Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: 3329712 CV EXPL 14-8896
Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 15 september 2014
in de zaak van
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde mr. B.A.R. Janssen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HEINEKEN NEDERLAND B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde mr. J.A.M.G. Vogels.
Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en Heineken genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 augustus 2014,
- de zijdens Heineken ingezonden producties,
- de mondelinge behandeling,
- de vermeerdering van eis in conventie,
- de pleitnota van Heineken,
- de eis in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [naam voormalig echtgenoot] (de voormalig echtgenoot van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]) verhuurden met ingang van 1 januari 2002 aan Heineken de bedrijfsruimte met horecabestemming (verder: het gehuurde) aan de [adres] (huurovereenkomst d.d. december 2001 en aanhangsel d.d. 31 januari 2002, productie 3 bij dagvaarding). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW (verder: de algemene bepalingen) van toepassing. Sedert 2010 is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] enig eigenaar / verhuurder van het gehuurde.
De huurovereenkomst is verlengd tot en met 31 januari 2017.
2.2.
Betreffende onderhoud en instandhouding van het gehuurde door verhuurder zijn partijen - onder meer - het volgende overeengekomen.
Artikel 5 lid 1 van de huurovereenkomst dient - conform gemeld aanhangsel - als volgt te worden gelezen: “
Voor rekening van de verhuurder komen de werkzaamheden, zoals genoemd in artikel 9 lid 1 van de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen.” In artikel 9 lid 1 van de algemene bepalingen is bepaald: “
Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (artikel 7A: 1619 BW) dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door verhuurder of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder:
Voor rekening van de verhuurder komen de werkzaamheden, zoals genoemd in artikel 9 lid 1 van de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen.” In artikel 9 lid 1 van de algemene bepalingen is bepaald: “
Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (artikel 7A: 1619 BW) dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door verhuurder of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder:
a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken platten, bouwmuren, buitengevels;(…)
d. buitenschilderwerk.”
2.3.
Bij brieven van 13 april 2012 en 21 augustus 2012 heeft Heineken [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gewezen op het - haars inziens - noodzakelijk te verrichten buitenonderhoud van het gehuurde door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (producties 1 en 2 zijdens Heineken). Bij schrijven van 25 juni 2013 heeft Heineken [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gesommeerd om de buitenonderhoudswerkzaamheden te verrichten (productie 9 bij dagvaarding). Bij aangetekende brief van 6 november 2013 heeft Heineken [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] medegedeeld dat zij haar huurbetalingsverplichting jegens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal opschorten.
2.4.
Op 16 september 2013 heeft Heineken, bij verzoekschrift ex artikel 7:304 lid 2 BW, de kantonrechter van de Rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, verzocht om een deskundige te benoemen ter verkrijging van een advies omtrent een voor het gehuurde nader vast te stellen huurprijs. Bij beschikking van de kantonrechter van 14 november 2013 (productie 6 bij dagvaarding) is drs. Van Soest als deskundige benoemd. De deskundige heeft op 29 juli 2014 een conceptrapport aan partijen gezonden.
2.5.
De huurprijs bedraagt per 1 januari 2014 € 7.157,56 per maand. In artikel 3 van de huurovereenkomst, eerste alinea, is bepaald dat de huur per maand verschuldigd is “
op de eerste van iedere maand.” Heineken heeft met ingang van maart 2014 de huur niet meer betaald. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bij schrijven van 18 juli 2014 Heineken gesommeerd om de volledige huurachterstand te voldoen (productie 5 bij dagvaarding).
op de eerste van iedere maand.” Heineken heeft met ingang van maart 2014 de huur niet meer betaald. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bij schrijven van 18 juli 2014 Heineken gesommeerd om de volledige huurachterstand te voldoen (productie 5 bij dagvaarding).
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert - na vermeerdering van eis, samengevat - primair veroordeling van Heineken tot betaling van € 50.453,60 aan achterstallige huurpenningen, vermeerderd met rente en kosten, subsidiair om een passende voorziening te treffen.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen, nu zij uiterlijk op 25 september 2014, betreffende achterstallige hypotheekbetalingen, € 27.000,00 aan haar hypotheekverstrekker moet voldoen. Doordat Heineken sedert maart 2014 de huur niet meer heeft betaald en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] slechts beperkte eigen financiële middelen heeft om, anders dan uit de huurbetalingen van Heineken, aan haar hypotheekverplichtingen betreffende het gehuurde te kunnen voldoen, dient [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op korte termijn te kunnen beschikken over de door Heineken nog aan haar te betalen vervallen huurpenningen. Dit teneinde de betalingsachterstand bij de hypotheekverstrekker tijdig te kunnen aanzuiveren en een dreigende onderhandse verkoop van het gehuurde te voorkomen, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie].
3.2.
Heineken betwist het gestelde spoedeisend belang.
Heineken erkent dat zij sedert maart 2014 geen huurpenningen meer heeft betaald. Heineken doet ter zake van haar huurbetalingsverplichting jegens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een beroep op haar opschortingsrecht. Heineken heeft met ingang van maart 2014 de huurbetalingen opgeschort, nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie], ondanks daartoe te zijn gesommeerd, het door partijen overeengekomen, doch ook het uit hoofde van de huurovereenkomst verplichte, buitenonderhoud aan het gehuurde niet heeft verricht. Heineken verwijst ter onderbouwing van het noodzakelijke buitenwerk naar een offerte van V-Bouw van 29 november 2012 (productie 8 bij dagvaarding). Ondanks sommatie heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de in die offerte genoemde buitenonderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde nog steeds niet laten verrichten. Heineken wil dan ook de herstelverplichtingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie], met inachtneming van artikel 7:206 lid 3 BW, zelf ter hand nemen en de kosten die zij daarvoor maakt verrekenen met de opgeschorte huurpenningen.
Heineken voert voorts aan dat zij, gelet op het conceptrapport van de deskundige drs. Van Soest van 29 juli 2014, een vordering op [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft op grond van teveel betaalde huurpenningen. Immers, in zijn advies heeft de deskundige geconcludeerd dat de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 16 september 2013 kan worden gesteld op € 4.027,11 per maand, inclusief BTW. Dat is € 3.130,45 minder dan de huidige huurprijs.
3.3.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat sprake is van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde, respectievelijk dat partijen zouden zijn overeengekomen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de gehele buitengevel van het gehuurde zou laten vernieuwen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wilde enkel overgaan tot renovatie van de buitengevel indien zij daartoe een passende financiering zou krijgen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert vervolgens aan dat, nadat Heineken gewag had gemaakt van enkele scheuren in de buitengevel van het gehuurde, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] V-Bouw te Landgraaf heeft gevraagd om een offerte op te stellen ten aanzien van het herstel van die scheuren. De daarop door V-Bouw uitgebrachte offerte van 29 november 2012 omvat echter meer dan het enkele herstel van de bewuste scheuren. Sprake is van een complete vernieuwing van de buitengevel van het gehuurde. De kosten voor het herstel van de scheuren betreft slechts een deel van de totale aanneemsom van € 60.400,00 inclusief BTW. De offerte maakt bovendien geen melding van herstel van ernstige scheurvorming.
De bewuste scheurvorming is verder niet van dien aard en omvang dat, voor zover al sprake zou zijn van een gebrek, deze voldoende redengevend is voor een gerechtvaardigd beroep op (volledige) opschorting van de huurpenningen. Het gehuurde kan zonder enige belemmering, op een normale en gebruikelijke wijze worden uitgebaat door Heineken, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]. De overige, door Heineken bij schrijven van 28 oktober 2013 (productie 7 bij dagvaarding) gemelde gebreken zijn hersteld.
Voor wat betreft het de door de deskundige drs. Van Soest geadviseerde huurprijs voert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] allereerst aan deze te laag is. Heineken kan bovendien, indien een lagere huurprijs in rechte wordt vastgesteld, de teveel betaalde huur verrekenen met de toekomstige door haar verschuldigde huurtermijnen, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie].
Al met al komt Heineken geen gerechtvaardigd beroep op opschorting toe, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie].
4.Het geschil in reconventie
4.1.
Heineken vordert samengevat - om haar te machtigen om de in de offerte van
V-Bouw van 19 november 2012 omschreven werkzaamheden op kosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te laten uitvoeren, met veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de kosten.
Volgens Heineken staat vast dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de door V-Bouw geoffreerde werkzaamheden moet laten verrichten, alsmede dat de aanneemsom door haar moet worden voldaan. Ondanks sommatie daartoe heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de buitenonderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde nog steeds niet laten verrichten. Heineken wil derhalve de herstelverplichtingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zelf ter hand nemen en de kosten die zij in dat kader maakt verrekenen met de opgeschorte huurpenningen. Namens Heineken heeft haar bedrijfsjurist ter terechtzitting van 8 september 2014 opgemerkt dat zij het gehuurde ter plaatse heeft bezocht en dat bij de bezichtiging is gebleken van achterstallig onderhoud.
4.2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer. Zij verwijst naar hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd en benadrukt nogmaals dat de offerte van V-Bouw werkzaamheden betreft om de staat waarin het gehuurde verkeert te verbeteren. De offerte duidt niet op dringend noodzakelijke werkzaamheden aan het gehuurde. Heineken verwijst ter onderbouwing van haar vorderingen naar de offerte van V-Bouw, doch de enkele inhoudelijke juistheid van die offerte is onvoldoende om de gestelde dringende noodzaak aan te tonen, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie].
5.De beoordeling in conventie
5.1.
De gevorderde huurachterstand strekt tot betaling van een geldsom. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. De kantonrechter overweegt gelet hierop het volgende.
5.2.
De omvang van de gevorderde huurachterstand is door Heineken niet weersproken. Gelet op de huurovereenkomst staat de verschuldigdheid daarvan door Heineken in beginsel vast.
5.3.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft haar spoedeisend belang bij toewijzing van de gevorderde huurachterstand voldoende aannemelijk gemaakt. Hiertoe wordt overwogen dat zij kennelijk over beperkte financiële middelen beschikt om het tekort aan inkomsten, ten gevolge van de door Heineken sedert maart 2014 niet betaalde huurpenningen - welke zij nodig heeft om aan haar hypothecaire verplichtingen betreffende het gehuurde te kunnen voldoen - te kunnen dragen. Ter terechtzitting van 8 september 2014 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aangevoerd dat zij door middel van deelbetalingen uit de winst van haar bedrijf (de Brasserie) in Lanaken (België) slechts deels aan haar hypothecaire verplichtingen kan voldoen. Haar gemachtigde heeft ter terechtzitting een e-mailbericht van haar hypotheekverstrekker opgelezen, inhoudende dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uiterlijk op 25 september 2014 de nog niet volledig betaalde (achterstallige) hypotheektermijnen moet hebben voldaan. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft daarbij voldoende aannemelijk gemaakt dat de gelden die zij kan onttrekken uit haar Brasserie beperkt zijn. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat Heineken het relaas van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie], temeer gelet op gemeld e-mailbericht van de hypotheekverstrekker van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie], onvoldoende heeft weersproken.
5.4.
De kennelijk goed lopende Brasserie van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in Lanaken maakt verder dat van een restitutierisico onvoldoende is gebleken.
5.5.
Heineken, die de tussen partijen contractueel overeengekomen huurprijs dient te voldoen, heeft haar huurbetalingsverplichting met ingang van maart 2014 opgeschort. Gelet hierop moet worden bezien of de bodemrechter zal oordelen of het beroep van Heineken op haar opschortingsrecht gerechtvaardigd is.
