Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummers: AWB 15/837 en AWB 15/839
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2016 in de zaken tussen
[eiseres], eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Venlo, verweerder
(gemachtigde: R.H.E. Steijvers).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2014 (het primaire besluit I) heeft verweerder krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te Venlo per waardepeildatum 1 januari 2013 vastgesteld op € 3.170.000.000,= voor het tijdvak 1 januari 2014 tot 1 januari 2015.
Bij besluit van 31 maart 2014 (het primaire besluit II) heeft verweerder krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waardes van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 2] en [adres 3] te Venlo per waardepeildatum 1 januari 2013 vastgesteld op respectievelijk € 963.000.000,= en € 228.000,= voor het tijdvak 1 januari 2014 tot 1 januari 2015.
Eiseres heeft tegen de primaire besluiten bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 12 maart 2015 (het bestreden besluit I) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] gegrond verklaard en de waarde verlaagd tot € 1.510.000,=.
Bij besluit van 11 maart 2015 (het bestreden besluit II) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 2] gegrond verklaard en de waarde verlaagd tot € 521.000,=. De WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 3] heeft verweerder in bezwaar gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 november 2015. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich eveneens laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Geschil en beoordeling
1. In beroep zijn enkel in geschil de WOZ-waardes van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te Venlo.
2. De rechtbank gaat bij de beoordeling van de beroepen uit van de volgende feiten. Eiseres is eigenaar en verhuurder van de onroerende zaken. De onroerende zaak [adres 1] is per 1 januari 2014 verhuurd aan [bedrijf 1] tegen een jaarhuur van € 158.240 exclusief BTW, servicekosten en een investeringsbijdrage van € 225.000,=. De overeengekomen huurtermijn bedraagt 10 jaar. De onroerende zaak is een kantoorpand, bestaande uit een vloeroppervlak van 712 m² op de begane grond, 715 m² op de eerste verdieping en 31 parkeerplaatsen.
De onroerende zaak [adres 2] is per 1 oktober 2013 verhuurd aan [bedrijf 2] tegen een jaarhuur van € 58.920 exclusief BTW, servicekosten en een investeringsbijdrage van € 60.000,=. De overeengekomen huurtermijn bedraagt 5 jaar. De onroerende zaak is een kantoorpand met een vloeroppervlak van 491 m² op de tweede verdieping. Tevens horen bij de onroerende zaak 11 parkeerplaatsen.
3. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank vast dat partijen het eens zijn over de door verweerder voor de onroerende zaken in bezwaar gehanteerde huurwaarde per vierkante meter van € 100,= en kapitalisatiefactor van 9,7. Ook kan eiseres zich vinden in de door verweerder aan de parkeerplaatsen toegekende waardes. Enkel in geschil is nog of bij de waardering van de onroerende zaken rekening moet worden gehouden met de door eiseres aan haar verhuurders verstrekte investeringsbijdragen van respectievelijk € 225.000,= en € 60.000,=.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de investeringsbijdragen niet dienen te worden aangemerkt als incentive zodat hiermee bij de waardering van de onroerende zaken geen rekening hoeft te worden gehouden. Volgens verweerder worden als incentive aangemerkt kortingen op de huurprijs of huurvrije perioden. Het essentiële verschil tussen een investeringsbijdrage en een incentive is volgens verweerder dat een huurder een investeringsbijdrage niet mag houden maar verplicht is om te investeren, terwijl een korting op de huurprijs of een huurvrije periode als inkomsten voor een huurder kunnen worden beschouwd.
5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaken ten onrechte geen rekening houdt met de door eiseres aan de verhuurders verstrekte investeringsbijdragen. Volgens eiseres dienen de investeringsbijdragen te worden aangemerkt als incentives omdat deze, net als een huurkorting of een huurvrije periode, zijn bedoeld om nieuwe huurders aan te trekken.
6. Zowel verweerder als eiseres hebben hun standpunten over de vraag of de investeringsbijdragen als incentive moeten worden aangemerkt, niet met documenten of anderszins onderbouwd.
7. De rechtbank overweegt als volgt.
8. In de taxatiewijzer kengetallen DEEL 24 ‘Huurwaardekapitalisatie’ waardepeildatum 1 januari 2013 staat in paragraaf 2.2 ‘Incentives en de invloed op de huurwaarde’ voor zover van belang het volgende opgenomen:
“Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een
nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst wordt verlengd). De
bedoeling is om een nieuwe huurder aan te trekken of bestaande huurders vast te houden.
Incentives uiten zich in huurvrije perioden (meest voorkomend), huurkortingen (een korting
op de huur) en/of bijdragen van eigenaren aan specifieke investeringen in een gebouw die
door de huurder kunnen worden uitgevoerd.
Er is een directe relatie tussen het drieluik: leegstand, aanbod en incentives. Naarmate de
leegstand en het aanbod groter worden of hoog zijn, neemt het volume aan incentives toe.
Incentives hebben invloed op de WOZ-waarde. Natuurlijk is deze invloed groter naarmate de omvang van de gegeven incentives groter wordt. Een huurvrije periode van een maand zal geen significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Een huurvrije periode van twee jaar zal een sterke invloed hebben op de WOZ-waarde.”
9. Op basis van het vorenstaande komt de rechtbank anders dan verweerder tot het oordeel dat de investeringsbijdragen dienen te worden aangemerkt als voor de huurwaarde relevante incentive nu er geen enkele reden is om te veronderstellen dat de investeringsbijdragen door de verhuurder zijn verstrekt om een andere reden dan om nieuwe huurders aan te trekken. De rechtbank ziet geen aanleiding een onderscheid te maken tussen een huurkorting of een huurvrije periode enerzijds en een investeringsbijdrage anderzijds, enkel omdat de investeringsbijdrage door een huurder moet worden uitgegeven wil hij er voor in aanmerking komen en daarom niet als inkomsten kan worden aangemerkt. Dit onderscheid doet naar het oordeel van de rechtbank geen afbreuk aan de essentie van een incentive.
10. De rechtbank verklaart de beroepen gelet op het vorenstaande gegrond nu verweerder bij de waardering van de onroerende zaken geen rekening heeft gehouden met de gegeven incentives. De rechtbank bepaalt de WOZ-waardes op de door de taxateur van eiseres voorgestane WOZ-waardes, nu de taxateur ter bepaling van deze waardes is uitgegaan van de onder overweging 2 genoemde jaarhuren en voorts rekening heeft gehouden met de gegeven incentives. Dat deze berekening, ook rekening houdende met die incentives, onjuist zou zijn is niet gesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2013 wordt vastgesteld op € 1.413.181,=. De WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 2] stelt de rechtbank per waardepeildatum 1 januari 2013 vast op € 461.783,=.
11. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres de door haar betaalde griffierechten ad € 662,= (2 x € 331,=) vergoedt.
12. De rechtbank acht op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb voorts termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van de beroepen, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden twee punten (1 voor het indienen van de beroepschriften wegens samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van het Bpb; 1 voor het verschijnen ter zitting) met een waarde van € 496,= per punt, toegekend. Het gewicht van de zaak wordt bepaald op gemiddeld, hetgeen correspondeert met de wegingsfactor 1. Gelet hierop bedragen de door verweerder aan eiseres te vergoeden proceskosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep € 992,=. Over de door verweerder bij de bestreden besluiten aan eiseres toegekende proceskostenvergoeding wegens de in bezwaar gemaakte kosten, bestaat tussen partijen geen geschil.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden besluiten voor wat betreft de nader vastgestelde WOZ-waardes van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] ;
- herroept de primaire besluiten voor wat betreft de vastgestelde WOZ-waardes van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] en stelt de waardes van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2013 vast op respectievelijk € 1.413.181,= en € 461.783,=;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde delen van de bestreden besluiten;
- bepaalt dat verweerder de proceskosten van deze beroepsprocedures, begroot op € 992,= (wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand), volledig vergoedt aan eiseres;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres de betaalde griffierechten ten bedrage van € 661,= volledig vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.H. Machiels, rechter, in aanwezigheid van mr. E. van Rie, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2016.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2016.
w.g. E. van Rie,
griffier
w.g. F.H. Machiels,
rechter
Voor eensluidend afschrift:
de griffier,
Afschrift verzonden aan partijen op: 20 januari 2016
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.