Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 4315827 CV EXPL 15-6950
Vonnis in kort geding van 20 augustus 2015
in de zaak van:
[eiser],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres 2] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R.C.C.M. Nadaud.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 augustus 2015
- de mondelinge behandeling van 17 augustus 2015, waarbij aan de zijde van eisende partij [eiser] is verschenen bijgestaan door mr. Kreutzkamp en aan de zijde van gedaagde partij [gedaagde] is verschenen bijgestaan door mr. Nadaud
- de ter mondelinge behandeling overgelegde productie aan de zijde van [gedaagde]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt op grond van de huurovereenkomst van 25 mei 2015 per 1 juni 2015 aan [gedaagde] de studio gelegen aan de [adres 2] , [woonplaats 2] (hierna: de studio). De studio is gelegen nabij een complex met andere woningen, die eveneens door [eiser] worden verhuurd.
2.2.
In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, bepaald:
“(…) 1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te gebruiken als woning voor 1 persoon. (…)
4.3
De huurprijs en het voorschot op de vergoeding van levering en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen voor of op de eerste werkdag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
4.4
De betaalperiode per maand bedraagt:
De huurprijs € 330,00
Overige leveringen en diensten € 60,00
Zodat de huurder heeft te voldoen € 390,00 (…)
8.1
Het is niet toegestaan om huisdieren te houden
8.2
Het gehuurde is een eenpersoonswoning, tenzij anders is overeengekomen.de leveringen van diensten en goederen zijn gebaseerd op de bewoning door een persoon (…).”
2.3.
In de periode na het aangaan van de huurovereenkomst heeft [eiser] diverse klachten van bewoners van het complex ontvangen omtrent geluids- en stankoverlast veroorzaakt vanuit en rondom de studio. De geluidsoverlast bestaat er volgens de door [eiser] bijgehouden klachtenregistratie uit dat er op de voor de nachtrust bestemde tijden, sprake is van luidruchtig gedrag, alsook van geblaf van een hond. De klachten met betrekking tot de stankoverlast zien op de slechte hygiëne rondom de woning (afval en ongedierte).
2.4.
[gedaagde] heeft nagelaten om de huur aan [eiser] te voldoen.
2.5.
Bij brief van 10 juli 2015 - die in concept aan [gedaagde] is verstrekt en waaraan, gelet op de hierop gemaakte aantekening, geen rechten kunnen worden ontleend - heeft het hoofd van de afdeling ‘Sociale Zaken PW/WMO’ namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenburg aan de Geul aan [gedaagde] bericht:
“(…) Op 08-07-2015 vroeg u bijzondere bijstand aan voor de kosten van de eerste huur, waarborg en woninginrichting. (…)
Besluit:
Wij hebben besloten de kosten van eerste huur ter waarde van € 242,00 als bijzondere bijstand toe te kennen in de vorm van een geldlening. (…)
De kosten huur van de woning zijn noodzakelijk voor het bestaan en doen zich voor op basis van het huurcontract. De kosten kunnen niet door u uit algemene bijstand worden voldoen gezien het feit dat de algemene bijstand nog niet is toegekend en u geen draagkracht heeft. (…).”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter, als voorzieningenrechter, [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen:
om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, de studio met alle zich daarin van zijnentwege personen en zaken te ontruimen en te verlaten, alsmede onder afgifte der sleutels en al hetgeen daartoe verder behoort ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
tot betaling van een bedrag van € 780,- aan achterstallige huur berekend tot en met juli 2015, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van huurbetaling tot aan de dag der algehele voldoening,
tot betaling van een bedrag van € 390,- voor iedere maand dat [gedaagde] vanaf augustus 2015 in gebreke blijft de studio te ontruimen,
tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na datum vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
Aan zijn vorderingen legt [eiser] allereerst ten grondslag dat [gedaagde] , door het niet betalen van de maandelijkse huur over de maanden juni tot en met augustus 2015, tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Deze betalingsachterstand van drie maanden zal in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De door deze betalingsachterstand ontstane financiële onzekerheid aan de zijde van [eiser] , maken dat er voldoende belang is bij de gevorderde voorzieningen, aldus [eiser] .
Daarnaast legt [eiser] aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] , door vanuit of rondom de studio overlast aan omwonden te veroorzaken, ook in die zin ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen. Mede in het licht van het feit dat [gedaagde] de huur niet betaalt en er geen concreet uitzicht bestaat op betaling, rechtvaar-digt dit tekortschieten de ontruiming. Daar [eiser] tegenover omwonenden, zeker als deze ook van hem huren, de verplichting heeft om verstoring van het woongenot te beëindigen, is er een spoedeisend belang bij ontruiming, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vordering tot ontruiming
4.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, die geconfronteerd wordt met hetzelfde feitencomplex, de vordering zal toewijzen en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Ten aanzien van dit eerste aspect dient, in het licht van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 juncto artikel 7:231 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, beoordeeld te worden of het al dan niet aannemelijk is dat een aangezochte bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] zodanig ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.3.
Gelet op het gegeven dat [gedaagde] heeft erkend dat hij de huur over de maanden juni tot en met augustus 2015 niet aan [eiser] voldaan heeft en hij - gelet op hetgeen in artikel 4.3 van de huurovereenkomst is bepaald - derhalve (geruime tijd) tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting, is voldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Dat, zoals [gedaagde] ter mondelinge behandeling heeft gesteld, partijen zijn overeengekomen dat de huur pas voldaan dient te worden op het moment dat [gedaagde] een positieve beschikking omtrent zijn bijstandsaanvraag krijgt, is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt, zodat deze stellingname geen doel treft.
4.4.
De door [gedaagde] ter mondelinge behandeling aangehaalde financiële omstandigheden, ontslaan hem niet van de verplichting om de huur tijdig te voldoen. De door overschrijding van de beslistermijn ontstane betalingsonmacht, ligt in de risicosfeer van [gedaagde] , zodat deze dan ook niet voor rekening van [eiser] kan worden gebracht. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om maatregelen te treffen, teneinde aan zijn huurbetalingsverplichtingen jegens [eiser] te kunnen voldoen.
4.5.
In het licht van het tweede aspect heeft te gelden dat [eiser] onweersproken heeft gesteld dat hij de studio op korte termijn tot zijn beschikking wenst te hebben teneinde dit aan een betalende partij te verhuren. Gelet hierop en gelet op de aard van de vordering, wordt geoordeeld dat [eiser] een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn ontruimingsvordering.
4.6.
Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op veertien dagen na betekening van dit vonnis wordt gesteld. Aan een beoordeling van de gestelde overlast, komt de kantonrechter in dit licht niet meer toe.
Geldvorderingen
4.7.
Met betrekking tot de vordering tot betaling van een geldsom, is in kort geding terughoudendheid op zijn plaats. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
4.8.
Daar [eiser] onweersproken heeft gesteld dat hij zijn verplichtingen jegens de hypotheekhouder, zonder inkomsten uit de huurovereenkomst, niet kan voldoen, wordt geoordeeld dat [eiser] een voldoende spoedeisend belang heeft bij de geldvorderingen. Dat [eiser] nog meer onroerend goed bezit en derhalve niet enkel afhankelijk is van inkomsten uit pensioen en AOW, maakt - nu [eiser] onbetwist heeft gesteld dat de inkomsten die hij met dit onroerend goed genereert, in het voorkomende geval dat meerdere huurders een betalingsachterstand laten ontstaan, niet toereikend zijn - dit niet anders.
4.9.
[gedaagde] heeft de specificatie van de vordering voor wat betreft de achterstallige huur tot en met juli 2015 niet weersproken. De gegrondheid van deze vordering staat derhalve vast. Nu gesteld noch gebleken is dat er redenen zijn om een onmiddellijke voorziening te weigeren, terwijl aan de zijde van [eiser] geen sprake is van een gesteld of verondersteld restitutierisico, zal de vordering tot betaling van de tot augustus 2015 berekende achterstallige huur van € 780,- worden toegewezen. De wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van huurbetaling tot aan de dag der algehele voldoening zal eveneens worden toegewezen.
4.10.
De gevorderde betaling van € 390,- voor iedere maand dat [gedaagde] vanaf augustus 2015 in gebreke blijft om de studio ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, zal - nu niet gemotiveerd betwist is dat [eiser] goede gronden heeft om te vrezen dat [gedaagde] in de nakoming van zijn huurverplichtingen tekort zal schieten - eveneens worden toegewezen.
Proceskosten
4.11.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Weller worden tot op heden begroot op:
dagvaarding: € 95,82
griffierecht: € 78,00
salaris gemachtigde:
€ 600,00
€ 600,00
totaal: € 773,82
4.12.
De wettelijke rente over de proceskosten zal op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] de studio gelegen aan de [adres 2] , [woonplaats 2] , met alle zich daarin van zijnentwege personen en zaken binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, alsmede onder afgifte der sleutels en al hetgeen daartoe verder behoort ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 780,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van huurbetaling tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 390,- voor iedere maand dat hij vanaf augustus 2015 in gebreke blijft de studio ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de aan de zijde van [eiser] gerezen proceskosten, begroot op € 773,82, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken.
type: NG