Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 4938950 \ CV EXPL 16-3460
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 13 april 2016
in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONGOED 2-DUIZEND,
gevestigd te Reuver,
eisende partij,
gemachtigde mr. Y.J.M.L. Dijk,
tegen:
[gedaagde],
wonend [correspondentieadres] ,
[correspondentiewoonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. J.B.J.G.M. Schyns.
Partijen zullen hierna Woongoed 2-Duizend en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de op 6 april 2016 gehouden mondelinge behandeling
- de overgelegde pleitnota’s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 14 december 2006 van Woongoed 2-Duizend de woning staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd.
2.2.
Op 22 januari 2016 is de politie – na een anonieme tip – in de woning van [gedaagde] binnengevallen. Daarbij werd een in werking zijnde hennepdrogerij en een grote hoeveelheid henneptoppen (circa 65 kilo, bestaande uit gedroogde en natte hennep) aangetroffen. De politie heeft de henneptoppen in beslag genomen en [gedaagde] daarbij aangehouden.
2.3.
Woongoed 2-Duizend heeft bij brief van 26 januari 2016 [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft daaraan geen gevolg gegeven.
2.4.
De burgemeester van de gemeente Beesel heeft, bij wijze van ordemaatregel, het besluit genomen om de woning te sluiten voor de duur van 3 maanden (ingaande 18 april 2016). [gedaagde] heeft tegen het sluitingsbesluit op 4 april 2016 bezwaar gemaakt bij de burgemeester en tevens de bestuursrechter gevraagd een voorlopige voorziening te geven in deze kwestie.
2.5.
[gedaagde] verblijft vanaf 22 januari 2016 in detentie.
3.Het geschil
3.1.
Woongoed 2-Duizend heeft op gronden als omschreven in de dagvaarding gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, kosten rechtens.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat Woongoed 2-Duizend voldoende spoedeisend belang bij het gevorderde heeft. Deze spoedeisendheid vloeit met name voort uit de aard van de verwijten die aan het adres van [gedaagde] worden gemaakt en het feit dat Woongoed 2-Duizend door middel van een ontruimingsvonnis de burgemeester ervan wil overtuigen dat de huurrelatie met [gedaagde] wordt beëindigd in de hoop dat sluiting van het gehuurde niet zal worden voortgezet.
Woongoed 2-Duizend zal daarom in haar vordering ontvangen worden.
4.2.
Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of het aanwezig hebben van een hennepdrogerij in het gehuurde een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] als huurder oplevert, dat hierdoor ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Bij de beantwoording van die vraag is het van belang dat het in deze procedure gaat om het treffen van een voorlopige maatregel, vooruitlopend op een beslissing in een bodemgeschil. De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of in dat bodemgeschil naar alle waarschijnlijkheid de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarbij is het navolgende van belang.
4.3.
[gedaagde] heeft erkend dat hij een hennepdrogerij en henneptoppen in de slaapkamer op de eerste verdieping van zijn woning aanwezig heeft gehad, maar heeft tevens gesteld hier niets mee van doen te hebben. [gedaagde] is in de kroeg benaderd door een Duitser met de vraag of hij de slaapkamer van [gedaagde] mocht gebruiken voor opslag van goederen tegen een vergoeding van € 100,00 per maand. Aangezien [gedaagde] een aanvulling op zijn AOW goed kon gebruiken en hij vanwege zijn fysieke conditie de slaapkamer op de eerste verdieping niet gebruikte, heeft hij ingestemd en aan de Duitser een sleutel van de woning verstrekt. Dat er op de slaapkamer een hennepdrogerij was ingericht was [gedaagde] geheel onbekend. Aangezien [gedaagde] bij een herniaoperatie zijn reukvermogen is verloren, heeft hij ook nooit de geur van de henneptoppen waargenomen.
4.4.
De stelling, dat indien derden de hennepdrogerij feitelijk zouden hebben geëxploiteerd, [gedaagde] ingevolge artikel 7:219 BW als huurder op gelijke wijze als voor zijn eigen gedragingen aansprakelijk zou zijn voor de hennepdrogerij, gaat niet onder alle omstandigheden op. In het geval er aan het gehuurde geen schade is veroorzaakt, zoals in dit geval, is beslissend of de huurder zelf zich niet als een goed huurder heeft gedragen waarbij onder andere van belang is of er een voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van de huurder en het gebruik van het gehuurde (vgl Hoge Raad 22/06/’07, NJ 2008/352). In een bodemprocedure zal die vraag beantwoord moeten worden en zal met name nader beoordeeld moeten worden of, en zo ja in welke mate, [gedaagde] een verwijt kan worden gemaakt van de aangetroffen hennepdrogerij. Hier ligt dus een vraagpunt – en daarmee een onzekerheid - waar bij de belangenafweging in het kader van dit kort geding rekening mee moet worden gehouden.
4.5.
Wordt de hiervoor gestelde vraag positief beantwoord – in die zin dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor de gedragingen van de derde – dan komt de vraag aan de orde of de aangetroffen hennepdrogerij in dit concrete geval een voldoende grote tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert om tot ontbinding te komen. Hierbij moet tevens getoetst worden of de gevolgen van de ontruiming evenredig zijn aan het doel ervan, waarbij rekening moet worden gehouden met het woonbelang van [gedaagde] . Hierbij speelt het volgende.
4.6.
Het hebben van een hennepdrogerij brengt vaak risico’s met zich mee, zoals brandgevaar en hinder in de vorm van stankoverlast voor omwonenden. Ook bestaat gevaar voor verloedering van de buurt, zeker indien ingrijpen van de politie is vereist. Het feit dat [gedaagde] slechts een gedeelte van het gehuurde in gebruik had als hennepdrogerij, doet aan het vorenstaande niet af. De kantonrechter overweegt dat op zichzelf de aanwezigheid van een hennepdrogerij in een uitsluitend voor woondoeleinden verhuurde woning in beginsel voldoende zwaarwegend zal zijn voor ontruiming van het gehuurde.
