ECLI:NL:RBLIM:2014:1090

• Datum uitspraak: 6 februari 2014
• Publicatiedatum: 7 februari 2014
• Zaaknummer: C/03/184921 / KG ZA 13-460
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van appartement door Gemeente Vaals in kort geding

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg op 6 februari 2014 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de Gemeente Vaals en drie gedaagden, waaronder [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De Gemeente vorderde ontruiming van een appartement dat door [gedaagde 1] werd bewoond, met als argument dat er geen huurrelatie bestond tussen [gedaagde 1] en de Gemeente. De Gemeente had op 11 juli 2013 de eigendom van het appartement verworven, dat voorheen eigendom was van [gedaagde 2] en [betrokken BV]. De Gemeente stelde dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verbleef en dat er geen huurovereenkomst was die de Gemeente aan deze situatie zou binden. De gedaagden voerden verweer en stelden dat er wel degelijk een huurrelatie bestond, maar de voorzieningenrechter oordeelde dat de Gemeente niet kon worden verplicht om de bodemprocedure af te wachten, gezien de ingrijpende gevolgen van de ontruiming voor [gedaagde 1]. De voorzieningenrechter concludeerde dat de Gemeente onvoldoende spoedeisend belang had aangetoond en wees de vorderingen af, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Datum uitspraak : 6 februari 2014

Zaaknummer : C/03/184921 KG ZA 13/460

YT

De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen

inzake

de Publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE VAALS,

zetelend te Vaals,
eiseres,
advocaat mr. W. van de Wier;

tegen:

1. [gedaagde 1],wonendete Vaals,gedaagde sub 1,advocaat mr. R.C.C.M. Nadaud,

2. [gedaagde 2],wonendete [adres 1],gedaagde sub 2,verschenen in persoon;

3. de Besloten Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PARKSTAD VASTGOED B.V.,gevestigdte Hoensbroek,gedaagde sub 3,niet verschenen.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Eiseres -hierna te noemen: de Gemeente- heeft gedaagden, hierna te noemen -[gedaagde 1], [gedaagde 2] en Parkstad Vastgoed B.V.- gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag heeft de Gemeente gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij haar vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties nader heeft doen toelichten.

1.2

Parkstad Vastgoed B.V. is, hoewel daartoe deugdelijk te zijn gedagvaard, niet verschenen.

1.3

Ter mondelinge behandeling hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verweer gevoerd. [gedaagde 1] heeft daarbij verwezen naar de overgelegde conclusie van antwoord en daarbij eveneens verwezen naar op voorhand toegezonden producties.

1.4

Vervolgens is het geding voor enige tijd geschorst.

1.5

Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd.

1.6

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de Gemeente haar eis vermeerderd. [gedaagde 1] heeft tegen deze eisvermeerdering bezwaar gemaakt.

1.7

Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1

Op 11 juli 2013 is de Gemeente eigenaar geworden van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 2] te Vaals, die op een openbare veiling zijn verkocht. Deze onroerende zaken zijn onderverdeeld in appartementen die voor het merendeel zijn verhuurd aan derden. De onroerende zaken waren voorheen eigendom van Immo Service [BV gedaagde 2] (verder te noemen: Immo B.V.). Daarvóór waren de onroerende zaken eigendom van [gedaagde 2], die deze zaken op 29 augustus 2007 heeft geleverd aan [betrokken BV] Eén van de appartementen, te weten nummer [huisnummer], wordt bewoond door [gedaagde 1].

2.2

Het appartement zou, blijkens een voorafgaande aan de veiling aan de veilingnotaris op

19 juni 2013 door [gedaagde 2] en/of [betrokken BV] per e-mail en per brief verzonden overzicht, aan Parkstad Vastgoed B.V. zijn verhuurd voor een huurprijs van € 175,00 per maand. [gedaagde 1] heeft noch naar aanleiding van de eigendomsverkrijging door de Gemeente noch op een brief van de advocaat van de Gemeente van 16 augustus 2013 gereageerd.

2.3

[gedaagde 1] woont sinds 28 september 1998 op het adres [adres 3] te Vaals, aanvankelijk samen met zijn moeder, die een huurovereenkomst had met Woningstichting Vaals. Op 1 maart 2007 is de eigendom van de onroerende zaak waarin het appartement zich bevindt overgegaan op [gedaagde 2] en in augustus 2007 op [betrokken BV] De moeder van [gedaagde 1] is in mei 2011 verhuisd naar een andere woning.

2.4

De Gemeente heeft als productie 9 een stuk overgelegd dat is opgesteld op briefpapier

van Immo Service [BV gedaagde 2] en gedateerd op 22 augustus 2008.

In dit stuk, waarvan de kop luidt:
“overeenkomst

Tussen Immoservice [BV gedaagde 2] gevestigd en kantoorhoudend in Hoensbroek als verhuurder en

[gedaagde 2] h.o.d.n. [BV gedaagde 2] als huurder”

In deze overeenkomst staat onder meer en voor zo ver van belang:

“Doordat [gedaagde 2] deze renovatiewerkzaamheden door [BV gedaagde 2] betaald worden zullen deze woning ter beschikking gesteld worden aan [BV gedaagde 2] die deze voor 20 jaar zal onderverhuren ter compensatie van kosten.

