Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Datum uitspraak :22 oktober 2014
Zaaknummer : C/03/196357 / KG ZA 14-526
De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen
inzake
MR. HUBERTUS EMILE CORNELIUS SAVELKOUL Q.Q.,
in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van
NIEUWE BORG ONTWIKKELING B.V.,
kantoorhoudende te Roermond,
eiser,
advocaat mr. K. Roordink;
advocaat mr. K. Roordink;
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MOLENPARC B.V.,gevestigd te Sittard-Geleen,
gedaagde,
advocaat mr. G.J.A. van Dinter.
advocaat mr. G.J.A. van Dinter.
Partijen zullen hierna “de curator” en “Molenparc” genoemd worden. De failliete vennootschap zal “NBO” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de eiswijziging door de curator,
- de producties 1 t/m 28 van de curator,
- de producties 1 t/m 65 en dossiers A t/m I van Molenparc,
- de door de curator en Molenparc overgelegde pleitnota’s.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Bij een door Molenparc geaccepteerd aanbod van NBO van 17 juni 2011, het daarbij behorende addendum van 21 oktober 2011 en de notariële leveringsakte van 2 mei 2012 zijn tussen NBO als koper en Molenparc als verkoper afspraken gemaakt over de koop en overdracht van bouwgrond in het project Molenbeek Centrum te Sittard, bestemd voor de bouw van onder meer appartementen en winkels, alsmede over de omliggende grond, bestemd voor onder meer een parkeerterrein.
2.2.
De koopprijs voor de bouwgrond bedroeg € 5.022.817,45 en is door NBO bij gelegenheid van de notariële levering van die bouwgrond op 2 mei 2012 aan Molenparc voldaan.
2.3.
Ten aanzien van de omliggende grond zijn NBO en Molenparc overeengekomen dat NBO deze tijdens de bebouwing van de bouwgrond mocht gebruiken en vervolgens bouwrijp aan Molenparc zou opleveren, waarna Molenparc deze omliggende grond woonrijp zou maken (dat wil zeggen voorzien van infrastructuur, groen en een parkeerterrein zoals bepaald in de exploitatieovereenkomst van Molenparc met de Gemeente Sittard-Geleen) en in die staat aan NBO zou overdragen. De koopsom van de omliggende grond is bepaald op € 514.193,05 inclusief omzetbelasting.
2.4.
Artikel 8 van de akte van 2 mei 2012 luidt als volgt:
“GEBRUIK OMLIGGENDE GROND
Artikel 8
1. Verkoper garandeert koper dat koper en/of diens (onder)aannemers ten behoeve van de bouwwerkzaamheden op het verkochte gebruik kunnen maken van de omliggende gronden wélke eveneens door koper zijn gekocht en welke verkoper aan koper nog woonrijp dient te leveren.
Deze gronden zijn aangegeven op de op als bijlage 4 aan deze akte gehechte situatietekening. Een en ander zal in goed overleg tussen koper en/of diens (onder)aannemers enerzijds en verkoper anderzijds plaatsvinden, waarbij partijen in redelijkheid ervoor zorgen zullen dragen dat elke partij zijn werkzaamheden op een correcte en tijdige wijze kan uitvoeren. (…)
2. (…)
3. Koper is aansprakelijk voor alle schade, niets uitgezonderd en ongeacht de aard, omvang en grondslag, welke voortvloeit en/of samenhangt met het hiervoor genoemde gebruik van de omliggende grond en de op de omliggende grond (door verkoper) te treffen en/of getroffen voorzieningen zoals onder meer, zijnde van een limitatieve opsomming geen sprake, beplanting, groenvoorzieningen, infrastructurele voorzieningen en/of
eigendommen van verkoper die zich daarop bevinden.
