ECLI:NL:RBLIM:2014:1088

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Datum uitspraak : 6 februari 2014

zaaknummer / rolnummer: C/03/184918 / KG ZA 13-458

De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen

inzake

de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE VAALS,

zetelend te Vaals,

eiseres,

advocaat mr. W. van de Wier;

tegen

1.[gedaagde 1],

wonende te Vaals,

gedaagde sub 1,

advocaat mr. B.H.A. Augustin;

2.[gedaagde 2],

wonende te [adres 1],

gedaagde sub 3,

verschenen in persoon.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Eiseres -hierna te noemen de Gemeente- heeft gedaagden, hierna te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2]- gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag heeft de Gemeente gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij haar vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties nader heeft doen toelichten.

1.2.

[gedaagde 1] heeft aan de hand van een pleitnota, voorzien van producties, verweer gevoerd, daarbij eveneens verwijzend naar op voorhand toegezonden producties.

1.3.

Vervolgens is het geding voor enige tijd geschorst.

1.4.

Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd.

1.5.

Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Op 11 juli 2013 is de Gemeente eigenaar geworden van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 2] te Vaals, die op een openbare veiling zijn verkocht. Deze onroerende zaken zijn onderverdeeld in appartementen die voor het merendeel zijn verhuurd aan derden. De onroerende zaken waren voorheen eigendom van [betrokken BV] (verder te noemen: [betrokken BV]). Daarvóór waren de onroerende zaken eigendom van [gedaagde 2], die deze zaken op 29 augustus 2007 heeft geleverd aan [betrokken BV] Eén van de appartementen, te weten nummer [huisnummer], wordt bewoond door [gedaagde 1].

2.2.

Het appartement zou, blijkens een voorafgaande aan de veiling aan de veilingnotaris op 19 juni 2013 door [gedaagde 2] en/of [betrokken BV] per e-mail verzonden overzicht, aan “Mevr. [gedaagde 1]” voor een huurprijs van € 351,69 per maand, en blijkens het per brief verzonden overzicht, aan “[BV gedaagde 2]/[gedaagde 1]” zijn verhuurd.

2.3.

De Gemeente heeft als productie 10 een stuk overgelegd dat is opgesteld op briefpapier van [betrokken BV] en gedateerd op 22 augustus 2008.

In dit stuk, waarvan de kop luidt:
“overeenkomst

Tussen [betrokken BV] gevestigd en kantoorhoudend in Hoensbroek als verhuurder en

[gedaagde 2] h.o.d.n. [BV gedaagde 2] als huurder”

In deze overeenkomst staat onder meer en voor zo ver van belang:

“Doordat [gedaagde 2] deze renovatiewerkzaamheden door [BV gedaagde 2] betaald worden zullen deze woning ter beschikking gesteld worden aan [BV gedaagde 2] die deze voor 20 jaar zal onderverhuren ter compensatie van kosten.

Overeengekomen is dus dat [betrokken BV] en huurder en financierde [BV gedaagde 2] die de woningen aanneemt dat de betreffende woningen in het complex [adres 2] door [BV gedaagde 2] worden gehuurd voor de eerste van een maand waarin de woningen door vertrek van de zittende huurders (opnieu) voor verhuur beschikbaar komen, zodat de bewoners/hurders met [gedaagde 2] als verhuurder een huurovereenkomst kunnen aangaan.”

2.4.

[gedaagde 1] heeft een huurovereenkomst overgelegd tussen hem en [BV gedaagde 2] betreffende het appartement aan de [adres 2], met ingangsdatum 8 januari 2010 en een huurprijs van € 335,69 per maand, alsmede een overzicht van in januari, maart, april, juni, juli en augustus 2013 door zijn bewindvoerder verrichte huurbetalingen ten gunste van [gedaagde 2].

3.Het geschil

3.1.

