Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Roermond
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 2391701 \ CV EXPL 13-9829
Vonnis van de kantonrechter d.d. 23 juli 2014
in de zaak van:
de besloten vennootschap [X] Exploitatie B.V., gevestigd te [vestigingsplaats eiser] aan de [adres eiser],
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde: E.L. ten Hoopen (SRK Rechtsbijstand),
tegen:
[gedaagde], wonende te [woonplaats gedaagde] aan het adres [adres gedaagde],
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.M. van Delden-van Rijssen.
Partijen zullen hierna [X] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[X] verhuurt met ingang van 1 oktober 2011 aan [gedaagde] de woonruimte aan de [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde]. Partijen hebben daartoe op 1 oktober 2011 een huurovereenkomst gesloten. In deze huurovereenkomst is een huurprijs opgenomen van € 595,00 inclusief servicekosten en onderhoud CV-ketel.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte d.d. 1 januari 2000.
2.3.
[gedaagde] betaalt gas, water en elektriciteit rechtstreeks aan de leveranciers.
2.4.
[X] verstuurt vanaf aanvang van de huurovereenkomst elk kwartaal een factuur aan [gedaagde], waarin de huurprijs is gesplitst in huur, servicekosten en huur CV.
2.5.
Op 23 februari 2013 heeft [gedaagde] een verzoek bij de Huurcommissie ingediend voor splitsing van de huurprijs. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 23 juli 2013 het verzoek van [gedaagde] toegewezen en daarbij besloten dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen en het puntenaantal woonruimte vastgesteld op 98. De (kale) huurprijs per 1 maart 2013 is vastgesteld op € 251,62 per maand (55% van de maximale huurprijs per maand ad € 457,48) en het voorschotbedrag voor de servicekosten is daarbij vastgesteld op € 62,91 (25% van de kale huur).
2.6.
Op 14 september 2013 is een Energielabel A aan de woning toegekend.
2.7.
[gedaagde] heeft in de periode 1 maart 2013 tot en met 31 oktober 2013 maandelijks een bedrag van € 606,90 ter zake huurpenningen aan [X] betaald.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[X] vordert
te bepalen dat de uitspraak van de Huurcommissie d.d. 23 juli 2013 onder kenmerk ZKN-2013-001143 geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen vigerende huurovereenkomst, althans de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen, althans het daartegen ingestelde beroep gegrond te verklaren;
te bepalen dat voor de betreffende woning, plaatselijk bekend als [adres gedaagde] (6043 AA) te [woonplaats gedaagde], per 1 maart 2013 de maandelijkse kale huurprijs € 510,50, het voorschotbedrag servicekosten € 50,50 en huur voor de CV € 45,90 zal bedragen, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen kale huurprijs, voorschotbedrag servicekosten en huurprijs voor de CV;
te bepalen dat de maandelijkse (maximale) huurprijs betreffende voornoemde woning, niet mag worden verlaagd met 45%;
te bepalen dat de maandelijkse servicekosten betreffende voornoemde woning, niet mag worden verlaagd met 25%;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure en die van de procedure bij de Huurcommissie, waaronder de door [X] verschuldigde leges van € 450,00,
en voert verweer in reconventie.
3.2.
[gedaagde] vordert – samengevat – veroordeling van [X] tot betaling van de onverschuldigd betaalde huurpenningen primair ad € 2.338,96 en subsidiair het verschil tussen de reeds betaalde huurpenningen en de door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen (kale) huurprijs en voorschotbedrag servicekosten, vermeerderd met rente en kosten en voert verweer tegen de vordering in conventie.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
in conventie
4.1.
Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
4.2.
De uitspraak is verzonden op 23 juli 2013. De dagvaarding is op 13 september 2013 betekend en de vordering is daarmee tijdig ingesteld. Ingevolge artikel 7:262 BW is dientengevolge de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen.
4.3.
[X] vordert te bepalen dat de uitspraak van de Huurcommissie geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, althans deze uitspraak te vernietigen, althans het ingestelde beroep daartegen gegrond te verklaren. De kantonrechter overweegt als volgt.
Door de bij de kantonrechter ingestelde vordering van [X] vervalt de uitspraak van de huurcommissie. Het is dan ook niet juist om bij de kantonrechter vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie te vorderen, nu er niets valt te vernietigen. Gevorderd dient te worden een uitspraak over het punt waarover [gedaagde] de huurcommissie om een uitspraak had verzocht. De vordering onder 1 dient op die grond afgewezen te worden.
4.4.
Allereerst dient beoordeeld te worden of er sprake is van een all-in huurprijs.
Bij huurovereenkomst van 1 oktober 2012 zijn partijen een huurprijs van € 595,00 per maand overeengekomen, welk bedrag inclusief servicekosten en onderhoud CV-ketel is. Van een all-in huurprijs is sprake als de tussen huurder en verhuurder overeengekomen periodieke betalingsverplichting niet alleen strekt tot vergoeding van het enkele gebruik van de woonruimte maar ook tot vergoeding van door de verhuurder geleverde service. Er is derhalve sprake van een all-in huurprijs.
4.5.
Alhoewel het terecht en noodzakelijk is dat op het overeenkomen van een all-in prijs een sanctie wordt gesteld om de verhuurder te stimuleren tot het afstappen van all in-prijzen- bij een all in-prijs wordt de huurder immers de mogelijkheid onthouden om de huurprijs en het servicekostenvoorschot te laten toetsen op grond van art. 7:247 e.v. en art. 259 BW - dient geoordeeld te worden dat de thans geldende sanctie van art. 7:258 BW, te weten dat de kale huurprijs blijvend op het minimale niveau 55 % van de maximaal redelijke huurprijs wordt gesteld, een onevenredig zware bestraffing van de verhuurder oplevert.
In de voorganger van art. 7:258 BW, art. 11a-oud HPW was bepaald dat de huurder, indien een all in-prijs was overeengekomen, de huurcommissie met redenen omkleed kon verzoeken uitspraak te doen over de vraag óf een all in-prijs was overeengekomen. In de Nota van Wijziging (TK 22 902, 1993-1994, nr. 7, p. 6) is over het begrip “met redenen omkleed” het volgende gezegd:
“(…) Het verdient uiteraard de voorkeur dat de huurder, alvorens hij zich tot de huurcommissie wendt, eerst tracht de verhuurder ertoe te bewegen alsnog inzicht te verschaffen in zijn betalingsverplichtingen en dus antwoord te geven op de vraag welk deel van de overeengekomen all in-prijs als huurprijs en welk deel als voorschotbedrag voor de servicekosten moet worden aangemerkt. Daarbij kan de huurder aan de verhuurder een termijn stellen, na afloop waarvan hij van de verhuurder het gevraagde inzicht wenst te hebben verkregen. (…)”.
Hieruit volgt dat de wetgever de bedoeling heeft gehad de verhuurder een mogelijkheid te bieden om zijn fout te herstellen, voordat de zware sanctie van art. 11a-oud Hpw zou kunnen worden toegepast. In art. 7:258 BW zijn weliswaar de woorden “met redenen omkleed” niet meer opgenomen, doch uit de wetsgeschiedenis van art. 7:258 BW valt geenszins op te maken dat voornoemde bedoeling van de wetgever niet (meer) zou gelden voor de opvolger van art. 7:258 BW. Ook uit de huidige – sinds 1 juli 2014 – geldende tekst van artikel 7:258 BW waarin is bepaald dat de huurder pas naar de huurcommissie kan stappen nadat hij de verhuurder een voorstel tot uitsplitsing van de all in-prijs heeft gedaan en de verhuurder met dit voorstel niet instemt, valt op te maken dat het (nog steeds) de bedoeling van de wetgever is dat de verhuurder eerst nog de mogelijkheid wordt geboden om de all in-prijs uit te splitsen, voordat de zware sanctie van art. 7:258 W aan de orde is.
4.6.
Gelet op de hiervoor weergeven interpretatie van art. 7:258 BW en gelet op de specifieke feitelijke omstandigheden van dit geval, in het bijzonder de omstandigheden dat [X] reeds vanaf aanvang van de huurovereenkomst per kwartaal uitgesplitste facturen aan [gedaagde] verzendt én lopende de procedure bij de huurcommissie een nieuwe huurovereenkomst met daarin de splitsing opgenomen aan [gedaagde] heeft aangeboden, welk aanbod [gedaagde] ongemotiveerd heeft afgewezen, is toepassing van de zware sanctie van 55% van de maximale huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.7.
Gelet op al het voorgaande acht de kantonrechter vaststelling van de huurprijs op de maximaal redelijke huurprijs in dit geval redelijk en vaststelling van het voorschot op de servicekosten op 25 % daarvan.
4.8.
Om de (maximaal redelijke) huurprijs en het voorschot op de servicekosten vast te kunnen stellen, zoekt de kantonrechter aansluiting bij het rapport van voorbereidend onderzoek van de huurcommissie. De rapporteur van de huurcommissie mag immers als deskundig worden aangemerkt, terwijl deze ten opzichte van partijen vrij staat. De puntentelling als opgenomen in het rapport wordt door de kantonrechter overgenomen, met dien verstande dat het totaal aantal punten met 32 wordt vermeerderd, nu het Energielabel A voor onderhavige woning (inmiddels) aanwezig is. [gedaagde] heeft niet weersproken dat dit energielabel, binnen een redelijke termijn na de uitspraak van de huurcommissie, afgegeven is, en de kantonrechter ziet geen bezwaar in het meewegen van het energielabel bij de vaststelling van de huurprijs. Het voorgaande houdt in dat een totaal aan punten wordt bereikt van 98 + 32 = 130. De maximale huurprijsgrens voor zelfstandige woningen per 1 juli 2012, geldend op 1 maart 2013 als gevorderd, bij een puntenaantal van 130 bedraagt € 618,59. Nu de door [X] gevorderde vast te stellen huurprijs, inclusief service- en CV-kosten per 1 maart 2013 lager is dan de maximale huurprijsgrens zal de splitsing als gevorderd worden toegewezen.
4.9.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de leges à € 450,00 waartoe [X] is veroordeeld bij de huurcommissie.
in reconventie
4.10.
[gedaagde] vordert terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huurpenningen. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen is geen sprake van te veel of onverschuldigd betaalde huurpenningen. De vordering dient derhalve te worden afgewezen.
4.11.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
in conventie en in reconventie
4.12.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig partijen toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [X] worden begroot op:
- dagvaarding € 78,34
- griffierecht 112,00
- kosten leges huurcommissie 450,00
- gemachtigde salaris
totaal € 1.190,34
4.14.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter
in conventie
5.1.
stelt de kale maandelijkse huurprijs betreffende de woning, plaatselijk bekend als [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde], per 1 maart 2013 vast op € 510,50,
5.2.
stelt het voorschotbedrag servicekosten betreffende de woning, plaatselijk bekend als [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde], per 1 maart 2013 vast op € 50,50,
5.3.
stelt de kosten voor de CV betreffende de woning, plaatselijk bekend als [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde], per 1 maart 2013 vast op € 45,90.
in reconventie
5.4.
wijst de vordering af,
in conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [X] gevallen en tot op heden begroot op € 1.190,34,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte, en in het openbaar uitgesproken.
typ: ksf
mlzr: