ECLI:NL:RBLIM:2015:7981

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/208435 / KG ZA 15-361

Vonnis in kort geding van 21 september 2015

in de zaak van

de stichting

STICHTING ENVIDA,

statutair gevestigd te Maastricht,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaten mr. H.C. Lejeune en mr. D.M.J. Dexters,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BRINVAST B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudend te Schijndel,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

JHB GROUP B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudend te Schijndel,

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

advocaten mr. G.T.J. Hoff en mr. E.L. Hoogstraate.

Partijen zullen hierna Envida, Brinvast, JHB en Brinvast/JHB genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling
de eis in reconventie
de pleitnota van Envida
de pleitnota van Brinvast/JHB.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Brinvast en Envida (rechtsopvolgster van onder meer Stichting Vivre) hebben op 14 juni 2013 een koopovereenkomst (nader te noemen kovk) gesloten voor de verkoop van twee grondstukken genoemd A en B, deel uitmakend van 1 kadastraal nummer gelegen te Maastricht aan de Abtstraat 2/Calvariestraat 11, zijnde ter plaatse afgepaald ter grootte van ongeveer 62 a van het perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Maastricht, sectie B, nummer 4564.

2.2.

Onderwerp van geschil vormt in deze het “Verkochte B” en betreft het bebouwde gedeelte van het kadastraal nummer, meer bepaald het Calvarieklooster (art. 2.4. kovk). De koopprijs bedraagt € 1.275.000,-- (exclusief eventuele verschuldigde omzetbelasting) (art. 4 kovk).

2.3.

In art. 5 kovk is bepaald dat de levering van het Verkochte B uiterlijk op 1 april 2015 dient plaats te vinden. Hoewel partijen nadere afspraken hadden willen maken over een mogelijk uitstel van deze levering, is dit niet gelukt, waardoor Envida thans vasthoudt aan de datum 1 april 2015. Envida heeft Brinvast/JHB in gebreke gesteld; afname is echter tot op heden uitgebleven.

2.4.

Art. 24 kovk luidt:

ARTIKEL 24. PARKEERPLAATSEN.

24.1

Verkoper dient zorg te dragen dat ter zake de herontwikkeling van het Verkochte 45

parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Uitgangspunt is, en Verkoper heeft een inspanningsverplichting, dat deze

parkeervoorziening wordt gerealiseerd in de vorm van een parkeerkelder, gelegen

binnen een straal van 100 meter van het Verkochte, een en ander zoals aangegeven

op een tekening die als Bijlage 3 aan de Koopovereenkomst is gehecht.

Mocht een parkeerkelder niet gerealiseerd kunnen worden dient Verkoper 45

parkeerplaatsen op maaiveld (al dan niet overdekt) te realiseren op een afstand van

maximaal 100 meter van het Verkochte, een en ander zoals aangegeven op Bijlage 3.

De parkeerplaatsen die het dichtst bij het Verkochte zijn gelegen (of ze liggen in de

parkeerkelder dan wel op maaiveld) dienen door Verkoper als eerste te worden

aangeboden.

24.2

Indien bedoelde parkeerkelder wordt gerealiseerd dient Verkoper op eerste verzoek

van Koper koopopties te verlenen aan de kopers van wooneenheden in het Verkochte

om een parkeerplaats in bedoelde parkeerkelder te kunnen kopen tegen een hierbij

vastgestelde prijs van twintigduizend euro (EUR. 20.000,00) (prijspeil 2012) inclusief

(omzet)belasting.

24.3

Indien bedoelde parkeerkelder niet wordt gerealiseerd, maar er een overdekte

parkeervoorziening op maaiveld wordt gerealiseerd als hiervoor bedoeld, dient

Verkoper op eerste verzoek van Koper koopopties te verlenen aan de kopers van

wooneenheden in het Verkochte om een parkeerplaats in de overdekte

parkeervoorziening te kunnen kopen tegen een hierbij vastgestelde prijs van

tienduizend euro (EUR. 10.000,00) (prijspeil 2012) inclusief: omzet)belasting.

