ECLI:NL:RBLIM:2014:6221

• Datum uitspraak: 14 juli 2014
• Publicatiedatum: 14 juli 2014
• Zaaknummer: C/03/193280 / KG ZA 14-368
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Sloop van dorpscafé en beëindiging bruikleenovereenkomst met gemeente

In deze zaak gaat het om een kort geding tussen de besloten vennootschap BIERBROUWERIJ DE LEEUW B.V. en een gedaagde die een dorpscafé exploiteert. De gemeente Eijsden-Margraten heeft het pand waarin het café is gevestigd, aangekocht met de intentie om het te slopen voor de herinrichting van het Amerikaplein. De bruikleenovereenkomst tussen de gemeente en De Leeuw is beëindigd, maar de gedaagde weigert het pand te ontruimen, stellende dat de voorwaarde voor sloop niet is ingetreden omdat het nieuwbouwcomplex, dat de sloop zou rechtvaardigen, nooit is gerealiseerd. De voorzieningenrechter heeft de vordering van De Leeuw tot ontruiming van het pand toegewezen, waarbij hij oordeelt dat de belangen van de gemeente en De Leeuw zwaarder wegen dan die van de gedaagde. De voorzieningenrechter wijst erop dat de gedaagde bij de aanvang van zijn exploitatie op de hoogte was van de sloopplannen en dat de gemeente nooit de indruk heeft gewekt af te zien van de sloop. De ontruimingstermijn is vastgesteld op één week na betekening van het vonnis, en de gedaagde wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/193280 / KG ZA 14-368

Vonnis in kort geding van 14 juli 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BIERBROUWERIJ DE LEEUW B.V. ,

gevestigd te Valkenburg a/d Geul,

eiseres,

advocaat mr. A.J. van Bergen,

tegen

[gedaagde] ,

wonend te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. J.E.A.H. Verstraelen.

Partijen zullen hierna De Leeuw en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de mondelinge behandeling
• de pleitnota van De Leeuw
• de pleitnota van [gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De gemeente Eijsden-Margraten (hierna: de gemeente) heeft in 2010 (onder andere) een pand in eigendom verworven aan het adres [adres 1 en 2] te Margraten (hierna: het pand) met het doel om dit pand, en meerdere aan deze straat gelegen panden, te slopen ten behoeve van de herinrichting van het Amerikaplein. Deze herinrichting betrof onder meer de bouw van een nieuw gemeentehuis en voorzag tevens in de bouw van een complex, genaamd “Het Monument” met appartementen en een horecagelegenheid op de begane grond.

2.2.

In het pand aan de [adres 1] is van oudsher een café gevestigd, genaamd [naam café], dat gebruikt werd door diverse verenigingen die in de gemeente actief zijn.

2.3.

In september/oktober 2011 hebben de gemeente en De Leeuw een gebruiksovereenkomst gesloten waarin onder meer en voor zover van belang is bepaald:

“Het [is] gebruiker bekend dat eigenaar per 1 maart 2010 vrij kan beschikken over de hierna beschreven bedrijfsruimten en voor 1 april 2012 over zal gaan tot sloop van het pand aan de [adres 1] te [postcode] Margraten (hierna te noemen: “het pand”);

(…)

Artikel 1: Duur en aanvang

1.1.

De bruikleen wordt aangegaan voor de termijn van één jaar ingaande op 1 april 2011 en derhalve van rechtswege eindigende op 1 april 2012.

1.2.

De bruikleen kan vanaf december 2011 door ieder der partijen tussentijds worden

opgezegd door middel van een schriftelijke kennisgeving, waarbij een opzegtermijn van 1 maand in acht genomen dient te worden.

1.3.

Indien gebruik van het pand na 1 april 2012 nog mogelijk is, dan kunnen partijen verlenging van de bruikleen overeenkomen met een opzegtermijn van een maand.”

In artikel 2 van deze overeenkomst is voorts bepaald dat het pand om niet in bruikleen wordt gegeven, maar dat wel een maandelijkse vergoeding van € 650,00 per maand zal worden betaald, alsmede dat de kosten voor de nutsvoorzieningen voor rekening van gebruiker komen.

In artikel 5 is bepaald dat gebruiker het pand aan derden, eveneens om niet, in gebruik mag geven, waarbij alleen de in artikel 2 genoemde kosten aan de derde mogen worden doorberekend.

In artikel 7 is bepaald dat de gemeente zich zal inspannen om bij beëindiging van het gebruik mee te denken over het vinden van een alternatieve locatie.

2.4.

De Leeuw heeft op haar beurt een bruikleenovereenkomst gesloten met [gedaagde]. In de “Uiteenzetting vooraf” van deze overeenkomst staat:

“het is partijen bekend dat ingebruikgever per 1 april 2011 vrij kan beschikken over de hierna beschreven bedrijfsruimten middels een gebruiksovereenkomst met de gemeente Margraten, hierna te noemen “Eigenaar” die op een nog nader te bepalen datum zal overgaan tot sloop van het pand aan de [adres 1] te [postcode] Margraten.

Eigenaar is voornemens tot oprichting of het laten oprichten van een nieuwe horecaruime op of aan het Amerikaplein te Margraten.

Teneinde het verenigingsleven en de plaatselijke culturele activiteiten in stand te houden is eigenaar bereid om aan gebruiker een tijdelijk genotsrecht te verlenen.

Aldus is overeengekomen en aanvaard:

Ingebruikgever verklaart hierbij aan gebruiker de bedrijfsruimten, exclusief bovenwoning, van het pand gelegen aan de [adres 1] te [postcode] Margraten, in gebruik te hebben gegeven.

(…)

Deze ingebruikgeving geschiedt onder de volgende bepalingen en bedingen:

Tijdsduur

1.1.

De ingebruikgeving gaat in op 1 april 2011 en is aangegaan voor de tijd van twaalf maanden; de ingebruikgeving eindigt dus op 31 maart 2012.

1.2.

De ingebruikgeving kan vanaf december 2011 door ieder der partijen tussentijds worden opgezegd door middel van een schriftelijke kennisgeving, waarbij een opzegtermijn van 1 maand in acht genomen dient te worden.

1.3.

Indien gebruik van het pand na 1 april 2012 nog mogelijk is, dan kunnen partijen verlenging van de ingebruikgeving overeenkomen met een opzegtermijn van een maand.”

In artikel 14 is bepaald dat eigenaar en ingebruikgever zich zullen inspannen om vooruitlopend op en bij beëindiging van het gebruik mee te denken over het vinden van een alternatieve locatie en, voor zover die mogelijkheid er is, hun medewerking daaraan te verlenen.

2.5.

Eind februari-begin maart 2012 is de feestzaal, die deel uitmaakte van het pand, gesloopt. De gemeente heeft op haar kosten een tijdelijke keuken geplaatst, deels in het belendende pand [adres 2]. De gemeente en De Leeuw hebben vervolgens in augustus 2012 een nieuwe bruikleenovereenkomst getekend met betrekking tot het gebruik van het resterende deel van het pand en de tijdelijke keuken. In deze overeenkomst is bepaald dat de bruikleen wordt verlengd tot aan het moment dat gebruik niet langer mogelijk is in verband met de geplande sloop van het gebruikte en dat de bruikleen door De Leeuw kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van een maand en door de gemeente met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Voorts is de gebruiksvergoeding van € 650,00 per maand komen te vervallen.

2.6.

Op 6 juni 2013 is door de gemeente, De Leeuw, [gedaagde] en het “Actiecomité Behoud Culturele Leefbaarheid Centrum van Margraten” (hierna: het Actiecomité) een “Verklaring inzake sloop [naam café] te Margraten” getekend.

In deze verklaring staat:

“
Overwegende :

• Dat in de discussie rond [naam café] en de relatie met de (mogelijke) nieuwe horecafunctie in het complex ‘Het Monument’ gelegen op de hoek Sprinkstraat/Amerikaplein/Eijkerstraat te Margraten, is afgesproken dat [naam café] pas gesloopt wordt na de oplevering van ‘het Monument’;
• Dat de bouw en oplevering van ‘Het Monument’ op een later tijdstip plaatsvindt dan aanvankelijk gepland;
• Dat tussen de gemeente en De Leeuw d.d. 29 augustus 2012 een bruikleenovereenkomst is afgesloten voor [naam café];
• Dat het wenselijk is dat partijen omtrent de voortzetting van de exploitatie en sloop van [naam café] in relatie met de oplevering van ‘het Monument’ nadere afspraken maken;

Verklaren zich allen akkoord met het navolgende:

Uiterlijk 1 maand na bouwkundige oplevering van het complex ‘het Monument’ of zoveel eerder als dhr. [gedaagde] de exploitatie van [naam café] staakt, zal [naam café] leeg worden opgeleverd aan de gemeente Eijsden-Margraten, waarna in opdracht van de gemeente direct een aanvang zal worden gemaakt met de sloop van de panden gelegen aan de[adres 1 en 2] te Margraten,

Alle partijen verbinden zich aan het moment van sloop van de panden aan de[adres 1 en 2], zoals vermeld onder punt 1. e.e.a. met inachtneming van de bepalingen zoals vastgelegd in de bruikleenovereenkomst tussen de gemeente en De Leeuw d.d. 29 augustus 2012.”

2.7.

De aannemer die onder meer Het Monument zou realiseren is eind 2013 failliet verklaard. De gemeente heeft getracht het project te laten realiseren door een andere aannemer, maar heeft daarvoor geen gegadigde gevonden. De gemeente heeft vervolgens besloten ‘Het Monument’ niet te laten bouwen en dat gedeelte van het Amerikaplein een permanent groene inrichting te geven.

2.8.

Bij brief van 25 maart 2014 heeft de gemeente de bruikleenovereenkomst met De Leeuw opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden, derhalve per 1 juli 2014. De Leeuw heeft op haar beurt op 26 maart 2014 de bruikleenovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 juli 2014.

2.9.

Bij brief van 28 april 2014 heeft de advocaat van [gedaagde] aan De Leeuw bericht dat [gedaagde] niet instemt met de opzegging. Ondanks sommaties heeft [gedaagde] tot op heden het pand niet ontruimd.

2.10.

Bij brief van 4 juli 2014 heeft de gemeente De Leeuw aansprakelijk gesteld voor alle schade die zij lijdt vanwege het niet leeg opleveren van het pand per 8 juli 2014, welke schade bestaat uit het mogelijk mislopen van een IVS subsidie van € 1.500.000,00 en extra sloopkosten.

3. Het geschil

3.1.

De Leeuw vordert samengevat - ontruiming van [gedaagde] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis van de panden gelegen aan de[adres 1 en 2] te Margraten, met achterlating van de roerende zaken die zijn vermeld op bijlage 2 bij productie 1 van de dagvaarding en de tijdelijk geplaatste keuken, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Hij stelt zich – samengevat – op het standpunt dat [naam café] een goedlopend café is, dat voorziet in een in Margraten en omstreken levende behoefte aan een dorpscafé. Hij stelt dat de gebruiksovereenkomst tussen hem en De Leeuw, die aanvankelijk was aangegaan tot 31 maart 2012, nooit is verlengd en dat hij weliswaar ook na die datum de exploitatie van het café is blijven voortzetten, maar niet meer op basis van deze overeenkomst, zodat hetgeen daarin is bepaald thans niet meer van toepassing is. Volgens [gedaagde] is dit gebruik middels de overeenkomst van 6 juni 2013 (rechtsoverweging 2.6.) wel geformaliseerd en is toen overeengekomen dat de exploitatie van [naam café] zou worden voortgezet tot één maand na bouwkundige oplevering van Het Monument. Nu in deze overeenkomst geen andere einddatum voor de exploitatie is opgenomen en Het Monument niet is opgeleverd (en nimmer opgeleverd zal worden) is er geen einddatum en heeft [gedaagde] toestemming voor exploitatie van [naam café] voor onbepaalde tijd.

[gedaagde] heeft tot slot aangevoerd dat niet alle roerende zaken zoals vermeld op de lijst in zijn bezit zijn.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak.

4.2.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] desgevraagd verklaard dat hij – toen hij het besluit nam om [naam café] te gaan exploiteren – wist dat het pand bestemd was voor de sloop ten behoeve van de herinrichting van het Amerikaplein. Hij wist ook dat de gemeente het pand met die bedoeling had aangekocht van de vorige exploitant. Aan [gedaagde] zijn geen toezeggingen gedaan betreffende de exploitatie van de nieuw te bouwen horecagelegenheid in het – uiteindelijk niet-gerealiseerde – complex Het Monument. [gedaagde] heeft daarover wel verklaard dat hij “eerste keus” had om deze horecagelegenheid te exploiteren, maar ook dat er tussen hem en De Leeuw nog geen begin van overeenstemming was over de huurprijs en andere voorwaarden. Ook in de “vierpartijenovereenkomst” van 6 juni 2013 (r.o. 2.6.), waarin de sloop van [naam café] wordt gekoppeld aan de oplevering van Het Monument, wordt niet vermeld dat [gedaagde] de exploitant van de horecagelegenheid in Het Monument zou worden.

4.3.

[gedaagde] wist dus bij de start van de exploitatie van [naam café] dat hij tekende voor een tijdelijke situatie, dat [naam café] gesloopt zou worden en dat hij dan geen enkele garantie had dat hij elders in Margraten een ander café zou kunnen exploiteren. Het is de vraag of het niet-realiseren van Het Monument (door het door niemand voorziene faillissement van de aannemer) tot gevolg zou moeten hebben dat de gemeente het pand waarin [naam café] is gevestigd niet meer zou mogen slopen en zou moeten dulden dat [gedaagde] daarin zijn exploitatie voor onbepaalde tijd kan voortzetten.

4.4.

De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag ontkennend en verwerpt daarmee het standpunt van [gedaagde] dat de vierpartijenovereenkomst van 6 juni 2013 een dergelijke conclusie wel rechtvaardigt. Deze vierpartijenovereenkomst staat immers niet op zichzelf, maar moet worden beoordeeld in het licht van de gehele rechtsverhouding waarin partijen zich tot elkaar verhouden en verhielden. Bij het beantwoorden van de vraag wat de rechten en plichten van de gemeente, De Leeuw en [gedaagde] over en weer zijn, nu de bouw van Het Monument niet wordt gerealiseerd, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bruikleenovereenkomsten en de vierpartijenovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De voorzieningenrechter is – gelet op de onder 4.3. opgesomde omstandigheden – van oordeel dat [gedaagde] in ieder geval
niet kon verwachten dat de gemeente haar voornemen tot sloop van het pand niet zou willen doorzetten en dat hij de exploitatie van het café in het pand voor onbepaalde tijd zou mogen continueren. De gemeente heeft immers nimmer, noch naar De Leeuw, noch naar [gedaagde], noch naar het Actiecomité de indruk gewekt dat zij zou afzien van de sloop van het pand.

4.5.

De Leeuw heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling foto’s en de situatieschets getoond van de situatie ter plaatse. Uit deze stukken is voldoende gebleken dat de gewenste herinrichting van het Amerikaplein niet kan worden voltooid zonder de sloop van het pand. De Leeuw heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de gemeente – als zij de herinrichting niet binnen een bepaalde tijd heeft gerealiseerd – de daarvoor door de Provincie toegezegde subsidie verliest. De gemeente heeft derhalve een zwaarwegend belang bij sloop van het pand op korte termijn en dus bij ontruiming daarvan door De Leeuw. De Leeuw heeft dientengevolge op haar beurt een zwaarwegend belang bij ontruiming door [gedaagde], vooral gelet op de aansprakelijkheidstelling door de gemeente per brief van 4 juli 2014 (rechtsoverweging 2.10).

4.6.

Deze belangen van de gemeente en De Leeuw prevaleren boven de belangen van [gedaagde], die bij het aangaan van de onderhavige relatie wist dat het pand gesloopt zou worden, en aan wie door De Leeuw ook alternatieven zijn aangeboden, die echter alle door hem van de hand zijn gewezen.

4.7.

De belangen van het Actiecomité of van de inwoners van de dorpskern Margraten kunnen bij bovenstaande beoordeling niet worden meegewogen. Het behoort tot de vrijheid van de gemeente om de herinrichting van het Amerikaplein (waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend) te laten prevaleren boven het faciliteren van een dorpscafé.

4.8.

Uit het vorenstaande volgt dat de vordering van De Leeuw zal worden toegewezen. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat hij sinds de sloop van de feestzaal niet meer beschikt over alle goederen in de lijst met aan hem ter beschikking gestelde roerende zaken. Hij zal dan ook niet worden veroordeeld tot het achterlaten van deze zaken.

4.9.

Gelet op het feit dat [gedaagde] reeds vanaf 26 maart 2014 rekening moet houden met de mogelijkheid dat hij het pand zal moeten ontruimen, zal de voorzieningenrechter de ontruimingstermijn bepalen op één week na betekening van dit vonnis.

4.10.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Leeuw worden begroot op:

- dagvaarding € 75,15

- griffierecht 608,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.499,15

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen één week na betekening van dit vonnis het pand aan de[adres 1 en 2] te [postcode] Margraten met al het zijne en de zijnen te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van De Leeuw te stellen, met dien verstande dat de roerende zaken zoals vermeld op bijlage 2 bij productie van de dagvaarding (met uitzondering van 200 stoelen, 30 klaptafels, 15 barkrukken, serviesgoed, bestek, koffiekannen en de muziekinstallatie) en de door de gemeente tijdelijk geplaatste keuken niet verwijderd worden.

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van De Leeuw tot op heden begroot op € 1.499,15.

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2014. ^[1]

Voetnoten

1. type: AB