ECLI:NL:RBLIM:2014:1087

• Datum uitspraak: 6 februari 2014
• Publicatiedatum: 7 februari 2014
• Zaaknummer: C/03/184917 / KG ZA 13-457
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van appartement door Gemeente Vaals in kort geding

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg op 6 februari 2014 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de Gemeente Vaals en drie gedaagden, waaronder [gedaagde 1], [gedaagde 2] en Parkstad Vastgoed B.V. De Gemeente vorderde ontruiming van een appartement dat door [gedaagde 1] werd bewoond, met als argument dat er geen rechtsgeldige huurovereenkomst bestond tussen de betrokken partijen. De Gemeente had op 11 juli 2013 de onroerende zaken verworven, die voorheen eigendom waren van [betrokkene] en [onderneming gedaagde 2]. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de Gemeente onvoldoende spoedeisend belang heeft aangetoond om de gevorderde ontruiming te rechtvaardigen. De rechter oordeelde dat de Gemeente niet aannemelijk heeft gemaakt dat er geen huurovereenkomst bestond tussen [gedaagde 1] en [onderneming gedaagde 2], en dat de gevolgen van een ontruiming voor [gedaagde 1] ingrijpend zouden zijn. De vorderingen van de Gemeente zijn afgewezen, en zij is veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van het bestaan van een rechtsrelatie en de noodzaak voor de Gemeente om een bodemprocedure af te wachten.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Datum uitspraak : 6 februari 2014

Zaaknummer : C/03/184917 / KG ZA 13-457

YT

De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen

inzake

de Publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE VAALS,

zetelend te Vaals,
eiseres,
advocaat mr. W. van de Wier;

tegen:

1. [gedaagde 1],wonendete Vaals,gedaagde sub 1,advocaat mr. S.P. Koerselman;

2. [gedaagde 2],wonendete Nuth,gedaagde sub 2,advocaat mr. J.J.M. Goltstein;

3. de Besloten Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PARKSTAD VASTGOED B.V.,gevestigdte Hoensbroek,gedaagde sub 3,niet verschenen.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Eiseres -hierna te noemen: de Gemeente- heeft gedaagden, hierna te noemen -[gedaagde 1], [gedaagde 2] en Parkstad Vastgoed B.V.- gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag heeft de Gemeente gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij haar vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties nader heeft doen toelichten.

1.2

Parkstad Vastgoed B.V. is, hoewel daartoe deugdelijk te zijn gedagvaard, niet verschenen.

1.3

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aan de hand van een pleitnota, voorzien van producties, verweer gevoerd, daarbij eveneens verwijzend naar op voorhand toegezonden producties. [gedaagde 1] heeft ter mondelinge behandeling een schrijven van 12 maart 2013, gericht aan Van Heeswijk Notarissen NV, overgelegd.

1.4

Vervolgens is het geding voor enige tijd geschorst, teneinde met name de Gemeente in de gelegenheid te stellen om kennis te nemen van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overgelegde producties.

1.5

Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd.

1.6

Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1

Op 11 juli 2013 is de Gemeente eigenaar geworden van de onroerende zaken gelegen aan de [adres] te Vaals, die op een openbare veiling zijn verkocht. Deze onroerende zaken zijn onderverdeeld in appartementen die voor het merendeel zijn verhuurd aan derden. De onroerende zaken waren voorheen eigendom van [betrokkene] Daarvóór waren de onroerende zaken eigendom van [onderneming gedaagde 2], die deze zaken op 29 augustus 2007 heeft geleverd aan [betrokkene] Eén van de appartementen, te weten nummer 11, wordt bewoond door [gedaagde 1].

2.2

Het appartement zou, blijkens een voorafgaande aan de veiling aan de veilingnotaris op

19 juni 2013 door [gedaagde 2] en/of [betrokkene] per e-mail en per brief verzonden overzicht, aan Parkstad Vastgoed B.V. zijn verhuurd voor een huurprijs van € 175,00 per maand. Naar aanleiding van de eigendomsverkrijging door de Gemeente heeft [gedaagde 1], de bewoner van het appartement, zich bij de Gemeente gemeld en een afschrift van de tussen hem als huurder en [onderneming gedaagde 2], zijnde [gedaagde 2] in privé, als verhuurder op 1 september 2012 gesloten huurovereenkomst overgelegd.

2.3

De gemeente heeft als productie 10 een stuk overgelegd dat is opgesteld op briefpapier

van [betrokkene] en gedateerd op 22 augustus 2008.

In dit stuk, waarvan de kop luidt:
“overeenkomst

Tussen [betrokkene] gevestigd en kantoorhoudend in Hoensbroek als verhuurder en

[gedaagde 2] h.o.d.n. [onderneming gedaagde 2] als huurder”

In deze overeenkomst staat onder meer en voor zo ver van belang:

“Doordat [gedaagde 2] deze renovatiewerkzaamheden door [onderneming gedaagde 2] betaald worden zullen deze woning ter beschikking gesteld worden aan [onderneming gedaagde 2] die deze voor 20 jaar zal onderverhuren ter compensatie van kosten.

Overeengekomen is dus dat [betrokkene] en huurder en financierde [onderneming gedaagde 2] die de woningen aanneemt dat de betreffende woningen in het complex [adres] door [onderneming gedaagde 2] worden gehuurd voor de eerste van een maand waarin de woningen door vertrek van de zittende huurders (opnieu) voor verhuur beschikbaar komen, zodat de bewoners/hurders met [gedaagde 2] als verhuurder een huurovereenkomst kunnen aangaan.”

2.4

Door [gedaagde 2] is een stuk overgelegd van Parkstad Vastgoed B.V., ondertekend door

[gedaagde 2], waarin staat dat Parkstad Vastgoed B.V. geen huurrechten heeft.

3. Het geschil

3.1

Aangezien [gedaagde 1] verklaarde dat hij sedert september/oktober 2012 in detentie heeft gezeten, volgens de Gemeente nimmer de huur heeft betaald en dat pas voor het eerst op 1 juli 2013 wilde gaan doen, gelooft de Gemeente niet dat er tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] daadwerkelijk een huurovereenkomst bestond. Ook twijfelt de Gemeente aan de juistheid van de tussen [betrokkene] en [gedaagde 2] gesloten overeenkomst van 22 augustus 2008 welke niet voorafgaande aan de veiling aan de veilingnotaris is overgelegd. Bij deze overeenkomst is er ogenschijnlijk tussen [betrokkene] en [gedaagde 2] overeengekomen dat de daarin vermelde appartementen, waaronder het onderhavige, eerst leeg dienden te zijn, dat deze vervolgens door of namens [gedaagde 2] gerenoveerd zouden worden en na renovatie door [gedaagde 2] in onderhuur zouden mogen worden gegeven. Het is de Gemeente niet bekend of [gedaagde 2] aan [betrokkene] huurpenningen heeft voldaan. Voormelde documenten bevatten niet het sluitende bewijs van het bestaan van een rechtsrelatie tussen [betrokkene] en [gedaagde 2] en evenmin van het bestaan van een rechtsrelatie tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] en/of Parkstad Vastgoed B.V.. Dit leidt er toe dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verblijft waardoor het appartement dient te worden ontruimd en ter vrije beschikking van haar te komen. Er bestaat immers geen enkel rechtens te respecteren belang op grond waarvan de Gemeente zou moeten dulden dat derden zonder rechtsrelatie van haar eigendom gebruik maken. Daarnaast heeft [gedaagde 2] sedert 1 juli 2013 geen huurpenningen voldaan en is de Gemeente druk doende met het ontwikkelen van plannen om het appartement te herontwikkelen voor studentenhuisvesting. In dat kader heeft zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen tot ontruiming en betaling van de huurpenningen.

3.2

De Gemeente heeft op grond van het vorenstaande gevorderd dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

- [gedaagde 1] te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement [huisnummer] aan de Lindenstraat te Vaals met al het zijne en de zijnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement [huisnummer], zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

- [gedaagde 2] en/of Parkstad Vastgoed B.V. te veroordelen tot volledige ontruiming van appartement [huisnummer] aan de Lindenstraat te Vaals met al het zijne en de zijnen, en tot afgifte van de sleutels aan de Gemeente en het ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen van appartement [huisnummer], zulks binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

subsidiair:

[gedaagde 2] en /of Parkstad Vastgoed B.V. te veroordelen tot betaling van € 175,00 per maand vanaf 11 juli 2013 tot en met heden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandelijkse huurtermijn zijnde de eerste van iedere kalendermaand tot aan de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair:

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en/of Parkstad Vastgoed B.V. hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis, wettelijke rente is verschuldigd;

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en/of Parkstad Vastgoed B.V. hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv tot een bedrag van € 131,00, zonder betekening, verhoogd met € 68,00 ingeval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

3.3

De vorderingen worden door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weersproken.

4. De beoordeling

4.1

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, en beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

4.2

In zijn algemeenheid wordt het spoedeisend belang van een eiser aangenomen als voldoende aannemelijk is dat niet van hem kan worden gevergd dat hij de bodemprocedure afwacht. Bij het beantwoorden van de vraag of dat het geval is, is van belang de ingrijpendheid van de gevolgen bij respectievelijk uitblijven van de verzochte voorziening voor eiser en het verlenen van de voorziening voor de gedaagde.

4.3

Vast staat dat toewijzing van de verzochte voorziening voor [gedaagde 1] ertoe zal leiden dat hij op straat komt te staan, en dus heel ingrijpend is.

De Gemeente heeft aangevoerd spoedeisend belang te hebben bij de verzochte voorziening omdat zij “drukdoende is met het ontwikkelen van plannen om de onroerende zaak te he ontwikkelen tot studentenhuisvesting”.