24.4

Indien laatstbedoelde overdekte parkeervoorziening niet wordt gerealiseerd, maar er

een niet-overdekte parkeervoorziening op maaiveld wordt gerealiseerd als hiervoor bedoeld, dient Verkoper op eerste verzoek van Koper koopopties te verlenen aan de

kopers van wooneenheden in het Verkochte om een parkeerplaats in de niet-overdekte

parkeervoorziening te kunnen kopen tegen een hierbij vastgestelde prijs van

vijfduizend euro (EUR. 5.000,00) (prijspeil 2012) inclusief (omzet)belasting.

24.5

Aangezien de mogelijkheid bestaat dat (een van) vorenbedoelde parkeervoorzieningen

nog niet zal/zullen zijn gerealiseerd op het moment dat verbouw/nieuwbouw in/op het

Verkochte gereed is, dient Verkoper, tot het moment dat de vorenbedoelde

parkeervoorziening gereed is, alsdan om niet een alternatieve parkeervoorziening aan

te bieden op maaiveldniveau, welke zal zijn gelegen in het op Bijlage 3 aangegeven

gebied, in de onmiddellijke nabijheid van het Verkochte.

24.6

Indien Verkoper één van haar hiervoor in dit artikel bedoelde verplichtingen niet

(geheel) nakomt zal zij, nadat zij daartoe door Koper in gebreke is gesteld, een direct

opeisbare boete aan Koper verbeuren ter grootte van één miljoen (EUR.

1.000.000,00), onverminderd het recht van Koper om aanvullend schadevergoeding te verhalen.

3.Het geschil in conventie

3.1.

Envida vordert samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

I primair

a. de reële executie tot het verrichten van de uitgebleven rechtshandeling (vonnis in de plaats van wilverklaring(en) van Brinvast),

b. hoofdelijke veroordeling van Brinvast en JHB tot het betalen van de koopsom ad € 1.275.000,-- met kosten, een en ander op straffe van verval van een dwangsom van € 500.000,-- tot een maximum € 5.000.000,--;

subsidiair

Brinvast te veroordelen tot nakoming van de afnameverplichting zoals opgenomen

in de kovk van 14 juni 2013 en voldoening van de koopsom van € 1.275.000,-

eveneens op straffe van een dwangsom;

II Brinvast en JHB hoofdelijk te veroordelen tot betaling van (een voorschot op) de

contractuele boete van drie pro mille per dag;

III Brinvast en JHB hoofdelijk te veroordelen in de kosten c.a. van deze procedure.

3.2.

Brinvast/JHB voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

Brinvast/JHB vordert samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

primair: 1. Envida te gebieden binnen twee weken na dit vonnis schriftelijk en

gedocumenteerd aan te geven waar en hoe de 86 parkeerplaatsen ten behoeve van het plangebied van Brinvast (waaronder de 45 parkeerplaatsen als bedoeld in art. 24 kovk) zullen worden gerealiseerd met schriftelijk bewijs dat deze informatie: (i) door [naam] is geaccordeerd als onderdeel van haar projectplan en (ii) door de gemeente Maastricht is bevestigd als zijnde voldoende voor het aanvragen van een omgevingsvergunning door Brinvast, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.100,- per dag dat hieraan geen uitvoering wordt gegeven;

subsidiair: 2. Envida te gebieden binnen twee weken na dit vonnis schriftelijk en

gedocumenteerd aan te geven waar en hoe de 45 parkeerplaatsen als bedoeld in art. 24 kovk zullen worden gerealiseerd met schriftelijk bewijs dat deze informatie: (i) door [naam] is geaccordeerd als onderdeel van haar projectplan en (ii) door de gemeente Maastricht is bevestigd als zijnde voldoende voor het aanvragen van een omgevingsvergunning door Brinvast, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van

€ 3.825,-- per dag dat hieraan geen uitvoering wordt gegeven;

zowel primair als subsidiair:

3. Envida te veroordelen in de kosten c.a. van de procedure.

4.2.

Envida voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie

5.1.

Het gaat om een spoedeisende zaak in de zin van artikel 254 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De zaak leent zich dus voor een behandeling en een inhoudelijke beoordeling van de zaak.

