Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 112403 / HA ZA 11-386
Vonnis van 25 juli 2012
in de zaak van
1.[EISER],
wonende te [woonplaats],
2.[EISER2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. D. de Jong, kantoorhoudende te Zeist,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. N.E. van Uitert, kantoorhoudende te Drachten.
Partijen zullen hierna [eiser]c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de akte overlegging producties aan de zijde van [eiser] c.s. van 31 januari 2012, genomen ter comparitie van 5 juni 2012
- de akte wijziging van eis en overlegging productie aan de zijde van [eiser] c.s. van 22 mei 2012, genomen ter comparitie van 5 juni 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 5 juni 2012
- de brief van [eiser] c.s. van 19 juni 2012 met verzoek om aanvullingen/correcties op het proces-verbaal te plegen
- de brief van de griffier van 25 juni 2012 waarbij [gedaagde] de gelegenheid is geboden om zich binnen twee weken over het verzoek van mr. De Jong uit te laten. Mr. van Uitert heeft afgezien van het geven van een reactie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1. [eiser] c.s. heeft op 8 juli 2010 van [gedaagde] twee percelen grond met daarop een woonhuis gekocht voor een bedrag van € 200.000,00. De woning is gelegen aan de [adres], te [plaats] (hierna: de woning). Op het moment van de koop werd de woning gebruikt voor kamergewijze verhuur. Er werden in totaal acht wooneenheden verhuurd. [gedaagde] wist ten tijde van de verkoop dat [eiser] c.s. de bestaande verhuurpraktijk wilde continueren.
2.2. Artikel 10 lid Pro e van de koopovereenkomst bepaalt:
Verkoper garandeert, (…), het navolgende:
(…)
tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst zijn geen door de overheid of door nutsbedrijven verbeteringen of herstellingen voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren, zijn uitgevoerd. Indien na het moment van het sluiten van deze koopovereenkomst en voor het moment van levering een verbetering of herstel door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van de verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen vanuit de wet of deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen; aan verkoper is betreffende het verkochte geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel een aanwijzingsbesluit dan wel een register inschrijving bekend.
2.3. De notariële akte van levering van de woning is op 1 september 2010 gepasseerd.
2.4. [gedaagde] heeft van de gemeente Emmen een brief ontvangen, gedateerd 21 april 2010.
De brief had als onderwerp "Vooraankondiging bestuurlijk optreden".
Uit de brief blijkt dat er een brandveiligheidsonderzoek heeft plaatsgevonden in de woning en dat de woning niet voldoet aan de bepalingen van de Woningwet, het Bouwbesluit 2003 en het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. In de brief wordt [gedaagde] verzocht om binnen acht weken na verzenddatum van de brief de geconstateerde gebreken te herstellen. Voorts worden in de brief bestuurlijke dwangmaatregelen aangekondigd wanneer [gedaagde] de door de gemeente geconstateerde gebreken niet binnen de termijn van acht weken herstelt.
2.5. [gedaagde] heeft naar aanleiding van deze brief contact opgenomen met de gemeente Emmen, in de persoon van de heer [A]. [gedaagde] heeft de gemeente verzocht om te wachten met het opleggen van eventuele dwangmaatregelen omdat [gedaagde] het voornemen had het pand te verkopen. De gemeente heeft aan het verzoek gehoor gegeven.
2.6. Een brief met een gelijkluidende inhoud als de brief van 21 april 2010 heeft de gemeente Emmen op 23 november 2010 aan [eiser] c.s. verzonden.
2.7. [eiser] c.s. heeft [gedaagde] bij brief van 17 december 2010 aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser] c.s. naar zijn zeggen lijdt als gevolg van de schending van de informatieplicht aan de zijde van [gedaagde].
2.8. De makelaar van [gedaagde], de heer [B], is thans de beheerder van de door [eiser] c.s. van [gedaagde] gekochte woning.
3. De vordering
3.1. [eiser] c.s. vordert, na wijziging van eis, primair dat de rechtbank:
a. het beroep op dwaling gegrond verklaart en de gevolgen van de overeenkomst tussen [eiser] c.s. en [gedaagde] ter opheffing van het nadeel dat [eiser] c.s. lijden wijzigt, zodanig dat de betaalverplichting van [eiser] c.s. wordt gesteld op € 173.313,14 of althans op een in goede justitie vastgesteld bedrag;
b. [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] c.s. te voldoen een bedrag groot € 28.307,09 (althans een in goede justitie te bepalen bedrag) te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 september 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
c. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure waaronder de beslagkosten en nakosten.
Subsidiair vordert [eiser] c.s. dat de rechtbank:
d. [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding en betaling van de door [eiser] c.s. geleden schade, te begroten op € 28.307,09 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 september 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
e. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure waaronder begrepen de beslagkosten en de nakosten.
f. De rechtbank zal recht doen op de gewijzigde eis, nu gesteld noch gebleken is dat deze in strijd komt met de eisen van een goede procesorde.
3.2. [eiser] c.s. stelt zich primair op het standpunt dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. [eiser] c.s. voert aan dat [gedaagde] hem op de hoogte had moeten stellen van de inhoud van de brief van 21 april 2010. Wanneer de inhoud van de brief van 21 april 2010 hem voor het sluiten van de koopovereenkomst bekend zou zijn geweest, dan zou de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zijn gesloten, aldus [eiser] c.s. In reactie op na te melden verweer betwist [eiser] c.s. dat hij als ervaren verhuurder van kamers moet worden aangemerkt.
3.3. [eiser] c.s. voert aan dat hij kosten heeft moeten maken om de woning aan te passen aan de eisen van de gemeente. [eiser] stelt dat de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW Pro moeten worden gewijzigd in die zin dat de koopprijs moet worden verminderd met de kosten die hij heeft moeten maken om te voldoen aan de door de gemeente gestelde eisen.
3.4. Subsidiair stelt [eiser] c.s. dat [gedaagde] wanprestatie heeft gepleegd. [gedaagde] heeft een woning geleverd waarvan hem bekend was dat, in tegenstelling tot hetgeen is bepaald in artikel 10 sub e van Pro de koopovereenkomst, er sprake was van een aanzegging van de gemeente. [eiser] c.s. stelt dat [gedaagde] de kosten moet vergoeden die hij als gevolg van de wanprestatie heeft geleden.
Het verweer
4.1. [gedaagde] stelt dat hij aan zijn makelaar heeft gemeld dat de gemeente bezig was met het opzetten van een nieuw/herzien beleid op het gebied van kamerverhuur. Voorts heeft hij de makelaar geadviseerd om contact op te nemen met de gemeente. [gedaagde] stelt verder dat het voor [eiser] c.s., als ervaren belegger in onroerende zaken, duidelijk had moeten zijn dat de woning niet voldeed aan de nieuwe eisen van de gemeente. [gedaagde] verwijst naar een e-mail van zijn makelaar aan zijn voormalig advocaat waarin de makelaar er op wijst dat [eiser] c.s. een concept-huisvestingsverordening heeft ontvangen waarin valt te lezen welke eisen er in de toekomst mogelijk voor kamerverhuur gaan gelden. Voorts had [eiser] c.s. zelf onderzoek moeten doen naar de vraag of de woning aan de brandveiligheidsvoorschriften voldeed. Ten aanzien van de door [eiser] c.s. opgevoerde kosten stelt [gedaagde] dat [eiser] c.s. deze kosten sowieso had moeten maken om de woning aan de vernieuwde eisen te laten voldoen. Voor zover er sprake is van wanprestatie voert [gedaagde] tot zijn verweer aan dat hij door [eiser] c.s. niet schriftelijk in gebreke is gesteld.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] c.s. heeft bij brief van 19 juni 2012 de volgende aanvullingen/correcties op het proces-verbaal voorgesteld.
(…)
- blad 1, 1e alinea. [eiser] heeft niet verklaard dat hem bekend was dat er nieuw beleid binnen het kader van de bouwwetgeving in ontwikkeling was.
Toelichting: [eiser] wist van nieuw beleid rond kamerverhuur. Dat nieuwe beleid zag niet op bouwwetgeving, maar op Huisvestingswetgeving.
- Blad 2, 2e alinea: [gedaagde] heeft niet gezegd dat er een brandinstallatie in het pand zat.
Toelichting: [gedaagde] heeft gesproken over brandmelders. Had [gedaagde] gesteld dat er een brandinstallatie aanwezig was dan had [eiser] dat ontkend.
- Blad 2, 3e alinea: De Jong heeft niet verklaard dat [eiser] heeft gedwaald over het feit dat er geen aanzeggingen waren.
Toelichting: [eiser] heeft juist gedwaald over het feit dat er wel een aanzegging was.
(…)
4.2. De rechtbank overweegt dat voormelde correcties terecht zijn verzocht. Het proces-verbaal moet daarom met inachtneming met de hierboven vermelde wijzigingen worden gelezen.
4.3. De rechtbank dient allereerst te beoordelen of [eiser] c.s. op grond van het in artikel 6:228 BW Pro bepaalde een beroep op dwaling toekomt. In dat verband staat vast dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de woning kamergewijs verhuurde. [gedaagde] wist dat [eiser] c.s. de aldus bestaande verhuurpraktijk wilde voortzetten. Voorts staat vast dat [gedaagde], gelet op de inhoud van de brief van de gemeente Emmen van 21 april 2010, op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst wist dat de verhuurpraktijk in de huidige vorm door de gemeente Emmen niet werd toegestaan in verband met het niet voldoen aan de brandveiligheidseisen op grond van de bouwregelgeving. [gedaagde] had deze informatie daarom vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [eiser] c.s. moeten verstrekken om te voorkomen dat [eiser] c.s. zich omtrent de mogelijkheden van verhuur een onjuiste voorstelling van zaken zou maken. De rechtbank wijst er in dit verband op dat het ook op grond van artikel 10 sub e van Pro de koopovereenkomst voor [gedaagde] duidelijk had moeten zijn dat het bestaan van de brief van de gemeente van 21 april 2010 voor [eiser] c.s. van belang was, gelet op de daarin opgenomen risicoverdeling voor koper en verkoper. [gedaagde] heeft echter enkel zijn makelaar ingelicht die deze inlichtingen niet heeft verstrekt aan [eiser] c.s. De rechtbank oordeelt dat dit nalaten van de makelaar van risico voor [gedaagde] komt. Overigens zag deze informatie ook enkel op het nieuwe huurbeleid inzake kamerverhuur. Ook als deze informatie [eiser] c.s. zou hebben bereikt valt op die grond niet in te zien dat [gedaagde] naar behoren aan zijn mededelingsplicht ter zake zou hebben voldaan. Uit de omstandigheid dat aan [eiser] c.s. geen mededeling is gedaan van het standpunt van de gemeente omtrent de verhuur van de woning volgt dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Op grond van het voorgaande moet worden geoordeeld dat het beroep op dwaling slaagt.
4.4. [eiser] c.s. heeft op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro gevorderd om de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door hem geleden nadeel te wijzigen in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met het geleden nadeel. De rechtbank overweegt dat "het nadeel" genoemd in lid 2 van artikel 6:230 BW Pro verwijst naar het in lid 1 genoemde nadeel "dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt".
De rechtbank overweegt voorts dat ter bepaling van het nadeel als bedoeld in voormeld artikel de maatstaven van redelijkheid en billijkheid een belangrijke rol spelen en dat de rechter bij de bepaling van de omvang van het nadeel een grote vrijheid toekomt (HR 28 november 1997, LJN: ZC509). In het onderhavige geval is tussen partijen niet in geschil dat onder het nadeel dat [eiser] c.s. lijdt, behoudens specifieke bezwaren van [gedaagde] die hierna besproken worden, in ieder geval moeten worden begrepen de herstelkosten. Deze herstelkosten betreffen de kosten die [eiser] c.s. moet maken om te voldoen aan de eisen die de gemeente Emmen stelt in de brieven van 21 april 2010/23 november 2010. Immers, de door de gemeente Emmen geconstateerde "gebreken" staan het bij de totstandkoming van de koopovereenkomst beoogde gebruik van de woning (het verhuren van kamers) in de weg.
4.5. In voormelde brieven van de gemeente Emmen worden de navolgende "gebreken" genoemd.
1. het ontbreken van noodverlichting;
2. het ontbreken van subbrandcompartimenten;
3. het ontbreken van een vrije toegankelijke rookvrije vluchtroute;
4. het ontbreken van een volledig automatische brandmeldinstallatie;
5. het ontbreken van een ontruimingsalarminstallatie;
6. het ontbreken van een ontruimingsplan;
7. het ontbreken van een vluchtrouteaanduiding;
8. het ontbreken van een logboek met daarin een onderhoudshistorie;
9. het ontbreken van een gebruiksmelding.
4.6. De rechtbank overweegt dat het aan [eiser] c.s. is om de hoogte van de kosten aan te tonen die hij heeft moeten maken of moet maken om aan voormelde eisen van de gemeente te voldoen.
4.7. [eiser] c.s. heeft ter onderbouwing van de kosten een offerte overgelegd van RV Bouw B.V. en van Nu-Swift Brandbeveiliging B.V. Bij akte wijziging eis en overlegging productie heeft [eiser] c.s. aangevoerd dat de totale kosten € 19.869,00 hebben bedragen. Hij heeft verwezen naar productie 15. Productie 15 betreft een schrijven van [C] waarin wordt aangegeven welke werkzaamheden er aan de woning zijn verricht. De rechtbank begrijpt uit deze productie dat [eiser] c.s. de werkzaamheden aan de woning niet door RV Bouw B.V. en/of Nu-Swift Brandbeveiliging B.V. heeft laten uitvoeren maar door [C]. Voor zover [gedaagde] verweer heeft gevoerd tegen de juistheid van de door voormelde bedrijven opgestelde offertes behoeven deze verweren dan ook geen bespreking meer. [gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat, behoudens het schilderwerk, de werkzaamheden die in het schrijven van [C] zijn genoemd, werkzaamheden zijn die betrekking hebben op de door de gemeente Emmen vastgestelde gebreken. Tevens is door [gedaagde] de hoogte van het in dit schrijven (verminderd met de kosten voor het schilderwerk) genoemde totaalbedrag niet betwist zodat de rechtbank er van uitgaat dat het in voornoemd schrijven genoemde totaalbedrag de kosten betreffen die betrekking hebben op het opheffen van de door de gemeente Emmen geconstateerde gebreken. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen voormelde kosten in beginsel als nadeel in de zin van 6:230 BW worden aangemerkt.
4.8. [gedaagde] heeft ten verwere aangevoerd dat de door [eiser] c.s. door te voeren maatregelen verbeteringen betreffen welke verbeteringen een waardeverhogende werking hebben. Voor zover [gedaagde] hiermee heeft willen aanvoeren dat bij het vaststellen van het nadeel rekening moet worden gehouden met een waardeverhogend effect van de door te voeren maatregelen passeert de rechtbank dit verweer. Het betreft hier geen verbeteringen maar slechts kostenposten. Immers, de wijzigingen zijn allen noodzakelijk om het gehuurde geschikt te maken voor het doel waarvoor het gehuurde is aangeschaft: het verhuren van kamers.
4.9. De rechtbank is, anders dan [gedaagde], van oordeel dat de kosten van het schilderwerk in redelijkheid eveneens tot het nadeel gerekend kunnen worden. Gesteld noch gebleken is dat het hier kosten betreffen anders dan kosten die voortvloeien, althans daar nauw mee samenhangen, uit de doorgevoerde noodzakelijke wijzigingen om het gehuurde te laten voldoen aan de eisen van de gemeente.
4.10. [eiser] c.s. heeft voorts kosten opgevoerd die gemaakt zijn door 4-Freedom Vastgoed, het bedrijf waarbij hij het beheer van de woning heeft ondergebracht. Dit bedrijf heeft ten aanzien van de aanpassing van de woning de belangen van [eiser] c.s. behartigd. De rechtbank overweegt dat de omstandigheid dat [eiser] c.s. het beheer aan een derde uit handen geeft, een omstandigheid is die voor eigen rekening en risico komt. De kosten die hieruit voortvloeien kunnen dan ook niet tot het geleden nadeel worden gerekend. Evenmin toewijsbaar zijn de kosten die de heer [eiser] ter zake de (begeleiding van) de aanpassing van de woning zelf heeft gemaakt. Ter zitting heeft de heer [eiser] verklaard dat [eiser] c.s. de verhuuronderneming drijft in de vorm van een besloten vennootschap. Gelet op die omstandigheid zijn door [eiser] c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat de kosten die door de heer [eiser] in persoon zijn gemaakt als nadeel in de zin van artikel 6:230 BW Pro kunnen worden beschouwd.
4.11. [eiser] c.s. heeft voorts aangevoerd dat, wanneer de koopprijs naar beneden wordt bijgesteld, hij teveel overdrachtbelasting heeft betaald. Onder verwijzing naar artikel 19 van Pro de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer stelt [eiser] c.s. dat dit teveel betaalde bedrag enkel kan worden teruggevorderd wanneer de overeenkomst vernietigd wordt.
4.12. Artikel 19 van Pro Wet op Belastingen van Rechtsverkeer bepaalt dat teruggaaf van belasting wordt verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van:
a. de vervulling van een ontbindende voorwaarde;
b. nietigheid of vernietiging;
c. ontbinding wegens niet-nakoming van een verbintenis.
4.13. Het voorgaande brengt met zich dat, bij aanpassing van de koopprijs naar beneden, het te veel betaalde bedrag aan overdrachtsbelasting in redelijkheid tot het nadeel als bedoeld in artikel 6:230 BW Pro kan worden gerekend.
4.14. De rechtbank constateert dat [eiser] c.s. niet inzichtelijk heeft gemaakt welke bedragen hij feitelijk aan [C] heeft voldaan. De rechtbank is van oordeel dat in deze procedure ook niet hoeft te worden aangetoond dat [eiser] c.s. de rekening van [C] heeft voldaan, van welke omstandigheid de rechtbank overigens wel uitgaat gelet op het belang van [eiser] c.s. bij een verhuurbaar object. Het gaat in het onderhavige geval namelijk niet om het vaststellen van schade, maar om het nadeel dat [eiser] c.s. lijdt als gevolg van de omstandigheid dat hij een woning geleverd heeft gekregen die niet geschikt was voor kamerverhuur.
4.15. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet het totale bedrag dat als nadeel in de zin van artikel 6:230 BW Pro kan worden aangemerkt als volgt worden vastgesteld:
Verbouwingskosten € 19.869,00
Overdrachtsbelasting (6% van € 19.869,00) € 1.192,14 +
€ 21.061,14
4.16. De rechtbank zal de betaalverplichting van [eiser] c.s. vaststellen op een bedrag van € 178.938,86. (€ 200.000,00 - € 21.061,14). [gedaagde] zal dientengevolge worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 21.061,14 aan [eiser] c.s. De vordering tot gegrondverklaring van het beroep op dwaling zal worden afgewezen, nu [eiser] c.s. daarbij geen zelfstandig belang heeft.
4.17. [eiser] c.s. heeft wettelijke rente gevorderd over het bedrag dat als nadeel moet worden aangemerkt. [eiser] c.s. vordert deze rente vanaf 1 september 2010, de datum waarop de notariële akte van levering van de woning is gepasseerd. De rechtbank overweegt dat de tekst van artikel 6:230 lid 2 BW Pro geen steun biedt voor de opvatting dat aan de wijziging van de gevolgen van een overeenkomst steeds of als regel terugwerkende kracht moet worden verbonden. Of en in hoeverre terugwerkende kracht dient te worden verleend, zal afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval (HR 11 juli 2003, LJN: AF7675 (vervolg op voormeld arrest van de HR d.d. 28 november 1997)). In het onderhavige geval zijn door [eiser] c.s. geen bijzondere omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld moet worden dat de rente met terugwerkende kracht moet worden toegekend vanaf 1 september 2010. De rentevordering zal derhalve worden toegewezen vanaf datum waarop de overeenkomst wordt gewijzigd, zijnde 25 juli 2012.
4.18. De vordering van [eiser] c.s. tot betaling van beslagkosten is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro eveneens toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 299,02 voor verschotten en € 579,00 voor salaris advocaat (1 punt x tarief II), totaal € 878,02.
4.19. De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna in het dictum te melden.
4.20. [gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 90,81
- vast recht € 588,00
- overige kosten € 3,51
- salaris procureur € 1.158,00 (2 punten x tarief € 579,00)
Totaal € 1.840,32
5 De beslissing
De rechtbank
5.1. wijzigt de gevolgen van de tussen [eiser] c.s. en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel dat [eiser] c.s. lijdt zodanig dat de betaalverplichting van [eiser] c.s. wordt gesteld op een bedrag van € 178.938,86;
5.2. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] c.s., tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van € 21.061,14 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 september 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3. veroordeelt [gedaagde], indien niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig volledig aan dit vonnis wordt voldaan, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] c.s. aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.4. veroordeelt [gedaagde] ter zake de beslagkosten tot betaling aan [eiser] c.s. van een bedrag groot € 878,02;
5.5. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op € 1.840,32;
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2012.?