Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Heerlen
Burgerlijk recht
Zaak/rolnr.: 485915 CV EXPL 12-6930
CJ
Vonnis van de kantonrechter d.d. 1 mei 2013
inzake
de stichting Woningstichting Hestia,
statutair gevestigd te [adres],
eiseres, hierna te noemen: Hestia,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks te Best,
tegen
[gedaagde],
wonende aan de [adres],
gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. R. Mahovic te Maastricht.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Hestia heeft [gedaagde] bij exploot van dagvaarding met producties gedagvaard. [gedaagde] heeft vervolgens schriftelijk geantwoord.
1.2 De bij brief van 4 oktober 2012 gelaste comparitie van partijen heeft op 23 november 2012 plaatsgevonden. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt.
1.3 Ter voldoening aan de haar bij gelegenheid van de comparitie verstrekte bewijsopdracht heeft Hestia in enquête twee getuigen doen horen. Van deze getuigenverhoren zijn processen-verbaal opgemaakt, die zich bij de stukken bevinden. [gedaagde] heeft van contra-enquête afgezien.
1.4 Beide partijen hebben vervolgens een conclusie na enquête genomen.
1.5 Daarna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak is gesteld op heden.
2. De beoordeling
2.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in het geding gebrachte producties, voor zover de inhoud daarvan niet is weersproken, staat tussen partijen het navolgende vast.
2.2 Partijen hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] per [datum sub 1] van Hestia huurt de woonruimte met aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres]. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing.
2.3 Artikel 6.7 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“Het is verboden in of op het gehuurde, in welke omvang ook, een hennepkwekerij dan wel een kwekerij van andere planten of zwammen, die kunnen dienen als grondstof voor drugs en/of geestverruimende middelen, te hebben, te laten hebben of door derden te doen hebben. Hetzelfde geldt voor de handel in de ruimste zin des woords van verdovende middelen ingevolge de Opiumwet. De enkele aanwezigheid van zulk een kwekerij in of op het gehuurde wordt beschouwd als bedrijfsmatige exploitatie ervan in strijd met de woonbestemming en is grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dit geldt eveneens voor elke vorm van handel in verdovende middelen vanuit de woning. De verhuurder zal geen (hennep) kwekerij of handel in verdovende middelen in welke vorm dan ook accepteren en kan bij constatering daarvan in of op het gehuurde overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.”
2.4 Op [datum sub 2] hebben medewerkers van de politie Regio Zuid-Limburg bij een onderzoek in de door [gedaagde] van Hestia gehuurde woning 42 gram hennep aangetroffen en in beslag genomen, alsmede gripzakjes, een digitale weegschaal, visitekaartjes, een wietvermaler en geld.
2.5 Hestia heeft [gedaagde] vervolgens in overweging gegeven de huurovereenkomst zelf op te zeggen, hetgeen [gedaagde] heeft geweigerd.
2.6 Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert Hestia ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten.
2.7 Hestia legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] door het verhandelen van verdovende middelen vanuit de gehuurde woning in ernstige mate toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, nu hij in strijd heeft gehandeld met de artikelen 6.3 (goed huurderschap), 6.4 (bestemming) en 6.7 (verbod hennepkwekerij en handel in verdovende middelen) van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden en de verplichtingen van huurder ex artikel 7:213 (goed huurderschap) en 7:214 (woonbestemming) van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
2.8 [gedaagde] heeft verweer gevoerd, waarop hierna - voor zover relevant - nader zal worden ingegaan.
