Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB/ROE 15/340
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2015 in de zaak tussen
[naam], te [woonplaats], eiseres,
(gemachtigde: mr. I.L. van Geel),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Peel en Maas, verweerder
(gemachtigden: drs. A.P. Langerak en P.B.M. Pesch).
Procesverloop
Bij besluit van 11 februari 2014, voor zover van belang (het primaire besluit), heeft verweerder eiseres een tegemoetkoming in planschade toegekend ten bedrage van € 3.900,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 juni 2013.
Bij besluit van 20 oktober 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit met betrekking tot de hoogte van de toegekende tegemoetkoming in planschade ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2015. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar en bewoonster van de woning aan [adres] te [woonplaats]. Zij heeft op 10 juni 2013 bij verweerder een aanvraag ingediend voor een tegemoetkoming in planschade in verband met het bestemmingsplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 18 september 2012 en in werking getreden op 22 november 2012. Het bestemmingsplan heeft betrekking op drie woonpercelen, die behoorden tot het perceel dat toen nog kadastraal was aangeduid als gemeente [woonplaats 2], [naam perceel]. Volgens de aanvraag bestaat de schade uit een waardevermindering van de woning van eiseres door verlies van uitzicht en privacy.
2. Verweerder heeft [naam bedrijf] (hierna: planschadeadviseur) opdracht gegeven advies uit te brengen over de aanvraag. Op 3 januari 2014 heeft de planschadeadviseur het definitief advies uitgebracht. Het advies richt zich niet alleen op de vaststelling van het bestemmingsplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]” als oorzaak van planschade maar ook op de reeds op 22 april 2009 verleende en medio juni 2009 in werking getreden vrijstelling (ex artikel 19, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening) van het bestemmingsplan “Buitengebied” voor het bouwen van drie woningen op eerder bedoelde woonpercelen. Bij het primaire besluit heeft verweerder eiseres overeenkomstig het advies van de planschadeadviseur een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 3.900,-.
3. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. Op 21 juli 2014 heeft de Commissie bezwaarschriften van verweerders gemeente verweerder geadviseerd over de op het bezwaar te nemen beslissing. Volgens de Commissie bezwaarschriften was het primaire besluit onvoldoende gemotiveerd, onder meer met betrekking tot het daarin ingenomen standpunt over (de waardering van) het planologisch nadeel als gevolg van de vrijstelling respectievelijk het bestemmingplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]”.
4. De planschadeadviseur heeft naar aanleiding van het advies van de Commissie bezwaarschriften op verzoek van verweerder op 1 oktober 2014 een nader advies uitgebracht. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, onder verwijzing naar de adviezen van de planschadeadviseur en voor zover van belang, het bezwaar ongegrond verklaard.
5. Eiseres heeft in beroep - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
Eiseres acht de toegekende tegemoetkoming in planschade te laag. Zij voert aan dat verweerder het bestreden besluit niet had mogen baseren op het advies van de planschadeadviseur. Het advies biedt volgens eiseres niet een dusdanig inzicht in de gedachtegang van de planschadeadviseur dat de juistheid en zuiverheid van het advies en de daarin gehanteerde berekeningsmethodiek kunnen worden beoordeeld. Eiseres is het niet eens met de door de planschadeadviseur gemaakte planologische vergelijking tussen het bestemmingsplan “Buitengebied” en de vrijstelling en planologische vergelijking tussen de vrijstelling en het bestemmingsplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]”. Eiseres vindt dat het nadeel dat zij als gevolg van de vrijstelling ondervindt niet als (zeer) beperkt kan worden gekwalificeerd en dat hierbij geen sprake is van lichte schade. De conclusie van de planschadeadviseur dat bestemmingsplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]” niet tot een waardevermindering van de woning leidt acht eiseres ondeugdelijk.
6. Kern van het geschil is of verweerder zich terecht heeft gebaseerd op het advies van de planschadeadviseur wat betreft de daarin gemaakte planvergelijkingen en waardering van het planologisch nadeel.
7. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
8.1.
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent verweerder degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
8.2.
Voor de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1. eerste lid, van de Wro dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het voordien geldende regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden.
8.3.
Eiseres heeft niet betwist dat de planschadeadviseur is te beschouwen als deskundige op het gebied van planschade. Volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 maart 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL6224) mag een bestuursorgaan, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. Maatstaf voor de rechterlijke toetsing is of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies, zich bij de besluitvorming in redelijkheid niet op het deskundigenoordeel heeft kunnen baseren.
9.1.
De planschadeadviseur heeft in zijn adviezen, voor zover hier van belang, met betrekking tot de vergelijking van het planologisch regime van het bestemmingsplan Buitengebied met het planologische regime van de vrijstelling, zakelijk weergegeven, het volgende aangegeven:
als analyse van de bouw- en gebruiksmogelijkheden:
-De gronden (het weilandje) ten westen van aanvragers woning worden bebouwd met één vrijstaande woning en ten noordwesten met twee vrijstaande woningen. Onder het regime van het bestemmingsplan Buitengebied mochten op deze gronden geen agrarische (bedrijfs)gebouwen worden gebouwd doch alleen erfafscheidingen tot 2 meter hoog;
-Het agrarische gebruik van de gronden zal wijzigen naar wonen;
-Aanvrager kijkt vanuit haar woning in westelijke richting tegen één nieuwe woning aan op een korte afstand van ongeveer 4 meter van haar westelijke perceelsgrens;
-Aanvrager wordt het meest direct geconfronteerd met de gevolgen vanwege de bouw van één vrijstaande woning direct ten westen van haar eigendom. De tweede en derde woning worden op ruim 100-120 meter afstand van de woning van aanvrager gerealiseerd waardoor de commissie het niet aannemelijk acht dat het woongenot vanwege deze 2 woningen onaanvaardbaar nadelig wordt aangetast. Vanwege de afstand, de tussenliggende bebouwing op het eigen perceel en blijvend groen wordt een ruimtelijk nadelige invloed van deze 2 woningen op het perceel en de woning van aanvrager niet aannemelijk geacht.
specifiek ten aanzien van privacy en woongenot:
-De commissie vindt dat er door de toevoeging van de woonbebouwing (met name vanwege één woning ten westen van aanvragers percelen) en het daarmee ontstane meer permanente gebruik voor aanvrager sprake is van een beperkt toegenomen aantasting van het woongenot en de privacy door toenemende inkijkmogelijkheden in de woning en tuin van aanvrager. Deze toename van inkijkmogelijkheden in de woning van aanvrager is echter beperkt omdat aanvragers woning reeds op zeer korte afstand van de weg [naam] is gesitueerd en zij daarom al in betekenende mate wordt belemmerd in haar woongenot door passanten en verkeer, de tegenover gelegen boerderijwoning [naam] (ongeveer 15 meter) alsmede de invloed van de aangrenzende woning onder één kap [naam];
-Bij de belemmering van privacy houdt de commissie bovendien rekening met de aanwezige garage/berging (tegen de westelijke perceelsgrens) en groenblijvende beplanting op het eigen perceel van aanvrager.
specifiek ten aanzien van uitzicht en schaduwwerking:
-Door de situering van aanvragers woning en oriëntatie op het zuiden, kon aanvrager – gelet op de oude bestemming – slechts gedeeltelijk aanspraak doen gelden op een waardebepalend vrij en weids uitzicht in zuidelijke en westelijke richting. Volgens de planologische mogelijkheden van het oude bestemmingsplan Buitengebied kunnen direct aan de overzijde van haar woning agrarische bedrijfsgebouwen t.b.v. een agrarisch bedrijf worden gebouwd ([naam]) In dit bestemmingsplan is daarvoor de aanduiding A aangegeven. In westelijke richting was het vrije uitzicht vanuit de woning van aanvrager beperkt tot de woonbestemming en bebouwing van [naam] (op ongeveer 50 meter). In noordelijke richting ontstaat er naar de mening van de commissie geen nadelige uitzichtbelemmering vanwege de reeds bestaande bijgebouwen op het eigen perceel die het zicht op de 2 nieuwe woningen aan de noordzijde belemmeren alsmede vanwege de aanwezige bebouwing aan [naam]. De commissie vindt dan ook dat het waardebepalend uitzicht slechts in zeer beperkte mate wordt belemmerd;
-Wel kan er vanwege de korte afstand van de westelijk gebouwde woning tot de zijdelingse perceelsgrens een geringe toename van schaduwwerking optreden gedurende een gedeelte van de dag. Gelet op de positionering van het eigen bijgebouw van aanvrager kan redelijkerwijs geen sprake zijn van bezonningsaantasting of schaduwwerking in de achtertuin of woning van aanvrager waarvoor een bezonningsdiagram zou zijn vereist. Enkel bij zonsondergang zou sprake kunnen zijn van een zeer geringe en kortstondige verminderde zoninval op de oprit en westelijke gevel van de woning van aanvrager. Daarbij speelt ook de terugliggende voorgevelrooilijn van de nieuwe woning een belangrijke rol.
specifiek ten aanzien van situeringswaarde:
-De vrije ligging van aanvragers woning aan de westzijde gaat door de bouw van één woning gedeeltelijk verloren. Hierdoor zal de situeringswaarde van aanvragers woning – mede gelet op de reeds bestaande omliggende bebouwing – in zeer beperkte mate inboeten.
9.2.
De planschadeadviseur heeft in zijn adviezen, voor zover hier van belang, met betrekking tot de vergelijking van het planologisch regime van de vrijstelling met het planologische regime van het bestemmingsplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]”, zakelijk weergegeven, het volgende aangegeven:
-Volgens bestemmingsplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]” kan per bouwperceel één vrijstaande woning worden gebouwd in een diepte van maximaal 20 meter en in een goothoogte van 6,5 meter en met een kap met minimale dakhelling van 35 graden. De afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrenzen moet minimaal 3 meter zijn. De gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen mag 125 m² zijn in een goothoogte van 3 meter en nokhoogte van 5,5 meter;
-Zowel volgens de vrijstelling als het nieuwe bestemmingsplan zijn op de gronden ten westen van aanvragers eigendom één woning en ten noordwesten op ruimere afstand (ongeveer 100 meter) twee nieuwe woningen toegestaan in identieke vergelijkbare omvang. Er is in deze vergelijking geen sprake van een intensivering van het woon- en leefklimaat dat tot planologisch nadeel leidt;
-De situering van de nieuwe woning met bijgebouw(en) ten westen van het perceel van aanvrager is gebonden/gekoppeld aan het aangegeven bouwvlak op de plankaart. Dit nieuwe bouwvlak is ongeveer 20 meter diep. Dit betekent dat de toegestane lengte (diepte) van bijgebouwen bij de nieuwe woning is gelimiteerd. Dit maakt de stelling van de gemachtigde van aanvrager dat kan worden aangekeken tegen een lange stenen muur niet geloofwaardig. De vergroting van bijgebouwen van 75 naar 125 m² kan objectief beschouwd vanaf het perceel van aanvrager niet leiden tot een relevante uitzichtderving mede vanwege de positionering van het eigen bestaande bijgebouw op het perceel van aanvrager zelf dat het zicht op bijgebouwen op het nieuwe buurperceel volledig belemmert;
-De commissie stelt geen planologisch nadeel – qua bouw- en gebruiksmogelijkheden – vast dat kan leiden tot waardevermindering (planschade).
9.3.
De schade als gevolg van de vrijstelling is door de planschadeadviseur als matig (1-3% waardedaling) gekwalificeerd. De volgende schadefactoren zijn volgens hem in geding:
1. beperkte aantasting privacy en woongenot;
2. zeer beperkte aantasting uitzicht (westelijke richting);
3. geringe toename van schaduwwerking, en
4. zeer beperkte aantasting situeringswaarde.
De waarde van het woonobject van eiseres voorafgaand aan de inwerkingtreding van het vrijstellingsbesluit taxeert de planschadeadviseur op € 305.000,- en de waarde na deze inwerkingtreding op € 295.000. Het planologisch nadeel is dus € 10.000,-, zodat de tegemoetkoming, na aftrek van het forfaitair maatschappelijk risico van 2%, € 3.900,- bedraagt.
10.1.
Eiseres voert tegen de door de planschadeadviseur gemaakte planvergelijking tussen het bestemmingsplan Buitengebied en de vrijstelling, zakelijk weergegeven, het volgende aan:
-Onder het regime van bestemmingsplan Buitengebied waren weliswaar erfafscheidingen mogelijk maar met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zou van die mogelijkheid geen gebruik worden gemaakt, zodat deze mogelijkheid niet bij de planvergelijking zou moeten worden meegenomen.
specifiek ten aanzien van privacy en woongenot:
-De conclusie van de planschadeadviseur dat sprake is van beperkt toegenomen aantasting van privacy en woongenot is niet juist. Het oude en nieuwe regime dienen vergeleken te worden. In het oude regime was geen sprake van een woongebied en geen bebouwing mogelijk, zodat de conclusie dat sprake is van een beperkte toename onbegrijpelijk is. De bestaande bomen op het perceel van eiseres dienen bij de planologische vergelijking buiten beschouwing te worden gelaten, er is een bepaalde groeninrichting, maar dit kan in de toekomst veranderen. Onbegrijpelijk is ook dat de planschadeadviseur waarde hecht aan de inkijk in de woning van eiseres vanuit de weg [naam]. Dat zou, aangezien nagenoeg iedere woning met de voorzijde aan de weg is gelegen, betekenen dat in vrijwel iedere planschadezaak sprake is van een beperkte aantasting van privacy en woongenot. Overigens acht zij de invloed van de woning [naam] op haar woongenot beperkt vergeleken met de nieuwe woning.
specifiek ten aanzien van uitzicht en schaduwwerking:
-Op 50 meter afstand ten westen van de woning van eiseres is weliswaar een andere woning gelegen maar dichtbij ten westen en zuid-westen van de woning van eiseres was geen bebouwing mogelijk, wat, volgens eiseres, betekent dat zij in een open landschap woonde en dat niet kan worden gezegd dat sprake is van een beperkte belemmering van het uitzicht door de nieuwe woning;
-Het standpunt van de planschadeadviseur dat de nieuwe woning slechts een gedeelte van de dag schaduwwerking geeft en dat sprake is van geringe schaduwwerking, is in zijn geheel niet onderbouwd.
specifiek ten aanzien van situeringswaarde:
-De koper zou in de oude situatie een woning kopen waarbij alleen aan de oostkant een andere woning is gesitueerd, in de nieuwe situatie koopt hij een woning die is gelegen tussen twee woningen met aan de westkant forse bebouwing; dan is niet vol te houden dat de situeringswaarde slechts in zeer beperkte mate inboet.
10.2.
Tegen de door de planschadeadviseur gemaakte planvergelijking tussen de vrijstelling en bestemmingsplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]” voert eiseres, zakelijk weergegeven, het volgende aan:
Er kan in het nieuwe regime bij de nieuwe woning 50 m² meer aan bijgebouwen worden gebouwd, met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 5,5 meter. Eiseres kan daardoor te maken krijgen met een muur van bebouwing. Eiseres acht het, gelet op het voorgaande, onbegrijpelijk dat volgens verweerder door het groter oppervlak aan bijgebouwen geen sprake is van een objectief relevante aantasting van de waarde van haar woning.
11.1.
Verweerder stelt in zijn verweer naar aanleiding van de beroepsgronden dat uit de adviezen van de planschadeadviseur op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag liggen en dat die conclusies niet onbegrijpelijk zijn. Volgens verweerder zijn er bovendien geen aanknopingspunten om te twijfelen aan de juistheid of volledigheid van de adviezen.
Met betrekking tot de mogelijkheid onder het regime van bestemmingsplan Buitengebied om erfafscheidingen op te richten stelt verweerder dat die mogelijkheid wel aanwezig was. In het verweerschrift geeft verweerder aan dat die bebouwingsmogelijkheid niet bij de vaststelling van het planologisch nadeel betrokken is en dat dit niet ten nadele van eiseres is. Ter zitting gaf verweerder echter aan deze bouwmogelijkheid wel, ten nadele van eiseres, te hebben betrokken bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre de vrijstelling tot een planologisch nadeel heeft geleid. Verweerder gaf verder in verweer ten aanzien van de planvergelijking tussen bestemmingsplan Buitengebied en de vrijstelling, zakelijk weergegeven, het volgende aan:
specifiek ten aanzien van privacy en woongenot:
Reeds voor de realisatie van de drie woningen was inkijk in de woning van eiseres mogelijk, namelijk vanuit de woningen [naam] en [naam] en vanaf de, dichtbij de woning van eiseres gelegen, weg. Er was dus sprake is van een beperkte toename van de aantasting. Daarbij komt dat het zicht vanuit de nieuwe woning op de woning van eiseres beperkt is door het bijgebouw bij de woning van eiseres.
specifiek ten aanzien van uitzicht en schaduwwerking:
De nieuwe woning ten westen van de woning van eiseres heeft slechts een beperkte extra belemmering van het uitzicht van eiseres tot gevolg; dit uitzicht werd reeds belemmerd door de woning [naam].
De nieuwe woning zal slechts in de avond voor een toegenomen schaduwwerking zorgen. Van belang is ook dat ten westen van de woning van eiseres op korte afstand reeds een woning was gelegen en dat zich op het perceel van eiseres een bijgebouw bevindt, dat eveneens voor schaduwwerking op het perceel van eiseres zorgt. De toename van de schaduwwerking is daardoor beperkt.
specifiek ten aanzien van situeringswaarde:
Er was, gelet op de reeds aanwezige bebouwing, voorheen geen sprake van een agrarisch gebied. De nieuwe woning leidt niet tot een wijziging van het het karakter van de omgeving in die zin dat een agrarisch gebied verandert in een bebouwd gebied. De situeringswaarde wijzigt daarom slechts in beperkte mate.
11.2.
Ten aanzien van de planvergelijking tussen de vrijstelling en bestemmingsplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]” stelt verweerder dat volgens de planschadeadviseur de negatieve invloed primair uitgaat van de mogelijkheid om woningen op te richten en dat deze mogelijkheid in het nieuwe bestemmingsplan niet is gewijzigd. De toename van de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen heeft, zo stelt verweerder, volgens de planschadeadviseur geen extra negatief effect.
12.1.
De rechtbank overweegt met betrekking tot de planvergelijking tussen bestemmingsplan Buitengebied en de vrijstelling het volgende.
12.2.
Uit het bestemmingsplan Buitengebied blijkt, en partijen zijn het er ook over eens, dat onder het regime van het bestemmingsplan Buitengebied op het westelijk naast de woning van eiseres gelegen perceel erfafscheidingen konden worden opgericht. De rechtbank acht, anders dan eiseres heeft gesteld, niet aannemelijk dat in de praktijk van die mogelijk geen gebruik zou worden gemaakt. In hetgeen eiseres heeft aangevoerd zijn hiervoor geen aanknopingspunten te vinden. Met die bouwmogelijkheid diende dan ook, ten nadele van eiseres, bij de planvergelijking rekening te worden gehouden. De beroepsgrond dat met die mogelijkheid geen rekening diende te worden gehouden slaagt daarom niet.
12.3
De planschadeadviseur acht als gevolg van de nieuwe woning ten westen van de woning van eiseres sprake van een beperkte toename van de aantasting van het woongenot en de privacy van eiseres. De planschadeadviseur betrekt daarbij de bestaande aantasting van het woongenot van eiseres als gevolg van de bestaande bebouwing en de weg. De hier te maken planologische vergelijking ziet echter uitsluitend op de bouw- en gebruiksmogelijkheden op het perceel ten westen van het woonperceel van eiseres. Feit is dat onder het bestemmingsplan Buitengebied op het westelijk gelegen perceel, afgezien van erfafscheidingen, geen bebouwing mogelijk was die het woongenot van eiseres kon belemmeren en dat een inbreuk op privacy vanaf dit perceel in de vorm van inkijk vanuit een gebouw in de woning of zicht op het perceel van eiseres niet mogelijk was. De planschadeadviseur heeft de mate van aantasting van het woongenot en privacy van eiseres als gevolg van de vrijstelling kennelijk niet slechts tegen die situatie afgezet, maar (mede) tegen de feitelijke situatie op andere in de buurt gelegen percelen. Hoe die feitelijke situatie van invloed kan zijn op de aantasting van het woongenot vanaf het nieuwe woonperceel heeft de adviseur niet inzichtelijk gemaakt.
Ook is naar het oordeel van de rechtbank onduidelijk hoe in de adviezen rekening is gehouden met beplantingen op het perceel van eiseres met een permanent karakter en welke aldus bij de planvergelijking konden en dienden te worden betrokken. In de adviezen ontbreken concrete gegevens over de plaats, aard en omvang van de beplantingen zodat de adviezen ook op dit punt onvoldoende inzichtelijk zijn.
12.4.
Wat betreft de invloed van de vrijstelling op het uitzicht vanuit de woning van eiseres oordeelt de planschadeadviseur dat deze invloed zeer beperkt is. In dit kader stelt de planschadeadviseur dat het uitzicht in westelijke richting was beperkt tot de bebouwing van de woning [naam] op ongeveer 50 meter. De woning [naam] ligt op 50 meter afstand van de woning van eiseres en tussen deze woningen bevond zich voorheen geen bebouwing. De planschadeadviseur kwalificeert de vermindering van het vrije uitzicht in westelijke richting, ondanks de mogelijke bouwdiepte van 20 meter, als zeer beperkt. De rechtbank acht dit oordeel, mede gelet op de ter zitting door eiseres overgelegde foto’s, waarop tussen de woning van eiseres en de woning [naam] een weiland althans grasland van een behoorlijke breedte is te zien, onbegrijpelijk. Eiseres had bovendien niet alleen over voornoemde, behoorlijke, afstand van 50 meter in westelijke richting vrij uitzicht maar, in tegenstelling tot de huidige situatie, bovendien vanuit haar woning over nog grotere afstand ook in noordwestelijk richting een vrij uitzicht. Van laatstgenoemde zichtrichting wordt door de planschadeadviseur geen gewag gemaakt. Dat de woning met bijgebouwen dicht naast haar perceel een zeer beperkte invloed hebben op het uitzicht van eiseres acht de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt.
12.5.
Het voorgaande acht de rechtbank ook van belang voor de situeringswaarde van de woning van eiseres. Het voormalige kadastraal perceel [nummer] heeft een behoorlijke breedte en met name diepte. Als gevolg van de vrijstelling ten behoeve van 3 woningen heeft het perceel (planologisch) geen open karakter meer, maar is het aan de zuidzijde (bij de woning van eiseres) en noordzijde bebouwd. Het zicht vanaf de weg op het perceel aan de zuidzijde is, los van de vrijstelling voor de andere 2 woningen, veranderd van een open terrein met doorzicht, naar een woonblok. Het achtergelegen terrein draagt niet meer bij aan de zichtbeleving vanaf de openbare weg. Desondanks is de planschadeadviseur van oordeel dat de vrijstelling de situeringswaarde van de woning van eiser slechts in zeer beperkte mate heeft beïnvloed. Dat slechts sprake is van een zeer beperkte invloed op de situeringswaarde heeft de planschadeadviseur, door slechts te vermelden dat de vrije ligging door de bouw van één woning gedeeltelijk verloren gaat en ook hier weer, zonder dit uit te leggen, te verwijzen naar bestaande omliggende bebouwing, naar het oordeel van de rechtbank geenszins inzichtelijk gemaakt.
12.6.
De rechtbank acht gelet op de adviezen van de planschadeadviseur wel voldoende inzichtelijk dat de nieuwe woning niet een dusdanige extra schaduwwerking op het perceel van eiseres heeft dat deze van invloed is op de waarde van de woning van eiseres. De rechtbank acht, in tegenstelling tot eiseres, een bezonningsstudie hiervoor niet nodig. De ten aanzien van de schaduwwerking aangevoerde beroepsgrond slaagt dus niet.
13.1.
De rechtbank overweegt met betrekking tot de planvergelijking tussen de vrijstelling en bestemmingsplan “RvR locatie [naam] te [woonplaats]” het volgende.
13.2.
Vaststaat dat het nieuwe bestemmingsplan 50 m² extra aan bijgebouwen toestaat. Dit kan een bijgebouw zijn met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 5,5 meter. De planschadeadviseur geeft als zijn oordeel dat dit geen planologisch nadeel oplevert. De rechtbank acht het onmiskenbaar dat 125 m², mede vanwege de maximale nokhoogte van 5,5 meter, een fors verschil aan bouwmassa betekent ten opzichte van de toegestane oppervlakte van 75 m² onder het regime van de vrijstelling. In hoeverre de maximale lengte van bijgebouwen als gevolg van het aangegeven bouwvlak gelimiteerd is, wordt in de adviezen niet nader uitgewerkt en blijft naar het oordeel van de rechtbank onduidelijk. De planschadeadviseur lijkt geen aandacht te hebben geschonken aan het zicht vanuit de tuin van eiseres op de mogelijke bijgebouwen op het naastgelegen perceel. Dat de grotere bijgebouwenmogelijkheden tot geen enkel planologisch nadeel leiden acht de rechtbank bij de gegeven onderbouwing niet aannemelijk.
14. Gelet op het voorgaande bieden de adviezen van de planschadeadviseur op diverse punten onvoldoende inzicht in de feiten en omstandigheden die hebben geleid tot de conclusies over de mate van het door eiseres ondervonden planologisch nadeel. Verweerder heeft zich daarom ten onrechte bij zijn besluitvorming op die adviezen gebaseerd. Het bestreden besluit is daarom in strijd met artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin is bepaald dat een bestuursorgaan bij de voorbereiding van besluiten de nodige kennis omtrent de relevante feiten moet vergaren en artikel 7:12 van Pro de Awb volgens welke bepaling een beslissing op bezwaar op een deugdelijke motivering moet berusten.
15. In het licht van het vorenstaande is het beroep gegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding om zelf een nader deskundigenadvies in te winnen. Voorts ziet de rechtbank geen aanleiding tot het toepassen van een andere uitspraakbevoegdheid, zoals bij voorbeeld een bestuurlijke lus in de zin van artikel 8:51a van de Awb, dan een (kale) vernietiging van het bestreden besluit. Verweerder zal een nieuw besluit op het bezwaar dienen te nemen met inachtneming van deze uitspraak.
16. Ter voorlichting van eiseres merkt de rechtbank op dat de gegrondverklaring van het beroep en de vernietiging van het bestreden besluit niet betekent dat zij op alle onderdelen van het beroep gelijk heeft gekregen. Uit het voorgaande blijkt dat de rechtbank de beroepsgronden over de bouwmogelijkheid van een erfafscheiding (rechtsoverweging 12.2.) en een bezonningsstudie (rechtsoverweging 12.6.) ondubbelzinnig heeft verworpen. Indien eiseres zich daarmee niet kan verenigen en wil voorkomen dat dit oordeel van de rechtbank in rechte komt vast te staan, zal zij, ondanks de grondverklaring van het beroep, tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep moeten instellen.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 980,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490,- en een wegingsfactor 1). Niet gebleken is van overige door eiseres gemaakte, ingevolge het Bpb voor vergoeding in aanmerking komende, kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 167,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 980,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.G.P.M. Zweipfenning, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
5 augustus 2015.
w.g. A. Zweipfenning,
griffier
w.g. Seerden
rechter
Voor eensluidend afschrift:
de griffier,
Afschrift verzonden aan partijen op: 5 augustus 2015
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.