ECLI:NL:RBLIM:2016:10596

• Datum uitspraak: 7 december 2016
• Publicatiedatum: 7 december 2016
• Zaaknummer: C/03/227827 / KG ZA 16/558
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: I.M. Etman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot afgifte taxatierapport in kort geding tussen woningstichting en koper

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg op 7 december 2016 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiseres], de koper van een woning, en Stichting Maaskant Wonen, de verkoper. De vordering van [eiseres] betreft de afgifte van een taxatierapport dat op 20 januari 2016 is opgesteld. De koopovereenkomst tussen partijen bevat bepalingen die de verplichtingen van beide partijen bij een eventuele wederverkoop van de woning regelen. [Eiseres] heeft herhaaldelijk verzocht om inzage in het taxatierapport, maar Maaskant heeft dit geweigerd, stellende dat zij eigenaar van het rapport is omdat zij de kosten van de taxatie heeft gedragen. De voorzieningenrechter oordeelt dat uit de koopovereenkomst voortvloeit dat beide partijen recht hebben op inzage in het taxatierapport, aangezien dit rapport de basis vormt voor de (terug)koopprijs. De rechter wijst de vordering van [eiseres] toe en verplicht Maaskant om het taxatierapport binnen drie dagen na betekening van het vonnis te verstrekken, onder verbeurte van een dwangsom. Daarnaast wordt Maaskant veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres].

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer C/03/227827 KG ZA 16/558

Vonnis in kort geding van 7 december 2016

in de zaak van

[eiseres] ,

wonend te [woonplaats] aan de [adres] ,

eisende partij,

advocaat mr. C.S.B.E. Reinders

tegen

STICHTING MAASKANT WONEN,

gevestigd te Stein,

gedaagde partij,

advocaat mr. P.L.T. Roks.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Maaskant genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het exploot van dagvaarding d.d. 18 november 2016
• de op 24 november 2016 van de zijde van Maaskant ontvangen productie
• de mondelinge behandeling ter zitting van 28 november 2016, waar de gemachtigde van Maaskant de standpunten van die zijde aan de hand van een pleitnota heeft toegelicht.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 23 oktober 2008 heeft [eiseres] van Maaskant de woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres] gekocht. Het betrof een zogenoemde koop onder voorwaarden, in welk kader [eiseres] een korting van 30% op de koopprijs kreeg onder de voorwaarde dat zij in geval van een eventuele wederverkoop van de woning, deze eerst aan Maaskant moest aanbieden, terwijl Maaskant in dat geval verplicht zou zijn om de woning weer van haar terug te kopen. De waarde was bepaald op € 130.000,00, zodat de koopprijs (vanwege de korting) € 91.000,00 bedroeg.

2.2.

Over de aanbiedings-/terugkoopplicht staat in het koopcontract onder artikel 19

- voor zover hier van belang - het volgende vermeld:

“
Indien koper, casu quo zijn rechtsopvolger(s), het verkochte wenst (wensen) te vervreemden, onder welke titel dan ook, is (zijn) hij (zij) verplicht dit te koop aan de bieden aan de verkoper casu quo zijn rechtsopvolger(s), die verplicht is/zijn het verkochte te kopen en in eigendom te aanvaarden.

De waarde zal in dat geval worden vastgesteld door een in onderlinge overleg aan te wijzen taxateur, dan wel bij gebreke van overeenstemming daarvan door een - op verzoek van de meest gerede partij - door de voorzieningenrechter te benoemen deskundige, met dien verstande dat de waarde van de door koper aangebrachte veranderingen/verbeteringen buiten beschouwing dienen te blijven;

De koopprijs wordt vervolgens vastgesteld als volgt:

• indien de waarde hoger is dan de koopprijs in de onderhavige akte wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verhoogd met de helft van het verschil tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.
• indien de waarde lager is dan de koopprijs in de onderhavige akte wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs verminderd met de helft van het verschil tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.

