ECLI:NL:RBLIM:2014:6281

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 3160763 \ CV EXPL 14-6933

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 16 juli 2014

in de zaak van:

[eiser],

wonend te [adres 1],

[woonplaats 1]

eisende partij,

gemachtigde mr. S.E.G.N. Schnabel,

tegen:

[gedaagde],

wonend te [adres 2],

[woonplaats 2],

gedaagde partij,

gemachtigde mr. A. Kara.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de op voorhand toegezonden stukken aan de zijde van [gedaagde] en de eis in reconventie

- de op 10 juli 2014 gehouden mondelinge behandeling

de overgelegde pleitnota’s
de gewijzigde eis in conventie
de gewijzigde eis in reconventie
het op voorhand overgelegde rapport van de door partijen ingeschakelde deskundige Feron
de voortzettting van de mondelinge behandeling op 15 juli 2014
de pleitnota van mr. Schabel.

1.2.

Tenslotte is vonnis bepaald.

2.De feiten.

2.1.

Op grond van een op 25 januari 2010 tussen partijen gesloten huurovereenkomst huurt [eiser] met ingang van 1 april 2010 van [gedaagde] een bedrijfsruimte aan het adres te [vestigingsplaats], [adres 3]. [eiser] exploiteert in dit pand een frituur/cafetaria onder de naam “[bedrijf]”. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen “huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

De bij vooruitbetaling maandelijks verschuldigde huur bedraagt thans € 2.110,51 exclusief btw en exclusief de eveneens bij vooruitbetaling verschuldigde premie opstalverzekering, welke premie (in ieder geval) € 85,00 per maand bedraagt.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eiser] stelt thans grootschalige dan wel ernstige lekkage van het dak te ondervinden in het gehuurde. Met deze lekkage werd hij voor het eerst geconfronteerd in januari 2014. Zijn raadsman heeft de raadsman van [gedaagde] hiervan bij brief van
7 januari 2014 in kennis gesteld en heeft daarbij [gedaagde] gesommeerd het gebrek ten spoedigste te herstellen, alsmede [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade en kosten waarmee [eiser] wordt geconfronteerd ten gevolge van de lekkage.

3.2.

Bij e-mail van de raadsman van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser], eveneens van 7 januari 2014 wordt opgemerkt dat het beter was geweest als [eiser] de schade terstond had gemeld en wordt iedere aansprakelijkheid voor welke schade dan ook van de hand gewezen.

3.3.

Bij brief van 17 februari 2012 is [gedaagde] gewezen op artikel 7:206 BW, op grond waarvan hij als verhuurder verplicht is de gebreken te verhelpen. Bij brief van 10 maart 2014 is het probleem nogmaals aan de orde gesteld, onder overlegging van twee digitale filmpjes van de lekkage, en daarbij is aangegeven dat [eiser] zich genoodzaakt zag om zelf actie te ondernemen. In deze brief is aan [gedaagde] een laatste termijn gesteld tot 14 maart 2014 om 9.00 uur om een derde de lekkages te laten herstellen. In deze brief is voorts meegedeeld dat bij gebreke daarvan geen huur meer zal worden betaald, omdat [eiser] die zal reserveren om zelf tot herstel van de schade over te gaan.

3.4.

Op 17 maart 2014 heeft de raadsman van [gedaagde] aan de raadsman van [eiser] per e-mail geschreven dat de vrijdag ervoor een dakdekker van [gedaagde] is langs geweest bij [eiser] om de gebreken te herstellen, maar dat die niet is toegelaten.

3.5.

