ECLI:NL:RBLIM:2014:1091

• Datum uitspraak: 6 februari 2014
• Publicatiedatum: 7 februari 2014
• Zaaknummer: C/03/184922 / KG ZA 13-461
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van appartement door Gemeente Vaals in kort geding

In deze zaak heeft de Publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Vaals gedaagden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in kort geding gedagvaard. De Gemeente vorderde ontruiming van een appartement dat zij recentelijk had verworven op een openbare veiling. De Gemeente stelde dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verbleef, omdat hij geen huurovereenkomst kon overleggen. [gedaagde 1] betwistte dit en voerde aan dat hij al jarenlang in het appartement woonde, eerst als huurder van Interim Bemiddeling B.V. en later van [gedaagde 2]. De voorzieningenrechter oordeelde dat de Gemeente onvoldoende spoedeisend belang had aangetoond om de gevorderde ontruiming te rechtvaardigen. De rechter concludeerde dat er sterke aanwijzingen waren voor een huurrelatie tussen [gedaagde 1] en de Gemeente, en dat de Gemeente niet kon eisen dat [gedaagde 1] het appartement verliet zonder dat dit rechtens was onderbouwd. De vorderingen van de Gemeente werden afgewezen, en zij werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Datum uitspraak : 6 februari 2014

Zaaknummer : C/03/184922 / KG ZA 13/461

De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen

inzake

de Publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE VAALS , zetelend te Vaals,
eiseres,
advocaat mr. W. van de Wier;

tegen:

1.
[gedaagde 1] ,

wonende te Vaals,
gedaagde sub 1,
advocaat mr. R.C.C.M. Nadaud;

2 [gedaagde 2],wonendete Nuth,gedaagde sub 2,

verschenen in persoon.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Eiseres -hierna te noemen de Gemeente- heeft gedaagden -hierna te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2]- gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag heeft de Gemeente gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij haar vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden productie nader heeft doen toelichten.

1.2

[gedaagde 1] heeft aan de hand van een conclusie van antwoord, voorzien van producties, ter mondelinge behandeling verweer gevoerd, daarbij eveneens verwijzend naar op voorhand toegezonden producties.

1.3

[gedaagde 2] heeft ter mondelinge behandeling verweer gevoerd.

1.4

Vervolgens is het geding voor enige tijd geschorst.

1.5

Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd.

1.6

Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1

Op 11 juli 2013 is de Gemeente eigenaar geworden van de onroerende zaken gelegen aan de[adres] te Vaals, die op een openbare veiling zijn verkocht. Deze onroerende zaken zijn onderverdeeld in appartementen die voor het merendeel zijn verhuurd aan derden. De onroerende zaken waren voorheen eigendom van [betrokken BV]. Daarvóór waren de onroerende zaken eigendom van [gedaagde 2], die deze zaken op 29 augustus 2007 heeft geleverd aan [betrokken BV]. Eén van de appartementen, te weten nummer [huisnummer], wordt bewoond door [gedaagde 1].

2.2

Het appartement zou, blijkens een voorafgaande aan de veiling aan de veilingnotaris op 19 juni 2013 door [gedaagde 2] en/of [betrokken BV] per e-mail verzonden overzicht, aan [gedaagde 1] zijn verhuurd voor een huurprijs van € 315,32 per maand. Naar aanleiding van de eigendomsverkrijging door de Gemeente heeft [gedaagde 1] zich via zijn advocaat bij de Gemeente gemeld. [gedaagde 1] heeft niet voldaan aan het verzoek van de gemeente om een huurovereenkomst te overleggen, maar de Gemeente gesommeerd tot herstel van gebreken aan het door hem gehuurde appartement.

2.3

De Gemeente heeft als productie 10 een stuk overgelegd dat is opgesteld op briefpapier van [betrokken BV] en gedateerd op 22 augustus 2008.

In dit stuk, waarvan de kop luidt:
“overeenkomst

Tussen [betrokken BV] gevestigd en kantoorhoudend in Hoensbroek als verhuurder en

[gedaagde 2] h.o.d.n. [BV gedaagde 2] als huurder”

In deze overeenkomst staat onder meer en voor zo ver van belang:

“Doordat [gedaagde 2] deze renovatiewerkzaamheden door [BV gedaagde 2] betaald worden zullen deze woning ter beschikking gesteld worden aan [BV gedaagde 2] die deze voor 20 jaar zal onderverhuren ter compensatie van kosten.

Overeengekomen is dus dat [betrokken BV] en huurder en financierde [BV gedaagde 2] die de woningen aanneemt dat de betreffende woningen in het complex [adres] door [BV gedaagde 2] worden gehuurd voor de eerste van een maand waarin de woningen door vertrek van de zittende huurders (opnieu) voor verhuur beschikbaar komen, zodat de bewoners/hurders met [gedaagde 2] als verhuurder een huurovereenkomst kunnen aangaan.”

2.4

[gedaagde 1] heeft een kopie van een huurovereenkomst tussen hem als huurder en [BV gedaagde 2] als verhuurder in het geding gebracht. Deze huurovereenkomst heeft betrekking op appartement [huisnummer], en als ingangsdatum 1 maart 2007.

2.5

De Gemeente heeft een vonnis van de kantonrechter overgelegd in een geschil tussen [gedaagde 1] als eiser en [gedaagde 2] als gedaagde d.d. 1 februari 2012, waarin staat vermeld:

“[gedaagde 1] huurt met ingang van 1 september 2007 op grond van een schriftelijke huurovereenkomst een woning (appartement) van [gedaagde 2] op het adres[adres] te Vaals (…)”

3. Het geschil

3.1

De Gemeente heeft aangevoerd dat zij enkel een bruikleenovereenkomst op 17 augustus 2005 tussen [gedaagde 1] en Interim Bemiddeling BV voor het pand/perceel aan de [adres] te Vaals via haar GBA administratie kon achterhalen, en dat [gedaagde 1] meermaals is verzocht om een kopie van de huurovereenkomst toe te sturen. Nu [gedaagde 1], ondanks meerdere sommaties, geen huurovereenkomst aan de Gemeente heeft verstrekt, kan de Gemeente niet anders dan er van uit gaan dat er geen huurrelatie bestond tussen [gedaagde 1] en [betrokken BV]. ten tijde van de eigendomsoverdracht. Volgens de gemeente stelt [gedaagde 1] zelf dat hij een huurovereenkomst had met [gedaagde 2]. Nu de gemeente de juistheid ontkent van de onder 2.3. deels geciteerde overeenkomst, stelt zij zich op het standpunt dat een huurrelatie tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] haar niet regardeert. Dit leidt er volgens de gemeente toe dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verblijft waardoor het appartement dient te worden ontruimd en ter vrije beschikking van haar te komen. Er bestaat immers geen enkel rechtens te respecteren belang op grond waarvan de Gemeente zou moeten dulden dat derden zonder rechtsrelatie van haar eigendom gebruik maken. Daarnaast heeft [gedaagde 2] sedert 1 juli 2013 geen huurpenningen voldaan en is de Gemeente druk doende met het ontwikkelen van plannen om het appartement te herontwikkelen voor studentenhuisvesting. In dat kader heeft zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen tot ontruiming en betaling van de huurpenningen.

3.2

De Gemeente heeft op grond van het vorenstaande gevorderd dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

- [gedaagde 1] te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement nr. [huisnummer] aan de [straatnaam] te Vaals met al het zijne en de zijnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement nr. [huisnummer], zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

- [gedaagde 2] te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement nr. [huisnummer] aan de [straatnaam] te Vaals met al het zijne en de zijnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement nr. [huisnummer], zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

subsidiair:

[gedaagde 1], althans [gedaagde 2], te veroordelen tot betaling van € 315,32 per maand vanaf 11 juli 2013 tot en met heden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandelijkse huurtermijn zijnde de eerste van iedere kalendermaand tot aan de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair:

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis, wettelijke rente is verschuldigd:

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv tot een bedrag van

€ 131,00, zonder betekening, verhoogd met € 68,00 ingeval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

3.3

De vorderingen worden door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weersproken.

4. De beoordeling

4.1

De voorzieningenrechter is bevoegd in alle burgerlijke zaken met een spoedeisend karakter. De stelling van [gedaagde 1] dat het in het onderhavige geval een huurzaak betreft en dat dus de kantonrechter exclusief bevoegd zou zijn, wordt derhalve niet gevolgd.

4.2

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, en beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

4.3

In zijn algemeenheid wordt het spoedeisend belang van een eiser aangenomen als voldoende aannemelijk is dat niet van hem kan worden gevergd dat hij de bodemprocedure afwacht. Bij het beantwoorden van die vraag is van belang de ingrijpendheid van de gevolgen bij respectievelijk uitblijven van de verzochte voorziening voor eiser en het verlenen van de voorziening voor de gedaagden.

4.4

Vast staat dat toewijzing van de verzochte voorziening voor [gedaagde 1] ertoe zal leiden dat hij op straat komt te staan, en dus heel ingrijpend is.

De Gemeente heeft aangevoerd spoedeisend belang te hebben bij de verzochte voorziening omdat zij “drukdoende is met het ontwikkelen van plannen om de onroerende zaak te he ontwikkelen tot studentenhuisvesting”.

De Gemeente heeft echter niet geconcretiseerd welke (ingrijpende) gevolgen zij ondervindt als de uitvoering van deze plannen moeten wachten totdat in een bodemprocedure is beslist, zodat niet geoordeeld kan worden dat niet van haar gevergd kan worden een bodemprocedure af te wachten.

4.5

De Gemeente stelt voorts dat er geen enkel rechtens te respecteren belang is waarom zij zou moeten dulden dat derden van haar onroerende zaak gebruik maken, zonder rechtsrelatie en zonder enig bedrag daarvoor te ontvangen.

De voorzieningenrechter is met de Gemeente van oordeel dat
als vast zou staan dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verblijft, van haar niet gevergd kan worden dat zij die situatie laat voortbestaan. In deze zaak staat echter allerminst vast dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verblijft. [gedaagde 1] heeft onbetwist aangevoerd dat hij al negen jaar in het appartement woont, eerst als huurder van Interim Bemiddeling B.V., dat het beheer van de onroerende zaak had overgedragen gekregen van Woningstichting Vaals en vervolgens sinds 1 maart 2007 van [gedaagde 2] die de onroerende zaak van Woningstichting Vaals had gekocht. [gedaagde 2] heeft de eigendom van de onroerende zaak op 29 augustus 2007 overgedragen aan [betrokken BV]. De advocaat van [gedaagde 1] heeft betoogd dat op dat moment dus [betrokken BV]. verhuurder is geworden en dat deze positie thans op de Gemeente is overgegaan. [gedaagde 1] heeft voorts bewijzen overgelegd van door hem verrichte huurbetalingen. Hieruit blijkt dat [gedaagde 1] sinds de eigendomsoverdracht de huur aan de Gemeente heeft betaald. De Gemeente heeft aangevoerd dat er – ondanks deze sterke aanwijzingen dat er inderdaad een huurrelatie tussen haar en [gedaagde 1] bestaat – diverse onduidelijkheden zijn, die zij opgehelderd wenst te zien. Zo vraagt de Gemeente zich af waarom in het onder rechtsoverweging 2.5. genoemde vonnis is vermeld dat [gedaagde 2] de verhuurder van [gedaagde 1] is. Voor het ophelderen van dergelijke onduidelijkheden is in kort geding echter geen plaats. Vooralsnog acht de voorzieningerechter het voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] op grond van een huurovereenkomst met (thans) de Gemeente in het appartement verblijft, zodat de gevorderde voorziening reeds daarom dient te stranden.

4.5

Naar aanleiding van de door [gedaagde 1] overgelegde betalingsbewijzen (productie 7) waaruit blijkt dat [gedaagde 1] de huur van juli t/m december 2013 heeft voldaan, heeft de Gemeente ter mondelinge behandeling haar subsidiaire eis gewijzigd in die zin dat deze enkel ten aanzien van [gedaagde 2] in stand blijft. Gelet op de overgelegde betalingsbewijzen, in samenhang bezien met de stellingen van [gedaagde 2], kan met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden vastgesteld dat in een bodemprocedure de subsidiaire vordering ten aanzien van [gedaagde 2] tot betaling van de huurpenningen in ieder geval over de maanden juli t/m december 2013 integraal zal worden afgewezen. Indien en voorzover de vordering eventueel (nog) betrekking zou kunnen hebben op de huurpenningen van januari 2014 merkt de voorzieningenrechter op dat de Gemeente noch bij dagvaarding van 15 januari 2014 noch ter mondelinge behandeling van 23 januari 2014 heeft gesteld of anderszins aannemelijk heeft gemaakt dat deze huurpenningen (nog) niet zijn voldaan. Wat betreft de gevorderde ontruiming door [gedaagde 2] van het
door [gedaagde 1] bewoonde appartement stelt de voorzieningenrechter vast dat de Gemeente daarbij geen enkel, laat staan spoedeisend, belang aannemelijk heeft gemaakt.

4.6

Nu ter zitting geen andere omstandigheden zijn aangevoerd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de gestelde omstandigheden niet van dien aard zijn, dat op dit moment sprake is van een situatie, die zodanig acuut of ernstig is dat van de Gemeente niet gevergd kan worden een bodemprocedure af te wachten. De gevorderde voorzieningen behoren dan ook te worden geweigerd met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

wijst de gevorderde voorzieningen af;

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten tot aan dit vonnis gerezen aan de zijde van:

• [gedaagde 1] begroot op € 282,00 aan vast recht en € 816,00 voor salaris advocaat;
• [gedaagde 2] begroot op € 282,00 aan vast recht.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op
6 februari 2014.