Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: 5061824 / CV EXPL 16-4617
Vonnis van de kantonrechter van 28 september 2016
in de zaak van
1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie]
en
2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna in mannelijk enkelvoud: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
gemachtigde: mr. G.J.J.A. van Zeijl,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MONTULET INTERNATIONAL B.V.,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna: Montulet,
gemachtigde: mr. A.S.J.H. van den Bronk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 29 april 2016,
- de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie d.d. 8 juni 2016,
- de conclusie van antwoord in reconventie d.d. 20 juli 2016,
- het proces-verbaal van comparitie van 9 augustus 2016, de in vervolg daarop gestuurde mails d.d. 15 augustus 2016 namens Montulet en d.d. 30 augustus 2016 namens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , en de brief van de griffier aan de partijen d.d. 5 september 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft van 2008 tot en met 2015 bedrijfsruimte in de onroerende zaak aan de [adres] te [vestigingsplaats] – hierna: het gehuurde – aan Montulet verhuurd.
2.2
Ingevolge art. 2.1 van de huurovereenkomst maakt daarvan deel uit het door de Raad voor Onroerende Zaken vastgestelde model “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW” (hierna: algemene bepalingen).
In die algemene bepalingen staat:
10.1.1
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst (…) aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.
10.1.2
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst (…) aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.
(…)
10.5
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst (…) dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden. De inspectie van het gehuurde en de opmaak en de ondertekening van het inspectierapport zal geschieden door partijen dan wel door daartoe bevoegde vertegenwoordigers. (…)
(…)
10.7
Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of nader tussen partijen overeengekomen - termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder, ook na ingebrekestelling geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen.
(…)
12.1
Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder (…) aan verhuurder afgeven een bankgarantie (…) ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag (…). Deze bankgarantie dient mede te gelden voor de verlengingen van de huurovereenkomst inclusief wijzigingen daarvan en dient geldig te blijven tot tenminste zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd. (…)
2.3
In de huurovereenkomst staat verder onder meer:
6.1
Het in 12.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie wordt (…) vastgesteld op € 7.500.- (…).
8.3 (…)
Huurder doet ten aanzien van door hem aan het gehuurde doorgevoerde veranderingen en toevoegingen die aan het eind van de huurovereenkomst niet ongedaan kunnen worden gemaakt reeds hierbij afstand van alle mogelijke rechten en aanspraken op vergoeding van de waarde en/of kosten van deze veranderingen en toevoegingen, een en ander in de ruimste zin des woords (…).
8.4
Het is huurder niet toegestaan in geval van verwijdering van zaken het gehuurde te beschadigen. Mocht dergelijke schade dreigen dan dient verhuurder daarover door huurder schriftelijk te worden geïnformeerd en is verhuurder bevoegd (…) van huurder te verlangen dat deze de zaken niet verwijdert. In dat geval is verhuurder nimmer enige vergoeding voor de betreffende zaken verschuldigd.
8.5
In aanvulling op art. 6.11 van de algemene bepalingen komen de partijen overeen dat huurder te allen tijde ervoor verantwoordelijk en aansprakelijk is dat bij de uitvoering van wijzigingen, veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde voldaan wordt aan alle ter zake door de overheid gestelde of te stellen eisen (…), terwijl de kosten van de wijzigingen, veranderingen en toevoeging te allen tijde voor huurders rekening zijn.
2.4
Montulet heeft in plaats van een bankgarantie af te geven in november 2007 € 7.500,- als waarborgsom aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betaald.
2.5
Montulet heeft in het gehuurde een herenmodezaak geëxploiteerd en aanzienlijke veranderingen in het gehuurde aangebracht. Daarbij heeft zij onder andere de elektrotechnische installatie uitgebreid. Dit is gebeurd door een Belgische installateur.
2.6
Bij de oplevering van het gehuurde werd [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geadviseerd door makelaar [naam makelaar] van Boek & Offermans Makelaars en werd Montulet vertegenwoordigd door haar financieel adviseur [naam financieel adviseur] .
2.7
Wegens de beëindiging van de huur vond op 15 december 2015 een voorinspectie van het gehuurde plaats. Op 16 december 2015 heeft [naam makelaar] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [naam financieel adviseur] een mail gestuurd met de bij die inspectie gemaakte afspraken inzake een aantal door de huurder aangebrachte wijzigingen in het gehuurde (vloerbedekking, verlaagde plafonds, radiatorkasten. airco unit, alarmsysteem, trappen, keukenblok, toiletten, boiler), waaronder de afspraak dat de “groepenkasten ten behoeve van de elektra” om niet achterblijven.
2.8
De eindinspectie heeft plaatsgevonden op 31 december 2015. Het eindinspectierapport, dat door [naam makelaar] is opgemaakt en door de partijen is ondertekend, vermeldt dat alle werkzaamheden zijn uitgevoerd conform afspraak.
2.9
Direct na de oplevering zijn in opdracht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verbouwingswerkzaamheden gestart waarbij in het gehuurde appartementen werden gerealiseerd.
2.1
In opdracht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft Elinkeu Electro B.V. (hierna: Elinkeu) op 1 februari 2016 een veiligheidsonderzoek uitgevoerd aan de elektrotechnische installaties. In het naar aanleiding van dit onderzoek opgemaakte rapport verklaart Elinkeu dat de gehele gebouwgebonden installatie is geïnspecteerd, dat die hele installatie is afgekeurd en dat voor een installatie volgens de richtlijnen NEN 1010 rekening moet worden gehouden met kosten van € 15.000 exclusief BTW, dit nog exclusief de kosten in verband met de bouwkundige werkzaamheden. Elinkeu heeft bij het rapport 92 foto’s gevoegd om de door haar geconstateerde gebreken te illustreren.
2.11
Montulet heeft een contra-expertise laten verrichten door Pro Techno.
2.12
Montulet heeft het rapport van Elinkeu voorgelegd aan de bouwkundige [naam bouwkundige] . Die heeft bij brief d.d. 6 juni 2016 verklaard, met een verwijzing naar het rapport en met name de foto’s van de bijlage:
De gebreken die aangetoond worden in het rapport zijn visueel al zonder meer vast te stellen als er bijvoorbeeld de meterkasten geopend worden en de wandcontactdozen, schakelaars en lichtpunten gezien worden, ook bij een tussentijdse oplevering. Kortom, de gebreken zijn zonder meer ook voor een leek waarneembaar geweest, voor zover ze niet achter inmiddels verwijderde bekledingen en/of betimmeringen zaten.
3.Het geschil
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert in conventie veroordeling van Montulet tot betaling aan hem van schadevergoeding van € 10.560,-, vertragingsschade van € 3.000,-, buitengerechtelijke kosten van € 1.806,88 en de kosten van het onderzoek van Elinkeu van € 544,50, een en ander vermeerderd met rente en kosten.
Hij baseert zijn vordering primair op wanprestatie bij de oplevering wegens na de eindinspectie geconstateerde verborgen (opleverings)gebreken in de elektrotechnische installaties. Subsidiair stelt hij bij de inspectie en het maken van opleveringsafspraken te hebben gedwaald en vernietigt hij in zoverre die afspraken.
3.2.
Montulet vordert in reconventie veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot terugbetaling van de waarborgsom van € 7.500,-, vermeerderd met rente en kosten.
3.3
De partijen voeren over en weer verweer.
4.De beoordeling
in conventie
4.1
Uit de op zichzelf niet betwiste inhoud van het rapport van Elinkeu blijkt dat de in opdracht van Montulet aangebrachte elektrotechnische installaties bij de oplevering (en de inspecties) tal van gebreken, deels ernstige gebreken, vertoonden. Gesteld noch gebleken is dat Montulet toen wist van de gebreken (en van de ernst daarvan); zij heeft de elektrotechnische installaties met toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] laten aanleggen en veronderstelde dat dat goed gebeurd is. Hoe dan ook, duidelijk is dat de gebreken aan de elektrotechnische installaties ook bij de voorinspectie niet zijn onderkend. [1]
4.2
De partijen hebben deze voorinspectie, conform art. 10.5 van de huurovereenkomst, verricht ten behoeve van de oplevering. Het doel van de voorinspectie is het vastleggen welke werkzaamheden de huurder nog moet verrichten teneinde behoorlijk op te leveren (en dus niet in verzuim te komen). In dit geval hebben de partijen hierover bij de voorinspectie afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in de mail van makelaar [naam makelaar] .
Als na een gezamenlijke voorinspectie van het gehuurde afspraken worden gemaakt over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van die opleveringsafspraken en kan de verhuurder daarom in beginsel na afloop van de huur de huurder niet meer aansprakelijk stellen voor het herstel van andere bij de voorinspectie bestaande gebreken. Dit is slechts anders als de betreffende gebreken bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren. [2] [eiser in conventie, verweerder in reconventie] beroept zich feitelijk op deze uitzondering: hij stelt dat sprake was van verborgen gebreken.
4.3
Gelet op het voorgaande dient de verhuurder ervoor te zorgen dat de voorinspectie nauwkeurig geschiedt. Het kan daarvoor nodig zijn om deskundigen in te schakelen, bijvoorbeeld als de verhuurder zelf niet ter zake deskundig is of als het gaat om de staat van door de huurder aangebrachte bijzondere voorzieningen, zoals in dit geval elektrotechnische installaties.
Een gebrek dat bij een nauwkeurige voorinspectie aan het licht behoort te komen, is geen verborgen gebrek. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het in deze zaak om zulke gebreken. Immers, Elinkeu heeft in haar rapport de gebreken aan de elektrotechnische installaties uitgebreid en met foto’s ondersteund beschreven, terwijl uit het merendeel van de foto’s blijkt dat het niet moeilijk was om toegang tot het gefotografeerde te krijgen. Ook Van de Winkel heeft met zoveel woorden verklaard dat de (meeste) gebreken duidelijk zichtbaar waren. [3]
Het gaat derhalve, mede in aanmerking de hoeveelheid gebreken en de ernst ervan, om gebreken die bij een nauwkeurige voorinspectie - dus door een persoon met verstand van zaken - behoorden te worden onderkend of op zijn minst aanleiding behoorden te vormen voor nader onderzoek. Dit betekent dat van verborgen gebreken geen sprake is. De primaire grondslag faalt dus.
4.4
Als subsidiaire grondslag voert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan gedwaald te hebben en daarom de vernietiging van de opleveringsafspraken betreffende de elektrotechnische installaties in te roepen. Daardoor - zo begrijpt de kantonrechter - zou Montulet alsnog terzake in verzuim zijn.
4.5
Op grond van art. 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar, indien (a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten, of (c) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
Op grond van art. 6: 228 lid 2 BW kan de vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
4.6
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] verwijt Montulet niet onjuiste informatie te hebben gegeven of een informatieplicht te hebben geschonden. Hij beroept zich kennelijk - hij heeft in dit verband niets gesteld - op de wederzijdse dwaling, bedoeld in sub c van art. 6:228 lid 1 BW. Aannemelijk is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gedwaald heeft over de staat van de elektrotechnische installaties, net als Montulet. Er was dus sprake van wederzijdse dwaling. Daarbij geldt bovendien dat Montulet had moeten begrijpen dat als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wél had geweten van de gebreken, hij niet zou hebben afgesproken om die installaties om niet over te nemen.
Montulet doet evenwel met zoveel woorden een beroep op de uitzonderingsbepaling in art. 6:228 lid 2 BW: zij stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de onjuiste voorstelling van zaken zelf had kunnen voorkomen door een deskundige te laten adviseren.
Dit verweer slaagt. Zoals reeds overwogen, mag van de verhuurder worden verlangd dat als er een voorinspectie plaatsvindt, dat nauwkeurig gebeurt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft weliswaar een makelaar ingeschakeld als zijn vertegenwoordiger bij de oplevering, maar hij stelt dat deze niet als deskundige is aan te merken, maar uitsluitend rapporteur was. Als dat juist is, had hij een (andere) deskundige behoren in te schakelen om alsnog te bewerkstelligen dat een nauwkeurige voorinspectie zou plaatsvinden. Door dat niet te doen, heeft hij zelf onvoldoende gedaan om de dwaling te voorkomen en dient de dwaling voor zijn rekening te blijven. De vernietiging treft dus geen doel.
4.7
Het voorgaande betekent dat Montulet ondanks de gebreken niet in verzuim was.
De, op dat verzuim gebaseerde, hoofdvorderingen (vergoeding van herstelkosten en huurderving) zijn daarom niet toewijsbaar.
De nevenvorderingen (vergoeding van buitengerechtelijke kosten en onderzoekskosten) ondergaan hetzelfde lot en zullen dus ook worden afgewezen.
4.8
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van de procedure in conventie worden veroordeeld. De kantonrechter begroot de kosten van Montulet op € 600,- aan kosten gemachtigde (2 punten x tarief € 300,-).
in reconventie
4.9
Vaststaat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het bedrag van de waarborgsom aan Montulet verschuldigd is. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] beroept zich evenwel op verrekening met zijn in conventie behandelde vordering op Montulet. Nu evenwel in conventie is geoordeeld dat hij die tegenvordering niet heeft, faalt het beroep op verrekening. Bij gebreke van andere verweren ter zake is de vordering van de hoofdsom ter grootte van de waarborgsom toewijsbaar.
4.1
Met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is de kantonrechter van oordeel dat art. 12.1 van de algemene bepalingen - op grond waarvan de door Montulet te verschaffen bankgarantie nog tot 1 juli 2016 diende te gelden - analoog moet worden toegepast ten aanzien van de betaalde waarborgsom. Het betalen van die waarborgsom heeft immers hetzelfde doel als het verschaffen van een bankgarantie. Hieruit volgt dat Montulet pas vanaf 1 juli 2016 de waarborgsom kon terugvorderen en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter zake pas vanaf 1 juli 2016 in verzuim is. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal dus wettelijke rente over de waarborgsom dienen te vergoeden vanaf 1 juli 2016.
4.11
Nu Montulet haar eis al heeft ingediend voordat de waarborgsom opeisbaar was, ziet de kantonrechter geen aanleiding om [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als in het ongelijk gestelde partij aan te merken. De kosten van de procedure in reconventie zullen daarom worden gecompenseerd.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
a. wijst de vorderingen af,
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van Montulet begroot op € 600,-,
in reconventie
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling aan Montulet van € 7.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 juli 2016 tot de dag der algehele voldoening.
compenseert de proceskosten in reconventie aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in conventie en in reconventie
verklaart de onder b en c opgenomen veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard en in het openbaar uitgesproken op 28 september 2016.