Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht
procedurenummer: AWB 11/2625
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2012 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. E. Wiarda,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leeuwarden,
verweerder,
gemachtigde: H. Helbig, werkzaam bij verweerders gemeente.
De rechtbank heeft de vergunninghouder aangemerkt als derde belanghebbende. Als derde belanghebbende heeft aan het geding deelgenomen: Mydomo (hierna: vergunninghouder).
gemachtigde: M. de Maa, werkzaam bij vergunninghouder.
Procesverloop
Bij brief van 20 september 2011 heeft verweerder eiser mededeling gedaan van zijn besluit op bezwaar betreffende de toepassing van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Huisvestingswet (Hvw), hierna het bestreden besluit.
Tegen dit besluit heeft eiser beroep aangetekend.
De zaak is behandeld ter zitting van de rechtbank, gehouden op 30 maart 2012. Eiser is verschenen, bijgestaan door voornoemde gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door voornoemde gemachtigde. Derde-partij heeft zich laten vertegenwoordigen door M. de Maa, werkzaam bij vergunninghouder.
Motivering
Feiten
1.1. Verweerder heeft bij besluit van 13 april 2011 aan vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend op grond van artikel 2.1. lid 1 onder a en c van de Wabo voor het verbouwen en gebruiken van een bestaand gebouw tot een gebouw met studentenkamers (hierna: het bouwwerk), gelegen aan de Bildtsestraat 35 te Leeuwarden (hierna: het perceel).
1.2. Verweerder heeft bij besluit van 29 april 2011 aan vergunninghouder een omzettingsvergunning verleend op grond van de Huisvestingswet en artikel 2.2.4 van de Huisvestingsverordening van de Gemeente Leeuwarden (Hv). In dat besluit is opgenomen dat in het bouwwerk maximaal 16 te verhuren kamers mogen worden gerealiseerd, te verhuren aan maximaal 16 personen.
1.3. Eiser heeft tegen beide besluiten van verweerder bezwaar gemaakt bij brieven van 11 mei 2011.
1.4. Verweerder heeft bij het bestreden besluit, onder verwijzing naar het advies van de Adviescommissie bezwaarschriften (hierna: de Adviescommissie), de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.
Het wettelijk kader
2.1. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a, van de Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk.
Ingevolge onderdeel c is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet.
Ingevolge artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo wordt de omgevingsvergunning, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, geweigerd indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening.
Ingevolge het tweede lid wordt de aanvraag in gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
Ingevolge artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onderdeel a, onder 2º, van de Wabo kan de omgevingsvergunning, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, slechts worden verleend indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen.
2.2. Ingevolge artikel 2.7 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) worden als categorieën van gevallen als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2º, van de Wabo aangewezen de categorieën gevallen in artikel 4 van bijlage II.
Ingevolge artikel 4, aanhef en onder 1, onder a, van bijlage II van het Bor - voor zover hier van belang - komt voor verlening van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de Wabo van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, in aanmerking een bijbehorend bouwwerk binnen de bebouwde kom.
In het negende lid is bepaald dat het gebruik van bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, eveneens in aanmerking komt, mits binnen de bebouwde kom en de oppervlakte niet meer dan 1500 m² bedraagt.
Ingevolge artikel 1, eerste lid, wordt in deze bijlage verstaan onder:
Bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
Hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.
Ingevolge artikel 5 van bijlage II van het Bor blijft bij toepassing van de artikel 2, 3 en 4 het aantal woningen gelijk.
2.3. Ingevolge artikel 30 van de Hvw is het verboden een woonruimte als de onderhavige zonder vergunning van verweerder om te zetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte.
Ingevolge artikel 31 van de Hvw dient een vergunning te worden verleend, tenzij het belang van het behoud of van de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
2.4. Om gevolg te geven aan artikel 31 van de Hvw is de Hv vastgesteld. Volgens artikel 2.2.2 van de Hv is het verboden een woonruimte, aangewezen in artikel 2.2.1, met het oog op het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 2.2.4, eerste lid, van de Hv kunnen burgemeester en wethouders een vergunning weigeren indien het belang dat de aanvrager bij de omzetting heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad. Bij de beoordeling van het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad worden mede de ligging en de te verwachten vraag naar het type woonruimte waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft betrokken.
Ingevolge het derde lid van artikel 2.2.4, eerste lid, onder a, van de Hv kunnen burgemeester en wethouders een vergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur of kamerverkoop zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw wordt in ieder geval aanwezig geacht indien meer dan 10% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de betreffende straat met dezelfde postcode wordt gebruikt voor huisvesting als bedoeld in artikel 2.2.2.
De beoordeling van het geschil
3. Aan de orde is de vraag of verweerder terecht en op juiste gronden aan vergunninghouder een omgevingsvergunning en een omzettingsvergunning heeft verleend. Niet is in geschil dat het gebruik van het bouwwerk ten behoeve van kamerverhuur strijdig is met het bestemmingsplan "Vossepark".
Omgevingsvergunning
4.1. Eiser stelt dat de omgevingsvergunning niet kon worden verleend omdat niet is voldaan aan het in artikel 5 van bijlage II van het Bor neergelegde vereiste dat het aantal woningen gelijk dient te blijven. Het bouwwerk heeft twee huisnummers, 35 en 37, en door de verbouwing wordt dit één pand.
4.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het bouwwerk één pand is met twee huisnummers vanwege de voormalige dubbele functie van het pand. Door de verbouwing blijft het aantal woningen gelijk; er is slechts sprake van een interne verandering.
4.3. De rechtbank oordeelt dat de omgevingsvergunning niet in strijd is met het bepaalde in artikel 5 van bijlage II van het Bor. Dit artikel brengt met zich mee dat het aantal woningen niet mag veranderen. De rechtbank overweegt dat de enige eis die moet worden gelezen in deze bepaling is dat de omgevingsvergunning er niet toe mag leiden dat het aantal zelfstandige woningen toeneemt. De rechtbank vindt steun voor zijn opvatting in de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) ter zake artikel 19, derde lid van de WRO juncto artikel 20 van het Bro 1985, als voorgangers van artikel 3.23, derde lid van de Wro juncto artikel 4.1.1. eerste lid, aanhef en onder i, onder 3e van het Bro (ABRvS 20 februari 2008, gepubliceerd op rechtspraak.nl onder LJN: BC4685). De rechtbank overweegt dat door de omgevingsvergunning het aantal woningen niet toeneemt, omdat uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat het bouwwerk niet wordt gesplitst in meerdere zelfstandige woningen. De beroepsgrond van eiser faalt.
5.1. Eiser stelt voorts dat de omgevingsvergunning niet kon worden verleend omdat de buitenpandige bouwactiviteiten - de uitbouw op de verdieping - niet vallen onder de werking van het bepaalde in artikel 4 van bijlage II van het Bor. Een buitenpandige verbouwing kan ook niet vergunningsvrij worden verleend. Bovendien is er geen sprake van een bijgebouw maar van één hoofdgebouw.
5.2. Verweerder stelt dat ten aanzien van de binnenpandige bouwactiviteiten een omgevingsvergunning is verleend op grond van artikel 4, onder 9, van bijlage II van het Bor. De uitbouw op de verdieping valt, zoals in het bestreden besluit aanvullend is gemotiveerd, onder artikel 4, onder 1, van bijlage II van het Bor. De uitbouw op de verdieping wordt op de voormalige garage/stalling gerealiseerd, dat een bijgebouw is.
5.3. De rechtbank is van oordeel dat de voormalige garage met daarop de uitbouw een bijbehorend bouwwerk is. Volgens het bepaalde in artikel 1 van bijlage II van het Bor is een bijbehorend bouwwerk een uitbreiding van een hoofdgebouw. De voormalige garage en de uitbouw vallen onder het begrip 'bijbehorend bouwwerk', omdat deze een uitbreiding vormen van het hoofdgebouw, de voormalige woning.
De rechtbank stelt verder vast dat verweerder bevoegd is om voor de uitbouw op de verdieping een omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwen en gebruiken van de gronden en het bouwwerk in strijd met het bestemmingsplan. Immers, op grond van het bepaalde in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onderdeel a, onder 2º, van de Wabo, in verband met artikel 4, aanhef en onder 1, onder a, van bijlage II van het Bor, kan verweerder een omgevingsvergunning verlenen voor een bijbehorend bouwwerk binnen de bebouwde kom, waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van die wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking, onder verwijzing naar een uitspraak van de Afdeling (ABRvS 26 oktober 2011, gepubliceerd op rechtspraak.nl onder LJN: BU1640), dat de woorden "het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan" in art 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo in ruime zin moet worden uitgelegd. Dat wil zeggen dat het begrip "gebruiken" als daar bedoeld, niet alleen betrekking heeft op het gebruik van gronden of bouwwerken, maar ook op het bouwen en slopen in strijd met planologische regelgeving, in het bijzonder het bestemmingsplan.
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat de binnenpandige bouwactiviteiten vallen onder artikel 4, onder 9, van bijlage II van het Bor, zodat verweerder ook ter zake van die bouwactiviteiten bevoegd was een omgevingsvergunning te verlenen. De beroepsgrond van eiser faalt derhalve. Aan de orde is thans de vraag of verweerder bij afweging van de betrokken belangen de omgevingsvergunning in redelijkheid heeft kunnen verlenen.
6.1. Eiser stelt dat door de huisvesting van studenten in het bouwwerk een optimaal woon- en leefmilieu niet langer kan worden gegarandeerd. In de Huisvestingsverordening (Hv) is bepaald dat niet meer dan tien procent van de tot woning bestemde gebouwen in een straat met dezelfde postcode voor kamerverhuur mogen worden gebruikt. Omdat in dit geval 16 kamers worden gebouwd, betekent dit dat het aantal bewoners in de Bildtsestraat met tien 'reguliere' woningen, gelijk is aan het aantal studenten. Bovendien wordt parkeer- en geluidsoverlast gevreesd.
6.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van aantasting van het woon- en leefmilieu. Er worden 16 kamers gerealiseerd in één zelfstandige woning, terwijl in de Bildtsestraat met hetzelfde postcodegebied nog tien andere woningen zijn. Deze verhouding past binnen het beleid dat is vastgelegd in de Hv. Verder stelt verweerder dat van geluidsoverlast op voorhand geen sprake is. Er zijn overeenstemming met het parkeerbeleid vijf vrije parkeerplaatsen vergund op eigen terrein.
6.3. De rechtbank overweegt dat het gebruiken van het bouwwerk als pand voor kamerverhuur in overeenstemming is met verweerders beleid, zoals dat is neergelegd in artikel 2.2.4, derde lid van de Hv. Door het gebruik van één van de 11 tot bewoning bestemde gebouwen in de Bildtsestraat wordt minder dan tien procent van deze gebouwen gebruikt als onzelfstandige woonruimte. De rechtbank acht dit beleid van verweerder niet onredelijk. Niet is gebleken van bijzondere feiten of omstandigheden op grond waarvan verweerder in dit geval niet onverkort aan zijn beleid heeft kunnen vasthouden. Dat de betreffende woning 16 voor verhuur geschikte kamers bevat, leidt - gelet op dat beleid - niet tot een ander oordeel. Dat studenten zullen worden gehuisvest in het bouwwerk maakt niet dat op voorhand vanuit gegaan dient te worden dat er sprake is van een dreigende ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu.
De rechtbank overweegt voorts ter zake de gevreesde parkeeroverlast dat uit de stukken genoegzaam is gebleken dat de omgevingsvergunning in overeenstemming is met het parkeerbeleid van verweerder dat bij kamerverhuur 0,2 parkeerplaats per bezoeker als norm wordt gehanteerd. De rechtbank acht dit beleid niet onredelijk. Met 16 voor verhuur geschikte kamers passen vijf vergunde parkeerplaatsen binnen dat beleid. Van een aantasting van het woon- en leefmilieu is niet gebleken, noch heeft eiser feiten en omstandigheden aangevoerd die dat oordeel zouden kunnen dragen. De beroepsgrond van eiser faalt.
Omzettingsvergunning
7.1. Eiser betoogt ten slotte dat verweerder ten onrechte een omzettingsvergunning heeft verleend, omdat meer dan tien procent van de tot bewoning bestemde gebouwen in de Bildtsestraat met dezelfde postcode wordt gebruikt voor huisvesting ten behoeve van kamerverhuur.
7.2. Verweerder stelt dat met de omzetting van één pand van de 11 tot bewoning bestemde gebouwen in de Bildtsestraat minder dan tien procent van deze gebouwen wordt gebruikt voor huisvesting van onzelfstandige woonruimte.
7.3. De rechtbank overweegt dat, zoals zij eerder in rechtsoverweging 5.3. heeft overwogen, één tot bewoning bestemd gebouw wordt omgezet in een gebouw dat geschikt is voor huisvesting van onzelfstandige woonruimte. Nu niet in geschil is dat in de Bildtsestraat nog tien zelfstandige voor bewoning bestemde gebouwen zijn gesitueerd, stelt de rechtbank vast dat minder dan 10% van de tot bewoning bestemde gebouwen wordt gebruikt voor huisvesting van onzelfstandige woonruimte. Verweerder heeft het beleid, zoals neergelegd in artikel 2.2.4, derde lid van de Hv juist toegepast. De beroepsgrond van eiser faalt.
8. De rechtbank komt tot de slotsom dat verweerder, na afweging van de betrokken belangen, in redelijkheid de omgevingsvergunning en de omzettingsvergunning heeft kunnen verlenen. Het beroep is ongegrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. C.H. de Groot, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J. Houwink als griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2012.
w.g. J. Houwink
w.g. C.H. de Groot
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat voor partijen hoger beroep open. Gelijke bevoegdheid komt toe aan andere belanghebbenden, zulks behoudens het bepaalde in art. 6:13 juncto 6:24 Awb.
Indien u daarvan gebruik wenst te maken dient u binnen zes weken na de dag van verzending van de uitspraak een brief (beroepschrift) alsmede een afschrift van deze uitspraak te zenden aan:
de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Postbus 20019
2500 EA Den Haag
In het beroepschrift vermeldt u waarom u de uitspraak niet juist vindt.