De Gemeente voert aan dat door [gedaagde 2] aan haar een tussen [betrokken BV] en hemzelf gesloten huurovereenkomst, ingaande op 10 januari 2010, is verstrekt. Door [gedaagde 2] is ook een tussen hem en [gedaagde 1] overeengekomen huurovereenkomst voor appartement [huisnummer], ingaande op 4 januari 2010, aan de Gemeente verstrekt. Mede gelet op de data vertrouwt de Gemeente deze huurovereenkomsten niet. Dat geldt ook voor de tussen [betrokken BV] en [gedaagde 2] gesloten overeenkomst van 22 augustus 2008 welke niet voorafgaande aan de veiling aan de veilingnotaris is overgelegd. Bij deze overeenkomst is er ogenschijnlijk tussen [betrokken BV] en [gedaagde 2] overeengekomen dat de daarin vermelde appartementen, waaronder het onderhavige, eerst leeg dienden te zijn, dat deze vervolgens door of namens [gedaagde 2] gerenoveerd zouden worden en na renovatie door [gedaagde 2] in onderhuur zouden mogen worden gegeven. Het is de Gemeente niet bekend of [gedaagde 2] aan [betrokken BV] huurpenningen heeft voldaan. Voormelde documenten bevatten volgens de gemeente niet het sluitende bewijs van het bestaan van een rechtsrelatie tussen [betrokken BV] en [gedaagde 2] en evenmin van het bestaan van een rechtsrelatie tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1]. Dit leidt er volgens de gemeente toe dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verblijft waardoor het appartement dient te worden ontruimd en ter vrije beschikking van haar te komen. Er bestaat immers geen enkel rechtens te respecteren belang op grond waarvan de Gemeente zou moeten dulden dat derden zonder rechtsrelatie van haar eigendom gebruik maken. Daarnaast heeft [gedaagde 2] sedert 1 juli 2013 geen huurpenningen voldaan en is de Gemeente druk doende met het ontwikkelen van plannen om het complex waarin het appartement zich bevindt te herontwikkelen voor studentenhuisvesting. In dat kader heeft zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen tot ontruiming en betaling van de huurpenningen.

3.2.

De Gemeente heeft op grond van het vorenstaande gevorderd dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

- [gedaagde 1] en [betrokkene] te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement nr. [huisnummer] aan de [straatnaam] te Vaals met al het hunne en de hunnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement nr. [huisnummer], zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

- [gedaagde 2] te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement nr. [huisnummer] aan de [straatnaam] te Vaals met al het zijne en de zijnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement nr. [huisnummer] zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

subsidiair:

[gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van € 108,00 per maand vanaf 11 juli 2013 tot en met heden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandelijkse huurtermijn zijnde de eerste van iedere kalendermaand tot aan de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair:

- [gedaagde 1] en [betrokkene] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis, wettelijke rente is verschuldigd;

- [gedaagde 1] en [betrokkene] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv tot een bedrag van € 131,00, zonder betekening, verhoogd met € 68,00 ingeval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

3.3.

De vorderingen worden door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weersproken.

4.De beoordeling

4.1.

Nu [betrokkene] in de onderhavige procedure niet is gedagvaard, geldt [betrokkene] niet als procespartij en zal de voorzieningenrechter, daar waar in het petitum veroordeling van [betrokkene] wordt gevorderd, dit als niet gevorderd beschouwen en behoeft dat geen nadere beoordeling.

4.2.

Het feit dat het vermogen van [gedaagde 1] onder bewind is gesteld, doet aan de ontvankelijkheid van de Gemeente niet af, nu de vordering tot ontruiming van de woning niet tegen de bewindvoerder, maar tegen de rechthebbende zelf moet worden ingesteld en zulks in dit geval is geschied.

4.3.

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, en beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

4.4.

In zijn algemeenheid wordt het spoedeisend belang van een eiser aangenomen als voldoende aannemelijk is dat niet van hem kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij het beantwoorden van de vraag of dat het geval is, is van belang de ingrijpendheid van de gevolgen bij respectievelijk uitblijven van de verzochte voorziening voor eiser en het verlenen van de voorziening voor de gedaagde.

4.5.

Vast staat dat toewijzing van de verzochte voorziening voor [gedaagde 1] ertoe zal leiden dat hij op straat komen te staan, en dus heel ingrijpend is.

De Gemeente heeft aangevoerd spoedeisend belang te hebben bij de verzochte voorziening omdat zij “drukdoende is met het ontwikkelen van plannen om de onroerende zaak te herontwikkelen tot studentenhuisvesting”.

De Gemeente heeft echter niet geconcretiseerd welke (ingrijpende) gevolgen zij ondervindt als de uitvoering van deze plannen moet wachten totdat in een bodemprocedure is beslist, zodat niet geoordeeld kan worden dat niet van haar gevergd kan worden een bodemprocedure af te wachten.

4.6.

De Gemeente stelt voorts dat er geen enkel rechtens te respecteren belang is waarom zij zou moeten dulden dat derden van haar onroerende zaak gebruik maken, zonder rechtsrelatie en zonder enig bedrag daarvoor te ontvangen.

De voorzieningenrechter is met de Gemeente van oordeel dat
als vast zou staandat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verblijft, van haar niet gevergd kan worden dat zij die situatie laat voortbestaan. Het probleem in het onderhavige geschil is echter dat dit niet vast staat. [gedaagde 1] stelt dat hij een huurovereenkomst heeft gesloten met [BV gedaagde 2] en [gedaagde 2] stelt dat hij daartoe gerechtigd was op grond van de overeenkomst tussen hem en [betrokken BV] van 22 augustus 2008 voornoemd. [gedaagde 1] heeft ter onderbouwing van zijn stelling een door hem ondertekende huurovereenkomst voor appartement [huisnummer], ingaande op 8 januari 2010, en kopieën van overzichten van zijn bewindvoerder waarop de betaling van de huurpenningen aan [gedaagde 2] staan vermeld overgelegd. Indien deze stellingen juist zijn, dan heeft de Gemeente wat betreft het appartement van [gedaagde 1] ingevolge het bepaalde in artikel 7:226 BW thans een huurovereenkomst met [BV gedaagde 2], ingevolge welke overeenkomst [BV gedaagde 2] gerechtigd is het appartement onder te verhuren aan [gedaagde 1].

4.7.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is uitgebreid gediscussieerd over de vraag of er tussen [betrokken BV] en [BV gedaagde 2] een huurovereenkomst heeft bestaan én over de vraag of er vervolgens tussen [BV gedaagde 2] en [gedaagde 1] een huurovereenkomst bestond ten tijde van de verkoop van het appartement aan de Gemeente.

Uit deze discussie is gebleken dat de Gemeente onder meer de echtheid van de overeenkomst van 22 augustus 2008 betwist en [BV gedaagde 2] ervan beschuldigt naar eigen goeddunken stukken op te maken en te antedateren. Het behoeft geen nadere uitleg dat dergelijke stellingen zich niet lenen voor behandeling, laat staan beoordeling, in kort geding. Nu de uitkomst van deze discussie allerminst vast staat én toewijzing van de verzochte voorziening voor [gedaagde 1] ingrijpende, onomkeerbare gevolgen zal hebben, kan niet worden geoordeeld dat het niet van Gemeente kan worden gevergd dat zij de bodemprocedure afwacht.

4.8.

Wat betreft de stelling van de gemeente dat [gedaagde 2], als die zich op het standpunt stelt dat hij huurder is van de Gemeente, dan tenminste de huurpenningen dient te voldoen en dat, nu [gedaagde 2] daarmee al meer dan drie maanden in gebreke is, er in ieder geval een spoedeisend belang is om [gedaagde 2] te veroordelen tot ontruiming van het appartement, overweegt de voorzieningenrechter dat, nu [gedaagde 2] het appartement niet bewoont, niet kan worden aangenomen dat de Gemeente belang heeft bij ontruiming door [gedaagde 2].

Wat betreft het gevorderde bedrag aan achterstallige huur heeft de Gemeente in het geheel niet gesteld waarom zij wat deze vordering betreft de bodemprocedure niet kan afwachten.

4.9.

Nu ter zitting geen andere omstandigheden zijn aangevoerd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de gestelde omstandigheden niet van dien aard zijn dat op dit moment sprake is van een situatie die zodanig acuut of ernstig is dat van de Gemeente niet gevergd kan worden ter zake het gevorderde een bodemprocedure af te wachten. De gevorderde voorzieningen behoren dan ook te worden geweigerd met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de gevorderde voorzieningen af;

5.2.

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten tot aan dit vonnis gerezen aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op € 282,00 aan vast recht en € 816,00 voor salaris advocaat en aan de zijde van [gedaagde 2] begroot op € 282,00 aan vast recht;

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2014.^[1]