ECLI:NL:RBLIM:2014:435

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: 2594799 CV EXPL 13-4888

Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 20 januari 2014

in de zaak van

CBRE GLOBAL INVESTORS (NL) B.V.,

gevestigd te ‘s-Gravenhage,

eiseres,

advocaat mr. G.J. Hamers te Rosmalen,

tegen

HRNL B.V.,

gevestigd te Tilburg,

gedaagde,

advocaat mr. H. Loonstein te Amsterdam.

Partijen zullen hierna CBRE en HRNL worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 12 december 2013, met producties;
de brief van CBRE van 3 januari 2014, met producties;
de brief van HRNL van 3 januari 2014, met producties;
de mondelinge behandeling van 6 januari 2014;
de pleitnota van CBRE;
de pleitnota van HRNL.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

ING Real Estate Investment Management B.V. (hierna ING), als lasthebber van de eigenaresse en Esprit Europe B.V.(hierna: Esprit) zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de periode van 10 jaar, lopende tot 14 januari 2019, ter zake bedrijfsruimten gelegen aan Mosae Forum 18 en 21-37 te Maastricht. De overeengekomen huur, steeds te betalen per de eerste van de desbetreffende maand, bedraagt € 3.683,76 per maand voor 18 en
€ 22.274,67 per maand voor 21-37. Op de overeenkomst zijn Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: AV) van toepassing. In juli 2012 is bij nadere overeenkomst sprake van contractsovername, waarbij CBRE geldt als verhuurder en HRNL, naast Esprit, als huurder.

2.2.

HRNL verklaart in deze overeenkomst volledig bekend te zijn met de betalingsverplichtingen. Partijen zijn overeengekomen dat HRNL zich (hoofdelijk) verplicht tot betaling van al hetgeen CBRE na de contractsovername factureert, ook als dat kosten, waaronder begrepen onder meer huurtermijnen, zijn die betrekking hebben op de aan het contract voorafgaande periode.

2.3.

CBRE heeft op enig moment aangekondigd een bodemprocedure te starten wegens toerekenbaar tekort schieten door HRNL, omdat HRNL, ondanks aanmaning, in gebreke is gebleven regelmatige betaling van de overeengekomen huur te verrichten. Naar aanleiding van de dagvaarding zijn CBRE en HRNL in overleg getreden en zijn zij tot een nadere overeenkomst (hierna: de allonge) gekomen.

2.4.

HRNL erkent in de considerans op de allonge dat er op het moment van aangaan van de allonge een substantiële huurachterstand is als gevolg van het uitblijven van een batige exploitatie.

De allonge heeft de looptijd van een jaar en bevriest voor die periode de huurachterstand ontstaan tot mei 2013. Vanaf mei 2013 is een nieuwe huurprijsregeling afgesproken.

De bepalingen van de huurovereenkomst blijven van kracht voor zover ze niet zijn gewijzigd door de allonge. Na 1 mei 2014 herleeft de oorspronkelijke overeenkomst.

2.5.

Op 29 november 2012 heeft CBRE HRNL gedagvaard in een bodemprocedure – zoals overeengekomen – en, onder meer, de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd.

2.6.

HRNL heeft na het tot stand komen van de allonge tot aan datum dagvaarding in kort geding geen huur betaald terzake Mosae Forum 18. HRNL heeft eveneens een achterstand in de betalingen van Mosae Forum 21-37 van ten minste drie maanden.

3.Het geschil

3.1.

CBRE vordert

HRNL te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte aan Mosae Forum 18 en 21-37 te Maastricht geheel te ontruimen en met al de haren en het hare te verlaten en de sleutels ter beschikking van CBRE te stellen met machtiging van CBRE om, indien HRNL hiermee binnen de gestelde termijn in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en/of justitie;
HRNL te veroordelen aan CBRE te betalen een bedrag van € 479.354,22;
HRNL te veroordelen om aan CBRE te betalen de overeengekomen (boete)rente over de openstaande bedragen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat de gehele vordering zal zijn voldaan;
HRNL te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

CBRE legt aan de vordering ten grondslag de omstandigheid dat zij aan HRNL de winkelruimte Mosae Forum 18 en 21-37 verhuurd heeft, waarbij is overeengekomen dat HRNL de huur per maand bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste van de betreffende maand voldoet, en dat HRNL, ondanks herhaalde aanmaning, in gebreke is gebleven tijdig en volledig de huurbetalingen te verrichten, zelfs nadat CBRE en HRNL in een allonge op de huurovereenkomst nadere afspraken hebben gemaakt.

CBRE stelt recht op en spoedeisend belang bij een voorlopige maatregel te hebben.

3.3.

HRNL heeft ter zitting erkend (randnummer 6 van de pleitnota) dat een achterstand is ontstaan van drie maanden. HRNL stelt dat voor de toekomst een batige exploitatie is verzekerd en daarmee betaling van de huurpenningen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De ontvankelijkheid

4.1.

HRNL betoogt (pleitnota nr. 16) dat niet is gebleken dat CBRE gerechtigd is de procedure te voeren, omdat niet blijkt dat zij opvolger van de lasthebber – ING – die de huurovereenkomst sloot, is of dat zij lasthebber van de eigenaresse is.

