ECLI:NL:RBLIM:2014:1089

• Datum uitspraak: 6 februari 2014
• Publicatiedatum: 7 februari 2014
• Zaaknummer: C/03/184920 / KG ZA 13-459
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van appartement door Gemeente Vaals in kort geding

In deze zaak heeft de Gemeente Vaals gedaagden in kort geding gedagvaard met het verzoek om ontruiming van een appartement dat zij recentelijk had verworven. De Gemeente stelt dat gedaagden zonder recht of titel in het appartement verblijven, aangezien er geen rechtsrelatie zou bestaan tussen hen en de vorige eigenaar. De Gemeente heeft het appartement op 11 juli 2013 verworven, maar gedaagden beweren dat zij een huurovereenkomst hebben met de vorige eigenaar, [betrokken BV]. De voorzieningenrechter heeft de procedure behandeld en vastgesteld dat er verschillende standpunten zijn over de huurovereenkomsten en de eigendomsverhoudingen. De Gemeente heeft aangevoerd dat zij spoedeisend belang heeft bij de ontruiming, omdat zij plannen heeft voor herontwikkeling van het pand. Echter, de voorzieningenrechter oordeelt dat de Gemeente niet voldoende heeft aangetoond dat het niet van haar kan worden gevergd om een bodemprocedure af te wachten. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van de Gemeente af en veroordeelt haar in de proceskosten. De uitspraak is gedaan op 6 februari 2014.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Datum uitspraak : 6 februari 2014

Zaaknummer : C/03/184920 / KG ZA 13-459

De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen

inzake

de Publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE VAALS , zetelend te Vaals,
eiseres,
advocaat mr. W. van de Wier;

tegen:

1.
[gedaagde 1] , wonende te Vaals,
gedaagde sub 1,
advocaat mr. R.C.C.M. Nadaud;

2 [gedaagde 2], echtgenote van gedaagde sub 1, wonendete Vaals,gedaagde sub 2,advocaat mr. R.C.C.M. Nadaud;

3 [gedaagde 3],wonendete Nuth,gedaagde sub 3,verschenen in persoon.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Eiseres -hierna te noemen: de Gemeente- heeft gedaagden -hierna te noemen: [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3]- gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag heeft de Gemeente gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij haar vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties nader heeft doen toelichten.

1.2

[gedaagde 1] c.s. hebben aan de hand van een conclusie van antwoord, voorzien van producties, ter mondelinge behandeling verweer gevoerd, daarbij eveneens verwijzend naar op voorhand toegezonden producties.

1.3

[gedaagde 3] heeft ter mondelinge behandeling verweer gevoerd.

1.4

Vervolgens is het geding voor enige tijd geschorst.

1.5

Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd.

1.6

Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1

Op 11 juli 2013 is de Gemeente eigenaar geworden van de onroerende zaken gelegen aan de [adres] te Vaals, die op een openbare veiling zijn verkocht. Deze onroerende zaken zijn onderverdeeld in appartementen die voor het merendeel zijn verhuurd aan derden. De onroerende zaken waren voorheen eigendom van[betrokken BV]. Daarvóór waren de onroerende zaken eigendom van [BV gedaagde 3], die deze zaken op 29 augustus 2007 heeft geleverd aan [betrokken BV] Eén van de appartementen, te weten nummer [huisnummer], wordt bewoond door [gedaagde 1] c.s..

2.2

Het appartement zou, blijkens een voorafgaande aan de veiling aan de veilingnotaris op 19 juni 2013 door [gedaagde 3] en/of [betrokken BV] per e-mail verzonden overzicht, aan Dhr. [gedaagde 1] zijn verhuurd voor een huurprijs van € 500,00 per maand, en blijkens de brief van 19 juni 2013 aan [BV gedaagde 3] zijn verhuurd.

2.3

De Gemeente heeft als productie 10 een stuk overgelegd dat is opgesteld op briefpapier van [betrokken BV] en gedateerd op 22 augustus 2008.

In dit stuk, waarvan de kop luidt:
“overeenkomst

Tussen [betrokken BV] gevestigd en kantoorhoudend in Hoensbroek als verhuurder en

[gedaagde 3] h.o.d.n. [gedaagde 3] als huurder”

In deze overeenkomst staat onder meer en voor zo ver van belang:

“Doordat [gedaagde 3] deze renovatiewerkzaamheden door [BV gedaagde 3] betaald worden zullen deze woning ter beschikking gesteld worden aan [BV gedaagde 3] die deze voor 20 jaar zal onderverhuren ter compensatie van kosten.

Overeengekomen is dus dat [betrokken BV] en huurder en financierde [BV gedaagde 3] die de woningen aanneemt dat de betreffende woningen in het complex [adres] door [BV gedaagde 3] worden gehuurd voor de eerste van een maand waarin de woningen door vertrek van de zittende huurders (opnieu) voor verhuur beschikbaar komen, zodat de bewoners/hurders met [gedaagde 3] als verhuurder een huurovereenkomst kunnen aangaan.”

2.4

[gedaagde 1] c.s. hebben een huurovereenkomst tussen hen en [BV gedaagde 3] overgelegd betreffende het appartement aan de [adres] met ingangsdatum 1 september 2011, voor een huurprijs van € 473,50 per maand. Deze huurovereenkomst is geprint op briefpapier van [betrokken BV], ondertekend namens [betrokken BV] en vermeldt een bankrekeningnummer waar de huurbetalingen op moeten worden gedaan op naam van [betrokken BV]

3. Het geschil

3.1

De Gemeente voert aan dat zij na de eigendomsverkrijging van het appartement van een bewoner van appartement [huisnummer] een eerste pagina heeft ontvangen van “iets dat lijkt op een huurovereenkomst” die bovendien op 1 september 2011 was gesloten met [gedaagde 3] al verhuurder, terwijl op dat moment [betrokken BV] eigenaar was van het appartement. De Gemeente zet vraagtekens bij de – onder 2.3. deels geciteerde – tussen [betrokken BV] en [gedaagde 3] gesloten overeenkomst van 22 augustus 2008, welke niet voorafgaande aan de veiling aan de veilingnotaris is overgelegd. Bij deze overeenkomst is er ogenschijnlijk tussen [betrokken BV] en [gedaagde 3] overeengekomen dat de daarin vermelde appartementen, waaronder het onderhavige, eerst leeg dienden te zijn, dat deze vervolgens door of namens [gedaagde 3] gerenoveerd zouden worden en na renovatie door [gedaagde 3] in onderhuur zouden mogen worden gegeven. Het is de Gemeente niet bekend of [gedaagde 3] aan [betrokken BV] huurpenningen heeft voldaan. Voormelde documenten bevatten volgens de Gemeente niet het sluitende bewijs van het bestaan van een rechtsrelatie tussen [betrokken BV] en [gedaagde 3] en evenmin van het bestaan van een rechtsrelatie tussen [gedaagde 3] en [gedaagde 1] c.s. Dit leidt er toe dat [gedaagde 1] c.s. zonder recht of titel in het appartement verblijft waardoor het appartement dient te worden ontruimd en ter vrije beschikking van haar te komen. Er bestaat immers geen enkel rechtens te respecteren belang op grond waarvan de Gemeente zou moeten dulden dat derden zonder rechtsrelatie van haar eigendom gebruik maken. Daarnaast heeft [gedaagde 3] sedert 1 juli 2013 geen huurpenningen voldaan en is de Gemeente druk doende met het ontwikkelen van plannen om het appartement te herontwikkelen voor studentenhuisvesting. In dat kader heeft zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen tot ontruiming en betaling van de huurpenningen.

3.2

De Gemeente heeft op grond van het vorenstaande gevorderd dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

- [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement nr. [huisnummer]aan de [straatnaam] te Vaals met al het hunne en de hunnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement nr. [huisnummer], zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

- [gedaagde 3] te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement nr. [huisnummer]aan de [straatnaam] te Vaals met al het zijne en de zijnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement nr. [huisnummer], zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

subsidiair:

[gedaagde 3] te veroordelen tot betaling van € 511,50 per maand vanaf 11 juli 2013 tot en met heden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandelijkse huurtermijn zijnde de eerste van iedere kalendermaand tot aan de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair:

- [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis, wettelijke rente is verschuldigd:

- [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv tot een bedrag van € 131,00, zonder betekening, verhoogd met € 68,00 ingeval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

3.3

De vorderingen worden door [gedaagde 1] c.s. en [gedaagde 3] weersproken.

4. De beoordeling

4.1

De voorzieningenrechter is bevoegd in alle burgerlijke zaken met een spoedeisend karakter. De stelling van [gedaagde 1] c.s., dat het in het onderhavige geval een huurzaak betreft en dat dus de kantonrechter exclusief bevoegd zou zijn, wordt derhalve niet gevolgd.

4.2

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, en beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

4.3

In zijn algemeenheid wordt het spoedeisend belang van een eiser aangenomen als voldoende aannemelijk is dat niet van hem kan worden gevergd dat hij de bodemprocedure afwacht. Bij het beantwoorden van de vraag of dat het geval is, is van belang de ingrijpendheid van de gevolgen bij respectievelijk uitblijven van de verzochte voorziening voor eiser en het verlenen van de voorziening voor de gedaagden.

4.4

Vast staat dat toewijzing van de verzochte voorziening voor [gedaagde 1] c.s. ertoe zal leiden dat zij op straat komen te staan, en dus heel ingrijpend is.

De Gemeente heeft aangevoerd spoedeisend belang te hebben bij de verzochte voorziening omdat zij “drukdoende is met het ontwikkelen van plannen om de onroerende zaak te herontwikkelen tot studentenhuisvesting”.

De Gemeente heeft echter niet geconcretiseerd welke (ingrijpende) gevolgen zij ondervindt als de uitvoering van deze plannen moeten wachten totdat in een bodemprocedure is beslist, zodat niet geoordeeld kan worden dat niet van haar gevergd kan worden een bodemprocedure af te wachten.

4.5

De Gemeente stelt voorts dat er geen enkel rechtens te respecteren belang is waarom zij zou moeten dulden dat derden van haar onroerende zaak gebruik maken, zonder rechtsrelatie en zonder enig bedrag daarvoor te ontvangen.

De voorzieningenrechter is met de Gemeente van oordeel dat
als vast zou staan dat [gedaagde 1] c.s. zonder recht of titel in het appartement verblijven, van haar niet gevergd kan worden dat zij die situatie laat voortbestaan. Het probleem in het onderhavige geschil is echter dat dit niet vast staat.

De voorzieningenrechter begrijpt dat [gedaagde 1] c.s. zich op het standpunt stellen dat zij een huurovereenkomst hebben gesloten met [betrokken BV] en niet met [BV gedaagde 3]. Gelet op het feit dat de huurovereenkomst is geprint op briefpapier van [betrokken BV], ondertekend is namens [betrokken BV] en hierin het rekeningnummer van [betrokken BV] is vermeld, beschouwen [gedaagde 1] c.s. het als een kennelijke verschrijving dat in diezelfde huurovereenkomst [gedaagde 3] als verhuurder wordt genoemd. Door de eigendomsoverdracht is de Gemeente thans hun verhuurder geworden, zo stellen [gedaagde 1] c.s. Dat blijkt bovendien uit een ([gedaagde 1] overgelegd) schrijven van de Gemeente van 25 juni 2013 waarin zij [gedaagde 1] c.s. verzoekt om met ingang van 20 juni 2013 de maandelijkse huurbedragen aan haar over te maken.

4.6

Indien deze stellingen juist zijn, dan heeft de Gemeente wat betreft het appartement van [gedaagde 1] c.s. ingevolge het bepaalde in artikel 7:226 BW thans een huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s.. [gedaagde 3] heeft echter ter gelegenheid van de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij, en niet [betrokken BV], de verhuurder was van [gedaagde 1] c.s., dat hij gerechtigd was om deze woning aan [gedaagde 1] c.s. onder te verhuren op grond van de onder rechtsoverweging 2.3. deels geciteerde huurovereenkomst met [betrokken BV] en dat [gedaagde 1] c.s. ook steeds de huur (contant) aan hem hebben betaald. Indien deze stelling juist is, zou [gedaagde 3] thans huurder zijn van de gemeente en [gedaagde 1] c.s. onderhuurder van [gedaagde 3]. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is uitgebreid gediscussieerd over de vraag of er tussen [betrokken BV] en [BV gedaagde 3] een huurovereenkomst heeft bestaan én over de vraag of er vervolgens tussen [BV gedaagde 3] en [gedaagde 1] c.s. een huurovereenkomst bestond ten tijde van de verkoop van het appartement aan de Gemeente, of dat er een huurovereenkomst was tussen [gedaagde 1] c.s. en [betrokken BV]

In deze discussie zijn zoveel verschillende standpunten ingenomen dat thans niet te voorspellen is hoe hierover in een eventuele bodemprocedure zal worden beslist. Nu de uitkomst van deze discussie dus allerminst vast staat én toewijzing van de verzochte voorziening voor [gedaagde 1] c.s. ingrijpende, onomkeerbare gevolgen zal hebben, kan niet worden geoordeeld dat het niet van Gemeente kan worden gevergd dat zij de bodemprocedure afwacht.

4.7

Ten aanzien van de vordering van de Gemeente jegens [gedaagde 3] tot betaling van de huurpenningen en ontruiming van de woning door [gedaagde 3] heeft de Gemeente in het geheel niet gesteld welk spoedeisend belang zij daarbij heeft.

4.8

Nu ter zitting geen andere omstandigheden zijn aangevoerd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de gestelde omstandigheden niet van dien aard zijn, dat op dit moment sprake is van een situatie, die zodanig acuut of ernstig is dat van de Gemeente niet gevergd kan worden ter zake het primair gevorderde een bodemprocedure af te wachten. De gevorderde voorzieningen behoren dan ook te worden geweigerd met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1

wijst de gevorderde voorzieningen af;

5.2

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten tot aan dit vonnis gerezen aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. begroot op € 282,00 aan vast recht en € 816,00 voor salaris advocaat en aan de zijde van [gedaagde 3] begroot op € 282,00 aan vastrecht;

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2014.