voor herstel hebben gesteld.

2.17.

Gelet op de uitkomst van de zaak, acht de kantonrechter termen aanwezig om de proceskosten te compenseren aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt en dat de kosten van de deskundige voor rekening van Woonzorg blijven.

3.De beslissing

De kantonrechter:

in de hoofdzaak:

3.1.

in conventie:

a. verklaart voor recht dat het voorstel van Woonzorg van 27 mei 2014, inhoudende het aanbrengen van zonwerende folie aan de binnenzijde van de ramen waar gedurende de dag de zon op staat, de aanschaf van krachtige mobiele airco’s, het geven van advies en eventueel organiseren van een collectieve inkoop van binnenzonwering, een goed alternatief biedt om de warmte in het complex [appartementencomplex] beter te kunnen reguleren;

wijst af het meer of anders gevorderde;

3.2.

in reconventie:

verklaart voor recht dat sprake is van een gebrek aan de woningen van het complex [appartementencomplex] ;

bepaalt dat de huurders vanaf 3 december 2014 jaarlijks gedurende de periode van

1 juli tot 1 oktober 25% op de reguliere maandelijkse huurprijs in mindering kunnen brengen tot dat het gebrek op de wijze zoals hiervoor onder punt a. is vermeld, is hersteld;

wijst af het meer of anders gevorderde;

3.3.

in de hoofdzaak in conventie en in reconventie en in het incident tot tussenkomst:

f. compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken.

type: FL

coll: