Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer 3907072 CV EXPL 15-2005
Vonnis van de kantonrechter van 23 september 2015 (bij vervroeging)
in de zaak
WONINGSTICHTING DE VOORZORG
gevestigd en kantoorhoudend te Hoensbroek (gemeente Heerlen)
eisende partij
gemachtigde mr. W.V.J.M. Bonnie, deurwaarder te Heerlen (“Adactio”)
tegen
[gedaagde]
wonend te [adres 1]
gedaagde partij
gemachtigde mr. J.P.H. Timmermans, advocaat te Beek (Limburg)
Partijen zullen hierna als “VOORZORG” respectievelijk “ [gedaagde] ” aangeduid worden.
De procedure
VOORZORG heeft [gedaagde] bij dagvaarding van 24 februari 2015 in rechte betrokken voor een vordering als uiteengezet in het exploot van dagvaarding, tegelijk waarmee aan [gedaagde] (niet in persoon) zes producties betekend zijn.
[gedaagde] heeft - na herhaald uitstel - ter rolzitting van 29 april 2015 schriftelijk doen antwoorden en een productie doen inbrengen en zich daarbij tegen de vorderingen verweerd.
Partijen hebben in voortgezet debat gerepliceerd op 10 juni 2015 (met één aanvullende productie) respectievelijk op 8 juli 2015 gedupliceerd (nog aangevuld met een tweede, meervoudige productie).
Bij akte d.d. 12 augustus 2015 heeft VOORZORG op de laatste productie gereageerd.
Hierna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak - vervroegd - op vandaag gesteld is.
Het geschil
VOORZORG vordert - naast ontbinding van de huurovereenkomst woonruimte die tussen partijen bestond met betrekking tot het adres [adres 2] - veroordeling van [gedaagde] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van zowel een bedrag van € 6 406,76 met direct ingaande rente over een bedrag van € 423,73 dat ‘sub A.’ in het petitum opgenomen is, wegens huurachterstand, gederfde huur over de periode van een jaar en vergoeding van herstelkosten en van buitengerechtelijke kosten inclusief btw, alsmede periodieke bedragen van € 423,75 (per maand) aan nog ‘vanaf’ (bedoeld zal zijn: met ingang van) 1 november 2015 te vervallen huur- en/of gebruikstermijnen, onder verwijzing tevens van [gedaagde] in de aan de zijde van eisende partij te liquideren proceskosten en ‘nakosten’ (eventuele nadere uitvoeringskosten, hier beperkt tot die kosten die zien op het gemachtigdesalaris).
VOORZORG baseert haar vorderingen - samengevat - op de in oktober 2014 te situeren ‘wanprestatie’ van [gedaagde] te haren opzichte wegens het onbetaald laten van huur over die maand ad € 423,73 en wegens het aantreffen van zowel harddrugs als softdrugs - naast diverse handelsattributen die wijzen op aldaar plaatsgevonden hebbende handel in drugs - in de door [gedaagde] gehuurde woning ter gelegenheid van een politie-inval d.d. 15 oktober 2014. De kosten van het binnentreden van de woning door de politie, neerkomend op de kosten van herstel van een ingetrapte deur ad € 247,29, wenst VOORZORG op [gedaagde] te verhalen, zoals zij van haar ook een bedrag van € 5 085,00 aan huurderving vergoed wenst te krijgen die een gevolg was van het besluit van de Burgemeester van Heerlen om het gehuurde wegens de aldaar gepleegde drugshandel voor de duur van twaalf maanden gesloten te verklaren. Aan buitengerechtelijke kosten inclusief btw (door VOORZORG nu eens als ‘B.T.W.’, dan weer als ‘BTW’ aangeduid) brengt VOORZORG - onder verwijzing naar verzonden brieven en de in het exploot verwerkte sommatie - een bedrag van € 650,74 in rekening en vordert zij thans vergoeding van dit volgens haar gematigde bedrag.
In voortgezet debat heeft VOORZORG de tegenwerpingen van [gedaagde] weersproken en onder meer benadrukt dat de huurster geheel verantwoordelijk is voor (gedragingen van) personen die het gehuurde bezoeken. Haar gedeeltelijke erkenningen zijn overigens al van voldoende ernst om te concluderen tot aanwezigheid van gedrag dat niet overeenstemt met hetgeen een goed huurder betaamt, mede gelet op de toepasselijke huurvoorwaarden. Eventuele toezeggingen van gemeentewege aan [gedaagde] regarderen VOORZORG niet. Dat de sluitingsduur van twaalf maanden een iets andere periode is dan bij exploot aangeduid, doet niet af aan de omvang van de daardoor ondervonden huurderving, net zo min als het eindigen van de huurovereenkomst per 1 november 2014 iets afdoet aan de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor die derving. VOORZORG refereert zich bij repliek alsnog aan het oordeel van de kantonrechter over de vraag of ontbinding en ontruiming / vrije oplevering thans (nog) opportuun zijn, in het licht van het feit dat [gedaagde] (nog steeds) niet de beschikking over de woning heeft / had. Wel heeft VOORZORG naar eigen inzicht dan nog recht op huur over de periode 1 november 2015 tot en met 2 december 2015 (datum van eventuele opheffing van de geslotenverklaring). Met het doen tekenen van een verklaring door [gedaagde] op 17 oktober 2014 heeft VOORZORG - niet wetend van de latere beslissing tot geslotenverklaring - [gedaagde] ten aanzien van haar aansprakelijkheid niet op het verkeerde been gezet. Ook valt VOORZORG niet te verwijten dat zij door passiviteit ten opzichte van de Gemeente Heerlen haar schade in de vorm van huurderving niet beperkt heeft.
[gedaagde] heeft tegen de vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde feiten verweer gevoerd. Zij bestrijdt niet de ontstane achterstand in de huurbetaling over oktober 2014, maar benadrukt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 november 2014 beëindigd is zonder dat VOORZORG zich toen het recht op vergoeding van verdere huurderving voorbehouden heeft. Er heeft voorafgaand aan 1 november 2014 dan ook een eindopname van het gehuurde plaatsgevonden en de woning is conform afspraak opgeleverd.
VOORZORG had kunnen / moeten weten dat er een zeker risico van sluiting van de woning door de Gemeente aanwezig was, maar behield zich ter zake geen rechten jegens [gedaagde] voor. Pas bij brief van 11 december 2014 stelde VOORZORG [gedaagde] (alsnog) voor de te ondervinden schade aansprakelijk. Daarnaast betwist [gedaagde] dat zij jegens VOORZORG (ernstig) in gebreke bleef door te gedogen dat haar vriend in de woning softdrugs gebruikte en van zijn eigen voorraad ‘wel eens wat aan een vriend gaf’ tegen ‘vergoeding van de kosten’. VOORZORG laat verdergaand bewijs achterwege. Handelshoeveelheden harddrugs zijn niet aangetroffen (en door VOORZORG zelf in haar zienswijze aan de Gemeente in een poging tot voorkoming van een sluitingsbesluit ook niet genoemd, maar zelfs bestreden). Door haar opstelling of door een gebrek aan inzet heeft VOORZORG niet voldaan aan haar verplichting tot schadebeperking (er is bijvoorbeeld geen bezwaar aangetekend tegen het gemeentelijke besluit en evenmin is een bestuurlijke voorlopige voorziening gevorderd).
Omdat verder de Gemeente Heerlen eveneens weet had van haar verhuizing en haar liet weten ‘dat de zaak niet meer op haar van toepassing was’, heeft [gedaagde] ervan afgezien om op te komen tegen het gemeentelijke voornemen (neergelegd in de brief d.d. 3 november 2014) tot sluiting van de vroegere (inmiddels verlaten) woning aan de [adres 2] of om een bezoek te brengen aan de zogeheten ‘zienswijzenzitting’ op 5 november 2014.
Voor de nog verschuldigde huur over oktober 2014 en de kosten van herstel van de deur heeft [gedaagde] de voor haar optredende bewindvoerder gevraagd contact met VOORZORG op te nemen over de (wijze van) betaling.
[gedaagde] heeft verder getracht aannemelijk te maken dat ‘haar partner’ (tevens vader van twee kinderen van [gedaagde] en sinds 15 november 2009 contractueel medehuurder van deze woning, zij het dat hij zich in 2013 heeft laten uitschrijven van dit adres, waarna hij tot medio 2014 de relatie met [gedaagde] niet onderhield en ook niet in de woning verbleef) geheel en al verantwoordelijk was voor de geïncrimineerde handelingen: hij is ook uitsluitend strafrechtelijk vervolgd en veroordeeld voor de aanwezigheid van 2 gram cocaïne en 200 gram hasjiesj, terwijl [gedaagde] noch vervolgd noch verdacht is. Op dringend verzoek van [gedaagde] is de aanvankelijk per 1 december 2014 overeengekomen beëindiging van de huur vervroegd naar 1 november 2014 omdat zij er op korte termijn in geslaagd was voor zichzelf en haar twee kinderen woonruimte ‘bij een particulier’ te vinden. Voor die maand november 2014, noch voor de periode die volgde, heeft VOORZORG in de visie van [gedaagde] en in het licht van het harerzijds gevoerde verweer recht op huur of op vergoeding van huurderving. Subsidiair dient dit deel van de vordering aanzienlijk gematigd te worden, terwijl van enige noodzaak tot vergoeding van incassokosten al helemaal geen sprake kan zijn. De door haar als ‘kennelijke misslagen’ in de vordering van VOORZORG aangemerkte onvolkomenheden en de vermijdbaarheid van een gerechtelijke procedure voor het (erkende) restant van de vorderingen, hadden VOORZORG ervan moeten weerhouden kosten te maken voor de gang naar de rechter. [gedaagde] pleit er voor om haar niet voor die kosten te laten opdraaien en zelfs om VOORZORG in de kosten aan de zijde van [gedaagde] te verwijzen.
De beoordeling
VOORZORG heeft kennelijk in het onderhavige geval van constatering van druggerelateerde activiteiten in de door haar aanvankelijk aan [naam partner] en [gedaagde] en sedert medio 2013 uitsluitend nog aan [gedaagde] verhuurde woning aan de [adres 2] , gedaan wat te doen gebruikelijk is: de huurster in de gelegenheid stellen zelf tot opzegging van de overeenkomst van woninghuur over te gaan ter vermijding van tegen haar te ondernemen actie tot ontbinding / ontruiming met bijkomende vorderingen.
Al dan niet om verdere complicaties en/of schadeclaims uit de weg te gaan, heeft [gedaagde] ervoor gekozen (na een gesprek met een vertegenwoordiger van VOORZORG) om de overeenkomst zelf op te zeggen en zelfs (later en in overleg met VOORZORG) op een kortere termijn dan aanvankelijk voorgenomen was, namelijk tegen 1 november 2014 in plaats van 1 december 2014. Tevens heeft [gedaagde] de woning per 1 november 2014 tot tevredenheid van VOORZORG ontruimd na de herstel- en opruimwerkzaamheden te hebben verricht of laten verrichten die haar bij voorinspectie d.d. 29 oktober 2014 door of namens VOORZORG opgedragen waren. Bij exploot van dagvaarding had VOORZORG de kantonrechter over deze gang van zaken weliswaar (al dan niet bewust) alle informatie onthouden, maar bij repliek d.d. 10 juni 2015 respectievelijk bij akte d.d. 12 augustus 2015 heeft zij naar aanleiding van zijdens [gedaagde] aangedragen argumenten en stukken erkend dat zij aan een dergelijke beëindiging volop medewerking verleend heeft. In ieder geval valt daarom niet in te zien dat en waarom VOORZORG gemeend heeft toch de ontbinding van de reeds beëindigde huurovereenkomst te moeten vorderen en daaraan zelfs een claim tot ontruiming te verbinden. [gedaagde] had immers simpelweg aan haar opzeggingshandeling en aan de vrijwillige ontruiming gehouden kunnen worden en VOORZORG stelde zich ook feitelijk in die zin op. Desondanks zijn ook in voortgezet debat, met een onnavolgbare redenering omrent de onmogelijkheid voor [gedaagde] om ‘eiseres de woning per 2 december 2015 ter beschikking te stellen’, deze twee vorderingen gehandhaafd (zij het met een subsidiaire ‘mogelijkheid’ dat de kantonrechter deze afwijst….). Het moge duidelijk zijn dat de kantonrechter VOORZORG in haar primaire verlangen niet kan volgen en dat hij deze vorderingen bij gebrek aan rechtens relevant belang zonder meer moet afwijzen.
Wel voor toewijzing in aanmerking komen de twee vorderingen ter zake van achterstallige huur over de maand oktober 2014 (plus rente) en schadevergoeding wegens de noodzaak van herstel van de door politiemensen (volgens [gedaagde] nodeloos) ingeslagen / ingetrapte toegangsdeur van de woning. De laatste zonder rente omdat die niet gevorderd is.
Mede omdat [gedaagde] haar aansprakelijkheid ter zake volmondig erkent en zelfs haar schuldhulpverlener geïnstrueerd zegt te hebben om tot betaling (in termijnen) over te gaan, verzet niets zich tegen honorering van deze eisen voor de gevorderde bedragen (evenmin betwist) van € 423,73 en € 247,29.
Enigszins anders ligt dit evenwel met de in omvang veel ingrijpender eisen van VOORZORG onder B. en D. van het petitum (dat overigens de B- en C-codering liefst tweemaal bevat!), die zij - blijkens de repliek - wel aan de feiten wenst aan te passen na kennisneming van het ook daartegen gerichte verweer van [gedaagde] , maar in voortgezet debat niet intrekt noch relativeert. VOORZORG houdt [gedaagde] aansprakelijk voor vervangende huurbetaling over de maand november 2014 en de eerste dag van december 2014, maar eveneens voor het tijdvak 2 december 2014 tot en met 1 december 2015 (volgens VOORZORG zelfs ‘tot en met 2 december 2015’, een dag langer dan de gelding van het sluitingsbevel van de Gemeente Heerlen, dat immers voor exact twaalf maanden gegeven is).
Reeds omdat VOORZORG de gehele maand november 2014 de beschikking had over de per 1 november 2014 door [gedaagde] in onberispelijke staat opgeleverde woning, kan van enige verplichting tot betaling van huur / vervangende vergoeding voor die maand geen sprake zijn. Verder is het weliswaar zo dat het bij vooraankondiging d.d. 3 november 2014 in het vooruitzicht gestelde en na een hoorzitting van 5 november 2014 door de Gemeente Heerlen op 25 november 2014 afgekondigde bevel tot sluiting van de woning [adres 2] aan feitelijke verhuur / daadwerkelijk in gebruik geven door VOORZORG aan een derde in de weg stond, maar de vraag is voor wiens/wier rekening of risico dit dient te komen en in welke mate. Er valt natuurlijk van alles te zeggen voor de morele verantwoordelijkheid die dienaangaande op [gedaagde] rust als degene die - zoal niet zelf actief betrokken - haar partner gelegenheid bood tot druggebruik en drughandel in/vanuit de woning en daarmee het besluit tot gesloten verklaren van de woning voor lange duur uitgelokt, althans mogelijk gemaakt heeft. Een zekere schakel in de causale keten van niet-verhuurbaarheid van de woning gedurende een aanmerkelijke periode vormde het handelen / nalaten van [gedaagde] dus wel degelijk. Maar in verband met de geaccepteerde opzegging en ontruiming in combinatie met het uitdrukkelijk nalaten van ieder voorbehoud en iedere directe aansprakelijkstelling van VOORZORG ten opzichte van [gedaagde] ter gelegenheid van die in goed overleg tot stand gekomen ontruiming (en zelfs terstond daarna toen de Gemeente per 3 november 2014 blijk gaf van een sluitingsvoornemen), moet de vraag beantwoord worden of VOORZORG op basis van een eerste aanschrijving d.d. 11 december 2014 met succes kan betogen dat [gedaagde] de kosten van huurderving voor minimaal een jaar voor haar rekening moet nemen. Kennelijk heeft VOORZORG eerst het resultaat van haar interventie op de hoorzitting d.d. 5 november 2014 van de Gemeente Heerlen willen afwachten. Van belang voor de bepaling van (de omvang van) eventuele aansprakelijkheid van [gedaagde] is mede wat VOORZORG ondernomen heeft om de gevreesde sluiting van de woning te voorkomen of om de gevolgen daarvan te reduceren.
Uit de door VOORZORG bij repliek ingebrachte productie (het besluit van de Burgemeester van Heerlen d.d. 21 november 2015 / verzenddatum 25 november 2014) blijkt dat VOORZORG via haar advocaat mr. Sengers weliswaar - zonder succes - getracht heeft de geconstateerde en/of veronderstelde handelingen in de woning te relativeren (de verdenkingen af te zwakken) en de overwogen sanctie te reduceren, maar nergens wordt melding gemaakt van door VOORZORG gedane mededelingen omtrent het inmiddels geëindigd zijn van de huurrelatie en de feitelijke ontruiming van de woning. Daarmee heeft VOORZORG minst genomen zichzelf een gerede kans ontnomen om de schade van leegstand als gevolg van een gemeentelijk bevel tot sluiting te beperken. Een en ander wordt nog eens klemmender doordat VOORZORG zichzelf ook geen herkansing gegeven heeft door - in het bijzonder om die reden van het geweken zijn van risico’s door vertrek van de bewoners - bezwaar en/of beroep aan te tekenen tegen het besluit om de woning voor liefst twaalf maanden te sluiten en dus ook voor VOORZORG onbruikbaar te maken.
Hoewel de kantonrechter [gedaagde] niet volgt in haar redenering dat VOORZORG door acceptatie van de opzegging na 1 november 2014 in het geheel niet meer kon ageren wegens aansprakelijkheid van de huurster voor later aan de dag tredende schade uit de inmiddels zonder voorbehoud beëindigde huurrelatie (zij had haar rechten immers niet verwerkt noch daarvan uitdrukkelijk afstand gedaan), moet deze nalatigheid van VOORZORG wel een sterk matigend effect op de schadevergoeding hebben. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gaat het immers niet aan / is het onaanvaardbaar dat VOORZORG [gedaagde] in omstandigheden als de onderhavige (waar ook enige actieve bijdrage harerzijds aan het misbruiken van de woning voor druggerelateerd handelen niet is komen vast te staan) voor meer dan de helft van de huurderving wegens sluiting van de woning aansprakelijk houdt. [gedaagde] wordt wegens aansprakelijkheid voor het schade veroorzakende handelen van haar partner [naam partner] veroordeeld tot betaling van een bedrag van 6 x € 423,73 ofwel € 2 542,38.
Voor toewijzing van een afzonderlijke post vergoeding incassokosten bestaat in het licht van
het voorgaande en de sinds 1 november 2014 uitermate gebrekkige en tevens tot een minimum beperkte (deels op een onjuist uitgangspunt stoelende) communicatie over (de omvang van de) vordering onvoldoende grond: die wordt dan ook afgewezen.
Omdat aldus belangrijke onderdelen van de vordering van VOORZORG niet voor toewijzing in aanmerking komen, is het aanvaardbaar de proceskosten in deze zaak geheel te compenseren. Partijen dragen in dit geval ieder de eigen kosten.
De beslissing
De kantonrechter komt aldus tot het volgende oordeel:
- [gedaagde] wordt veroordeeld om aan VOORZORG tegen bewijs van kwijting bedragen van € 423,73, € 247,29 en € 2 542,38 aan achterstallige huur respectievelijk schadevergoeding te betalen, slechts te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 423,75 met ingang van 25 februari 2015 tot de voldoening.
- De proceskosten worden over en weer volledig gecompenseerd.
- Het vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.
- Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal en is in het openbaar uitgesproken.
Type: HS