Overeengekomen is dus dat Immo Service [BV gedaagde 2] en huurder en financierde [BV gedaagde 2] die de woningen aanneemt dat de betreffende woningen in het complex [adres 1] door [BV gedaagde 2] worden gehuurd voor de eerste van een maand waarin de woningen door vertrek van de zittende huurders (opnieu) voor verhuur beschikbaar komen, zodat de bewoners/hurders met [gedaagde 2] als verhuurder een huurovereenkomst kunnen aangaan.”

2.5

Als productie 11 heeft de Gemeente een stuk overgelegd d.d. 18 januari 2013, waarin, onder meer en voor zover van belang staat dat [betrokken BV] aan [gedaagde 2] voor de duur van 20 jaren appartement [huisnummer] aan de [straatnaam] te Vaals verhuurt met ingang van 1 februari 2013 voor een huurprijs van € 175,00 per maand.

2.6

Door [gedaagde 2] is een stuk overgelegd van Parkstad Vastgoed B.V., ondertekend door

[gedaagde 2], waarin staat dat Parkstad Vastgoed B.V. geen huurrechten heeft.

3. Het geschil

3.1

De Gemeente stelt zich op het standpunt dat ten tijde van de eigendomsoverdracht geen huurrelatie bestond tussen [gedaagde 1] en [betrokken BV] die op de Gemeente is overgegaan. De gemeente stelt dat er ook geen huurrelatie aannemelijk is geworden tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en dat een dergelijke relatie haar overigens niet regardeert, nu er geen huurrelatie is geweest tussen [betrokken BV] en [BV gedaagde 2] die door de Gemeente geacht moet worden te zijn overgenomen. De onder rechtsoverweging 2.4. deels geciteerde overeenkomst, waarin ogenschijnlijk tussen [betrokken BV] en [gedaagde 2] is overeengekomen dat de daarin vermelde appartementen, waaronder het onderhavige, eerst leeg dienden te zijn, dat deze vervolgens door of namens [gedaagde 2] gerenoveerd zouden worden en na renovatie door [gedaagde 2] in onderhuur zouden mogen worden gegeven, kan geen betrekking hebben op het onderhavige appartement, nu dit door [gedaagde 1] sinds 1998 onafgebroken is bewoond en dus niet gerenoveerd kan zijn. Nu [gedaagde 1], ondanks meerdere sommaties, geen huurovereenkomst aan de Gemeente heeft verstrekt, kan de Gemeente niet anders dan er van uit gaan dat er geen rechtsrelatie met [gedaagde 1] bestaat, althans geen huurrelatie. Dit leidt er toe dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verblijft waardoor het appartement dient te worden ontruimd en ter vrije beschikking van haar te komen. Er bestaat immers geen enkel rechtens te respecteren belang op grond waarvan de Gemeente zou moeten dulden dat derden zonder rechtsrelatie van haar eigendom gebruik maken. Daarnaast heeft [gedaagde 2] sedert 1 juli 2013 geen huurpenningen voldaan en is de Gemeente druk doende met het ontwikkelen van plannen om het appartement te herontwikkelen voor studentenhuisvesting. In dat kader heeft zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen tot ontruiming en betaling van de huurpenningen.

3.2

De Gemeente heeft op grond van het vorenstaande gevorderd dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

- [gedaagde 1] te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement nr. [huisnummer] aan de [straatnaam] te Vaals met al het zijne en de zijnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement [huisnummer], zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

- [gedaagde 2] en/of Parkstad Vastgoed B.V. te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement nr. [huisnummer] aan de [straatnaam] te Vaals met al het zijne en de zijnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement nr. [huisnummer], zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

subsidiair:

[gedaagde 2] en /of Parkstad Vastgoed B.V. te veroordelen tot betaling van € 175,00 per maand vanaf 11 juli 2013 tot en met heden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandelijkse huurtermijn zijnde de eerste van iedere kalendermaand tot aan de dag der algehele voldoening;

en, na eiswijziging:

“De heer [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 200,00 per maand vanaf 11 juli 2013 tot en met de datum van ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandelijkse huurtermijn, zijnde de eerste van iedere kalendermaand tot aan de dag der algehele betaling”

primair en subsidiair:

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en/of Parkstad Vastgoed B.V. hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis, wettelijke rente is verschuldigd;

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en/of Parkstad Vastgoed B.V. hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv tot een bedrag van € 131,00, zonder betekening, verhoogd met € 68,00 ingeval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

3.3

De vorderingen worden door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weersproken.

4. De beoordeling

4.1

De voorzieningenrechter is bevoegd in alle burgerlijke zaken met een spoedeisend karakter. De stelling van [gedaagde 1] dat het in het onderhavige geval een huurzaak betreft en dat dus de kantonrechter exclusief bevoegd zou zijn, wordt derhalve niet gevolgd.

