Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats: Heerlen
Burgerlijk recht
Zaak/rolno.: 2417270 CV EXPL 13-8766
JS
Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv d.d. 28 oktober 2013
inzake:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NSI WINKELS B.V.,
statutair gevestigd te Hoorn,
kantoor houdende aan de Antareslaan 69,
2132 JE Hoofddorp,
gemachtigde mr. M. van Schie te Amsterdam,
eiseres,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam] BEHEER B.V.,
statutair gevestigd te Heerlen,
kantoor houdende aan De Koumen 150,
6433 KE Hoensbroek,
gemachtigde mr. R.P. Küffen te Kerkrade,
gedaagde.
1.VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
1.1.
NSI heeft een dagvaarding met producties ingediend en haar standpunt ter zitting mondeling toegelicht aan de hand van een overgelegde pleitnota.
1.2.
[gedaagde] heeft ter zitting mondeling verweer gevoerd conform overgelegde conclusie van antwoord tevens pleitnota.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak is gesteld op heden.
2.HET GESCHIL
2.1.
Op basis van wat partijen hebben aangevoerd, betwist en onderbouwd met producties, vindt de kantonrechter dat van het volgende kan worden uitgegaan, als achtergrond van het geschil in kort geding:
- [gedaagde] huurt tot en met 31 december 2013 van NSI bedrijfsruimten op niveau -1 van het winkelcentrum ‘t Loon in Heerlen, Apollolaan 29 - 31, tegen een huurprijs van € 2.253,93 per maand exclusief voorschot servicekosten en BTW en exclusief promotiekosten van € 168,99 per maand;
- [gedaagde] heeft met toestemming van NSI het gehuurde deels onderverhuurd aan [naam] du Chef ’t Loon;
- begin december 2011 heeft zich onder winkelcentrum ’t Loon een grote grondverzakking voorgedaan, een zogenaamde sinkhole, als gevolg van mijnbouwactiviteiten door derden in het verleden, waarna op last van de gemeente Heerlen het winkelcentrum tijdelijk is gesloten en voor een deel gesloopt;
- in februari 2012 is het winkelcentrum weer opengegaan voor publiek.
- NSI heeft vervolgens aan kleine huurders in het winkelcentrum huurkorting gegeven, ook aan de onderhuurder van [gedaagde];
- in augustus 2012 is de exploitatie van de slagerij door [gedaagde] gestaakt. De exploitatie is met toestemming van NSI beperkt tot de Bufkesformule;
- [gedaagde] heeft bij brief van 13 december 2012 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2013;
- in de zomer van 2013 is gestart met de herbouw van het gesloopte gedeelte van het winkelcentrum;
- [gedaagde] heeft in de zomer van 2013 verzocht de winkel te mogen sluiten op het moment dat Jumbo haar deuren zou sluiten. Jumbo is een supermarkt die zich eveneens op -1 niveau van het winkelcentrum bevond. De huurovereenkomst met Jumbo is middels opzegging door Jumbo geëindigd op 30 september 2013;
- bij brief van 5 september 2013 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 30 september 2013. [gedaagde] verwijt NSI dat zij aansprakelijk is voor de gevolgen van de sinkhole in een deel van het winkelcentrum, dat NSI niet voortvarend genoeg heeft gezocht naar een oplossing voor de situatie waarin huurders verkeerden en dat de herbouwactiviteiten overlast veroorzaken. Subsidiair acht [gedaagde] zich gerechtigd de exploitatie en huurbetalingsplicht op te schorten.
2.2.
NSI heeft niet ingestemd met de buitengerechtelijke ontbinding en bestrijdt dat [gedaagde] zo’n opschortingsrecht heeft.
2.3.
NSI stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] niet “zo maar” kan stoppen met de exploitatie. Op [gedaagde] rust volgens NSI contractueel gezien (zie art.6.1 en 6.4. van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst) en wettelijk gezien (zie artikel 7:213 BW) een exploitatieverplichting, waaraan NSI [gedaagde] wenst te houden.