4. Indien door koper en/of haar opdrachtnemers schade is toegebracht zoals hiervoor in artikel 8 lid 3 omschreven zal verkoper koper daarvan schriftelijk in kennis stellen onder vermelding van de aard en omvang van die schade alsmede de daaraan verbonden (herstel)kosten. In dat geval is koper, nadat koper door verkoper in de gelegenheid is
gesteld de schade te herstellen binnen een redelijke termijn, gehouden op eerste verzoek van verkoper een “first demand” bankgarantie te stellen conform het model “NVB beslaggarantie 1999” met dien verstande dat artikel 2 a van dat model wordt vervangen door de tekst “een afschrift van een beslissing van een Nederlandse rechter met betrekking tot de vordering, gewezen in een procedure tussen de begunstigde en de debiteur”.
5. De hiervoor genoemde omliggende gronden zullen uiterlijk drie (3) maanden voor de oplevering van de partijen genoegzaam bekende commerciële ruimten in het bijzonder de door Plus gehuurde ruimte volledig ontruimd en vrij van ieder gebruiksrecht aan verkoper worden opgeleverd en aan haar ter beschikking worden gesteld in de staat en toestand zoals hiervoor in lid 2 omschreven, teneinde verkoper in staat te stellen de omliggende gronden woonrijp te maken. Koper verbindt zich uiterlijk zes (6) weken voor de eerste dag waarop de hiervoor genoemde termijn van drie maanden aanvangt aan verkoper schriftelijk mede te
delen op welke datum de commerciële ruimten in het bijzonder de ruimte van Plus Vastgoed aan de huurder wordt opgeleverd.”
2.5.
Op 21 november 2012 heeft NBO de omliggende grond doorverkocht aan Jongen Molenbeek B.V. De koopprijs van deze nog te leveren omliggende grond is door Jongen Molenbeek B.V. reeds aan NBO voldaan.
2.6.
NBO is op 24 februari 2014 in staat van faillissement verklaard, met de benoeming van de curator als zodanig.
2.7.
Molenparc heeft vervolgens de curator verzocht om de nakoming van de koopovereenkomst onder zekerheidsstelling gestand te doen. Bij brief van 4 maart 2014 heeft de curator zich tot nakoming bereid verklaard. De bij die brief gevoegde garantstelling van VolkerWessels Bouw- en Vastgoedontwikkeling B.V. en Jongen Molenbeek B.V. luidt als volgt:
“Onder verwijzing naar onze overleggen hierover bevestigen wij aan u namens de besloten vennootschap Jongen Molenbeek BV en VolkerWessels Bouw- en Vastgoedontwikkeling BV het volgende, waardoor u In staat wordt gesteld om aan de besloten vennootschap Molenparc BV genoegzame zekerheid aan te bieden voor de nakoming van de koopovereenkomst Molenbeek (bestaande uit: Leveringsakte 2 mei 2012; Aanbod NBO 17 juni 2011; Aanvaarding door Molenparc 21 oktober 2011).
Deze verklaring kan door de besloten Vennootschap Molenparc BV met inachtneming van de inhoud van deze verklaring rechtstreeks jegens de besloten vennootschap Jongen Molenbeek BV en/of VolkerWessels Bouw- en Vastgoedontwikkeling BV worden ingeroepen.
a. Een first demand concerngarantie namens VolkerWessels Bouw- en Vastgoedontwikkeling BV voor de betaling van de koopsom van € 432.095,00 te vermeerderen met BTW aan Molenparc BV. Deze garantie kan door Molenparc BV worden ingeroepen per datum van de notariële levering, indien deze koopsom niet op datum van de notariële levering van de woonrijp (aanleg infra, groen en parkeerterrein conform exploitatieovereenkomst van Molenbeek met gemeente) gemaakte gronden, wordt betaald. (…)
b. Een voorwaardelijke concerngarantie namens VolkerWessels Bouw- en Vastgoedontwikkeling B.V. voor de betaling van rente over de koopsom, kosten spandoeken, dwangsom. Voorwaarde is dat bij nader onderzoek dan wel in rechte komt vast te staan dat deze door NBO betwiste claims door Molenparc BV terecht zijn ingediend bij NBO. Deze garantie kan door Molenparc BV worden ingeroepen als de voorwaarden worden vervuld en er anderszins niet wordt betaald.
c. De besloten vennootschap Jongen Molenbeek BV staat in jegens Molenparc BV voor de volledige nakoming van alle verplichtingen die op NBO rusten of voortvloeien uit hoofde van de koopovereenkomst Motenbeek jegens Molenparc BV als ware Jongen Molenbeek BV zelf contractspartij;
d. Molenparc BV verkrijgt daartoe een rechtstreekse aanspraak op de besloten vennootschap Jongen Molenbeek BV. De garantstelling door VolkerWessels Bouw- en Vastgoedontwikkeling BV / Jongen Molenbeek BV betreft derhalve een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW ten gunste van Molenparc BV;
e. (…) De kosten verbonden aan deze levering komen voor rekening van Jongen Molenbeek BV.”
2.8.
Nadat Molenparc had gesteld dat er geen sprake was van genoegzame zekerheid, heeft zij aan de curator een nadere termijn gesteld - tot 12 maart 2014 - en zich daarbij beroepen op een opschortingsrecht en retentierecht. Voorts heeft zij hekken rondom de omliggende grond geplaatst. Bij schrijven van 11 maart 2014 heeft de curator zich op het standpunt gesteld dat de zekerheid voldoende was en heeft hij Molenparc gesommeerd om te bevestigen dat zij bereid is de koopovereenkomst met betrekking tot de omliggende grond na te komen.
2.9.
Ingevolge de vervolgens tussen de curator/NBO/Aannemersbedrijf Jongen B.V. enerzijds en Molenparc anderzijds gemaakte afspraken diende de omliggende grond op 2 juli 2014 bouwrijp door de curator/NBO/Aannemersbedrijf Jongen B.V. aan Molenparc ter beschikking te worden gesteld, waarna Molenparc tot het woonrijp maken daarvan zou kunnen overgaan. Op 15 en 17 juli 2014 hebben Aannemersbedrijf Jongen B.V. en Molenparc het proces-verbaal van oplevering van 2 juli 2014 van de omliggende grond ondertekend.
2.10.
Bij brief van 11 september 2014 heeft de curator Molenparc verzocht om een bevestiging dat zij meewerkt aan de overdracht van de omliggende grond op 2 oktober 2014. Daarbij heeft de curator aangekondigd dat de eerder geboden zekerheden worden versterkt doordat in plaats van de verstrekte concerngaranties bankgaranties worden aangeboden.
2.11.
Molenparc heeft haar werkzaamheden tot het woonrijp maken van de omliggende grond op 19 september 2014 gestaakt.
2.12.
Nadat de curator het onderhavige kort geding aanhangig had gemaakt, heeft Molenparc bij brief van 1 oktober 2014 de koopovereenkomst met betrekking tot de omliggende grond buitengerechtelijk ontbonden.
3.De vordering
3.1.
De curator stelt een spoedeisend belang te hebben bij nakoming door Molenparc van de door NBO met Molenparc gesloten koopovereenkomst en vordert, na eiswijziging, dat, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I
Molenparc zal worden veroordeeld om per 24 oktober 2014 althans per een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum ter oplevering aan de
curator aan te bieden de in woonrijpe toestand gebrachte (geheel vrij van de door Molenparc geplaatste hekken) gronden, waaronder het aanleggen van 122 parkeerplaatsen op het terrein bekend (kadastraal gemeente Sittard sectie B nummers 5540 (geheel), 5541 (geheel), 5542 (gedeeltelijk), 5543 (gedeeltelijk), 5544 (gedeeltelijk), 4855 (gedeeltelijk) overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomst en conform de daarvoor geldende eisen van de gemeente Sittard-Geleen (conform de exploitatieovereenkomst van 26 mei 2011), met uitzondering van de werkstrook rond het gebouw van ca. 7 meter breedte conform de brief van Molenparc aan de gemeente Sittard-Geleen van 15 september 2014 en daarbij aangehechte tekening, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, voor iedere dag dat Molenparc met de aanvang van de werkzaamheden en/of de oplevering daarvan na de aanvang van de werkzaamheden in gebreke blijft;
II
primair:Molenparc zal worden veroordeeld om per 7 oktober 2014 althans per een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum ten overstaan van een van de notarissen van het notariskantoor[NAAM] gevestigd te Roermond haar medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van de registergoederen (geheel vrij van de door Molenparc geplaatste hekken), het terrein bekend kadastraal gemeente Sittard sectie B nummers 5540 (geheel), 5541 (geheel), 5542 (gedeeltelijk), 5543 (gedeeltelijk), 5544 (gedeeltelijk), 4855 (gedeeltelijk) waarbij de voorwaarden en bedingen zoals vastgelegd in de conceptleveringsakte (bijlage 3 bij het addendum van 21-10-2011) als uitgangspunt hebben te dienen tegen betaling door de curator van de koopsom ad € 514.193,05 inclusief BTW, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, voor iedere dag dat Molenparc haar medewerking aan deze eigendomsoverdracht weigert;
subsidiair:zal worden bepaald dat dit vonnis in de plaats treedt van de akte tot levering van de registergoederen, het terrein bekend (kadastraal gemeente Sittard sectie B nummers 5540 (geheel), 5541 (geheel), 5542 (gedeeltelijk), 5543 (gedeeltelijk), 5544 (gedeeltelijk), 4855 (gedeeltelijk) tussen Molenparc aan NBO conform de als productie 15 overgelegde concept-leveringsakte;
III
Molenparc te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
Molenparc heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling relevant, zal hierna worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De curator heeft het spoedeisend belang bij het gevorderde genoegzaam aangetoond, nu NBO zich jegens Jongen Molenbeek B.V. heeft verplicht om de (reeds door Jongen Molenbeek B.V. betaalde) omliggende grond, in woonrijpe toestand, aan Jongen Molenbeek B.V. te leveren.
4.2.
Gelet op het bepaalde in artikel 8 lid 5 van de leveringsakte van 2 mei 2012, de door Aannemersbedrijf Jongen B.V. en Molenparc ondertekende oplevering van 2 juli 2014 en de door de curator gestelde termijn voor nakoming, kan de curator jegens Molenparc thans in beginsel aanspraak maken op het woonrijp opleveren en de overdracht van de omliggende grond.
4.3.
De kern van het geschil is of de curator tijdig en genoegzaam zekerheid heeft gesteld in de zin van artikel 37 lid 2 Fw juncto 6:51 BW voor de nakoming van de verplichtingen van NBO jegens Molenparc.
4.4.
Artikel 37 lid 2 Fw bepaalt dat indien de curator zich tot nakoming van de overeenkomst bereid verklaart, hij verplicht is bij die verklaring voor deze nakoming zekerheid te stellen. Gelet op de bij de brief van de curator van 4 maart 2014 gevoegde garantstelling, de aard van de verplichtingen van de failliet, de betrokkenheid van derden en de noodzaak van overleg en afstemming, kan in redelijkheid niet worden gesteld dat de curator niet tijdig tot zekerheidstelling is overgegaan. Dit geldt te meer nu gesteld noch gebleken is dat de curator niet bereid en in staat was de bankgaranties, desgevraagd, eerder dan bij zijn brief van 11 september 2014 aan Molenparc aan te bieden en nu gesteld noch gebleken is dat Molenparc door de gang van zaken rond de zekerheidstelling op enigerlei wijze is geschaad.
4.5.
De verplichtingen van NBO jegens Molenparc omvatten in de eerste plaats de betaling van de koopsom ad € 514.193,05. Daargelaten dat overdracht niet zal plaatsvinden indien de koopsom niet door de notaris is ontvangen en Molenparc in die zin geen risico loopt, vormt de door de curator aangeboden afroep-bankgarantie een deugdelijke zekerheid voor de betaling van de koopsom.
4.6.
Ten aanzien van de mogelijke verplichtingen van NBO tot schadevergoeding als bedoeld onder in artikel 8 lid 3 en 4 van de akte van 2 mei 2012 geldt eveneens dat de door de curator daarvoor aangeboden bankgarantie als een deugdelijke zekerheid heeft te gelden.
4.7.
Wat betreft de verplichting van NBO terzake het bouwrijp opleveren van de omliggende grond als bedoeld in artikel 8 lid 5 van de akte van 2 mei 2012 geldt dat het bezwaar van Molenparc op het punt van de staat van de oplevering reeds goeddeels is ondervangen doordat de curator/NBO Molenparc hebben ontslagen van haar verplichting om een strook van circa 7 meter breed gelegen rondom het gebouw woonrijp op te leveren.
4.8.
Voor alle overige mogelijke verplichtingen van NBO heeft de curator een garantstelling van Jongen Molenbeek B.V. overgelegd, die verklaart jegens Molenparc in te staan voor de volledige nakoming van alle verplichtingen die op NBO rusten of voortvloeien uit hoofde van de “koopovereenkomst Molenbeek” (waaronder blijkens die verklaring wordt verstaan de overeenkomst zoals neergelegd in het aanbod van NBO van 17 juni 2011, het daarbij behorende addendum van 21 oktober 2011 en de notariële leveringsakte van 2 mei 2012). De stelling van Molenparc dat Jongen Molenbeek B.V. een zogenoemde project-BV betreft die haar geen of te weinig financiële zekerheid biedt moet worden gepasseerd, aangezien Molenparc (zelf een project-BV), eerder contracteerde met NBO, dat zoals ter zitting namens de curator onweersproken is gesteld eveneens een project-BV was. Nu door Molenparc niet concreet is gesteld dat en in hoeverre NBO haar meer zekerheid bood voor de voldoening van (mogelijke) overige verplichtingen dan Jongen Molenbeek B.V. thans doet, moet de door de curator geboden garantie als afdoende worden beschouwd.
4.9.
Molenparc heeft nog aangevoerd dat haar niet is gebleken dat Jongen Molenbeek B.V. en VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling B.V. volgens hun statuten zekerheid mogen stellen en dat, indien zij dat niet mogen, de zekerheidstelling ingevolge artikel 2:14 BW nietig is. Aan deze door de curator betwiste stelling zal bij gebreke aan een voldoende onderbouwing worden voorbijgegaan, te meer nu niet is gebleken dat Molenparc de bevoegdheid tot zekerheidstelling eerder in twijfel heeft getrokken.
4.10.
Het vorenstaande brengt met zich dat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter als gevolg van de door de curator gestelde zekerheid:
- Molenparc ingevolge het bepaalde in artikel 6:51 jo. 6:55 jo. 6:57 BW geen opschortingsrecht toekomt;
- Molenparc ingevolge het bepaalde in artikel 6:57 jo. 3:290 BW geen retentierecht toekomt;
- de door Molenparc gestelde tekortkomingen in de door de curator geboden zekerheid geen grond kunnen vormen voor de ontbinding van de koopovereenkomst.
4.11.
De mede door Molenparc aan de ontbinding van de koopovereenkomst ten grondslag gelegde tekortkoming van NBO in de nakoming van haar verplichtingen terzake het bouwrijp maken van het omliggende terrein kan die ontbinding evenmin dragen. Voor zover al sprake is van tekortkomingen, rechtvaardigen deze gelet op de door de curator gestelde zekerheid, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.7. is overwogen en gelet op de over en weer gebleken belangen, niet de ontbinding van de koopovereenkomst.