2.9 De in dit geschil te beantwoorden vraag is of in het onderhavige geval sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de op [gedaagde] rustende verplichtingen als huurder uit hoofde van de huurovereenkomst dan wel ingevolge de wet, en zo ja, of die tekortkoming zodanig is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. Bij de beantwoording van deze vraag stelt de kantonrechter voorop dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd, rust op [gedaagde], die zich immers op de uitzondering op de bevoegdheid tot ontbinding beroept welke is opgenomen in het tweede gedeelte van artikel 6:265 lid 1 BW (tenzij-regel), waarbij het gaat om het aan de tekortkoming van [gedaagde] toe te kennen gewicht. Bij de beantwoording van de vraag - of de tekortkoming van [gedaagde], mede gezien de door hem aangevoerde geringe betekenis van de tekortkoming, de ontbinding rechtvaardigt - moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
2.10 [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt en ter zake onder meer erop gewezen dat de aangetroffen hennep uitsluitend voor eigen gebruik wordt aangewend (in verband met zijn fysieke toestand), er geen handelsactiviteiten hebben plaatsgevonden vanuit het gehuurde, er geen hennepplantage is aangetroffen en er geen diefstal van elektriciteit heeft plaatsgevonden, zodat geen sprake is geweest van een gevaarzettende situatie en er geen overlast werd veroorzaakt.
2.11 Het feit dat de bij [gedaagde] aangetroffen hoeveelheid hennep in het kader van de Opiumwet als handelsvoorraad wordt aangemerkt, betekent nog niet dat er ook daadwerkelijk sprake is (geweest) van handelsactiviteiten. Bij voormelde gelegenheid van comparitie is aan Hestia opgedragen om de door haar gestelde handel in verdovende middelen door [gedaagde] te bewijzen.
2.12 Ter voldoening aan de bewijsopdracht heeft Hestia de politieagenten [politieagent], betrokken geweest tijdens het politieonderzoek in de woning van [gedaagde] en belast met het verhoor van [gedaagde], waarvan hij proces-verbaal heeft opgemaakt, en [getuige], aanwezig geweest bij het binnentreden van de woning van [gedaagde], als getuigen doen horen. De getuigen hebben onder meer verklaard dat zij er van uit gaan dat het verhoor juist is weergegeven in het proces-verbaal. Verder herinnert getuige [getuige] nog dat zij softdrugs in de woning hebben aangetroffen en eerder een andere verdachte hebben aangehouden die een belastende verklaring aflegde tegen [gedaagde].
2.13 Hestia heeft voorts, ter uitvoering van de bewijsopdracht, een zevental processen-verbaal en een mutatierapport van de politie in het geding gebracht. Uit het proces-verbaal van bevindingen van de politie blijkt dat er al enige tijd bij de politie aanwijzingen waren dat vanuit de gehuurde woning van [gedaagde] werd gedeald in softdrugs. Er zijn drie meldingen binnengekomen op [datum sub 3], [datum sub 4] en [datum sub 5]. Voorts blijkt uit de processen-verbaal onderzoek verdovende middelen dat van de op [datum sub 2] in het gehuurde inbeslaggenomen verdovende middelen monsters zijn getrokken en deze middelen positief getest zijn op hennep. Blijkens de processen-verbaal is verder - voor zover thans van belang - als volgt verklaard:
Door geanonimiseerde verdachte op [datum sub 2] om [tijdstip sub 1]:
(…) “Ik ben voor iemand wiet op bestelling rond aan het rijden.”
“Ik krijg een smsje met een adres, ik rij daar heen, geeft de wiet af en krijgt daar geld voor. Dat geld mag ik niet houden, dat moet ik aan die man geven waar ik de wiet haal. Ik krijg 40 tot 50 euro per dag voor het rijden.” (…)
Verbalisant: “Wie organiseert deze wietlijn dan?”
Verdachte: “Dat is die [naam sub 1]. (…) Hij woont op de [adres]. (…) Hij is de man die alles organiseert, waar ik de wiet moet ophalen en waar ik het geld moet afgeven. (…) 1,5 weken geleden ben ik begonnen met rijden voor [naam sub 1] ik heb nu zo’n 4 keer gereden voor hem.”(…)
Verbalisant: “Hoeveel adressen reed jij per dag?”
Verdachte: “Een stuk of 25 dan mocht ik in de handen klappen en had ik het druk.”(…)
Door [gedaagde] op [datum sub 2] om [tijdstip sub 2]:
(…)“Ik heb visitekaartjes laten maken met mijn telefoonnummer erop.”(…)
Verbalisant: “Bij wie koop jij die wiet dan?”
[gedaagde]: “Ik kan de jongen niet bij naam. Ik bel hem als ik wiet nodig heb en dan komt hij het brengen.” (…)
“Ik verpak de wiet in kleine zakjes en verkoop het dan weer.”(…)
Verbalisant: “Hoe lang doe je dit al?”