De Gemeente heeft echter niet geconcretiseerd welke (ingrijpende) gevolgen zij ondervindt als de uitvoering van deze plannen moeten wachten totdat in een bodemprocedure is beslist, zodat niet geoordeeld kan worden dat niet van haar gevergd kan worden een bodemprocedure af te wachten.

4.4

De Gemeente stelt voorts dat er geen enkel rechtens te respecteren belang is waarom zij

zou moeten dulden dat derden van haar onroerende zaak gebruik maken, zonder rechtsrelatie en zonder enig bedrag daarvoor te ontvangen.

De voorzieningenrechter is met de Gemeente van oordeel dat
als vast zou staan dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het appartement verblijft, van haar niet gevergd kan worden dat zij die situatie laat voortbestaan. Het probleem in het onderhavige geschil is echter dat dit niet vast staat. [gedaagde 1] stelt dat hij in september 2012 een huurovereenkomst heeft gesloten met [onderneming gedaagde 2] en [gedaagde 2] stelt dat hij daartoe gerechtigd was op grond van de overeenkomst tussen hem en [betrokkene] van 22 augustus 2008 voornoemd. Indien deze stellingen juist zijn, dan heeft de Gemeente wat betreft het appartement van [gedaagde 1] ingevolge het bepaalde in artikel 7:226 BW thans een huurovereenkomst met [onderneming gedaagde 2], ingevolge welke overeenkomst [onderneming gedaagde 2] gerechtigd was het appartement onder te verhuren aan [gedaagde 1]. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is uitgebreid gediscussieerd over de vraag of er tussen [betrokkene] en [onderneming gedaagde 2] een huurovereenkomst heeft bestaan én over de vraag of er vervolgens tussen [onderneming gedaagde 2] en [gedaagde 1] een huurovereenkomst bestond ten tijde van de verkoop van het appartement aan de Gemeente.

Uit deze discussie is gebleken dat de Gemeente onder meer de echtheid van de overeenkomsten van 22 augustus 2008 en 1 september 2012 betwist en [onderneming gedaagde 2] ervan beschuldigt naar eigen goeddunken stukken op te maken en te antedateren. Het behoeft geen nadere uitleg dat dergelijke stellingen zich niet lenen voor behandeling, laat staan beoordeling in kort geding. Nu de uitkomst van deze discussie allerminst vast staat én toewijzing van de verzochte voorziening voor [gedaagde 1] ingrijpende, onomkeerbare gevolgen zal hebben, kan niet worden geoordeeld dat het niet van Gemeente kan worden gevergd dat zij de bodemprocedure afwacht.

4.5

Wat betreft de stelling van de gemeente dat [gedaagde 2], als die zich op het standpunt stelt dat hij huurder is van de Gemeente, dan tenminste de huurpenningen dient te voldoen en dat, nu [gedaagde 2] daarmee al meer dan drie maanden in gebreke is, er in ieder geval een spoedeisend belang is om [gedaagde 2] te veroordelen tot ontruiming van het appartement, overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

[gedaagde 2] heeft aangevoerd dat de Gemeente zijn huurders een brief heeft gestuurd waarin zij de huurders heeft afgeraden enige betalingen aan hem te doen. [gedaagde 2] stelt dat het in het licht van deze omstandigheden onterecht is om dan wel van hem te verwachten dat hij de huur aan de Gemeente betaalt. [gedaagde 2] heeft voorts aangevoerd dat hij de Gemeente aansprakelijk heeft gesteld voor door hem geleden schade wegens onbehoorlijk handelen door de Gemeente bij de executoriale verkoop van de appartementen.

Nu de Gemeente niets heeft aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat van haar niet kan worden gevergd om terzake de huurpenningen de bodemprocedure (die zij al lang had kunnen entameren) af te wachten, ontbeert ook dit onderdeel van de vordering spoedeisend belang.

Wat betreft de gevorderde ontruiming door [gedaagde 2] van het
door [gedaagde 1] bewoonde appartement stelt de voorzieningenrechter vast dat de Gemeente daarbij geen enkel, laat staan spoedeisend, belang aannemelijk heeft gemaakt.

4.6

Nu ter zitting geen andere omstandigheden zijn aangevoerd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de gestelde omstandigheden niet van dien aard zijn, dat op dit moment sprake is van een situatie, die zodanig acuut of ernstig is dat van de Gemeente niet gevergd kan worden een bodemprocedure af te wachten. De gevorderde voorzieningen behoren dan ook te worden geweigerd met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

4.7

Nu de Gemeente niet aannemelijk heeft gemaakt op basis van welke rechtsgrond zij enige vordering op Parkstad B.V. heeft , worden de vorderingen jegens Parkstad eveneens afgewezen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

wijst de gevorderde voorzieningen af;

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten tot aan dit vonnis gerezen aan de zijde van:

• [gedaagde 1] begroot op € 282,00 aan vast recht en € 816,00 voor salaris advocaat;
• [gedaagde 2] begroot op € 282,00 aan vast recht en € 816,00 voor salaris advocaat;
• Parkstad Vastgoed B.V. begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.