2.4.
Kort weergegeven houdt de vordering van NSI in om [gedaagde]:
- te veroordelen om binnen drie dagen na de betekening van het vonnis het gehuurde behoorlijk te exploiteren en voor het publiek geopend te houden tot en met 31 december 2013, zulks op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan;
- te veroordelen om binnen 7 dagen na dagtekening van het vonnis een boete te betalen wegens het niet exploiteren van het gehuurde, van € 250,00 per dag vanaf 30 september 2013 tot het moment waarop weer tot he exploitatie wordt overgegaan;
- te veroordelen om binnen 7 dagen na dagtekening van het vonnis te betalen de huurbetalingsachterstand (oktober 2013) van € 2.434,46 exclusief BTW, te vermeerderen met de contractuele boeterente van € 300,00 per maand per betaalperiode vanaf 1 oktober 2013 tot het moment van algehele betaling;
- te veroordelen in de kosten van dit geding.
2.5.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering:
- [gedaagde] verwijt NSI dat zij als verhuurder aansprakelijk is voor de financiële gevolgschade met betrekking tot de sinkhole - volgens [gedaagde] een gebrek in de zin van de wet - in een deel van het winkelcentrum, dat zij (NSI) niet voortvarend genoeg heeft gezocht naar een oplossing voor de situatie waarin huurders verkeerden en dat de herbouwactiviteiten overlast veroorzaken;
- [gedaagde] is van mening dat het gehuurde inclusief de bijkomende voorzieningen van het winkelcentrum niet conform de overeengekomen bestemming kan worden gebruikt, waardoor NSI tekort schiet in de op haar als goed verhuurder rustende verplichtingen;
- na de sinkhole en de tijdelijke sluiting van het winkelcentrum, kent het winkelcentrum een forse daling van het aantal bezoekers en [gedaagde] heeft door de teruggang van bezoekers ruim € 800.000,00 omzet misgelopen (100.000 minder klantcontacten);
- niveau-1 was altijd hoofdzakelijk bedoeld als “food”-afdeling, met winkeliers als: vishandel [naam vishandel], Bakkerij Stevens (opgevolgd door “Stevens II”, Limburgs Bakhoes), Jumbo, Rousseau Chocolade, Bistro Stairs en [gedaagde]. Daarnaast waren nog gevestigd op -1: Taste, Hendriks Bloemen en Kado van Bo;
- kort na de verzakking in december 2011 heeft vishandel [naam vishandel] het niet meer gered en is deze winkelunit gesloten en nooit meer geopend. Bakkerij Stevens en Limburgs Bakhoes zijn ongeveer een jaar geleden gefailleerd en ook die winkelruimte is nooit meer ingevuld. Jumbo heeft haar deuren na opzegging op 14 september 2013 gesloten;
- Rousseau Chocolade is notabene door tussenkomst van NSI per 8 oktober 2013 verhuisd naar niveau 0, de voormalige ruimte van Rousseau op -1 ligt leeg en wordt niet nader ingevuld. Taste heeft het na december 2011 ook niet echt meer gered. Bistro Stairs heeft notabene met toestemming van NSI de exploitatie van de lunchroom met “buitenterras” per 1 oktober 2013 mogen “opschorten” en exploiteert sindsdien op niveau 0, met de uitdrukkelijke toestemming van NSI om een nieuwe, met [gedaagde] concurrerende broodjesverkoop op niveau 0 te beginnen.
- NSI meet dus ook nog eens met twee maten: Rousseau en Bistro Stairs worden niet tot 31 december 2013 gehouden aan de exploitatieverplichting op -1, [gedaagde] wel, in een entourage van leegstand, een sfeer van gesloten rolluiken en een verpauperde aanblik op niveau-1, aldus [gedaagde];
- [gedaagde] meent daarom dat van haar niet verlangd kon/kan worden de exploitatie daar op -1 voort te zetten.
3.DE BEOORDELING
3.1.
In een kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering in een toekomstige bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu bij vonnis in kort geding gerechtvaardigd is.
3.2.
Indien al zou kunnen worden aangenomen:
- dat NSI door [gedaagde] niet kan worden aangesproken op de schadelijke gevolgen van de sinkhole en de tijdelijke sluiting, als gebreken aan het gehuurde in de zin van de wet;
- dat geen sprake is van wanprestatie aan de kant van NSI die ontbinding van de huurovereenkomst door NSI rechtvaardigt,
staat de kantonrechter voor de kernvraag van het geschil in kort geding: kan [gedaagde] in dit kort geding worden veroordeeld om het gehuurde te herexploiteren tot 31 december 2013?
3.3.
Bij de beantwoording van die vraag is het uitgangspunt dat uit de wet en uit het huurcontract in beginsel volgt dat de huurder, [gedaagde], gehouden is om het gehuurde tot het einde van de huurovereenkomst “open te houden”.
3.4.
Zijn er echter feiten en omstandigheden die meebrengen dat het in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat NSI [gedaagde] aan die exploitatieverplichting houdt? De kantonrechter vindt van wel.
3.5.
Tijdens de behandeling ter zitting is namelijk voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] na de sinkhole, de tijdelijke sluiting en de heropening verlies is gaan draaien als gevolg van het teruglopend aantal bezoekers. Daarbij speelde leegloop en leegstand op niveau -1 in de loop van 2013 ook een belangrijke rol. Die sinkhole, tijdelijke sluiting, leegloop en leegstand op -1 is niet aan [gedaagde] te wijten maar vooral aan externe factoren, waar [gedaagde] geen invloed op had.
3.6.
NSI is er kennelijk ook niet in geslaagd om die leegloop en leegstand op -1 voldoende tegen te gaan. Jumbo sloot ook nog eens op 14 september 2013 en NSI “hielp” notabene Rousseau Chocolade door verhuizing van niveau -1 naar niveau 0 toe te staan zonder die ruimte op -1 in te vullen tot 31 december 2013. Ook Bistro mocht van NSI verhuizen naar niveau 0 zonder dat de daarbij ontstane “leegte” op niveau -1 werd ingevuld.
3.7.
Tegen die achtergrond moet worden geconcludeerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [gedaagde] te houden aan de exploitatieverplichting. [gedaagde] zou bovendien minimaal twee a drie weken tijd nodig hebben om die herexploitatie organisatorisch (personeel, voorraden, reclame, etc.) voor te bereiden, terwijl [gedaagde] dan hooguit nog enkele weken - vanaf eind november tot de Kerst - zou kunnen “draaien”, om vervolgens het gehuurde weer leeg op te leveren per 31 december 2013. Het kan niet van [gedaagde] worden gevergd dat zij de winkel nog voor zo beperkte tijd - en naar verwachting in eerste instantie ook nog eens sowieso verliesgevend, omdat het publiek eerst de weg naar haar weer moet vinden - heropent.
3.8.
De kantonrechter vindt het dus nu te ver gaan om van [gedaagde] te verlangen om nog even “open te gaan” tot de Kerst van dit jaar, op het nagenoeg geheel gesloten niveau-1.
3.9.
Het vorenstaande wil niet zeggen dat [gedaagde] dús mocht stoppen met de exploitatie in september 2013. Of [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting tot nakoming van de huurovereenkomst, in het bijzonder de exploitatieverplichting (met de daaraan verbonden gevolgen als huurdoorbetaling, boete en schadevergoedingsplicht en schadebeperkingsplicht), is echter een vraag die in een bodemprocedure thuishoort.
3.10.
De bij kort geding gevorderde voorzieningen dienen te worden geweigerd met veroordeling van NSI in de kosten van deze procedure.
4.BESLISSING:
De kantonrechter, oordelende als voorzieningenrechter:
Weigert de gevorderde voorzieningen.
Veroordeelt NSI in de aan de zijde van [gedaagde] gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 400,-- voor salaris gemachtigde.
Verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. P. Hoekstra, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.