5.2.

De voorzieningenrechter moet dan in kort geding beoordelen of de vordering in een toekomstige bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om daarop door het geven van een voorlopige voorziening vooruit te lopen. Daarbij moet de voorzieningenrechter uitgaan van de voorshands vaststaande feiten met de beperkte toetsing daarvan (zonder formele bewijslevering) die in deze procedure in beginsel slechts mogelijk is.

5.3.

Als meest verstrekkend verweer stelt Brinvast/JHB zich op het standpunt dat zij niet behoeft te presteren zolang Envia ook niet presteert. Envida kan van haar niet verlangen dat Brinvast het verkochte afneemt en vervolgens opgezadeld wordt met een groot probleem. Envida dient Brinvast immers de nodige informatie te verschaffen; informatie die zij nodig heeft voor het aanvragen van de omgevingsvergunning. Zij wenst binnen een redelijke termijn informatie te ontvangen waar en hoe de 86 parkeerplaatsen ten behoeve van het plangebied van Brinvast zullen worden gerealiseerd zodat zij de omgevingsvergunning kan aanvragen voor de beoogde ontwikkeling op het Verkochte A en B. Zij behoeft die informatie, gelet op de uitlatingen van mevrouw [naam projectleider] , de aangewezen projectleider van de gemeente Maastricht. De verkoop van beide percelen kan, hoewel dat in theorie mogelijk is, niet los van elkaar gezien worden.

5.4.

Naar de mening van Envida kan en mag Brinvast/JHB geen beroep doen op een opschortingsrecht. In de koopovereenkomst, die notabene is opgesteld door een notaris die heeft opgetreden en zal optreden als adviseur van Brinvast/JHB, is immers een uiterlijke termijn voorzien voor de levering van het Verkochte B. Envida (althans Stichting Vivre) heeft met de gemeente Maastricht een exploitatieovereenkomst d.d. 12 januari 2011 gesloten (bijlage 4 bij productie 1 bij het exploot van dagvaarding in kort geding). Deze exploitatieovereenkomst maakt deel uit van de koopovereenkomst tussen Envida en Brinvast. In de exploitatie-overeenkomst is onder art. 9 “Planning en Fasering” opgenomen hoe het plan wordt ontwikkeld en uitgevoerd. Daarbij is de realisatie van parkeergelegenheid later voorzien dan de verkoop van “Verkochte A. en B.”.

5.5.

De voorzieningenrechter kan Brinvast/JHB niet volgen in haar stelling dat er van de zijde van Envida een informatieplicht zou bestaan, aan welke informatieplicht Envida eerst zou hebben te voldoen, alvorens Brinvast tot afname van het Verkocht B. behoeft over te gaan. Uit de overgelegde stukken blijkt nergens van een dergelijke plicht; ook niet uit productie 33 (brief van mevrouw [naam projectleider] /e-mail van 8 januari 2015). Bovendien zijn er afspraken gemaakt in de Exploitatieovereenkomst. De voorzieningenrechter vermag dan ook niet in te zien waarom ook mevrouw [naam projectleider] niet gebonden zou zijn aan de door de Gemeente in de exploitatieovereenkomst gemaakte afspraken. Bovendien, zo er al enige vrees zou bestaan over het al dan niet realiseren van de benodigde parkeergelegenheid, is daarin reeds voorzien in het bepaalde in art. 24 kovk, zoals onder punt 2.4. op pagina 2/3 van dit vonnis is opgenomen.

5.6.

Het vorenstaande leidt er dan ook toe dat Brinvast gehouden is haar medewerking te verlenen, maar niet in de vorm zoals door Envida onder I. Primair a. is gevorderd, nu deze vordering naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende helder is geformuleerd (
“in de plaats treedt van de wilsverklaring(en) van Brinvast waar voor de in de notariële akte van levering te noemen bepalingen en bedingen waaronder de verkoop is aangegaan (…)”).

Het gevorderde onder I. Primair b., zo begrijpt de voorzieningenrechter, hangt met het gevorderde onder a. zodanig samen dat dit niet zelfstandig kan worden toegewezen en derhalve het lot deelt van a.