4.2.

De kantonrechter is van oordeel dat gelet op de uitdrukkelijke betwisting van de stelling – onder aanbod van bewijs, dat in dit kort geding overigens niet aan de orde kan zijn – door CBRE, en het ontbreken van nadere onderbouwing aan de zijde van HRNL, ervan uit dient te worden gegaan dat CBRE gerechtigd is tot het voeren van het geding, met name omdat HRNL de geldigheid van de allonge verder niet heeft betwist, die zij met CBRE, als opvolger van ING en handelend als lasthebber van de eigenaresse, is aangegaan, en nu niet is gebleken dat HRNL zich in de (vele) contacten die er tussen partijen zijn geweest ooit eerder vraagtekens heeft geplaatst bij de gerechtigdheid van CBRE en deze kennelijk steeds heeft aanvaard.

De spoedeisendheid inzake de ontruiming

4.3.

HRNL stelt dat, mede omdat zij voor de zitting huurbetalingen heeft gedaan, er geen spoedeisend belang is. Zij stelt dat de achterstand die was ontstaan voordat de allonge in werking trad, is bevroren tot 1 mei 2014 en daarom is niet opeisbaar is, zodat daaruit ook geen spoedeisend belang kan voortvloeien.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat de spoedeisendheid uit de aard van de zaak voortvloeit. Vast staat dat er (ook) op basis van de allonge een achterstand in betaling van de huurpenningen is voor zowel Mosae Forum 18 als voor Mosae Forum 21-37. Betaling van een deel van de huurpenningen van Mosae Forum 21-37 vlak voor de zitting doet niet af aan een vaststaande tekortkoming in het nakomen van de verplichting tijdig en volledig te betalen.

4.5.

Onder het kopje “De geldvordering” zal nader worden ingegaan op de spoedeisendheid van dat aspect van de ingestelde vordering.

De ontruiming

4.6.

In dit kort geding gaat het om een vordering tot ontruiming van een bedrijfspand in verband met een ontstane huurachterstand. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding dient voldoende aannemelijk te worden dat de bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex tot toewijzing van de vordering zal komen. Naar het oordeel van de kantonrechter doet die situatie zich hier voor en daarbij wordt het volgende van belang geacht.

4.7.

Met de erkenning van HRNL staat de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de afspraken vastgelegd in de allonge vast. In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de wanprestatie zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt.

4.8.

Het verweer van HRNL dat de tekst van artikel 12 van de allonge in de weg staat aan ontruiming wordt niet gevolgd. Niet alleen bepaalt artikel 14 dat de bepalingen van de huurovereenkomst – en de AV, zo begrijpt de kantonrechter – onveranderd van kracht blijven naast de allonge, zodat niet en niet tijdig betalen de grond is voor het in gang zetten van een gerechtelijke procedure tot ontbinding en ontruiming (artikel 33 AV), maar ook de bewoordingen van artikel 12 zelf wijzen niet in die richting.

4.9.

Vast staat dat HRNL een aanzienlijke achterstand heeft laten ontstaan tot aan 1 mei 2013 en dat HRNL vervolgens ook overeengekomen betalingsregeling voor zover het Mosae Forum 18 betreft niet, en voor wat betreft Mosae Forum 21-37 in ieder geval niet tijdig en niet volledig naleeft. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook het aannemelijk dat de bodemrechter bij een dergelijke voortdurende wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het bedrijfspand zal toewijzen.

4.10.

De weren van HRNL die er op zien dat HRNL het slachtoffer is van onterechte acties van de fiscus en dat een batige exploitatie van de winkels in Mosae Forum inmiddels is verzekerd, onder meer door overname van de Skooter-winkels, leiden de kantonrechter ook niet tot een ander oordeel dan dat ontruiming gerechtvaardigd is. Met name niet, omdat HRNL op geen enkele wijze het gestelde met documenten of verifieerbare cijfers onderbouwt. Uit niets blijkt dat de tekortkoming van zo geringe aard zou zijn dat ontruiming niet is aangewezen.

4.11.

De omstandigheid dat HRNL kort voor de zitting alsnog een substantieel deel van de achterstand heeft ingelost, neemt de wanprestatie, zoals hierboven reeds is opgemerkt, op zich niet weg. Om die reden is de gevorderde ontruiming ook thans bij wijze van ordemaatregel toewijsbaar.

4.12.

Omdat een ontruiming van een winkel op de gevorderde termijn van drie dagen na betekening van het vonnis niet reëel is, zal de ontruimingstermijn worden vastgesteld op één maand na betekening van het vonnis.

De gevorderde machtiging om zo nodig te doen ontruimen de sterke arm wordt afgewezen onder verwijzing naar de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv), omdat de deurwaarder bevoegd is tot ontruiming over te gaan, zo nodig met behulp van politie en justitie, als bedoeld in artikel 444 lid 2 Rv, waarbij de kosten van de ontruiming voor rekening van de ontruimde komen op grond van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders.

