Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/212733 / KG ZA 15-555
Vonnis in kort geding van 24 december 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROUWELS DAELMANS BELEGGINGEN II B.V.,
gevestigd te Maastricht,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. M. van Sintmaartensdijk te Maastricht,
tegen
1.[gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie sub 2],
[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie sub 3],
[gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie sub 4],
[gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie sub 5],
[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie sub 5],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. R.H.M. Wagemans te Maastricht.
Partijen zullen hierna GD en (in enkelvoud) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 november 2015 met producties 1 t/m 10,
- de brief van 12 november 2015 van GD met producties 11 t/m 13,
- de overgelegde producties van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (producties 1 t/m 9),
- de pleitnota van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , tevens conclusie van antwoord in conventie/conclusie van voorwaardelijke eis in reconventie,
- de mondelinge behandeling op 16 november 2015 en de ter gelegenheid daarvan door GD overgelegde producties,
- de pleitnota in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie van GD,
- de pleitnota dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft op verschillende data in 2006 een koopovereenkomst gesloten met GD met betrekking tot een aantal bouwkavels, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] .
In de koopovereenkomst(en) is telkens een ontbindende voorwaarde opgenomen die inhoudt dat, indien 14 weken na ondertekening van de koopovereenkomst (1) er nog geen definitieve invulling is gegeven aan het achtergelegen plangebied, of (2) het op dat gebied geplande appartementencomplex van maximaal 3 verdiepingen hoog er definitief niet komt, de koper gerechtigd is de overeenkomst te ontbinden.
2.2.
Op grond van het vigerende bestemmingsplan waren en zijn op het achter deze kavels gelegen gebied twee zogenoemde urban villa’s voorzien van maximaal 5 woonlagen met maximaal 20 woningen.
GD was ten tijde van de verkoop van de kavels aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , voornemens op de twee achtergelegen percelen 7 grondgebonden woningen met maximaal 3 woonlagen te realiseren. Blijkens een brief van de gemeente Maastricht van 11 april 2006 was het stedenbouwkundig plan inzake deze woningen op zich akkoord, maar diende nog de procedure op grond van artikel 19 lid 2 Wet op de ruimtelijke ordening te worden doorlopen, alsmede een verklaring van geen bezwaar te worden afgegeven door de Provincie Limburg, een en ander in verband met de ligging van het bouwplan binnen een grondwaterwingebied.
GD heeft bij brief van 12 april 2006 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] laten weten dat zij op basis van de informatie van de gemeente Maastricht het bouwplan van de 7 grondgebonden woningen met maximaal 3 bouwlagen zou uitwerken en de benodigde vergunningen zou aanvragen.
2.3.
GD heeft de benodigde aanvragen niet gedaan bij de gemeente Maastricht en derhalve ook het stedenbouwkundigplan met de 7 woningen niet gerealiseerd.
2.4.
Op 15 december 2014 heeft GD de twee percelen aan de achterzijde van de percelen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verkocht aan Krapels Holding B.V. (hierna: Krapels).
Het notarieel transport van beide percelen heeft nog niet plaatsgevonden.
2.5.
Krapels wilde aanvankelijk op zijn percelen eveneens de 7 grondgebonden woningen realiseren. Buurtbewoners, onder wie [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , hebben veel bezwaren geuit tegen de uitwerking van deze nieuwbouw. Krapels heeft daaruit zijn conclusies getrokken en afgezien van verdere realisatie van dit plan. Krapels heeft thans het originele bouwplan om twee urban villa’s te realiseren opgepakt en heeft op 13 juli 2015 daartoe een aanvraag bouwvergunning gedaan bij de gemeente Maastricht.
2.6.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft op 16 september 2015 beslag laten leggen op de in eigendom aan GD toebehorende twee bouwkavels, met begroting van de vordering op € 272.300,00. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft GD op 28 september 2015 gedagvaard en onder meer gevorderd, in de overeenkomst met Krapels een kettingbeding op te nemen terzake het bouwplan van de 7 woningen, althans schadevergoeding, op te maken bij staat, terzake wanprestatie.
3. Het geschil in conventie
3.1.
GD vordert – samengevat – de opheffing van het op 16 september 2015 gelegde beslag en dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te verlenen medewerking aan de doorhaling van de beslagen, met machtiging aan GD om een afschrift van het vonnis te doen inschrijven in de openbare registers.
3.2.
GD legt aan de vordering ten grondslag dat (1) de grondslag voor het beslag afwijkt van die van de primaire vordering in de bodemprocedure, (2) door het in de bodemprocedure te wijzen vonnis het gelegde conservatoir beslag niet kan overgaan in een executoriaal beslag, en (3) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het beslag heeft gelegd met het doel het notarieel transport te frustreren en niet om zijn verhaalsmogelijkheden veilig te stellen.
GD stelt voorts dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een minder belastend verhaalsbeslag onder GD had kunnen leggen. GD stelt ook dat zij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vervangende zekerheid heeft aangeboden, maar dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat niet heeft aangenomen.
GD stelt voorts dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een minder belastend verhaalsbeslag onder GD had kunnen leggen. GD stelt ook dat zij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vervangende zekerheid heeft aangeboden, maar dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat niet heeft aangenomen.
GD stelt spoedeisend belang bij en recht op de gevraagde voorziening te hebben. De onroerende zaken dienen vrij van beslagen in december 2015 geleverd te worden.
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat aan hem de toezegging is gedaan dat in afwijking van het bestemmingsplan door GD 7 grondgebonden woningen van maximaal 3 woonlagen zou realiseren en daartoe een planwijziging van het plangebied aan de achterzijde van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gekochte kavels zou aanvragen en daarvoor de vergunningen zou aanvragen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat deze toezegging essentieel was om af te zien van de ontbindende voorwaarde. Indien in de achtertuin 2 “flatgebouwen” zouden verschijnen van 5 verdiepingen hoog, wenste [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de grond immers niet te kopen.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat ten onrechte door GD bij de verkoop aan Krapels geen kettingbeding is opgenomen, waarbij Krapels de door GD gedane harde toezegging en verplichting van de zijde van GD zou overnemen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat GD weet dat Krapels niet zal overgaan tot het bouwen van 7 grondgebonden woningen, maar 2 woontorens van 5 lagen elk wenst te realiseren. GD handelt onrechtmatig jegens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] door Krapels in staat te stellen, willens en wetens, de afspraken met GD uit de koopovereenkomst niet na te komen, waardoor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aanzienlijke schade lijdt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt voorts dat Krapels, gelet op de bepalingen van de koopovereenkomst van 15 december 2014, wist van de bovenbedoelde toezegging en afspraken, maar zich desondanks niet heeft gehouden aan de inspanningsverplichting om binnen 6 maanden na ondertekening een welstandsgoedkeuring te vragen c.q. in te dienen. Krapels wist van de afspraken en heeft zich willens en wetens hier niet aan gehouden. GD heeft het handelen van Krapels juridisch noch anderszins getracht te verhinderen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in (voorwaardelijke) reconventie
4.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert – kort weergegeven:
1. GD te verbieden de twee kavels te verkopen, notarieel te transporteren, in erfpacht uit te geven, te verhuren of anderszins in gebruik en/of eigendom te geven, te vervreemden of te bezwaren, zulks in de ruimte zin des woords begrepen aan Krapels alsmede aan enige andere natuurlijke of rechtspersoon, zonder in de desbetreffende overeenkomst op te nemen dat de betrokken gronden niet mogen worden gebruikt ten behoeve van het oprichten van enig bouwwerk anders dan maximaal 7 grondgebonden woningen van maximaal 3 bouwlagen, een en ander op straffe van een boete van € 10.000.000,- voor iedere overtreding, en op verbeurte van een dwangsom.
2. GD te verbieden hetzij alleen, hetzij in samenwerking met anderen, op de twee kavels te doen ontwikkelen anders dan met een bouwplan met maximaal 7 grondgebonden woningen met maximaal 3 bouwlagen, een en ander op verbeurte van een dwangsom en veroordeling van GD in de kosten van de procedure.
4.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt deze voorwaardelijke reconventionele eis uitsluitend in voor het geval het thans gelegde beslag geen stand zou houden.
4.3.
GD voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
De spoedeisendheid vloeit voort uit de aard van de zaak.
5.2.
De voorzieningenrechter moet bij zijn beslissing het volgende toetsingskader toepassen. Volgens artikel 705 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om – met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure – aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is. Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en (summierlijk) met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
5.3.
Kern van het tussen partijen gerezen geschil vormt de vraag of GD de “garantie” heeft gegeven dat zij in afwijking van het vigerende bestemmingsplan een 7-tal grondgebonden woningen van maximaal 3 woonlagen zou realiseren.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt zich op het standpunt dat GD aan de door haar in april 2006 gedane toezegging gehouden dient te worden, maar verliest daarbij naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter uit het oog dat hier geen sprake kán zijn van een garantie, maar “slechts” van een inspanningsverplichting. GD is immers voor het realiseren van het alternatieve bouwplan afhankelijk van de medewerking van de gemeente Maastricht en de provincie Limburg terzake de planwijziging en de benodigde vergunning(en) voor het realiseren van de bouwwerken. Ook voor Krapels geldt derhalve dat in de koopovereenkomst van 15 december 2014 door GD alleen maar een inspanningsverplichting kan worden gevraagd.
5.4.
Wat ook zij van het vorenstaande door GD is een bankgarantie gesteld en ter zitting herhaald, tot een bedrag van € 273.000,-, gelijk aan de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestelde schade.
Voor het beantwoorden van de vraag of deze zekerheid kwalitatief voldoende is zal aansluiting moeten worden gezocht bij de maatstaf neergelegd in artikel 6:51 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. De aangeboden zekerheid moet zodanig zijn, dat de vordering, vermeerderd met eventueel verschuldigde rente en kosten behoorlijk gedekt zijn en dat de schuldeiser daarop zonder moeite verhaal zal kunnen nemen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de aangeboden zekerheid, waarvan uitbetaling zal plaatsvinden in geval van een in kracht van gewijsde gegane toewijzend vonnis, gelet op het feit dat de hoogte van het bedrag in zekerheid overeenkomt met hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in zijn beslagrekest aan belang heeft gesteld, zodanig van aard is dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarop zonder moeite verhaal zal kunnen nemen.
De geboden zekerheidstelling biedt derhalve voldoende zekerheid in de zin van artikel 705 lid 2 Rv.
5.5.
Het vorenstaande leidt ertoe dat het beslag opgeheven zal worden.
5.6.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten worden aan de zijde van GD tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 85,99
- griffierecht € 613,00
- salaris advocaat €
816,00
816,00
Totaal € 1.514,99.
De rente zal worden toegewezen als in het dictum bepaald.
6.De beoordeling in (voorwaardelijke) reconventie
6.1.
Gelet op de beslissing in conventie, dient geoordeeld te worden over de vordering in reconventie.
6.2.
De door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevorderde verboden raken de tussen GD en Krapels gesloten overeenkomst direct. Een overeenkomst waarbij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] – nota bene – geen partij is.
Zoals onder 5.3. reeds is geoordeeld verliest [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] uit het oog dat hier geen sprake kán zijn van een garantie. GD is immers voor het realiseren van het alternatieve bouwplan afhankelijk van de medewerking van de gemeente Maastricht en de provincie Limburg en voor Krapels geldt mutatis mutandis hetzelfde. De gevraagde maatregel in het petitum onder 1 heeft bovendien geen voorlopig karakter, omdat een permanente aanpassing van het koopcontract wordt gevorderd.
Ten aanzien van de gevorderde maatregel onder 2 van het petitum is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet alleen in wezen een verbod gevraagd wordt om bouwwerken te realiseren, die onder het huidige bestemmingsplan zonder meer zijn toegestaan, maar dat ook een gebod wordt gevraagd alleen welomschreven bouwwerken te mogen realiseren, die in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan, en dus geen andere bouwplannen te mogen ontwikkelen. Ook een dergelijke vordering kan, mede in het licht van het ontbreken van enige garantie van de zijde van GD, in kort geding onmogelijk worden toegewezen.
6.3.
De reconventionele vordering zal worden afgewezen.
6.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten aan de zijde van GD worden veroordeeld. Deze kosten worden tot op heden begroot op € 408,00 aan salaris advocaat. (0.5 punt tarief kort geding).
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
heft op het op 16 september 2015 ten laste van Grouwels Daelmans Beleggingen II B.V. op de onroerende zaak, kadastraal omschreven als “terrein nieuwbouw-wonen” staande en gelegen te Maastricht, Savelsbosch, kadastraal bekend Heer, sectie A, nummer [kadasternummer] , groot 17 are en 76 centiare, gelegde beslag,
7.2.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betaald hebbende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van GD tot op heden begroot op
€ 1.514,99, vermeerderd met de wettelijke rente, als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf twee weken dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
€ 1.514,99, vermeerderd met de wettelijke rente, als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf twee weken dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
7.3.
verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.4.
wijst de vordering af,
7.5.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van GD tot op heden begroot op € 408,00,
7.6.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Henzen en in het openbaar uitgesproken.
Type: JS/EvB