[eiser] stelt dat eerst nadat de gestelde termijn was verlopen en hij zelf offertes had aangevraagd en op grond daarvan Repon dakbedekkingen B.V. (hierna Repon) had ingeschakeld, zich, volgens [eiser] voor het eerst op 14 maart 2014, een dakdekker namens [gedaagde] melde, die echter alleen aangaf te komen ‘kijken hoe de situatie was’. Deze heeft hij toen niet binnengelaten, waar [gedaagde] zich vervolgens ten onrechte achter verschuilde. Onverplicht heeft [eiser] [gedaagde] desalniettemin nog eenmaal in de gelegenheid gesteld zelf een dakdekkersbedrijf te kiezen dat de werkzaamheden zou uitvoeren. Vervolgens is op 17 april 2014 de heer [naam] namens firma WW Dak en Bouwservice (hierna: WW) bij [eiser] langs gekomen. Deze kwam, althans zo schreef de gemachtigde van [gedaagde] later, tot de conclusie dat Repon de situatie erg overdreven zou hebben. WW zou de volgende dag noodreparaties komen uitvoeren en verdere reparaties in de planning opnemen. De gemachtigde van [eiser] heeft naar aanleiding daarvan aangegeven dat direct gestart moest worden met de volledige reparatie van het dak en heeft een opgave gevraagd van de herstelwerkzaamheden die WW wilde gaan uitvoeren. De toezegging om de volgende dag noodreparaties uit te voeren is niet nagekomen. Op 24 april 2014 is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om te bevestigen dat WW vóór 1 mei 2014 de werkzaamheden zou starten, bij gebreke waarvan [eiser] Repon zou inschakelen en de touwtjes in eigen handen zou nemen. Daar voor en op 1 mei niets gebeurde schakelde [eiser] Repon in en staakte hij het betalen van de huurpenningen, ter verrekening met de te betalen herstelkosten, aldus [eiser]. Volgens [eiser] heeft Repon vervolgens de werkzaamheden neergelegd vanwege bedreigingen door [gedaagde]. [gedaagde] heeft geweigerd te voldoen aan het verzoek van [eiser] om schriftelijk te bevestigen dat hij zich van onrechtmatig gedrag jegens [eiser] zal onthouden en dat hij Repon geen strobreed in de weg zal leggen, zo stelt [eiser].

3.6.

[eiser] stelt zich thans op het standpunt dat [gedaagde] op grond van artikel 7:206 BW verplicht is op verlangen van [eiser] de gebreken te verhelpen. Nu hij [gedaagde] daartoe een aantal malen in de gelegenheid heeft gesteld, maar deze daartoe weinig tot geen actie heeft ondernomen, is hij op grond van het derde lid gerechtigd de gebreken zelf te verhelpen, eventueel door deze in mindering op de huurprijs te brengen.

Daar de situatie inmiddels dusdanig is dat niet langer gewacht kan worden met de herstelwerkzaamheden, stelt hij een spoedeisend belang te hebben bij een machtiging om de werkzaamheden zelf uit te voeren en veroordeling van [gedaagde] te vragen tot de nakoming van de rechtsplicht in de vorm van een rechterlijk verbod tot onrechtmatig handelen.

3.7.

[eiser] heeft aanvankelijk gevorderd – zakelijk weergegeven – dat [gedaagde] wordt veroordeeld te gehengen en gedogen dat Repon de werkzaamheden aan het dak uitvoert en hem wordt verboden om degenen die de werkzaamheden uitvoeren op enige wijze daarin te belemmeren, zulks op verbeurte van een dwangsom, alsmede dat [eiser] wordt gemachtigd om die herstelwerkzaamheden uit te doen voeren die noodzakelijk zijn om de dak-lekkages te verhelpen, althans die werkzaamheden als omschreven in de offerte van Repon van 24 maart 2014.

3.8.

Naar aanleiding van het rapport van de deskundige heeft [eiser] zijn eis gewijzigd. Thans vordert hij primair dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat en op alle dagen en uren, [eiser] machtigt om de herstelwerkzaamheden, die door de deskundige, de heer ing. F.M.J. Feron, in zijn rapport de dato 12 juli 2014 groen zijn gemarkeerd op de offerte van Repon de dato 24 maart 2014, uit te (doen) voeren door een erkende dakdekker c.q. dakdekkersbedrijf, op kosten van [gedaagde] door verrekening met de huurpenningen.

Subsidiair vordert [eiser] om [gedaagde] te veroordelen om die herstelwerkzaamheden voor diens rekening te laten uitvoeren op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.9.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij van WW heeft begrepen dat geen noodreparaties noodzakelijk zijn. Bij e-mail van 24 april 2014 is dit medegedeeld en is tevens geschreven dat [eiser] WW direct moet bellen als er lekkage zou zijn, daar WW heeft aangeboden in dat geval onmiddellijk te komen kijken of er wel reparaties nodig zijn. Desondanks heeft [eiser] er voor gekozen niet WW te bellen, maar telkens achteraf zijn raadsman in te schakelen die de raadsman van [gedaagde] benaderde. Voorts stelt [gedaagde] dat [eiser] WW steeds de toegang weigert.

Volgens [gedaagde] dient tevens niet te worden uitgesloten dat er sprake is van opzettelijke vernielingen door [eiser], gezien de geschiedenis van eerdere procedures tussen partijen.

Op grond van het voorgaande stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat [eiser] zijn verplichtingen als huurder ingevolge de toepasselijke algemene bepalingen niet is nagekomen, onder meer ten aanzien van de verplichting om tijdig passende maatregelen te treffen en de verhuurder terstond op de hoogte te stellen, alsmede toegang te verlenen aan de verhuurder en of degene die zich ter zake meldt en deze tot de noodzakelijke werkzaamheden in staat te stellen.

3.10.

Ten aanzien van het beroep op artikel 7:206, derde lid BW stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat deze bepaling betrekking heeft op “kosten die voor zover deze redelijk
waren” en dat uit de toelichting blijkt dat het hier om betrekkelijk geringe gebreken moet gaan, waarvan het herstel geen aanzienlijke bedragen vergt en waarbij geen twijfel kan bestaan over het feit dat sprake is van gebreken die de verhuurder moet verhelpen. Uit de offerte van Repon blijkt dat met haar werkzaamheden een bedrag van € 22.506,00 exclusief BTW gemoeid is. Op dit aanzienlijke bedrag mist artikel 7:206 haar toepassing, aldus [gedaagde]. In de andere offertes die door [eiser] zijn overgelegd zijn ook posten opgenomen waarvan [gedaagde] betwijfelt of die voor zijn rekening moeten komen.

Alvorens werkzaamheden worden verricht zal daarom eerst dienen te worden onderzocht welke werkzaamheden daadwerkelijk noodzakelijk zijn. Tevens dient hij eerst in de gelegenheid te worden gesteld om zelf onder zijn beheer werkzaamheden te laten verrichten.

3.11.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In reconventie

3.12.

Op grond van hetgeen in conventie ter verweer is aangevoerd, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat [eiser] zowel ingevolge de wet als ingevolge de toepasselijke algemene bepalingen zijn verplichtingen als huurder niet is nagekomen. Met name komt hij zijn hoofdverplichting tot betalingen uit de huurovereenkomst niet na. Op grond van artikel 11.6 van de algemene bepalingen komen hem geen verrekeningsbevoegdheid en opschortingsrechten toe in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Inmiddels zijn de huurpenningen over de maanden mei, juni en juli niet meer betaald.

3.13.

[gedaagde] heeft op grond van het voorgaande gevorderd dat [eiser] wordt veroordeeld om de bedrijfsruimte aan de [adres 3] te [vestigingsplaats] te ontruimen en wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand ten bedrage van € 7.485,45, te vermeerderen met de wettelijke rente en verschuldigde boete vanaf de dag van het vervallen van de huurtermijnen tot de dag van algehele betaling, alsmede de kosten van dit geding.

3.14.

