Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 4645705 \ OV VERZ 15-88
Beschikking van de kantonrechter van 24 mei 2016.
in de zaak van:
1.de naamloze vennootschap CENTER PARCS EUROPE N.V.,
gevestigd te 2909 LK Capelle aan den IJssel aan de Rivium Boulevard 213,
2.
de naamloze vennootschap CENTER PARCS NETHERLANDS N.V.,
de naamloze vennootschap CENTER PARCS NETHERLANDS N.V.,
gevestigd te 2909 LK Capelle aan den IJssel aan de Rivium Boulevard 213,
verzoeksters,
gemachtigde: mr. A.H. Gaastra,
tegen:
de naamloze vennootschap ACCRES REAL ESTATE N.V.,
gevestigd te 5211 CK 's-Hertogenbosch aan het adres Vughterweg 47,
verweerster,
gemachtigde: mr. A. Bergers-Kemp en mr. J.Ph. van Lochem.
Partijen worden verder ook wel aangeduid als Center Parcs (gezamenlijk enkelvoud) en Accres.
1.De procedure
1.1.
Op 11 november 2015 is ter griffie ingekomen een verzoekschrift met bijlagen van de naamloze vennootschap Center Parcs Europe N.V. en de naamloze vennootschap Center Parcs Netherlands B.V. waarbij zij de kantonrechter verzoeken een deskundige te benoemen ex artikel 7:304 lid 2 BW, een en ander zoals nader is omschreven in het verzoekschrift. Dit verzoek zal verder in deze beschikking worden aangeduid als het 304-verzoek.
1.2.
Op 29 februari 2016 heeft een mondelinge behandeling van het 304-verzoek plaatsgehad waarbij Accres niet is verschenen. De kantonrechter heeft bij die gelegenheid het voornemen uitgesproken het verzoek toe te wijzen. Accres heeft daartegen geageerd stellende dat zij de oproep voor de mondelinge behandeling niet had ontvangen. Nu de kantonrechter naar aanleiding van het niet verschijnen van Accres ten onrechte geen toepassing heeft gegeven aan artikel 272 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een nieuwe datum voor de mondelinge behandeling bepaald.
1.3.
Op 23 maart 2016 is door Accres een verweerschrift met bijlagen ingediend tevens houdende een voorwaardelijk tegenverzoek tot goedkeuring van een afwijkend beding ex artikel 7:291 lid 3 BW.
1.4.
Op 29 maart 2016 heeft de mondelinge behandeling van het 304-verzoek plaatsgehad waarbij tevens het hiervoor genoemde voorwaardelijk gedane tegenverzoek aan de orde is gesteld.
De kantonrechter heeft het wenselijk geacht het voorwaardelijke tegenverzoek van het 304-verzoek af te splitsen en zelfstandig te beoordelen. Partijen hebben daartegen geen bezwaar gemaakt. Het tegenverzoek is geregistreerd onder zaaknummer 4949942 HZ 16-13. De kantonrechter zal in deze zaak afzonderlijk beslissen.
1.5.
Op 12 april 2016 is ingekomen de nadere akte van Center Parcs met producties houdende de zienswijze op het verweerschrift en tevens houdende een verweerschrift tegen het voorwaardelijk tegenverzoek.
1.6.
Accres heeft schriftelijk bezwaar gemaakt tegen de inhoud van de door Center Parcs genomen akte van 12 april 2016.
1.7.
Partijen hebben de kantonrechter verzocht een beschikking te geven, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen (één van) verzoeksters en Accres, althans tussen hun rechtsvoorgangers, is een huurovereenkomst tot stand gekomen aangaande een recreatiepark met restaurants, een zwembad, een sauna, een supermarkt, bungalows en andere voorzieningen. Het recreatiepark is gelegen te America en is bekend onder de naam ‘Center Parcs Limburgse Peel’.
2.2.
De laatst door Accres in rekening gebrachte huurprijs in het boekjaar 2014/2015 van het gehuurde is € 4.477.591,00 exclusief BTW per jaar.
2.3.
In een dagvaardingsprocedure tussen Accres en Center Parcs Europe N.V. heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, locatie Roermond, op 20 januari 2016 een eindvonnis gewezen. De kantonrechter heeft in dit vonnis geoordeeld dat niet Center Parcs Europe N.V. maar Center Parcs Netherlands N.V. als huurder moet worden aangemerkt. Accres is door de kantonrechter niet ontvankelijk verklaard in haar vordering jegens Center Parcs Europe N.V. Accres heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.
3.Het verzoek
3.1.
Center Parcs heeft zich thans tot de kantonrechter gewend met het navolgende verzoek:
primair:
ten behoeve van de vaststelling van de huurprijs na 31 oktober 2015 om
( i) benoeming van gerechtelijk deskundige de heer drs. P.C. van Arnhem (Taxatiebureau Drs. P.C. van Arnhem B.V. te Montfoort)
(ii) te gelasten dat partijen binnen twee weken na de in dezen te geven beschikking aanvullend nog elk één eigen deskundige van goede naam en faam aanwijzen en
(iii) te gelasten dat deze drie deskundigen binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, tezamen een advies omtrent de nadere huurprijs in de zin van artikel 7:304 lid 1 BW zullen uitbrengen, waarbij de door de kantonrechter aan te wijzen deskundige zal optreden als voorzitter en het advies aan partijen zal toezenden, een en ander als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW;
subsidiair:
ten behoeve van de vaststelling van de huurprijs na 31 oktober 2015 om
( i) benoeming van een gerechtelijk deskundige
(ii) te gelasten dat partijen binnen twee weken na de in dezen te geven beschikking aanvullend nog elk één eigen deskundige van goede naam en faam aanwijzen en
(iii) te gelasten dat deze drie deskundigen binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, tezamen een advies omtrent de nadere huurprijs in de zin van artikel 7:304 lid 1 BW zullen uitbrengen, waarbij de door de kantonrechter aan te wijzen deskundige zal optreden als voorzitter en het advies aan partijen zal toezenden, een en ander als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW;
meer subsidiair:
ten behoeve van de vaststelling van de huurprijs na 31 oktober 2015 om
( i) benoeming van een gerechtelijk deskundige en
(ii) te gelasten dat deze binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, een advies omtrent de nadere huurprijs na 31 oktober 2015 aan partijen uitbrengt, een en ander als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW;
nog meer subsidiair:
in dit verband zodanige voorzieningen treffen als de kantonrechter geraden voorkomt;
primair, subsidiair, meer subsidiair en nog meer subsidiair:
veroordeling van Accres in de kosten van deze procedure.
3.2.
Center Parcs heeft aan haar verzoek onder meer – kort en zakelijk samengevat – het navolgende ten grondslag gelegd.
3.3.
Center Parcs stelt zich op het standpunt dat de huurprijs niet in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:303 lid 2 BW.
3.4.
Center Parcs heeft pogingen ondernomen om met Accres overeenstemming te bereiken omtrent de benoeming van deskundigen ten behoeve van de bepaling van de huurprijs voor een eventuele nieuwe periode. Zij heeft Accres daartoe bij brief van 13 maart 2015 een voorstel gedaan.
3.5.
Accres heeft het voorstel van Center Parcs bij brief van 25 maart 2015 van de hand gewezen en geen ander voorstel gedaan terzake de vaststelling van de huurprijs.
3.6.
Center Parcs heeft voorts aangevoerd dat in de onderhavige procedure geen ruimte is voor de beantwoording van voorvragen met betrekking tot onder meer de toepasselijkheid van het artikel 7:290-bedrijfsruimte regime. De juridische noodzaak om dergelijke vragen in het kader van een 304-verzoek te behandelen ontbreekt.
4.Het verweer van Accres
4.1.
Accres voert verweer en heeft in dat verband onder meer – eveneens kort en zakelijk samengevat – het navolgende aangevoerd.
4.2.
Accres stelt zich op het standpunt dat Center Parcs Netherlands N.V. geen partij is bij de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is immers aangegaan met Gran Dorado Leisure N.V. als huurder. Gran Dorado Leisure N.V. is na een fusie met Center Parcs opgehouden te bestaan dan wel opgegaan in laatstgenoemde vennootschap. Center Parcs huldigt thans het standpunt dat de huurovereenkomst op enig moment is overgedragen aan Center Parcs Netherlands N.V., zonder dit evenwel aan te tonen. De bewijslast voor de gestelde contractoverdracht rust op Center Parcs.
4.3.
Voorts voert Accres aan dat de verhuur van een recreatie-/bungalowpark niet onder de definitie van artikel 7:290 lid 2 BW valt. Artikel 7:304 BW is dan ook niet van toepassing.
4.4.