Indien een van partijen deze verplichting niet of niet behoorlijk nakomt, dan wel handelt in strijd met deze verplichting, verbeurt deze ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare, forfaitaire schadevergoeding/boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,00), onverminderd het recht om meer geleden schade te vorderen. ”

2.3.

Begin 2016 wilde [eiseres] uit gaan zien naar een nieuwe woning, waarop zij de woning conform de koopovereenkomst aan Maaskant te koop aangeboden heeft.

2.4.

Maaskant heeft vervolgens de woning op 20 januari 2016 laten taxeren door mevrouw [naam taxateur] van [naam bedrijf 1] te Grevenbicht.

2.5.

Bij e-mailbericht van 5 februari 2016 is namens Maaskant door een andere makelaar als de onder 2.4. genoemde (maar kennelijk wel op basis van de taxatie van 20 januari 2016 van [naam taxateur] ) het volgende aanbod gedaan:

“
Woning [adres] [woonplaats] verkocht in 2008 met 30% korting.

Vraagprijs destijds € 130.000. Verkoopprijs € 91.000.

Taxatie 2015

Waarde € 130.000 -/- €91.000 = € 39.000 waarvan 50% ten gunste van koper.

Terugkoopprijs 2015 €91.000 + € 19.500 – 110.500” ,

waarbij waar in dit bericht twee maal 2015 staat vermeld, kennelijk 2016 is bedoeld.

2.6.

[eiseres] heeft meermaals (onder meer op 24 februari 2016, 21 maart 2016, 12 april 2016, 25 juli 2016, 28 juli 2016 en 26 augustus 2016) tevergeefs om afschrift van dan wel inzage in het taxatierapport van 20 januari 2016 verzocht.

2.7.

Maaskant heeft vervolgens bij brief van 13 april 2016 aan [eiseres] voorgesteld om een nieuwe taxatie voor gedeelde kosten te laten verrichten en [eiseres] verzocht om een aantal nieuwe taxateurs voor te stellen.

2.8.

Bij brief van 9 mei 2016 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiseres] aan Maaskant drie makelaars voorgesteld om de woning te laten taxeren, waaronder [naam bedrijf 2] te Stein, met welke makelaar Maaskant - kennelijk - akkoord is gegaan. Betreffende makelaar heeft de opdracht echter bij schrijven van 21 juli 2016 teruggegeven omdat hij - kort gezegd - de terugkoopregeling te ingewikkeld vond en zich inmiddels door het vele contact daarover met partijen onvoldoende onafhankelijk voelde in het proces.

3. De vordering

3.1.

[eiseres] vordert - kort gezegd - de veroordeling van Maaskant:

primair: tot het
verstrekken van een afschrift van het taxatierapport van 20 januari 2016, uiterlijk één dag na wijzen van dit vonnis en onder verbeurte van een dwangsom van

€ 2.000,00 per dag of dagdeel dat Maaskant na betekening van dit vonnis daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00;

Subsidiair: tot
het verlenen van inzage in het taxatierapport van 20 januari 2016, uiterlijk één dag na wijzen van dit vonnis en onder verbeurte van een dwangsom van

€ 2.000,00 per dag of dagdeel dat Maaskant na betekening van dit vonnis daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00,

een en ander onder verwijzing van Maaskant in de proceskosten, alsmede in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het tijdstip dat Maaskant in verzuim is deze kosten te vergoeden.

3.2.

[eiseres] grondt haar vordering primair op de koopovereenkomst zelf. Het taxatierapport vormt de basis voor de (terug)koopprijs, zodat het vanzelfsprekend is dat beide partijen een afschrift daarvan krijgen dan wel mogen inzien. Subsidiair beroept zij zich op artikel 843a Rv. Volgens [eiseres] heeft de betreffende taxateur tijdens de taxatie aan de keukentafel zich laten ontvallen dat de woning minstens € 160.000,00 waard was.

3.3.

Maaskant heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang van [eiseres] is voldoende aanwezig.

4.2.

Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient te worden beoordeeld of het aannemelijk is dat de rechter in een aanhangig te maken bodemprocedure een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering zal toewijzen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.

4.3.

Ter zitting heeft Maaskant verklaard dat het haar beleid is om bij aankoop en verkoop van woningen zelf de kosten van de taxatie te dragen, zo ook in dit geval. Dientengevolge is zij eigenaar van dat taxatierapport en is zij - in haar optiek - niet verplicht tot het verstrekken van een afgifte daarvan of het verlenen van inzage. Die verplichting vloeit volgens haar ook niet voort uit de koopovereenkomst.

4.4.

Met [eiseres] is de voorzieningenrechter van oordeel dat uit de koopovereenkomst voortvloeit dat beide partijen over de inhoud van het taxatierapport, dat immers de basis vormt voor de te bepalen verkoopprijs, kunnen beschikken. De wederpartij van de partij die in bezit is van het taxatierapport dient immers in staat gesteld te worden om te verifiëren hoe de waardebepaling en in lijn daarmee het aanbod tot stand is gekomen. Dat Maaskant eigenaar is van het rapport omdat zij de taxatie betaald heeft, doet daar niets aan af.

4.5.

Voorts heeft Maaskant aangevoerd dat het taxatierapport inmiddels door tijdsverloop haar relevantie verloren heeft. Dit verweer slaagt niet, nu dit tijdsverloop immers geheel aan Maaskant zelf te wijten is. Maaskant heeft de voorzieningenrechter bovendien niet kunnen overtuigen van enig rechtens te respecteren belang aan haar zijde om de meermaals verzochte inzage dan wel toezending van een afschrift steevast te blijven weigeren.

4.6.

Dat [eiseres] er naar aanleiding van de brief van 13 april 2016 voor heeft gekozen om in te gaan op het voorstel om een nieuwe taxateur aan te stellen, kan haar gezien bedoelde weigering van Maaskant bezwaarlijk worden tegengeworpen. Dat zij daardoor geen belang meer heeft bij inzage wordt niet gevolgd, nu zij er belang bij blijft houden om te kunnen verifiëren hoe de eerste taxateur tot zijn of haar waardebepaling is gekomen. Immers indien een nieuwe taxateur een (significant) afwijkende waarde bepaalt (op de peildatum 20 januari 2016), zal zij die waarde aan de hand van het eerste taxatierapport ter discussie kunnen en mogen stellen.

4.7.

Gelet op het bovenstaande zal het primair gevorderde worden toegewezen, zij het dat de afgifte dient te geschieden uiterlijk drie dagen na betekening (niet: dagtekening) van dit vonnis en dat de dwangsom dienovereenkomstig verbeurd zal worden vanaf de vierde dag na betekening en zal worden gemaximeerd op € 50.000,00.

4.8.

Maaskant zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot de datum van dit vonnis begroot op

€ 1.205,36, bestaande uit € 816,00 aan salaris advocaat, € 288,00 aan griffierecht en

€ 101,36 aan explootkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.

4.9.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Maaskant tot het binnen drie dagen na betekening van dit vonnis verstrekken van een afschrift van het taxatierapport van 20 januari 2016 van [naam bedrijf 1] ter zake van de woning aan de [adres] te [woonplaats] , onder verbeurte van een dwangsom van € 2.000,00 per dag of dagdeel dat Maaskant vanaf de vierde dag na betekening van dit vonnis daarmee in gebreke blijft, met een maximum van

€ 50.000,00,

5.2.

veroordeelt Maaskant tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.205,36,

5.3.

veroordeelt Maaskant in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Maaskant niet binnen twee weken na aanschrijving aan de veroordelingen onder 5.1. en 5.2. van dit vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van

€ 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en is in het openbaar uitgesproken.

RK