5.7.

Het gevorderde onder I. Subsidiair ligt voor toewijzing gereed, echter met uitzondering van de te verbeuren dwangsom. Op grond van het bepaalde in art. 611a, eerste lid, laatste volzin, Rv is het immers niet mogelijk een dwangsom op te leggen bij een veroordeling tot betaling van een geldsom. Envida vordert echter nakoming van de afnameverplichting en voldoening van de koopsom
een en ander (cursivering voorzieningenrechter)op straffe van een dwangsom, waarbij de betaling van de koopsom een overwegend deel uitmaakt van de beoogde veroordeling.

5.8.

Ook het gevorderde onder II. ligt voor toewijzing gereed met dien verstande dat de medegevorderde boete wordt toegewezen vanaf dag van dagvaarding tot en met de dag van nakoming.

5.9.

Brinvast/JHB zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij de voorzieningenrechter geen grond aanwezig acht om af te wijken van het gewone liquidatietarief.

De kosten aan de zijde van Envida worden begroot op:

- dagvaarding € 105,78

- griffierecht € 613,00

- salaris advocaat
1.632,00 (2 punten x tarief € 816,00)

Totaal € 2.350,78

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

Ook in reconventie dient het spoedeisend belang getoetst te worden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dit er. De zaak leent zich ook in reconventie voor een behandeling en een inhoudelijke beoordeling van de zaak.

6.2.

Tot een inhoudelijke beoordeling komt de voorzieningenrechter, gelet op het in conventie overwogene en de daarop volgende beslissing, echter niet meer.

6.3.

Brinvast/JHB zal ook in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Envida worden begroot op:

- salaris advocaat
€ 408,00(factor 0,5 × tarief € 816,00)

Totaal € 408,00

7.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

veroordeelt Brinvast tot nakoming van de afnameverplichting zoals opgenomen in

de koopovereenkomst d.d. 14 juni 2013 met betrekking tot het perceel met opstallen

en verdere aanhorigheden, zoals door partijen nader omschreven in de

koopovereenkomst d.d. 14 juni 2013 als Verkochte B en aangeduid op de kaart die is

overgelegd als productie 2 bij de dagvaarding waarmee de kort geding procedure

aanhangig is gemaakt, zijnde het bebouwde gedeelte van het op basis van de

koopovereenkomst d.d. 14 juni 2013 aan Brinvast verkochte, gelegen te Maastricht

plaatselijk bekend als Abtstraat 2 / Calvariestraat 11, en deel uitmakend van het

perceel kadastraal bekend als gemeente Maastricht, sectie S, nummer 4564, zulks door

binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, onvoorwaardelijk medewerking te

verlenen aan de levering van Verkochte B en in dat kader alle handelingen te

verrichten en na te laten die de notaris evenals de medewerker(s) van de openbare

registers van het Kadaster verlangen, waaronder doch niet daartoe beperkt de

ondertekening van de notariële akte van levering en voldoening van de koopsom ad

€ 1.275.000,-- evenals alle overige ten behoeve van de levering en inschrijving

daarvan in de openbare registers noodzakelijke kosten (waaronder in ieder geval het

notarieel honorarium, de kadastrale rechten en de overdrachtsbelasting) op het door

de notaris daartoe opgegeven rekeningnummer,

7.2.

veroordeelt Brinvast en JHB hoofdelijk, des de een betalend de ander bevrijdend, tot betaling van (een voorschot op) de contractuele boete van drie pro mille van de koopprijs ad € 1.275.000,-- per dag, zulks vanaf 17 juli 2015, tot en met de dag der nakoming,

7.3.

veroordeelt Brinvast en JHB in de proceskosten, aan de zijde van Envida tot op heden begroot op € 2.350,78, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, te vermeerderen met de nakosten, begroot op € 131,00,

7.4.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

7.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

7.6.

wijst de vorderingen af,

7.7.

veroordeelt Brinvast en JHB hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Envida tot op heden begroot op € 408,00,

7.8.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2015.^[1]