Het verzoek dient bovendien te worden afgewezen op grond van het gegeven dat partijen de eventuele mogelijkheid tot huurprijsaanpassing hebben uitgesloten in een additional lease agreement. De huurprijs komt, gelet op de overeengekomen huurtermijn, hoe dan ook niet voor aanpassing in aanmerking. Tot slot heeft Accres aangevoerd dat zij niet kan instemmen met de voorgestelde wijze van benoeming van drie deskundigen. Center Parcs dient het aan de deskundige(n) te betalen voorschot alsook de proceskosten voor haar rekening te nemen.
4.5.
Accres is voorts de mening toegedaan dat de onderhavige procedure wel ruimte biedt voor de beantwoording van voorvragen. De vraag of er al dan niet sprake is van 7:290 BW-bedrijfsruimte dient om proceseconomische redenen naar voren te worden gehaald en thans – in het kader van de onderhavige procedure – beantwoord te worden.
5.De beoordeling van het 304-verzoek
5.1.
De kantonrechter – gezien de processtukken en gehoord partijen – overweegt als volgt.
5.2.
In de eerste plaats merkt de kantonrechter op dat Center Parcs ter zitting van 29 maart 2016 in de gelegenheid is gesteld om bij akte op 12 april 2016 te reageren op het voorwaardelijk – inmiddels afgesplitste – tegenverzoek van Accres. Center Parcs heeft van de geboden gelegenheid gebruik gemaakt en heeft bij akte van 12 april 2016 gereageerd. Center Parcs is daarbij echter ook uitvoerig ingegaan op hetgeen door Accres in het 304-verzoek als verweer is aangevoerd. Accres heeft daartegen gemotiveerd bezwaar gemaakt.
5.3.
De kantonrechter zal aan de nadere stellingen van Center Parcs zoals verwoord in haar akte houdende zienswijze op het verweerschrift tevens houdende een verweerschrift ex artikel 7:304 lid 2 BW voorbij gaan, nu zij enkel in de gelegenheid is gesteld te reageren op het voorwaardelijke tegenverzoek en zij met haar akte houdende zienswijze op het verweerschrift de kaders van een goede procesorde te buiten is gegaan.
5.4.
Accres heeft primair gesteld dat Center Parcs Netherlands N.V. niet ontvankelijk is in het door haar gedane verzoek, nu zij immers geen contractant is in de onderhavige overeenkomst. De stelling van Center Parcs Netherlands N.V. dat de huurovereenkomst op enig moment van Gran Dorado Leisure N.V. op Center Parcs Netherlands N.V. is overgegaan, wordt door Center Parcs Netherlands N.V. niet aangetoond.
5.5.
De kantonrechter laat het door Accres gevoerde verweer buiten de beoordeling, nu de kantonrechter in een eerdere procedure op 20 januari 2016 heeft geoordeeld dat Center Parcs Netherlands N.V. de in rechte aan te spreken partij is. Accres heeft tegen het vonnis van de kantonrechter geappelleerd. Nu het vonnis van 20 januari 2016 nog geen gezag van gewijsde heeft, laat de kantonrechter voor nu in het midden wie de formele huurder is. Duidelijk is immers wel dat dat één van beide verzoeksters is.
5.6.
De prangende vraag die partijen verdeeld houdt in de onderhavige kwestie is onder welk huurregime het gehuurde valt. Met andere woorden, of er al dan niet sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter overweegt met betrekking tot het antwoord op die vraag het navolgende.
5.7.
De kantonrechter is van oordeel dat het gehuurde - een recreatiepark met daarop horecagelegenheden, een zwembad en sauna, bungalows en andere voorzieningen - onder de werkingssfeer van artikel 7:290 BW valt. Het recreatiepark toont zowel sterke overeenkomsten met het kampeerbedrijf als ook met het pensionbedrijf dat niet duurzame logies verstrekt; er vindt een bedrijfsmatige exploitatie plaats die inkomen aan de rechthebbende verschaft en daarnaast wordt er ook op het recreatiepark tijdelijk onderdak geboden, vergelijkbaar met het kampeerbedrijf en de niet duurzame logies van het pensionbedrijf. Niet valt in te zien dat een bungalow op een recreatiepark een ander karakter zou hebben dan een chalet of stacaravan op een camping. Ook het gegeven dat het recreatiepark geen besloten karakter heeft en eenieder daar een bungalow kan huren en kan recreëren, maakt dat het gehuurde naar het oordeel van de kantonrechter kan worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
5.8.
