Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 4267966 CV EXPL 15-6329
Vonnis in kort geding van 29 juli 2015
in de zaak van:
[eiser] ,
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. R.W. Janssen,
tegen:
[gedaagde] ,
handelend onder de naam BUREAU INKOMENSBEHEER B.V.,
gevestigd te Hoensbroek,
in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[betrokkene] (geboren op [geboortedatum] ),
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. D.M. Gijzen.
Partijen zullen hierna [eiser] , [betrokkene] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 juli 2015
- de akten overlegging (nadere) producties aan de zijde van [eiser] en [gedaagde] ,
- de akte vermindering van eis aan de zijde van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 23 juli 2015, waar [eiser] is verschenen bijgestaan door mr. Janssen en vergezeld van [naam beheerder] , beheerder wooncomplex (hierna: [naam beheerder] ), en waar mr. Gijzen namens [gedaagde] is verschenen vergezeld van [betrokkene]
- de pleitnota’s aan de zijde van [eiser] en [gedaagde]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt op grond van de huurovereenkomst van 1 mei 2014 - die per
1 mei 2015 in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is omgezet - aan [betrokkene] de gemeubileerde woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
De woning is gelegen in een complex met andere woonruimten, die door [eiser] worden verhuurd aan personen die werkloos, sociaal uitgesloten en/of minder bedeeld zijn. De onder de woning van [betrokkene] gelegen woonruimte (gelegen op de begane grond) wordt verhuurd aan de familie [naam 1] (hierna: [naam 1] ), de boven de woning gelegen woonruimte (gelegen op de tweede verdieping) aan de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ).
2.3.
In de met [betrokkene] gesloten huurovereenkomst is, voor zover relevant, bepaald:
“(…) 1.2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Indien men deze woonruimte gebruikt voor hennepkwekerij / wiet of verkoop van drugs of aanverwante artikelen, dan wordt direct de huurovereenkomst ontbonden en vindt er geen teruggave van de gestorte waarborgsom plaats. (…).
Bijzondere bepalingen
“(…) 4. Huurder geeft verhuurder toestemming tot periodieke controle van het gehuurde. (…)
6. Huurder verklaart genoegen te nemen met de staat, waarin het gehuurde zich bevindt en zal derhalve afzien van aanmerkingen en/of vorderingen wegens gebreken aan het gehuurde of zijn installaties en de gevolgen daarvan. (…).”
2.4.
Ten behoeve van de opslag van spullen van [betrokkene] , zijn [eiser] en [betrokkene] - naast de huurovereenkomst ter zake de woning - een huurovereenkomst met betrekking tot een aan [eiser] toebehorende garagebox (hierna: de garagebox) aangegaan.
2.5.
Bij schriftelijk stuk van 20 augustus 2014 heeft [eiser] onder meer het navolgende aan [betrokkene] bericht:
“Bij deze wil ik u mede delen dat u sinds dd: juni/aug 2014 een huurachterstand heeft. (…)
Huurachterstand tot heden: €700,-Borgsom 62b
(…... Maanden) gar/berging 11N €150,-juni t/m aug 2014
11N € 50,-/mnd Per 1 Sept 2014
gar/berging opgezegd (…).”
2.6.
In januari 2015 heeft er, mede naar aanleiding van overlastklachten door omwonenden, een huisbezoek plaatsgevonden, waarbij zowel [betrokkene] als [naam beheerder] aanwezig zijn geweest. Bij dit huisbezoek heeft [naam beheerder] geconstateerd dat [betrokkene] de woning niet onderhoudt zoals een goed huurder betaamt. [betrokkene] is in de gelegenheid gesteld om de woning weer in goede staat te brengen en vervolgens te houden en het overlast veroorzakende gedrag te staken.
2.7.
Van maart tot juni 2015 heeft [betrokkene] de woning niet zelf bewoond.
2.8.
