Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/213995 / KG ZA 15-623
Vonnis in kort geding van 18 december 2015
in de zaak van
de coöperatie
COÖPERATIEVE VERENIGING ‘BUNGALOWPARK HET ROEKENBOSCH’ U.A.,
COÖPERATIEVE VERENIGING ‘BUNGALOWPARK HET ROEKENBOSCH’ U.A.,
gevestigd te Blitterswijck,
eiseres, hierna: Roekenbosch,
advocaat mr. M.J. Pierik,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FREMA B.V.,
FREMA B.V.,
gevestigd te Helmond,
gedaagde,
advocaat mr. J.A.N. Lap.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 30 november 2015
- de akte houdende eiswijziging
- de mondelinge behandeling d.d. 4 december 2015, waarbij beide partijen pleitnota’s hebben overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Frema huurt sedert 1 maart 2013 van Roekenbosch een horecabedrijfsruimte op het bungalowpark “Het Roekenbosch”, omvattende onder meer een restaurant, bar, keuken, bowling en terrassen. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaar.
2.2.
De huurprijs was € 5.224,50 per maand exclusief btw. Daarnaast moest Frema een voorschot van € 1.500,- per maand betalen als vergoeding voor leveringen en diensten. Al snel ontstond er een huurachterstand. Die bedroeg op 31 december 2013 € 2.826,72
2.3.
Vanwege de betalingsproblemen is de huurprijs per 1 februari 2014 op 8% van de te realiseren omzet van het restaurant bepaald. Niettemin liep de huurachterstand op. Bij brief van 20 september 2014 heeft Roekenbosch Frema aangemaand de toen bestaande achterstand te betalen. Op 31 december 2014 bedroeg de huurachterstand € 26.271,32.
2.4.
Vanwege de betalingsproblemen hebben de partijen in een overeenkomst d.d. 21 januari 2015 de huursom per 1 januari 2015 op 8% van de netto omzet gesteld (art. 1), heeft Roekenbosch Frema € 75.000,- geleend (art. 9) om de huurachterstand te betalen en een lening bij de Rabobank af te lossen en werd de hoogte van de rente en aflossing bepaald op 2% over de omzet (art. 4). Als zekerheid heeft Frema haar vorderingen en bedrijfsuitrusting aan Roekenbosch verpand (art. 8), terwijl bij niet-nakoming van de afspraken terzake de betaling van huur, rente en aflossing de krediethoofdsom direct opeisbaar zou zijn (art. 6). Na verrekening met de betalingsachterstand moest Roekenbosch € 49.112,45 aan Frema overmaken (art. 12), hetgeen zij ook heeft gedaan
2.5.
In juni 2015 is er weer een huurachterstand ontstaan. Bij brief van 21 oktober 2015 heeft Roekenbosch Frema aangemaand de achterstand van op dat moment € 14.921,18 uiterlijk te voldoen op 15 november 2015.
2.6.
Bij brief van 16 november 2015 heeft de advocaat van Roekenbosch aan Frema geschreven de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden per 1 december 2015, omdat Frema wederom een betalingsachterstand had en aan Roekenbosch heeft gemeld dat betaling in de nabije toekomst niet mogelijk is. Verder wordt in die brief het uitgeleende bedrag teruggevorderd.
2.7.
Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) wil het bungalowpark van Roekenbosch huren. Roekenbosch is daartoe bereid.
3.Het geschil
3.1.
Roekenbosch vordert na wijziging van eis, samengevat:
betaling van € 16.166,64 te vermeerderen met de wettelijke rente;
betaling van € 68.221,75 te vermeerderen met de contractuele rente;
ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met achterlating van de goederen waarop een pandrecht rust, bij niet-nakoming op straffe van een boete van € 85.000,-.
3.2.
Frema voert verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de oplopende achterstanden in de betaling van de huur en de rente en aflossing op de lening en de beschikbaarheid van een geschikte opvolgende huurder heeft Roekenbosch een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
4.2
De voorzieningenrechter stelt voorop dat voor de veroordeling tot ontruiming in kort geding voldoende aannemelijk moet zijn dat de bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex, de vordering tot (ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende) ontruiming van het gehuurde zal toewijzen.
Op grond van art. 6:265 lid 1 BW is iedere tekortkoming van Frema voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Roekenbosch baseert haar vordering op de betalingsachterstand van Frema.
4.3
Vaststaat dat er een betalingsachterstand is. Uit de door de Roekenbosch (als productie 8) en Frema (als productie 22) overgelegde betalingsoverzichten blijkt immers dat Frema ter zitting (dus over de factuurperiodes t/m november 2015) een betalingsachterstand had van € 16.166,24 (volgens Roekenbosch) of € 16.693,09 (volgens Frema, zie ook haar productie 22 ). Ter discussie staat alleen nog of Frema voor een bedrag van in totaal € 2.042,50 kan verrekenen.
4.4
Frema stelt dat zij desondanks niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen, omdat zij met Roekenbosch heeft afgesproken dat zij eerst de vorderingen van andere schuldeisers zou voldoen. Zij stelt in dit verband verder dat zij tijdens een gesprek op 11 november 2015 met Roekenbosch met zoveel woorden heeft afgesproken dat zij na dat weekend een deelbetaling zou doen (dat is ook gebeurd) en dat zij vóór 31 december 2015 de betalingsachterstand zou hebben weggewerkt. Roekenbosch betwist evenwel dat deze afspraken zijn gemaakt en dat blijkt ook niet uit de stukken. Nu deze procedure zich ook niet leent voor bewijslevering, kan de voorzieningenrechter niet uitgaan van de juistheid van deze stellingen en gaat hij daaraan dus voorbij.
4.5
Het niet (tijdig) betalen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook aan te merken als een toerekenbare tekortkoming van Frema. Het gaat bovendien om een huurachterstand van meerdere maanden. Daarbij komt nog dat Frema al gedurende meerdere jaren geregeld en langdurig in gebreke was met het (tijdig) betalen, en dat een verlaging van de huurprijs en een herstructurering van de financiering geen soelaas hebben geboden.
Ook als het zo is dat Frema veel geld heeft geïnvesteerd in het gehuurde, maakt dat de ernst van de tekortkomingen niet minder.
4.6
Frema stelt dat een ontbinding van de huurovereenkomst en een aansluitende ontruiming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, omdat het belang van Frema om het verzuim op te heffen en de huurovereenkomst voort te zetten zwaarder zou moeten wegen dan het belang van Roekenbosch om ontbinding te vorderen. De voorzieningenrechter volgt Frema daarin niet, reeds omdat zij ook ter zitting haar betalingsachterstand niet alsnog had ingelopen en haar stelling dat zij in de toekomst wel aan haar financiële verplichtingen zal kunnen voldoen, niet voldoende heeft onderbouwd. Aan het gegeven dat Roekenbosch zich in het verleden bij betalingsachterstanden soepel heeft opgesteld en bereid was tot aanpassing van de wijze waarop de hoogte van de huur werd bepaald, ontleent Frema naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet het recht dat Roekenbosch zich bij de huidige betalingsachterstand wederom zo dient op te stellen. Bovendien heeft Roekenbosch wel degelijk een rechtens te respecteren belang bij de ontbinding, aangezien zij door die ontbinding in staat wordt gesteld een huurder te vinden die wel conform de afspraken betaalt. Voor afwijking van de in art. 6:265 lid 1 BW neergelegde, en hierboven onder 4.2 weergegeven, regel ziet de voorzieningenrechter dan ook geen grond.
4.7
Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter de tekortkomingen zodanig ernstig dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Voldoende aannemelijk is daarom dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Dit betekent dat de gevorderde voorziening tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. Of de komst van het asielzoekerscentrum de handelwijze van Roekenbosch heeft beïnvloed, acht de voorzieningenrechter in dit verband niet relevant omdat de tekortkomingen hoe dan ook de gevraagde voorziening rechtvaardigen.
4.8
Terzake de veroordeling tot betaling van de betalingsachterstand heeft Frema erkend dat zij in elk geval - na verrekening - (€ 16.693,09 - € 2.042,50 =) € 14.650,59 verschuldigd is aan Roekenbosch. In hoeverre die verrekening terecht is, kan de voorzieningenrechter in deze procedure niet vaststellen, maar Roekenbosch heeft daartegen geen verweer gevoerd. De verschuldigdheid van het méér gevorderde acht de voorzieningenrechter daarom niet voldoende aannemelijk gemaakt. De vordering tot betaling van de huur over de maanden december 2015 en januari 2016 is nog niet opeisbaar en daarom niet voor toewijzing vatbaar.
4.9
De voorzieningenrechter overweegt verder dat op grond van art. 6 van de overeenkomst van 20 januari 2015 de kredietsom direct opeisbaar is geworden, aangezien Frema niet (tijdig) heeft betaald. Blijkens die bepaling geldt dat ook als alleen de huur niet wordt betaald. Frema heeft aangevoerd dat de rente en aflossing over de lening jaarlijks moet worden afgerekend, maar naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter blijkt uit de overeenkomst, en met name uit de artikelen 2, 3, 4 en 5 in onderling verband bezien (met in art.5 de verplichting om per kwartaal een overzicht van het verloop van de hoofdkredietsom te verstrekken), dat net als de huur de rente en aflossing per maand moeten worden betaald.
De voorzieningenrechter acht daarom voldoende aannemelijk dat deze vordering ook in de bodemzaak zal worden toegewezen. Dat geldt, nu de volledige bedrijfsuitrusting is verpand, eveneens voor de vordering tot achterlating van de goederen waarop een pandrecht rust. Deze vorderingen zullen dan ook worden toegewezen, met uitzondering van de gevorderde boete, nu daarvoor geen rechtsgrond is aangevoerd en deze evenmin is gebleken.
4.1
Bij de vordering van buitengerechtelijke kosten dient te worden voldaan aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt, voor toewijzing in aanmerking komen. In dit geval is niet gebleken dat aan dit vereiste is voldaan, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
4.11
Frema zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Frema om aan Roekenbosch te betalen € 14.650,59, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 1 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, en met € 75,86 aan rente tot en met 30 november 2015;
5.2.
veroordeelt Frema om aan Roekenbosch te betalen € 68.221,75 te vermeerderen met de contractuele rente van 4% per jaar vanaf 1 augustus 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt Frema om binnen 3 weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, met achterlating van de goederen waarop uit hoofde van de pandakte van 21 januari 2015 een pandrecht rust en de sleutels af te geven aan Roekenbosch,
5.4.
veroordeelt Frema in de proceskosten, aan de zijde van Roekenbosch tot op heden begroot op € 300,-,
5.5.
veroordeelt Frema in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Frema niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente, bedoeld in art. 6:119 BW, over de nakosten met ingang van 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2015. [1]