5.6.
De kantonrechter overweegt dat tussen partijen vaststaat dat aan de buitengevel van het gehuurde onderhoud moet worden verricht. Heineken heeft daarbij aangetoond dat zij reeds in 2010 en 2012 bij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hiervoor aandacht heeft gevraagd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bovendien zelf ter terechtzitting gezegd dat haar voormalige echtgenoot renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde is gaan verrichten (het schilderen van de onderverdieping van het gehuurde), maar dat hij daarmee is gestopt. Dit is kennelijk gebeurd nog voordat de offerte bij V-Bouw is aangevraagd. Er zijn dan ook voldoende aanwijzingen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het gehuurde zou laten opknappen, zodat nu dit niet is geschied, mede gelet op het tijdsverloop sedert de gemelde brieven van 25 juni 2013 en 6 november 2013, Heineken de betaling van de huurpenningen heeft kunnen opschorten. Of het bij het onderhoud van het gehuurde (mede) ging om achterstallig onderhoud, of niet, maakt het vorenoverwogene niet anders.
Dit temeer nu op grond van artikel 5 lid 1 van de huurovereenkomst jo. artikel 9 lid 1 sub d van de algemene bepalingen het buitenschilderwerk voor rekening van de verhuurder komt, zodat - eventueel aanvullende afspraken tussen partijen daargelaten - [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in beginsel het buitenschilderwerk zal moeten betalen. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat in de offerte van V-Bouw voor het buitenschilderwerk een kostenpost van € 15.000,00 inclusief BTW is begroot.
Heineken heeft dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de betaling van de huurpenningen heeft kunnen opschorten. Hierdoor kan vooralsnog niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld dat de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in een bodemprocedure zullen worden toegewezen.
5.7.
Dit temeer nu Heineken, gelet op de door de deskundige drs. Van Soest ter zake van het gehuurde geadviseerde huurprijs, eveneens aannemelijk heeft gemaakt dat de huurprijs met ingang van 16 september 2013 zal worden verlaagd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de voorshands door haar ingenomen stelling dat de geadviseerde huurverlaging buitenproportioneel is onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.8.
De vorderingen in conventie worden derhalve afgewezen, met veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Heineken. De kosten aan de zijde van Heineken in conventie worden begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde.
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Heineken heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de gevorderde - samengevat - machtiging tot herstel. Heineken is sedert geruime tijd (sinds 2010) in overleg met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] over het buitenonderhoud van het gehuurde, doch zij heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat betreffende dit onderhoud sprake is van noodzakelijk onderhoud. Mede gelet op hetgeen door partijen in conventie is aangevoerd is vooralsnog niet aannemelijk geworden dat de gemelde offerte van V-Bouw alleen op achterstallig onderhoud ziet. Ter terechtzitting van 8 september 2014 is bovendien gebleken dat het gehuurde niet meer wordt uitgebaat en dat Heineken op zoek is naar een nieuwe onderhuurder.
6.2.
Overigens, nu niet voldoende aannemelijk is gemaakt dat de offerte van V-Bouw alleen ziet op achterstallig onderhoud en Heineken evenmin voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de (volledige) offerte ziet op onderhoud dat door partijen is overeengekomen, kan in het licht van deze procedure - welke zich niet leent voor een nadere bewijsvoering - niet worden vastgesteld dat de vorderingen van Heineken in een procedure ten gronde met een hoge mate van waarschijnlijkheid zullen worden toegewezen.
6.3.
De vorderingen van Heineken worden derhalve afgewezen.
6.4.
Heineken wordt als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in reconventie worden begroot op € 300,00 (factor 0,5 × tarief € 600,00).
7.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
7.1.
wijst de vorderingen af,
7.2.
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Heineken tot op heden begroot op € 600,00,
in reconventie
7.3.
wijst de vorderingen af,
7.4.
veroordeelt Heineken in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot op heden begroot op € 300,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2014.
CM