De geldvordering

4.13.

Volgens vaste jurisprudentie is terughoudendheid geboden ten aanzien van geldvorderingen in kort geding. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is – hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen –, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

4.14.

De kantonrechter kan HRNL niet volgen in de stelling dat de vordering terzake de huurachterstand die is ontstaan voor mei 2013 niet opeisbaar is, omdat deze voor een jaar is bevroren. Uit de AV, die onverminderd gelding hebben, volgt dat bij niet-nakoming van de betalingsverplichting, door niet-tijdige betaling, het verzuim intreedt. Dat deel van de vordering was dus reeds opeisbaar ten tijde van het overeenkomen van de allonge. Dit blijkt uit artikel 10 van de allonge. Artikel 11 van de allonge heeft voorts de strekking dat als de allonge niet wordt nagekomen de betalingsachterstand per eerste aanzegging van CBRE in zijn geheel opeisbaar wordt. De achterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de reeds ingestelde bodemprocedure heeft een zodanige kans van slagen dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing vooruit te lopen. Niet weersproken is bovendien dat CBRE tot betaling van de betreffende achterstand heeft gemaand.

4.15.

Het in het geheel niet, wat betreft Mosae Forum 18, dan wel niet c.q. niet tijdig, wat betreft Mosae Forum 21-37, nakomen van de allonge vormt een verzuim en leidt tot opeisbaarheid van de huurpenningen. Uit het feit dat de huurovereenkomst en de allonge een samenhangend geheel van afspraken is, volgt dat aannemelijk is dat inde bodemprocedure zowel de huurovereenkomst als de allonge ontbonden zullen worden.

4.16.

HRNL heeft de specificatie van de vordering voor wat betreft de achterstallige huurpenningen tot mei 2013 en de rente en boete daarop niet weersproken, anders dan dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn om “in deze tijd” rente en boete te vorderen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, vermag de kantonrechter niet in te zien dat de redelijkheid en billijkheid in het geding zijn, zodat dit deel zonder meer kan worden toegewezen.

HRNL heeft de vordering terzake achterstallige huurpenningen, rente en boete die voortvloeit uit de allonge weersproken in die zin dat zij een betaling heeft gedaan op 3 januari 2014 van € 22.274,67, die nog niet is verwerkt in het overzicht bij pleitnota van CBRE. Rekening houdend met het volgens HRNL op 3 januari 2014 betaalde bedrag kan de vordering worden toegewezen.

De buitengerechtelijke incassokosten zullen evenwel worden afgewezen omdat de verschuldigdheid daarvan onvoldoende is gebleken.

Toewijsbaar is derhalve een bedrag van € 445.065,75 (471.840,42 – 22.274,67 – 4500,00).

4.17.

HRNL stelt evenwel dat in de belangenafweging moet worden betrokken dat door ontruiming en betaling van achterstallige huur, met kosten, personeel op straat komt te staan, dat anders aan het werk zou zijn. Ook is betoogd dat het voor beide partijen in het algemeen gunstiger is dat de winkelpanden niet leeg komen te staan. De kantonrechter stelt vast dat wat dat laatste betreft CBRE kennelijk een andere afweging heeft gemaakt dan HRNL en dat verder is gesteld noch is gebleken dat zij daarmee in haar gerechtvaardigde belang en/of verwachting is aangetast.

Voor het overige is niet gebleken van belangen van HRNL (of derden) waaraan in het kader van de huurrelatie van partijen meer gewicht zou moeten worden toegekend dan aan de belangen van CBRE. Het beroep op de belangenafweging leidt dan ook niet tot het moeten innemen van een ander oordeel over de toewijsbaarheid van deze geldvordering.

4.18.

Omdat voorshands de gegrondheid van de vordering voldoende waarschijnlijk is en er geen redenen zijn om een onmiddellijke voorziening te weigeren, terwijl aan de zijde van CBRE geen sprake is van een gesteld of verondersteld restitutierisico, zal de vordering worden toegewezen.

De proceskosten

4.19.

HRNL zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten. Aan de zijde van CBRE zijn deze kosten van het geding tot op heden begroot op
€ 1.372,71 (€ 76,71 (dagvaarding) + € 896,00 (griffierecht) + € 400,00 (2 punten, salaris advocaat)).

5.De beslissing

De kantonrechter in kort geding

5.1.

veroordeelt HRNL om binnen één maand dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte aan Mosae Forum 18 en 21-37 te Maastricht geheel te ontruimen en met al de haren en het hare te verlaten en de sleutels ter beschikking van CBRE te stellen;

5.2.

veroordeelt HRNL aan CBRE te betalen een bedrag van € 445.065,75;

5.3.

veroordeelt HRNL om aan CBRE te betalen de overeengekomen (boete)rente over de openstaande bedragen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat de gehele vordering zal zijn voldaan;

5.4.

veroordeelt HRNL in de kosten van het geding aan de zijde van CBRE tot op heden begroot op € 1.372,7;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, kantonrechter, en in tegenwoordigheid van
mr. E.J.H.G. van Binnebeke, griffier, in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2014.^[1]