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat de voor het overige onvoldoende weersproken vordering - in de primaire variant - voor toewijzing gereed ligt.
4.13.
Wat de aan de veroordelingen te verbinden termijnen betreft overweegt de voorzieningenrechter nog dat Molenparc ter zitting heeft verklaard dat het woonrijp maken van de omliggende grond (minus de strook van ca. 7 meter) binnen twee weken afgerond kan zijn. Bij het bepalen van de termijn voor de notariële levering zal de voorzieningenrechter mede rekening houden met de - voor risico van Molenparc komende - omstandigheid dat ten laste van Molenparc op 13 juni 2013 conservatoir beslag is gelegd op de door Molenparc te leveren omliggende grond en Molenparc terzake iets zal moeten regelen. Bij de levering zal de door de curator als productie 15 overgelegde conceptakte van 22 september 2014 als uitgangspunt kunnen dienen, nu dit concept een uitwerking vormt van bijlage 3 bij het addendum van 21 oktober 2011 en nu Molenparc daartegen geen inhoudelijke bezwaren heeft gemaakt.
4.14.
De gevorderde dwangsom zal per veroordeling worden bepaald op € 10.000,- per dag en gemaximeerd op € 1.000.000,-.
4.15.
Molenparc zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proces-
kosten, vermeerderd met de nakosten, zoals omschreven in het dictum. De proceskosten worden aan de zijde van de curator tot op heden begroot op:
- explootkosten € 88,52
- griffierecht € 608,00
- salaris advocaat
€ 816,00
€ 816,00
totaal € 1.512,52.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt Molenparc om, binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis, aan de curator ter oplevering aan te bieden de in woonrijpe toestand gebrachte (geheel vrij van de door Molenparc geplaatste hekken) gronden, waaronder begrepen het aanleggen van 122 parkeerplaatsen op het terrein bekend kadastraal gemeente Sittard sectie B nummers 5540 (geheel), 5541 (geheel), 5542 (gedeeltelijk), 5543 (gedeeltelijk), 5544 (gedeeltelijk), 4855 (gedeeltelijk), overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomst en conform de daarvoor geldende eisen van de gemeente Sittard-Geleen (conform de exploitatieovereenkomst van 26 mei 2011), met uitzondering van de werkstrook rond het gebouw van ca. 7 meter breedte conform de brief van Molenparc aan de gemeente Sittard-Geleen van 15 september 2014 en daaraan gehechte tekening, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag voor iedere dag dat Molenparc met de oplevering in gebreke blijft, met een maximum van € 1.000.000,-;
5.2.
veroordeelt Molenparc om, binnen 60 dagen na betekening van dit vonnis, ten overstaan van een van de notarissen van het notariskantoor[NAAM] gevestigd te Roermond haar medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van de registergoederen (geheel vrij van de door Molenparc geplaatste hekken), het terrein bekend (kadastraal gemeente Sittard sectie B nummers 5540 (geheel), 5541 (geheel), 5542 (gedeeltelijk), 5543 (gedeeltelijk), 5544 (gedeeltelijk), 4855 (gedeeltelijk), waarbij de voorwaarden en bedingen zoals vastgelegd in de conceptleveringsakte (bijlage 3 bij het addendum van 21 oktober 2011) als uitgangspunt hebben te dienen tegen betaling door de curator van de koopsom ad € 514.193,05 inclusief BTW, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag voor iedere dag dat Molenparc haar medewerking aan deze eigendomsoverdracht weigert, met een maximum van € 1.000.000,-;
5.3.
veroordeelt Molenparc in de kosten van het geding, aan de zijde van de curator tot op heden begroot op € 1.512,52, vermeerderd met de nakosten ad € 131,- zonder betekening en € 199,- met betekening;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, voorzieningenrechter, en op 22 oktober 2014 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
TY