Ten aanzien van de door Accres opgeworpen (andere) voorvragen – onder meer met betrekking tot de einddatum van de huurovereenkomst – wordt als volgt overwogen.
5.9.
Voor beantwoording van deze voorvragen zoekt de kantonrechter aansluiting bij het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 9 januari 2009 (ECLI:NL:GHSHE:2009: BH2189). In dat arrest heeft het Hof met betrekking tot artikel 7:304 BW als volgt overwogen:
“4.3.1. Ingevolge deze bepaling benoemt de (kanton)rechter een deskundige ter advisering omtrent de huurprijsaanpassing indien partijen daaromtrent geen overeenstemming bereiken. Het gaat hierbij om een procedure van eenvoudige aard, welke vooruitloopt op de (hoofd)procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs. Het is, ook naar het oordeel van dit hof, dan ook in beginsel niet de bedoeling op (voor)vragen – dus vragen die niet de benoeming van de deskundige betreffen, maar die mogelijk een rol (gaan) spelen in de hoofdprocedure - op voorhand te beslissen. De behandeling van dergelijke voorvragen valt buiten het toepassingsgebied van artikel 7:304 BW. De betreffende voorvraag, als liggende op het gebied van het huurrecht, kan door de kantonrechter kan weliswaar worden beantwoord, maar dan alleen als daartoe rechtens relevante noodzaak bestaat of als partijen dat gezamenlijk verlangen. Dat is hier niet het geval.
4.3.2.
Beantwoording van de voorvraag kan op praktische gronden gewenst zijn omdat zo voorkomen kan worden dat een deskundige wordt benoemd en dat aldus kosten en tijd worden bespaard. Deze uitkomst, namelijk dat geen deskundigenbericht zal volgen, staat evenwel niet op voorhand vast. Het tegendeel kan ook het geval zijn: er wordt in drie instanties langdurig en kostbaar over de voorvraag geprocedeerd (eventueel met een bewijsfase) en na verloop van een aantal jaren moet de deskundige toch alsnog rapporteren en dient alsnog een hoofdprocedure te worden gevolgd (met wellicht wederom een bewijsfase over andere aspecten). Dat in het algemeen de proceseconomie wordt gediend bij beantwoording van de voorvraag, is dus niet vanzelfsprekend.
4.3.3.
Bovendien kan een verzoeker voldoende belang ontlenen aan het deskundigenadvies als zelfstandig feit. Voorshands valt niet uit te sluiten dat een te benoemen deskundige Dela, in haar standpunt dat de geldende huurprijs te laag is, niet zal volgen, of slecht een geringe huurverhoging zal voorstellen. Dela kan zich dan beraden over de vraag of zij de hoofdprocedure wel zal inzetten (het hof trekt hier een parallel met het voorlopig deskundigenbericht van art. 202 Rv). In dat geval zou de beantwoording van de voorvraag in de voor Dela gunstige zin, geen effect hebben gehad en juist verspilde kosten en tijd zijn. Daartegenover valt niet in te zien welk belang WE in casu heeft om een deskundigenbericht te verhinderen.”
5.10.
De kantonrechter is van oordeel dat de overwegingen uit voormeld arrest ook van toepassing zijn op de onderhavige kwestie. De kantonrechter maakt deze overwegingen dan ook tot de hare en zal niet overgaan tot beantwoording van de opgeworpen voorvragen.
5.11.
Uit de processtukken en uit het verhandelde ter zitting is de kantonrechter gebleken dat partijen voorafgaand aan de onderhavige procedure overleg hebben gevoerd. Naar het oordeel van de kantonrechter moest het voor Accres volkomen helder zijn dat door de huurder, of dat nu Center Parcs Europe N.V. of Center Parcs Netherlands N.V. is, een lagere huurprijs wordt gewenst en dat zij daarover wilde overleggen.
5.12.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het verzoek tot benoeming van deskundigen als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW kan worden toegewezen. De kantonrechter wijst er op dat het door de deskundigen uit te brengen advies de kantonrechter in staat moet stellen om de huurprijs nader vast te stellen zoals bedoeld in artikel 7:303 BW. Ingevolge artikel 7:303 lid 2 BW let de kantonrechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de kantonrechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de kantonrechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.
5.13.
Ter zitting van 29 maart 2016 is gebleken dat partijen het er over eens zijn dat er drie deskundigen dienen te worden benoemd. Partijen hebben over de persoon van twee van de drie deskundigen overeenstemming bereikt. De hierna te noemen heren Van Arnhem en Van den Tweel worden daarbij door partijen als deskundigen voorgedragen. Daarnaast hebben partijen voorgesteld beide heren een derde deskundig aan te laten dragen.
5.14.
Bij e-mailbericht van 13 mei 2016 hebben Van Arnhem en Van den Tweel de griffier bericht dat zij als derde deskundige hebben benaderd de heer A.K. Mijnheer MRICS RT (Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars) te Nunspeet. De heer Mijnheer voornoemd heeft zich bereid verklaard als deskundige op te treden en heeft verklaard vrij te staan ten opzichte van partijen.
5.15.
De deskundigen hebben het voorschot begroot op een bedrag van € 38.251,13 inclusief de wettelijk verschuldigde omzetbelasting. Nu Center Parcs heeft aangegeven het door de deskundigen begrootte voorschot van het deskundigenbericht te zullen dragen, zal de kantonrechter bepalen dat Center Parcs gehouden is dit voorschot te voldoen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
draagt de deskundigen op advies uit te brengen omtrent de nadere huurprijs aangaande het recreatiepark met restaurants, een zwembad, een sauna, een supermarkt, bungalows en andere voorzieningen, gelegen te America en plaatselijk bekend onder de naam Center Parcs Limburgse Peel, met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 5.12 is overwogen.
6.2.
benoemt tot deskundigen:
1. de heer drs. P.C. van Arnhem (Taxatiebureau Drs. P.C. van Arnhem B.V.),
Postbus 77 te 3417 ZH Montfoort.
2. mr. ing. J.F.M. van den Tweel MRICS RT (Rentmeesterskantoor Van den Tweel),
Trichtsevoetpad 1 te 4191 LA Geldermalsen.
3. de heer A.K. Mijnheer MRICS RT (Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars),
F.A. Molijnlaan 28 te 8071 AG Nunspeet.
het voorschot
6.3.
de kantonrechter stelt de hoogte van het door Center Parcs te voldoen voorschot op de kosten van de deskundigen vast op een bedrag van € 38.251,13 inclusief btw,
6.4.
voor het voldoen van het voorschot zal het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak te Utrecht op korte termijn een nota verzenden, welke nota uiterlijk 4 weken na deze uitspraak dient te zijn voldaan,
het onderzoek
6.5.
bepaalt dat Center Parcs het procesdossier in afschrift aan de deskundigen dient te doen toekomen,
6.6.
bepaalt dat de deskundigen het onderzoek zelfstandig zullen instellen op de door hen in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,
6.7.
wijst de deskundigen er op dat:
zij voor aanvang van het onderzoek dienen kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op
- https://www.rechtspraak.nl/SiteCollectionDocuments/Leidraad-deskundigen-WT.pdf of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
- zij het onderzoek pas na bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dienen aan te vangen,
- zij het onderzoek onmiddellijk dienen te staken en contact dienen op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
- zij partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dienen te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundigen dit onderzoek niet mogen uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,
6.8.
bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundigen dienen te verstrekken indien zij daarom verzoeken, de deskundigen toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundigen ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,
het schriftelijk rapport
6.9.
bepaalt dat de deskundigen een concept van het rapport aan (de gemachtigde van) partijen moeten toezenden, zodat partijen in de gelegenheid zijn op- of aanmerkingen te maken,
6.10.
bepaalt, dat partijen 4 weken (peremptoir) de gelegenheid hebben tot het maken van op- en aanmerkingen en dat de deskundigen, indien (een van) partijen na 4 weken niet heeft gereageerd op het concept-rapport, ervan kunnen uitgaan dat ingestemd wordt met de concept-rapportage. De gemaakte op- en aanmerkingen dan wel het eventueel niet reageren door (een van) partijen dienen in het definitieve rapport te worden vermeld,
6.11.
draagt de deskundigen op om uiterlijk drie maanden nadat zijdens de griffier bericht is ontvangen dat een aanvang kan worden gemaakt met de werkzaamheden, een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,
6.12.
wijst de deskundigen er op dat uit het rapport moet blijken op welke stukken het oordeel is gebaseerd.
6.13.
houdt in afwachting van het vorenstaande iedere verdere beslissing aan.
Aldus gegeven door mr. mr. J. Schreurs-van de Langemheen, en in het openbaar uitgesproken.
type: ph
coll: