ECLI:NL:RBLIM:2017:10498

• Datum uitspraak: 31 oktober 2017
• Publicatiedatum: 31 oktober 2017
• Zaaknummer: 6369432 CV EXPL 17-7566
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van gehuurde winkelruimte en bedrijfswoning wegens huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter op 31 oktober 2017 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de besloten vennootschap h & l Vastgoed b.v. (eiser) en een gedaagde partij die in persoon procedeerde. De eiser vorderde ontruiming van een winkelruimte en bedrijfswoning wegens betalingsachterstand in de huur. De huurovereenkomst was oorspronkelijk aangegaan met twee huurders, maar werd per 1 maart 2017 overgenomen door de gedaagde partij. De gedaagde had sinds de overname van de huurovereenkomst geen huur betaald, wat leidde tot een huurachterstand van € 8.698,26 tot en met oktober 2017. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde in gebreke was gebleven en dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar was. De rechter stelde vast dat de gedaagde niet had aangetoond dat er afspraken waren gemaakt over een lagere huurprijs en dat er geen bewijs was van een betalingsuitstel voor de eerste maand. De kantonrechter wees de vorderingen van de eiser toe, inclusief de ontruimingstermijn van twee weken na betekening van het vonnis, en de gedaagde werd veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 6369432 CV EXPL 17-7566

MD

Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 31 oktober 2017

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

h & l Vastgoed b.v. ,

statutair gevestigd te Tilburg,

eisende partij,

gemachtigde mr. J.M.Th. de Jonge,

tegen:

[gedaagde] , h.o.d.n.
[handelsnaam] ,

zaak doende aan de [adres] te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

in persoon procederend.

Partijen zullen hierna H&L en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding met producties;

- de mondelinge behandeling d.d. 19 oktober 2017 en de bij die gelegenheid door [gedaagde] overgelegde producties en de door de gemachtigde van H&L overgelegde volmacht.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

H&L is met ingang van 1 oktober 1998 met [naam huurder 1] en [naam huurder 2] een huurovereenkomst aangegaan, uit hoofde waarvan laatstgenoemden een winkelruimte (bestemming: café) met bedrijfswoning, gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde) van H&L hebben gehuurd. Op die huurovereenkomst zijn [niet overgelegde] algemene bepalingen van toepassing verklaard.

2.2.

Met ingang van 1 maart 2017 wordt het gehuurde door [gedaagde] gehuurd. [gedaagde] heeft sinds die datum de huurovereenkomst krachtens indeplaatsstelling (en met goedkeuring van H&L) overgenomen. Daartoe is een overeenkomst van indeplaatsstelling opgemaakt, die door H&L, [gedaagde] en door [naam huurder 1] en [naam huurder 2] is ondertekend.

2.3.

De huurprijs is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd.

3. Het geschil

3.1.

H&L vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:

a. om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis met al de haren en al het hare te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van H&L te stellen, met machtiging aan H&L om bij gebreke daarvan deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] met een deurwaarder te bewerkstelligen,

b. tot betaling aan H&L van een bedrag van € 8.698,26 aan achterstallige huurpenningen tot en met oktober 2017, € 360,30 aan boete [tot 1% gematigde contractuele rente], te vermeerderen met de ‘wettelijke rente in handelstransacties’ vanaf 9 oktober 2017 (dag der dagvaarding) tot aan de dag der algehele voldoening;

c. tot betaling van een vergoeding van € 1.764,82 per maand of gedeelte van een maand tot de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente in handelstransacties vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening;

d. tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 809,91, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf 9 oktober 2017 (dag der dagvaarding) tot aan de

dag der algehele voldoening;

e. de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien die kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zijn voldaan.

3.2.

De grondslagen van de vorderingen vloeien reeds uit de hiervoor gegeven omschrijvingen voort.

3.3.

Voor zover [gedaagde] verweer heeft gevoerd wordt daarop hierna nader ingegaan. Ook op de stellingen van H&L wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Spoedeisendheid

4.1.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard en omvang van de vorderingen.

Hoogte maandelijkse huurprijs

4.2.

[gedaagde] heeft gesteld dat de door H&L gestelde maandelijkse huurprijs van
€ 1.764,82 inclusief btw niet klopt. Zij stelt dat zij met [naam medewerker] [medewerker H&L] heeft afgesproken dat de huurprijs € 1.548,05 inclusief btw bedraagt. Dit verweer slaagt niet. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken blijkt niet dat zij een dergelijke afspraak met [naam medewerker] heeft gemaakt. Ook moet worden vastgesteld dat zij, tot aan de mondelinge behandeling van dit geschil, nimmer schriftelijk heeft geprotesteerd tegen de maandelijkse huurprijs van € 1.764,82 inclusief btw. Daarom gaat de kantonrechter er voorshands vanuit

dat de huurprijs voor het café en de bedrijfswoning € 1.764,82 inclusief btw bedraagt.

Omvang huurachterstand

4.3.

[gedaagde] heeft ook nog aangevoerd dat zij de eerste maand (maart 2017) géén huurpenningen hoefde te betalen. Zij geeft aan dit met [naam medewerker] te hebben afgesproken, om zo even de tijd te krijgen om haar zaak op te starten. Ook dit verweer kan niet slagen. De juistheid van deze stelling van [gedaagde] blijkt niet uit de door haar overgelegde e-mailberichten met [naam medewerker] . Sterker nog, in haar e-mailbericht van 28 maart 2017 dat om 13.05 uur aan [naam medewerker] is verzonden, verontschuldigt zij zich aan hem dat zij de eerste huur [over maart 2017] nog niet bij elkaar krijgt. In de overeenkomst van indeplaatsstelling wordt ook geen melding van de door [gedaagde] gestelde afspraak gemaakt.

De kantonrechter gaat er dan ook voorshands vanuit dat de maand maart 2017 gewoon volledig door [gedaagde] voldaan dient te worden.

4.4.

H&L heeft ter onderbouwing van de huurachterstand als productie 8 bij dagvaarding een overzicht overgelegd. Uit dat overzicht volgt dat de huurachterstand tot en met oktober 2017 (inclusief btw, zonder contractuele rente en buitengerechtelijke kosten) € 8.698,26 zou bedragen. Dit overzicht is ter zitting door de kantonrechter met partijen doorgenomen, aangezien [gedaagde] heeft gesteld dat zij nog enkele andere betalingen heeft verricht die op de huurachterstand in mindering moeten strekken. In ieder geval is voorshands voldoende aannemelijk dat op dit bedrag van € 8.698,26:

- nog een betaling door [gedaagde] van € 568,20 in mindering moet strekken en dat in dit bedrag de door [gedaagde] gestelde betaling van € 168,20 op 9 oktober 2017 is verwerkt;

- daarnaast nog drie bedragen (€ 296,50 betaald op 16 augustus 2017, € 140,00 betaald op
26 juli 2017 en € 110,90 betaald op 3 juli 2017) in mindering moeten worden gebracht. Een optelling van deze drie bedragen levert een bedrag op van € 547,40.

Het vorenstaande betekent dat de huurachterstand tot en met oktober 2017 bedraagt:

€ 8.698,26

€ -/- 568,20

€ -/- 547,40

€ 7.582,66.

Dit laatste bedrag onder de streep is toewijsbaar.

Ontruiming

4.5.

Het niet (tijdig en/of volledig) betalen van de huurpenningen vormt een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de met H&L gesloten huurovereenkomst. Krachtens art. 6:265 BW is iedere tekortkoming voldoende voor ontbinding van een (huur)overeenkomst, tenzij de tekortkoming zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Gelet op de omvang van de huurachterstand doet deze uitzondering zich niet voor. Aannemelijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De door [gedaagde] ter zitting aangevoerde omstandigheden kunnen niet tot een ander oordeel leiden.

4.6.

De kantonrechter stelt vast dat uit de door [gedaagde] overgelegde stukken niet blijkt dat zij op enig moment (schriftelijk!) de betaling van de huurpenningen (deels) heeft opgeschort vanwege die door haar gestelde gebreken. Evenmin is door [gedaagde] – indien zij van mening was dat het verminderde huurgenot door die beweerde gebreken voor rekening van de verhuurder zou moeten komen – een vordering tot huurprijsvermindering op de voet van art. 7:207 BW ingesteld.

4.7.

De conclusie uit het vorenstaande is dat de ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. H&L heeft er recht op en spoedeisend belang bij dat op een beslissing in een (eventuele) bodemzaak vooruit wordt gelopen. De ontruimingstermijn zal op aan de redelijkheid ontleende gronden worden bepaald op twee weken na betekening van dit vonnis. Krachtens de huurovereenkomst en/of art. 7:225 BW blijft [gedaagde] (een bedrag gelijk aan) de huurprijs verschuldigd vanaf 1 november 2017 tot en met de maand waarin wordt ontruimd. Ook deze vordering wordt dus toegewezen. H&L behoeft echter geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met art. 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat H&L bij een afzonderlijke

machtiging geen belang heeft.

4.8.

De kantonrechter gaat er overigens wel vanuit dat H&L haar ter zitting gedane toezegging om dit vonnis
niet te executeren nakomt, indien [gedaagde] stipt € 400,00 per week aan huur zal betalen en de huurachterstand dus niet verder oploopt. Partijen gaven ter zitting aan om met elkaar te gaan onderhandelen over eventuele andere voorwaarden.

Contractuele rente en wettelijke handelsrente

4.9.

De verschuldigdheid van de contractuele rente is niet door [gedaagde] betwist. Nu H&L die rente heeft gematigd tot 1% per maand en [gedaagde] daartegen geen verweer heeft gevoerd, zal die contractuele rente op hierna in het dictum te bepalen wijze worden toegewezen. Dat over die contractuele rente ook nog de wettelijke handelsrente verschuldigd is [zo begrijpt de kantonrechter althans de vordering tot betaling van de ‘wettelijke rente in handelstransacties’], is niet onderbouwd. De algemene bepalingen waarnaar in de huurovereenkomst tussen H&L en [naam huurder 1] en [naam huurder 2] wordt verwezen, welke huurovereenkomst door [gedaagde] is overgenomen, zijn namelijk niet overgelegd. Dit deel van de vordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.10.

H&L heeft voldoende gemotiveerd en onderbouwd gesteld dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De omvang van de buitengerechtelijke kosten wordt gerelateerd aan de hiervoor weergegeven toewijsbare hoofdsom. Met inachtneming van de wet en het Besluit normering buitengerechtelijke kosten betekent dit dat in dit geval een bedrag van € 754,13 [exclusief btw, want geen btw gevorderd] toewijsbaar is. De wettelijke rente over die buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar als gevorderd.

Proces- en nakosten

4.11.

[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Die proceskosten worden tot op vandaag begroot op:

- exploot van dagvaarding: € 86,78

- griffierecht: € 470,00
- salaris gemachtigde: €
400,00

Totaal: € 956,78.

4.12.

De wettelijke rente over de proceskosten zal op hierna in het dictum te bepalen wijze worden toegewezen.

4.13.

De nakosten zullen op hierna in het dictum te bepalen wijze eveneens worden toegewezen, evenals de wettelijke rente daarover.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de winkelruimte en de bedrijfswoning, gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] , binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al de haren en al het hare geheel te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van H&L te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan H&L te betalen:

- een bedrag van € 7.582,66 aan huurachterstand tot en met oktober 2017, te vermeerderen met de tot 1% gematigde contractuele rente per maand vanaf de respectieve vervaltermijnen der onderliggende huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

- een bedrag van € 1.764,82 voor iedere ingegane maand vanaf 1 november 2017 dat [gedaagde] in gebreke blijft om het gehuurde te ontruimen;

- een bedrag van € 754,13 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 oktober 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van H&L tot op heden begroot worden op € 956,78, bij gebreke van eerdere betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door H&L volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot aan de dag der algehele voldoening;

- te vermeerderen, indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving door H&L aan dit vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening tot aan de dag der algehele voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en is in het openbaar uitgesproken.