[gedaagde]: “Ongeveer 8 maanden.”(…)
Verbalisant: “Breng jij zelf de wiet rond?”
[gedaagde]: “Ja”
Verbalisant: “Heb je ook nog andere mensen voor je rijden?”
[gedaagde]: “Ja. (…) Als ik gebeld word dan neem ik de bestelling aan. Ik bel of sms [naam sub 2] dan vervolgens met het adres en de hoeveelheid.”
Verbalisant: “Hoe lang doe je dit al met hem samen?”
[gedaagde]: “Ik denk een week of 5. Heeft misschien 7 keer voor me gereden.”(…)
Verbalisant: “Hoeveel klanten heb je ongeveer?”
[gedaagde]: “Ik denk een man of 30.”
Verbalisant: “Hoeveel verkoop je per dag?”
[gedaagde]: “Een klantje of 10 a 15 per dag en dat varieert tussen de 1,5 en 3 gram per zakje.”(…)
2.14 Op grond van bovenstaande getuigenverklaringen, de overgelegde verklaringen van verdachten, de overige in het geding gebrachte processen-verbaal van de politie en op grond van hetgeen in het gehuurde is aangetroffen, in onderling verband en samenhang beschouwd, is voldoende komen vast te staan dat [gedaagde] (vanuit de gehuurde woning) in verdovende middelen heeft gehandeld. In zijn verklaring uit het proces-verbaal van de politie van [datum sub 2] om [tijdstip sub 2] heeft hij immers erkend dat hij sinds acht maanden wiet inkoopt, verpakt in kleine zakjes en het doorverkoopt, dat hij de bestellingen die hij via de telefoon binnenkrijgt vervolgens zelf bezorgt of laat bezorgen door [naam sub 2] en dat hij visitekaartjes heeft laten maken met de tekst ‘[naam sub 3] [tekst]’ en met vermelding van zijn telefoonnummer. De geanonimiseerde verdachte heeft verklaard dat een persoon, genaamd [naam sub 3] of [naam sub 1], wonende aan de [adres], zijn opdrachtgever is voor een wiettaxi. [gedaagde] heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om dit overgelegde bewijs te ontkrachten. Het vorenstaande brengt met zich dat Hestia is geslaagd in het haar opgedragen bewijs.
2.15 Ingevolge artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Ingevolge artikel 7:214 BW is de huurder voorts slechts bevoegd tot het overeengekomen gebruik en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. Het handelen in verdovende middelen door [gedaagde] in de van Hestia gehuurde woning verdraagt zich niet met de (woon)bestemming van het gehuurde.
2.16 De stelling van [gedaagde] dat hij vanwege zijn fysieke toestand (reuma, astma en twee hartinfarcten) is aangewezen op het gebruik van hennep, zal bij gebreke van ter zake dienende bescheiden, waaronder een medische verklaring van een arts, als niet althans onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd. Zo er al sprake zou zijn van een behoefte aan medicinale hennep, dan vormt zulks geen rechtvaardiging om vanuit zijn woning te handelen in verdovende middelen en is dat niet de aangewezen weg om in die behoefte te voorzien.
2.17 Het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien brengt met zich dat het gehuurde niet is gebruikt overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte. Voorts heeft [gedaagde] niet gehandeld zoals een goed huurder betaamt en in strijd gehandeld met artikel 6.7 van de toepasselijke algemene voorwaarden. Derhalve staat vast dat aan de zijde van [gedaagde] sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en zijn wettelijke verplichtingen als huurder. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat de handel in verdovende middelen is geëindigd (de wiettaxi rijdt niet meer) en toegezegd zich in de toekomst verre te zullen houden van het in bezit hebben van hennep, maar zulks baat hem niet. [gedaagde] is tekortgeschoten in een voortdurende verbintenis die niet voor herstel vatbaar is.
2.18 De vraag of deze tekortkoming in de onderhavige omstandigheden de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, beantwoordt de kantonrechter bevestigend en wel om de volgende redenen.