In dit concrete geval is echter niet gebleken dat illegaal stroom is afgetapt, zodat het niet aannemelijk is dat van brandgevaar sprake is geweest. Evenmin blijkt van veranderingen aan het gehuurde ten behoeve van de hennepdrogerij of schade in andere zin. Ook van overlast voor de buurt is niet gebleken.
4.7.
De belangen die [gedaagde] als huurder heeft bij het behoud van zijn woonplek zijn groot. Het is de kantonrechter ter mondelinge behandeling gebleken dat [gedaagde] een 68-jarige man is die slecht ter been is, een versleten rug heeft en over een zwakke gezondheid beschikt. Voor zijn dagelijkse verzorging is [gedaagde] afhankelijk van zijn buurvrouw, mevrouw [X] . Zij heeft in een schriftelijke verklaring aangegeven als mantelzorger van [gedaagde] te fungeren en hem graag als haar buurman te willen behouden. Zij wijst er ook op dat [gedaagde] zich zonder haar steun wellicht niet zal kunnen redden.
Mevrouw [Y] (werkzaam als woonconsulent bij Woongoed 2-Duizend) heeft desgevraagd ter mondelinge behandeling geantwoord dat [gedaagde] geen huurachterstand heeft en er nimmer klachten over hem door omwonenden bij Woongoed 2-Duizend zijn binnengekomen. Ook heeft zij verklaard dat Woongoed 2-Duizend [gedaagde] als gevolg van het oprollen van de hennepdrogerij op een zogenaamde ‘zwarte lijst’ van huurders heeft geplaatst. Deze lijst wordt gedeeld met naburige woningstichtingen waardoor [gedaagde] zo goed als kansloos is om in de regio een andere woning in de sociale huursector te verkrijgen. Na ontruiming is hij daarom aangewezen op de (duurdere) particuliere markt. Gelet op de geringe financiële middelen waarover [gedaagde] beschikt, zal het vinden van een geschikte woning bijzonder moeilijk, zo niet ondoenlijk zijn. Onderdak vinden bij broers of zussen is voor [gedaagde] evenmin een optie aangezien zij allen de bejaarde leeftijd hebben bereikt en geen ruimte hebben om [gedaagde] in huis te nemen. Wanneer de kantonrechter de ontruiming zal uitspreken zal [gedaagde] dan ook letterlijk op straat komen te staan en aangewezen zijn op de daklozenopvang.
4.8.
Het is de kantonrechter ambtshalve bekend dat de door Woongoed 2-Duizend gevorderde ontruiming geheel past binnen het door haar gehanteerde ‘zero tolerance-beleid’ ten aanzien van het bereiden, verwerken, verkopen, afleveren of verstrekken van middelen zoals opgenomen in de lijsten I en II behorende bij de Opiumwet, waaronder mede begrepen hennepplanten. Het is van belang dat dergelijk beleid consistent en geloofwaardig wordt uitgevoerd. Dat Woongoed 2-Duizend dit (met name) doet om haar overige huurders hun ongestoord woongenot te kunnen blijven verschaffen is evident.
Gelet op de zeer bijzondere omstandigheden van dit geval, met name de beperkte gevolgen van de inbreuk op de huurovereenkomst en de enorme gevolgen die een ontruiming voor [gedaagde] zouden hebben, is de kantonrechter er van overtuigd dat Woongoed 2-Duizend in dit geval in staat moet worden geacht het achterwegen blijven van een ontbinding van de huurovereenkomst goed te kunnen uitleggen. Zij zal bij het uitblijven van een ontruiming dan ook niet voor afbreuk op de effectiviteit van haar beleid hoeven te vrezen.
4.9.
Tenslotte, gelet op al het voorgaande, het gegeven dat [gedaagde] geen strafblad heeft ten aanzien van overtredingen van de Opiumwet, het feit dat [gedaagde] bijna drie maanden in detentie heeft doorgebracht en zijn woning door de burgemeester drie maanden zal worden gesloten, kan de kantonrechter zich in dit geval niet voorstellen dat er voor moet gevreesd worden dat [gedaagde] zich nogmaals in een dergelijke situatie zal begeven.
4.10.
Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat in dit specifieke en uitzonderlijke geval het nog maar te bezien is of in een te voeren bodemprocedure de kantonrechter van oordeel is dat de belangen van [gedaagde] bij behoud van zijn woonruimte ondergeschikt zullen zijn aan het belang dat Woongoed 2-Duizend bij ontruiming van het gehuurde heeft. Een ontbinding van de huurovereenkomst is dus ongewis, hetgeen voor de kantonrechter in kort geding aanleiding is om de alhier gevorderde ontruiming van het gehuurde af te wijzen.
4.11.
Woongoed 2-Duizend zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 600,00 ( zijnde salaris gemachtigde).
4.12.
De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.
4.13.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.
4.14.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding.
5.1.
wijst de vorderingen af
5.2.
veroordeelt Woongoed 2-Duizend in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op € 600,00, te vermeerderen met wettelijke rente wanneer deze de vijftiende dag na betekening van dit vonnis niet zijn voldaan,
5.3.
veroordeelt Woongoed 2-Duizend onder de voorwaarde dat zij niet binnen 2 weken na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 [ half punt toepasselijk liquidatietarief, met een maximum van € 100,--] aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen, en in het openbaar uitgesproken.
type: JA
coll: