Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 512084 CV EXPL 13-597
typ: RW
Vonnis van 28 augustus 2013
in de zaak van
stichting woonpunt,
statutair gevestigd en kantoorhoudend te Maastricht,
eisende partij,
verder te noemen: Woonpunt,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten, advocaat te Utrecht
tegen
[gedaagde],
wonend te [woonplaats],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. B.H.M. Nijsten, advocaat te Maastricht
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Partijen hebben achtereenvolgens de navolgende processtukken ingediend:
- exploot van dagvaarding van 5 februari 2013 met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- conclusie van repliek met producties;
- conclusie van dupliek.
Vervolgens is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader vastgesteld is op heden.
MOTIVERING
de feiten
[gedaagde] huurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst van 27 april 2011 met ingang van die datum van Woonpunt de woning aan het adres [adres] te Maastricht op grond waarvan [gedaagde] maandelijks bij vooruitbetaling huur verschuldigd is aan Woonpunt. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van 1 januari 2005 van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). Op 19 maart 2012 is bij een huiszoeking in het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen. Ten tijde van de huiszoeking was [gedaagde] gedetineerd in België.
Bij vonnis van 6 maart 2013 (zaaknummer: 499182 CV EXPL 12-4534) van de kantonrechter van de Rechtbank Limburg (locatie Maastricht) is de huurovereenkomst tussen partijen (wegens een huurachterstand tot 1 februari 2013 van € 1.176,31) ontbonden en is [gedaagde] (onder meer) veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen een termijn van vier weken na betekening van dat vonnis.
de vordering
Woonpunt vordert bij vonnis - uitvoerbaar bij voorraad -:
de huurovereenkomst tussen Woonpunt en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te Maastricht te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken (voor zover deze zaken niet het eigendom van Woonpunt zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonpunt te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor het geval [gedaagde] niet tijdig aan deze veroordeling zal voldoen;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding.
de standpunten van partijen
Ter onderbouwing van haar vordering voert Woonpunt bij exploot aan dat, gezien de omvang van de aangetroffen kwekerij (een “grow-tent” met achttien hennepplanten, zestien potten, een assimilatielamp, een transformator en een hygrometer), er sprake is (geweest) van hennepteelt met een bedrijfsmatig karakter. Hierdoor heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de (wettelijke en contractuele) verplichting om zich als goed huurster te gedragen. Voorts heeft [gedaagde] het in artikel 7 van de Algemene voorwaarden opgenomen verbod om in het gehuurde hennep te kweken overtreden en heeft zij als gevolg van die overtreding het gehuurde gebruikt in strijd met de overeengekomen woonbestemming. Woonpunt wijst daarnaast op het gevaarzettende karakter van een hennepkwekerij voor het gehuurde en de omwonenden, de kans op schade aan het gehuurde en de negatieve invloed op de woonomgeving. Redenen waarom Woonpunt op grond van artikel 6:265 BW vordert de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden. In dat verband wijst zij erop aan [gedaagde] bij brief van 30 mei 2012, ter voorkoming van (buiten)gerechtelijke kosten, de mogelijkheid geboden te hebben de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. [gedaagde] heeft volgens Woonpunt niet met dat voorstel ingestemd.
Bij repliek heeft Woonpunt de gevorderde ontbinding (ook) gemotiveerd met de stelling dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting tot tijdige betaling van de huur.
De gevorderde dwangsom onderbouwt Woonpunt met de stelling dat de kosten van een gedwongen ontruiming (ongeveer € 2.500,00) in de praktijk nauwelijks verhaalbaar blijken te zijn. Woonpunt stelt daarom behoefte te hebben aan “een sterke prikkel voor [gedaagde] om zelf tijdig aan het vonnis te voldoen”.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering op alle onderdelen. Hetgeen zij daartoe aanvoert, zal in de navolgende beoordeling aan bod komen.
de beoordeling
[gedaagde] betwist dat er, zoals in het door Woonpunt overgelegde proces-verbaal van 20 maart 2012 vermeld staat, achttien hennepplanten aangetroffen zijn. Volgens haar “waren het er 2 minder” omdat er “namelijk 16 bloempotten in beslaggenomen” zijn. Hiermee heeft zij onvoldoende gemotiveerd het door Woonpunt gestelde aantal planten betwist aangezien de inbeslagname van zestien bloempotten in het geheel niet uitsluit dat er wel degelijk achttien hennepplanten aangetroffen zijn. Wat hier verder ook van zij, zowel bij zestien als bij achttien hennepplanten, moet geoordeeld worden dat er sprake geweest is van een hennepplantage met bedrijfsmatig karakter. De blote en niet nader onderbouwde stelling van [gedaagde] dat de opbrengst van de plantage, volgens Woonpunt door de politie (op basis van het aantal van achttien planten) geschat op tweeëneenhalve kilo per jaar ,voor eigen gebruik was, wordt onaannemelijk geacht en verdraagt zich ook niet met hetgeen in het kader van strafbaarstelling van de teelt via de Opiumwet als grens gesteld is.
[gedaagde] betwist niet dat zij in het gehuurde hennep gekweekt heeft of heeft laten kweken. De door Woonpunt gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst staan daarmee vast. [gedaagde] heeft namelijk daardoor niet alleen het contractuele verbod tot hennepkweek in het gehuurde overtreden, maar tevens heeft zij door het bedrijfsmatige karakter van de plantage in strijd gehandeld met de overeengekomen woonbestemming van het gehuurde. Het feit dat het een (relatief) kleine plantage betrof, doet aan een en ander niet af.
[gedaagde] vindt dat het in strijd met de rechtszekerheid is dat Woonpunt eerst bij exploot van 5 februari 2013 onderhavige procedure aangevangen is, terwijl de hennepplantage reeds in maart 2012 ontdekt is. Dit enkele tijdsverloop is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om tot het oordeel te komen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonpunt toen gebruik maakte van haar bevoegdheid tot (vorderen van de) ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel dat er sprake zou zijn van rechtsverwerking. Daar komt nog bij dat [gedaagde] reeds bij brief van 30 mei 2012 door Woonpunt het aanbod gedaan is om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen, dit ter voorkoming van verdere (buiten)gerechtelijke kosten. [gedaagde] had er derhalve op bedacht moeten zijn dat Woonpunt verdere (rechts)maatregelen zou nemen. Het feit dat deze brief, kennelijk als gevolg van de detentie in België, [gedaagde] niet bereikt heeft, maakt dit niet anders aangezien dat een voor haar rekening en risico komende omstandigheid is. [gedaagde] had moeten zorgen dat op haar vaste woonadres bezorgde post haar ter kennis zou komen.
[gedaagde] heeft voorts gesteld dat Woonpunt ter gelegenheid van een comparitie van 5 februari 2013 in een eveneens tussen partijen gevoerde procedure (zaaknr. 499182 CV EXPL 12-4534) niet heeft vermeld dat [gedaagde] opnieuw die dag zou worden gedagvaard wegens de aanwezigheid van een hennepplantage. De procedure waarin destijds werd gecompareerd, zag op een vordering van Woonpunt tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning, louter gebaseerd op het niet-nakomen van de betalingsverplichting door [gedaagde], waarvan in die procedure alsnog nakoming gevorderd werd. Bij gebreke van een nadere toelichting van de zijde van [gedaagde] valt niet in te zien waarom Woonpunt “in strijd met de rechtszekerheid” gehandeld heeft door tijdens die comparitiezitting geen melding te maken van het feit dat [gedaagde] die dag wederom gedagvaard was/zou worden voor de thans aanhangige procedure.
Zoals reeds vermeld, heeft Woonpunt bij repliek de onderbouwing van haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst uitgebreid met de stelling dat [gedaagde] haar verplichting tot betaling (na het veroordelend vonnis van 6 maart 2013 in zaaknr. 499182 CV EXPL 12-4534) niet is nagekomen. Die stelling heeft [gedaagde] niet betwist. Vaststaat derhalve dat zij ook op dat onderdeel is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Gelet op de hiervoor vastgestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, had en heeft Woonpunt de bevoegdheid de huurovereenkomst te doen ontbinden.
Hetgeen overigens nog door [gedaagde] aangevoerd is tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, is aan te merken als een beroep op de “tenzij-clausule” in artikel 6:265 lid 1 BW. Dat er ten aanzien van de aangetroffen hennepplantage sprake is geweest van een tekortkoming van geringe betekenis (of bijzondere aard), kan de kantonrechter niet onderschrijven nu [gedaagde] zich schuldig maakte aan bedrijfsmatige hennepkweek, waarmee doorgaans overlast en criminaliteit gepaard gaan. Dat het om een relatief kleine plantage ging, dat er geen diefstal van elektriciteit heeft plaatsgevonden en dat van directe/concrete gevaarzetting niet gebleken is, doet daar niet aan af. Dat [gedaagde] voorts na het veroordelend vonnis van 6 maart 2013 is blijven volharden in wanbetaling, is evenmin als een tekortkoming van geringe betekenis aan te merken.
De persoonlijke omstandigheden die [gedaagde] voorts nog aanvoert, zijn evenmin reden om tot het oordeel te komen dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen.
In dat kader is van belang dat [gedaagde] niet betwist heeft reeds eerder (zijdelings) betrokken te zijn geweest bij hennepteelt op een woonwagenstandplaats en dat zij als gevolg daarvan tijdelijk “geblokkeerd is geweest voor de toewijzing van een andere woonruimte”.
[gedaagde] had derhalve vooraf kunnen en moeten bedenken dat de aanwezigheid van de hennepplantage voor Woonpunt aanleiding zou zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Zij kan dan thans Woonpunt niet tegenwerpen dat als gevolg van die ontbinding er (ontwikkelings)problemen met haar nog jonge kinderen zullen kunnen ontstaan. Het verdragsrechtelijk beschermde belang van die kinderen moet daarom, door het gedrag van de ouder, in dit geval wijken voor het belang van Woonpunt bij strikte handhaving van haar beleid. Bovendien is niet aannemelijk gemaakt dat de beide kinderen (die al op hulpverlening aangewezen zijn) er door een huisuitzetting (nog) slechter aan toe zullen geraken.
Op grond van vorenstaande overwegingen zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen. Ook de gevorderde ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis zal toegewezen worden. [gedaagde] heeft verzocht haar een ruime ontruimingstermijn te gunnen omdat zij “particuliere woonruimte” moet gaan zoeken. Hierin ziet de kantonrechter mede gelet op het eerdere vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst en het daarbij reeds afgegeven (maar kennelijk niet geëxecuteerde) bevel tot ontruiming van het gehuurde onvoldoende grond om een ruimere termijn dan de door Woonpunt gevorderde termijn van twee weken te stellen.
De gevorderde dwangsom zal, gelet op de door Woonpunt gegeven onderbouwing, ook toegewezen worden. Het verweer van [gedaagde] dat zij tijdig zal voldoen aan een veroordelend vonnis tot ontruiming, is onvoldoende om dit onderdeel af te wijzen (mede gelet op haar weigering om aan het veroordelend vonnis van 6 maart 2013 te voldoen).
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] veroordeeld worden tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Woonpunt tot op heden begroot op € 506,45, waarvan
€ 300,00 salaris gemachtigde, € 94,45 explootkosten en € 112,00 griffierecht.
BESLISSING
Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Maastricht.
Veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken (voor zover deze zaken niet het eigendom van Woonpunt zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonpunt te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor het geval [gedaagde] niet tijdig aan deze veroordeling zal voldoen.
Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Woonpunt tot op heden begroot op € 506,45.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.