2.19 De kantonrechter oordeelt dat de overgelegde stukken de conclusie rechtvaardigen dat de activiteiten van [gedaagde], te weten het handelen in verdovende middelen vanuit de door [gedaagde] van Hestia gehuurde woning, wat betreft de aard, de duur en de omvang zodanig zijn dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen. Uit de in het geding gebrachte processen-verbaal van de politie, waarvan [gedaagde] de inhoud niet heeft betwist, blijkt dat er sinds [jaar] meldingen zijn dat vanuit de gehuurde woning van [gedaagde] wordt gedeald in softdrugs en dat er sprake is (geweest) van veel toeloop van klanten. Voorts blijkt uit de door [gedaagde] tegenover de politie afgelegde verklaring, dat er ongeveer 50 gram hennep in zijn woning lag, dat hij de wiet inkoopt, verpakt in kleine zakjes en het doorverkoopt, hij dit al acht maanden doet en dat [naam sub 2] al meerdere malen voor hem heeft gereden. Dat laatste blijkt ook uit de door de geanonimiseerde verdachte tegenover de politie afgelegde verklaring.
2.20 Ten verwere dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, heeft [gedaagde] aangevoerd dat na een moeizaam verlopen echtscheidingsprocedure een omgangsregeling tot stand is gekomen met zijn minderjarige kinderen en dat de verhuizing zijn ex-partner van gedachten zal doen veranderen in het kader van de omgangsregeling. De kantonrechter overweegt dienaangaande dat dit geen bijzondere en zwaarwegende omstandigheid betreft en Hestia niet kan worden tegengeworpen. Voorts mag het dan zo zijn, zoals [gedaagde] stelt, dat de kinderen gewend zijn aan en gebaat zijn bij de vertrouwde omgeving bij hun vader in huis en dat een ontruiming negatieve gevolgen zal hebben, maar dat rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in dit geval onaanvaardbaar is. De kantonrechter overweegt in dit verband dat ontruiming voor ieder gezin met kinderen gevolgen zal hebben en dat [gedaagde] in dit geval niet althans onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een bijzonder en zwaarwegend belang heeft bij handhaving van de huidige woonsituatie. Voorts is het op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [gedaagde] zelf als ouder van de kinderen om eventuele nadelige effecten van de ontruiming voor zichzelf en zijn kinderen zoveel mogelijk te beperken en passende maatregelen te treffen. Ten slotte is door [gedaagde] ook niet althans onvoldoende gemotiveerd gesteld dat ontruiming van de woning tot een acute noodtoestand zal leiden in die zin dat op geen enkele wijze vervangende woonruimte (bijvoorbeeld door tijdelijke inwoning bij anderen) of opvang beschikbaar is. De door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke en fysieke omstandigheden - te weten astma, reuma en twee hartinfarcten - betreffen evenmin bijzondere en zwaarwegende omstandigheden die met zich brengen dat van [gedaagde] niet gevergd kan worden het gehuurde te ontruimen.
2.21 Vorenstaande overwegingen leiden tot het oordeel dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen, hetgeen betekent dat hij heeft gehandeld in strijd met de op hem als huurder rustende verplichtingen. De kantonrechter is - alle omstandigheden in aanmerking nemende - van oordeel dat de aard en de ernst van de tekortkoming, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het woonbelang van [gedaagde] en zijn kinderen, afgezet tegen de ernst van de tekortkoming, komt niet een zodanig gewicht toe dat dit belang aan ontbinding en ontruiming in de weg staat. Zulks klemt temeer nu niet gebleken is van (bijzondere) omstandigheden, die met zich brengen dat van [gedaagde] niet kan worden gevergd het gehuurde te ontruimen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal overeenkomstig het gevorderde worden bepaald op twee weken na betekening van het vonnis.
2.22 Hetgeen [gedaagde] verder nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en hij zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
3. Beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met veroordeling van [gedaagde] de woonruimte met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres], binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al de zijnen en al het zijne te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van Hestia te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de aan de zijde van Hestia gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 899,64, waarin begrepen € 109,00 griffierecht, € 90,64 explootkosten en
€ 700,00 salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. P. Hoekstra, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.