Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 3495339 CV EXPL 14-10955
Vonnis in kort geding van 4 november 2014
in de zaak van
[eiser],
wonend te [woonplaats 1],
eisende partij,
gemachtigde mr. R.C.C.M. Nadaud,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres],
[woonplaats 2],
gedaagde partij,
gemachtigde mr. J.G.M. Nass.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Bij exploot van dagvaarding van 16 oktober 2014 heeft [eiser] [gedaagde] in kort geding gedagvaard en opgeroepen voor de zitting van maandag 3 november te 10.30 uur.
1.2.
[gedaagde] heeft ten behoeve van de zitting op voorhand een conclusie van antwoord toegezonden. Beide partijen hebben voorafgaand aan de zitting producties in het geding gebracht.
1.3.
Ter zitting is [eiser] in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Nadaud voornoemd. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Nass voornoemd.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2014 van [eiser] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2], zijnde een appartement op de begane grond (verder te noemen: het gehuurde), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 500,00 per maand.
2.2.
Het gehuurde is onderdeel van een complex van vier appartementen, waarvan het appartement op de bovenste verdieping wordt gehuurd door mevrouw [naam huurster] en de overige twee appartementen thans niet verhuurd worden.
2.3
Bij brief van 15 oktober 2014 heeft de burgemeester van de gemeente Vaals aan [eiser] te kennen gegeven voornemens te zijn de woning aan de [adres] te sluiten voor een periode van 12 maanden, omdat tijdens een doorzoeking van de woning door de politie Limburg onder leiding van de rechter-commissaris en de officier van justitie onder andere een ploertendoder, een gripzakje met een onbekende hoeveelheid hennep en 94 gram amfetamine werden aangetroffen. Het voornemen tot een dergelijk zogenoemd sluitingsbesluit is gebaseerd op artikel 13b van de Opiumwet.
3.De vordering en het geschil
3.1.
[eiser] vordert kort gezegd de veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 150,00 per dag.
3.2.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gestelde spoedeisende belang wordt voldoende aannemelijk geacht.
4.2.
Om een voorziening te kunnen treffen als gevorderd, dient met een hoge mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal worden ontbonden. Bij deze beoordeling kan dus slechts een voorlopig oordeel worden gegeven en die beoordeling moet geschieden op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.
4.3.
Ter onderbouwing van zijn vordering voert [eiser] in de eerste plaats aan dat hij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst aan [gedaagde] gevraagd heeft of hij problemen had met zijn vorige verhuurders, waarop [gedaagde] ontkennend heeft geantwoord. [gedaagde] had bij zijn vorige verhuurder echter een substantiële huurachterstand en had volgens [eiser] bij dat gehuurde overlast veroorzaakt. [eiser] heeft de huurovereenkomst bij schrijven van 3 juni 2014 daarom buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling dan wel bedrog (productie 3).
Voorts komt [gedaagde] de uit de huurovereenkomst voortvloeiende op hem rustende verplichtingen niet na nu hij voor veel overlast zorgt. [gedaagde], zo stelt [eiser], heeft zowel hem als mevrouw [naam huurster] bedreigd en uitgescholden en heeft de brievenbussen van bewoners beschadigd en de post van huurders ontvreemd.
Deze feitelijke grondslagen worden door [gedaagde] ieder afzonderlijk gemotiveerd betwist en beide partijen hebben lijnrecht tegenover elkaar staande schriftelijke getuigenverklaringen in het geding gebracht. Daarmee is in dit kort geding in onvoldoende mate aannemelijk geworden dat deze grondslagen ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zouden rechtvaardigen.
4.4.
Vaststaat echter dat op 30 september 2014 in de woning van [gedaagde] 94 gram van een qua uiterlijk op amfetaminen gelijkende substantie is aangetroffen, dat die substantie was verpakt in een groter formaat gripzak met daarin tientallen kleine gripzakjes met die substantie als inhoud, dat die substantie bij een indicatieve test positief testte op de aanwezigheid van amfetaminen en dat de burgemeester van Vaals heeft laten weten op grond daarvan voornemens te zijn de woning voor twaalf maanden te sluiten.
4.5.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het - gelet op de naar aard en inhoud onweersproken gebleven sluitingsrapportage van de politie d.d. 10 oktober 2014 (productie 13) - meer dan aannemelijk dat de burgemeester zal overgaan tot sluiting van het gehuurde. Derhalve kan - gelet op het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW - met een hoge mate van zekerheid worden aangenomen dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal slagen.
4.6.
Daartoe wordt overwogen dat laatstgenoemd artikellid een
zelfstandigegrond voor (buitengerechtelijke) ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte biedt en dat, zoals ook in de ter zake doende jurisprudentie bestendig is overwogen, de feitelijke sluiting reeds voldoende is om die ontbinding te kunnen rechtvaardigen.
zelfstandigegrond voor (buitengerechtelijke) ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte biedt en dat, zoals ook in de ter zake doende jurisprudentie bestendig is overwogen, de feitelijke sluiting reeds voldoende is om die ontbinding te kunnen rechtvaardigen.
4.7.
Een belangenafweging voor zover in kort geding nog te maken, leidt niet tot een ander oordeel. De belangen van [gedaagde] bij het voortzetten van de bewoning zijn onmiskenbaar groot, maar maken niet dat [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen gebruik mag maken van de hem toekomende wettelijke bevoegdheid ex artikel 7:231 lid 2 BW.
4.8.
De voorzieningenrechter zal op vorenstaande gronden de gevorderde ontruiming toewijzen, waarbij de door [gedaagde] in acht te nemen termijn evenwel op twee weken na betekening van dit vonnis wordt gesteld en de gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 5.000,00.
4.9.
De gevorderde machtiging om zo nodig te doen ontruimen door politie en justitie wordt evenwel afgewezen onder verwijzing naar de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv), omdat de deurwaarder bevoegd is tot ontruiming over te gaan, zo nodig met behulp van politie en justitie, als bedoeld in artikel 444 lid 2 Rv, waarbij de kosten van de ontruiming voor rekening van de ontruimde komen op grond van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders.
4.10.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij tot betaling van de aan de zijde van [eiser] gevallen proceskosten worden veroordeeld , tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 556,15, bestaande uit € 400,00 aan salaris gemachtigde, € 77,00 aan griffierecht en € 79,15 aan explootkosten.
5.De beslissing
5.1.
Veroordeelt [gedaagde] om de gehuurde woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 2] binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zijnentwege in het gehuurde aanwezig zijn en om de woning vervolgens in die ontruimde staat onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 150,00 per dag met een maximum van € 5.000,00,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op € 556,15,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F.W. Huinen en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.