Na de aanhouding van de behandeling ter zitting heeft [gedaagde] tevens een voorwaardelijk eis in reconventie ingesteld, waarbij hij vraagt om in geval de kantonrechter zou vinden dat [eiser] gebruik zou mogen maken van enig verrekeningsrecht en/of opschortingsrecht en/of andere vergelijkbare rechten waardoor [eiser] de huurpenningen onder zich zou mogen houden, [eiser] verplicht wordt om de huurpenningen – inclusief de achterstallige huurpenningen – steeds bij vervaldagen op een kwaliteitsrekening (derdenrekening van één van de gemachtigden) te storten/af te dragen.

4.De beoordeling

In conventie

4.1.

Reeds uit het feit dat in het gehuurde bij regenval ernstige lekkages optreden volgt het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vordering.

4.2.

Tijdens de behandeling ter zitting op 10 juli 2014 zijn partijen overeengekomen dat een deskundige, niet zijnde Repon of WW, naar de staat van het dak en de oorzaak van de lekkages zal gaan kijken en een onderbouwd oordeel dient te geven over de noodzakelijk te verrichten reparaties ter voorkoming van de lekkages. De deskundige F.M.J. Feron heeft naar aanleiding daarvan op 11 juli 2014 in aanwezigheid van de beide raadslieden het pand bezichtigd en op 14 juli 2014 rapport uitgebracht van zijn bevindingen. De deskundige heeft in zijn rapport diverse gebreken aan het dak geconstateerd en samenvattend geoordeeld dat de oorzaken van de lekkages zijn gelegen in een onjuiste en onvolledige afwerking van het hellend dak, de platte daken en de indekkingen op opgaand werk aan alle daken. De deskundige heeft op pagina 14, 15 en 16 van zijn rapport opgesomd welke herstelwerkzaamheden moeten worden verricht. Aan het dak van het hoofdgebouw, de platte daken boven de eerste verdieping en boven de begane grond, de badkamer, ramen en installaties. De deskundige heeft ook de offertes van Repon en WW beoordeeld en hierop aangegeven welke werkzaamheden werkelijk noodzakelijk zijn (in groen), welke werkzaamheden een verbetering inhouden (in oranje) en welke werkzaamheden onjuist zijn geadviseerd (in rood). Ten aanzien van de offerte van WW heeft hij opgemerkt dat die onvolledig is.

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat door [gedaagde] niet is betwist dat onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan het dak voor zijn rekening komen. Dat blijkt ook uit het bepaalde in artikel 13.1 in samenhang met 13.3 a en b van de van de huurovereenkomst deel uitmakende algemene bepalingen.

In artikel 7:206 lid 1 BW is bepaald dat de verhuurder verplicht is om op verlangen van de huurder gebreken (waarvoor hij aansprakelijk is) te verhelpen. Is de verhuurder in verzuim, dan kan huurder het verhelpen van de gebreken zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten op verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs. De uitleg van [gedaagde] dat het bij de toepassing van dit artikel slechts kan gaan om “betrekkelijk geringe gebreken waarvan het herstel geen aanzienlijke bedragen vergt en waarbij geen twijfel kan bestaan” wordt niet gevolgd. Deze beperking volgt niet uit de tekst van de wet, wetsgeschiedenis of jurisprudentie.

4.4.

Bij brief van 7 januari 2014 is [gedaagde] voor het eerst gewezen op de lekkages en verzocht het gebrek te herstellen. Aan dit verzoek is geen gevolg gegeven, sterker nog, bij brief van 17 februari 2014 schrijft de gemachtigde van [eiser] dat [gedaagde] niet eens is komen kijken. Wederom is [gedaagde] gesommeerd om (binnen één week) het gebrek te verhelpen en (onder verwijzing naar artikel 7:206 BW) erop gewezen dat [eiser] het anders zelf zou laten verhelpen. Op 10 maart 2014 is aan [gedaagde] een allerlaatste kans gegeven om vóór 14 maart 9.00 uur de lekkage te herstellen. Strikt genomen was [gedaagde] op dat moment reeds in verzuim, omdat hij de in de brief van 17 februari 2014 gestelde termijn van één week ongebruikt had laten verstrijken. Niet gesteld of gebleken is dat de door [gedaagde] uiteindelijk op 14 maart 2014 ingeschakelde dakdekker zich vóór 9.00 uur heeft gemeld. Dat doet ook niet terzake, nu de gebreken voor die termijn
hersteldhadden moeten zijn. Gelet op de aard en ernst van de inmiddels door de deskundige vastgestelde gebreken had dat nimmer op dezelfde dag kunnen geschieden. [gedaagde] was dus op 14 maart 2014 hoe dan ook te laat.

4.5.

Dat betekent dat [eiser] op grond van artikel 7:206 derde lid BW de gebreken zelf mag laten herstellen en de kosten daarvan mag verrekenen met de verschuldigde huurpenningen. De primaire vordering, zoals die na wijziging luidt - van [eiser] is derhalve toewijsbaar.

4.6.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

dagvaarding € 95,43
griffierecht 77,00
gemachtigde salaris 9

totaal € 1.072,43

In (voorwaardelijke) reconventie

4.7.

Gelet op hetgeen in conventie is overwogen komt de kantonrechter tot het oordeel dat [eiser] gerechtigd was de betaling van de huurpenningen op te schorten. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 7:205 BW in samenhang met artikel 6:262 en 6:263 BW.

De bepaling in artikel 11.6 van de algemene voorwaarden doet daaraan niet af, nu de grondslag van de verrekening/opschorting niet is gelegen in verminderd huurgenot, maar in de vordering tot herstel van gebreken.

De vordering tot voldoening van de huurachterstand wordt dan ook afgewezen en daarmee ontvalt ook de grondslag aan de gevorderde ontbinding en ontruiming.

Gelet op dit oordeel zal niet worden ingegaan op de formele bezwaren van [eiser] tegen (het tijdstip van indiening van) de reconventionele vordering.

4.8.

Bij brief van 11 juli 2014 heeft [gedaagde] nog een voorwaardelijke reconventionele vordering aangekondigd die op de voorzetting van de mondelinge behandeling geacht wordt formeel te zijn ingesteld. De gemachtigde van [eiser] heeft noch tegen het instellen van deze vordering, noch inhoudelijk bezwaar hiertegen gemaakt.

De kantonrechter zal deze vordering toewijzen en bepalen dat de achterstallige huurpenningen vanaf mei 2014 en de toekomstige huurpenningen steeds op de vervaldatum gestort dienen te worden op de derdengeldrekening van mr Schnabel, ter verzekering van de voldoening van de factuur van de door [eiser] in te schakelen dakdekker.

4.9.

Nu partijen in reconventie over en weer in het gelijk gesteld, worden de kosten in reconventie gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter in kort geding

5.1.

machtigt [eiser] om de herstelwerkzaamheden, die door de deskundige, de heer ing. F.M.J. Feron, in zijn rapport de dato 12 juli 2014 groen zijn gemarkeerd op de offerte van Repon de dato 24 maart 2014, uit te (doen) voeren door een erkende dakdekker c.q. dakdekkersbedrijf, op kosten van [gedaagde] door verrekening met de huurpenningen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op € 1.072,43,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

In reconventie

5.5.

veroordeelt [eiser] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting het bedrag van de huurpenningen over mei, juni en juli 2014 ten bedrage van € 7.485,45, alsmede de toekomstige huurpenningen, telkens op de vervaldagen, te storten op de kwaliteitsrekening van het kantoor van mr. Schnabel, met dien verstande dat daarvan eerst de factuur van de ingevolge onder 5.1. door [eiser] ingeschakelde dakdekker zal worden voldaan,

5.6.

compenseert de kosten in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken.

typ:EvdS