Naar aanleiding van een melding, inhoudende dat derden in de woning verbleven, heeft op 2 juni 2015 - zonder medeweten van [betrokkene] - een inspectie van de woning plaatsgevonden. De tijdens deze inspectie gemaakte foto’s zijn als productie 5 bij dagvaarding bijgevoegd.
2.9.
Op 8 juni 2015 heeft [naam 1] melding gemaakt van het navolgende:
“De meeste last moeten we zeggen komt eigelijk door [betrokkene][de kantonrechter: [betrokkene] ]
hij heeft veel in en uit bezoekers en drinkt veel en neemt drugs waardoor hij en vrienden vaak vergeten dat hij onderburen heeft.
hij heeft veel in en uit bezoekers en drinkt veel en neemt drugs waardoor hij en vrienden vaak vergeten dat hij onderburen heeft.
daar nast is het probleem wat die bewoner doet dat geregelt politie voor hem daar is.
(…)[de kantonrechter: [naam 2] ]
heeft wel geregelt rusie met [betrokkene] (…).
heeft wel geregelt rusie met [betrokkene] (…).
We hebben het onder ons nog eens besproken echt de meeste hinder kwam door [betrokkene] en achterom. (…).”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - na vermindering van eis - dat de kantonrechter, als voorzieningenrechter, [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen:
om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis [eiser] in het vrije bezit van de woning te stellen, en wel door de woning geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt aan [eiser] op te leveren, zulks met machtiging van [eiser] om, indien [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, de ontruiming zelf te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde] ,
tot betaling van een bedrag van € 250,- aan achterstallige huur ter zake de garagebox, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
tot betaling van de proceskosten.
3.2.
Aan zijn vorderingen zoals weergegeven onder 3.1. sub a. van dit vonnis legt [eiser] ten grondslag dat de onder het bewind van [gedaagde] gestelde [betrokkene] , door de woning niet te onderhouden zoals een goed huurder betaamt en door rondom de woning overlast te veroorzaken (stank- en geluidsoverlast, vernieling van persoonlijke eigendommen en drank- en drugsgebruik) dan wel te handelen in verdovende middelen, althans niet te voorkomen dat onder zijn verantwoordelijkheid in de woning aanwezige derden dit doen, tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen. Daar [eiser] tegenover omwonenden de verplichting heeft om verstoring van het woongenot te beëindigen en voorkomen dient te worden dat verdere schade wordt aangericht aan de woning, de woning op last van de burgemeester wordt gesloten dan wel dat het niet optreden tot precedent-werking leidt, is er een spoedeisend belang bij de ontruiming, aldus [eiser] . Aan zijn vordering zoals weergegeven onder 3.1. sub b. van dit vonnis legt [eiser] ten grondslag dat [betrokkene] de huur voor de garagebox van € 50,- per maand nimmer heeft voldaan, zodat over vijf maanden een huurachterstand van € 250,- bestaat.
3.3.
[gedaagde] heeft de vorderingen gemotiveerd betwist. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontruiming woning
4.1.
[eiser] heeft een vordering ingesteld tot het treffen van een voorziening als bedoeld in artikel 254 Rv. Deze vordering is slechts toewijsbaar indien niet van [eiser] kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht en voldoende aannemelijk is dat de rechter, die in een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure geconfronteerd wordt met hetzelfde feitencomplex, de huurovereenkomst zal beëindigen en de ontruiming zal bevelen.
4.2.
De gevraagde voorziening strekt ertoe een einde te maken aan, als stelselmatige schending van zijn eigen verplichtingen aan te merken, handelingen van [betrokkene] . Mede gelet op de verplichting die [eiser] tegenover omwonenden, zeker wanneer die ook van hem huren, heeft om verstoring van hun woongenot te beëindigen, heeft [eiser] een voldoende spoedeisend belang bij zijn vordering.
4.3.
Aan de hand van de door partijen gestelde feiten en omstandigheden, dient voorts beoordeeld te worden of de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is hierop vooruit te lopen.
4.4.
Ten aanzien van de eerste door [eiser] gestelde grond, inhoudende dat [betrokkene] de woning zodanig verwaarloost dat hij daardoor in strijd handelt met het bepaalde in artikel 7:213 BW, wordt het volgende overwogen. Tussen partijen staat vast dat bij de inspectie van de woning op 2 juni 2015, de woning is aangetroffen in de staat zoals afgebeeld op de foto’s behorend bij productie 5 van de dagvaarding. Op deze foto’s is waarneembaar dat de woning zodanig is verwaarloosd dat het daarin een chaos is van gebruiksvoorwerpen, etensresten, kleding en verdovende middelen en hieraan gerelateerde attributen. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat [betrokkene] de woning inmiddels heeft schoongemaakt en beter onderhoudt, hij heeft echter nagelaten deze stelling met foto’s dan wel getuigenverklaringen te onderbouwen. Indien er veronderstellenderwijs van uit wordt gegaan dat het interieur van de woning inmiddels in een betere staat verkeert, neemt dit bovendien niet weg dat het handelen van [betrokkene] in strijd met de op hem rustende huurdersverplichting reeds langdurig heeft plaatsgevonden, terwijl [eiser] - zoals onbetwist is gesteld - meerdere pogingen heeft ondernomen om [betrokkene] er toe te bewegen zijn woning in betere staat te brengen en houden. Dat [betrokkene] niet heeft voldaan aan zijn uit artikel 7:213 BW voortvloeiende verplichting om de woning in goede staat te onderhouden, staat derhalve vast.
4.5.
Voor zover [eiser] heeft willen stellen dat voorgaande vaststelling in een bodem-procedure voldoende rechtvaardiging vormt voor de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gemoeide gevolgen, volgt de kantonrechter [eiser] hierin niet. Hiervoor acht de kantonrechter noodzakelijk dat sprake is van bijkomende omstandigheden, zoals overlast (stankoverlast of ongedierte) dan wel gevaarzetting (brandgevaar). Dat in onderhavig geschil sprake is van dergelijke omstandigheden, is gesteld noch gebleken. Het wordt dan ook niet aannemelijk geacht dat de bodemrechter op de enkele grond dat sprake is van tekortschieten van [betrokkene] in zijn klein-onderhoudsverplichting tot ontbinding zal overgaan, bij welk oordeel de kantonrechter mede acht slaat op het feit dat [eiser] reeds bij de aanvang van de huurovereenkomst wist dat hij met een aan drugs verslaafde huurder te maken had.
4.6.
[eiser] heeft zijn stellingen dat [betrokkene] dan wel onder zijn verantwoordelijkheid in de woning verblijvende derden overlast hebben veroorzaakt bij omwonenden en dat [betrokkene] vanuit de woning handelt in verdovende middelen, slechts summier onderbouwd. Niet uitgesloten kan worden dat deze summiere onderbouwing haar oorzaak heeft in de omstandigheid dat omwonenden geen verklaring wensen af te leggen en de politie - met het oog op de bescherming van persoonsgegevens en de persoonlijke levenssfeer - geen in het kader van het strafrecht verworven gegevens verstrekt aan [eiser] . Niet uitgesloten is echter evenmin dat er geen noemenswaardige feitelijke overlast en drugshandel door [betrokkene] heeft plaatsgevonden. In het licht van de betwisting van de overlast en drugshandel door [gedaagde] enerzijds en gelet op het belang van de waarheidsvinding en een op de gevonden waarheid gebaseerde, rechtvaardige beslissing anderzijds, zal de kantonrechter het Openbaar Ministerie op grond van artikel 42, tweede lid jo. 44, eerste lid Rv verzoeken een conclusie te nemen en de bescheiden (mutatie-rapport, proces-verbaal van bevinding, verhoor, aangifte e.d.) waarover het beschikt in deze procedure in te brengen. Het gaat er daarbij in het bijzonder om of [betrokkene] dan wel van zijnentwege in de woning verblijvende derden
1.) overlast hebben veroorzaakt dan wel veroorzaken aan bewoners van het complex respectievelijk omwonenden en 2.) handelsactiviteiten hebben ontplooid dan wel ontplooien ter zake van verdovende middelen.
4.7.
De kantonrechter zal het Openbaar Ministerie dan ook verzoeken om binnen acht weken na heden, zo mogelijk onder overlegging van bescheiden, in deze zaak een schriftelijke conclusie te nemen. Na ontvangst van deze conclusie zal de griffier deze
deponeren ter griffie en een afschrift aan partijen doen toekomen. Partijen hebben ter zitting reeds met deze (voorgenomen) beslissing ingestemd en te kennen gegeven dat zij er geen behoefte aan hebben om zich over de conclusie van het Openbaar Ministerie uit te laten, zodat binnen twee weken na die conclusie eindvonnis over de ontruimingsvordering en proceskosten zal worden gewezen.
Huurachterstand garagebox
4.8.
Met betrekking tot de vordering tot de betaling van de huurachterstand wordt voorop gesteld dat bij een voorlopige voorziening bestaande uit de veroordeling tot betaling van een geldsom terughoudendheid op zijn plaats is. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl de voorziening voorts uit hoofde van onverwijlde spoed vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling (het restitutierisico), bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
4.9.
[gedaagde] heeft erkend dat [betrokkene] in gebreke is gebleven met de betaling van de huurtermijnen over de maanden juni tot en met augustus 2014, maar betwist dat deze thans ineens opeisbaar zijn. Hiertoe heeft [gedaagde] - onder verwijzing naar de bij akte van
21 juli 2015 overgelegde productie - gesteld dat met betrekking tot de tot en met augustus 2014 bestaande huurachterstand ter zake de garagebox een betalingsregeling van € 50,- per maand overeengekomen is. Daar deze betalingsregeling tot op heden wordt nagekomen en
- door de opzegging van de huurovereenkomst per 1 september 2014 - geen nieuwe huur-termijnen opeisbaar zijn geworden, is de vordering tot betaling van de achterstallige huur in kort geding niet toewijsbaar, aldus [gedaagde]
4.10.
[eiser] heeft het bestaan van de betalingsregeling niet gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter deze als vaststaand aanneemt. Daar gesteld noch gebleken is dat de regeling tussentijds is herzien dan wel dat [betrokkene] casu quo [gedaagde] de regeling gedurende de overeengekomen looptijd niet stipt is nagekomen, is de in de betalingsregeling vervatte achterstallige huur van € 150,- over de maanden juni tot en met augustus 2014 thans niet opeisbaar. Dat, buiten de betalingsregeling om, nog een huurachterstand van € 100,- bestaat, is - in het licht van de betalingsregeling en de hierin vervatte opzegging van de huurover-eenkomst per 1 september 2014 - onvoldoende gemotiveerd gesteld, zodat van de juistheid van dit bedrag evenmin kan worden uitgegaan. De vordering van [eiser] tot betaling van
€ 250,- dient daarom te worden afgewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verzoekt het Openbaar Ministerie te concluderen en daarbij de bescheiden waarover het beschikt, met name de bescheiden zoals nader gespecificeerd in rechtsoverweging 4.6., in deze procedure in te brengen, schriftelijk ter griffie van deze rechtbank uiterlijk op
23 september 2015,
23 september 2015,
5.2.
draagt de griffier op een afschrift van dit vonnis toe te zenden aan het Openbaar Ministerie, arrondissementsparket Limburg,
5.3.
draagt de griffier op om na ontvangst van de conclusie van het Openbaar Ministerie een afschrift daarvan aan partijen te doen toekomen,
5.4.
wijst de vordering tot betaling van € 250,- af,
5.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken.
type: NG