4.2

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, en beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

4.3

In zijn algemeenheid wordt het spoedeisend belang van een eiser aangenomen als voldoende aannemelijk is dat niet van hem kan worden gevergd dat hij de bodemprocedure afwacht. Bij het beantwoorden van de vraag is van belang de ingrijpendheid van de gevolgen bij respectievelijk uitblijven van de verzochte voorziening voor eiser en het verlenen van de voorziening voor de gedaagde.

4.4

Vast staat dat toewijzing van de verzochte voorziening voor [gedaagde 1] ertoe zal leiden dat hij op straat komt te staan, en dus heel ingrijpend is.

De Gemeente heeft aangevoerd spoedeisend belang te hebben bij de verzochte voorziening omdat zij “drukdoende is met het ontwikkelen van plannen om de onroerende zaak te he ontwikkelen tot studentenhuisvesting”.

De Gemeente heeft echter niet geconcretiseerd welke (ingrijpende) gevolgen zij ondervindt als de uitvoering van deze plannen moeten wachten totdat in een bodemprocedure is beslist, zodat niet geoordeeld kan worden dat niet van haar gevergd kan worden een bodemprocedure af te wachten.

4.5

De Gemeente stelt voorts dat er geen enkel rechtens te respecteren belang is waarom zij

zou moeten dulden dat derden van haar onroerende zaak gebruik maken, zonder rechtsrelatie en zonder enig bedrag daarvoor te ontvangen.

De voorzieningenrechter is met de Gemeente van oordeel dat
als vast zou staan dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verblijft, van haar niet gevergd kan worden dat zij die situatie laat voortbestaan. Het probleem in het onderhavige geschil is echter dat dit niet vast staat. [gedaagde 1] stelt dat hij na het vertrek van zijn moeder, die een huurovereenkomst had met [betrokken BV], in de plaats is getreden van zijn moeder, althans dat een nieuwe overeenkomst tussen hem en [betrokken BV] tot stand is gekomen. Hij heeft immers het appartement gedurende tweeënhalf jaar bewoond en ook – zij het onregelmatig – de huur betaald. [betrokken BV] heeft volgens [gedaagde 1] ook nooit gesommeerd terzake achterstallige huur en ook nooit bezwaar gemaakt tegen het feit dat hij het appartement bewoonde.

4.6

[gedaagde 2], die als informant is gehoord, heeft echter verklaard dat er geen overeenkomst tussen [gedaagde 1] en [betrokken BV] met betrekking tot appartement [huisnummer] tot stand is gekomen, maar dat [gedaagde 1], die ook geen huur betaalde, diverse keren is verzocht om te vertrekken. Ook is aan hem een huurovereenkomst met betrekking tot appartement [huisnummer 2] aangeboden, die door [gedaagde 1] is ondertekend, maar nimmer is geëffectueerd. [gedaagde 2] stelt zich op standpunt dat hij, op grond van de onder 2.5. genoemde huurovereenkomst, huurder is van appartement [huisnummer], maar dat hij daarvoor pas huur hoeft te betalen nadat het appartement is opgeknapt en weer is onderverhuurd. De Gemeente heeft op haar beurt ontkend gebonden te zijn aan de overeenkomsten tussen [betrokken BV] en [gedaagde 2], nu zij sterke vermoedens heeft dat deze overeenkomsten later zijn opgemaakt en alleen ten doel hebben de positie van [gedaagde 2] ten opzichte van de Gemeente te versterken.

4.7

Het behoeft geen nadere uitleg dat dergelijke stellingen zich niet lenen voor behandeling, laat staan beoordeling in kort geding. Nu de uitkomst van bovengenoemde discussie allerminst vast staat én toewijzing van de verzochte voorziening voor [gedaagde 1] ingrijpende, onomkeerbare gevolgen zal hebben, kan niet worden geoordeeld dat het niet van Gemeente kan worden gevergd dat zij de bodemprocedure afwacht.

4.8

Datzelfde geldt voor de subsidiaire vordering, zoals die na vermeerdering van eis luidt. Het is thans volstrekt onduidelijk wie van gedaagden sub 1 en 2 als huurder van de Gemeente moet worden aangemerkt, zodat ook deze vordering (ten aanzien van het spoedeisend belang waarvan de gemeente overigens niets heeft aangevoerd) zich niet leent voor toewijzing in kort geding.

4.9

Nu ter zitting geen andere omstandigheden zijn aangevoerd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de gestelde omstandigheden niet van dien aard zijn, dat op dit moment sprake is van een situatie, die zodanig acuut of ernstig is dat van de Gemeente niet gevergd kan worden een bodemprocedure af te wachten. De gevorderde voorzieningen behoren dan ook te worden geweigerd met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

4.1

Nu de Gemeente niet aannemelijk heeft gemaakt op basis van welke rechtsgrond zij enige vordering op Parkstad B.V. heeft , worden de vorderingen jegens Parkstad eveneens afgewezen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1

wijst de gevorderde voorzieningen af;

5.2

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten tot aan dit vonnis gerezen aan de zijde van:

• [gedaagde 1] begroot op € 282,00 aan vast recht en € 816,00 voor salaris advocaat;
• [gedaagde 2] begroot op € 282,00 aan vast recht en € 816,00 voor salaris advocaat;
• Parkstad Vastgoed B.V. begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.