Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 392392 \ CV EXPL 12-3467
vonnis van de kantonrechter d.d. 3 augustus 2012
inzake
De stichting STICHTING WOONFRIESLAND,
gevestigd te Grou,
eiseres,
gemachtigde: mr. I.E. Morssink, werkzaam bij WoonFriesland,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. B.M.J.C. van Lee, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna WoonFriesland en [gedaagde] worden genoemd.
Procesverloop
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 15 juni 2012;
- de brief met producties van WoonFriesland d.d. 27 juni 2012 ten behoeve van de zitting van 5 juli 2012;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 5 juli 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
De feiten
2.1. In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.2. [gedaagde] huurt sinds 9 februari 2010 de woning aan [adres] in [woonplaats] van WoonFriesland (hierna: de woning).
2.3. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de "Algemene Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte" (verder te noemen: algemene voorwaarden) van WoonFriesland, zoals vastgesteld op 28 oktober 2003. Artikel 7.3 van de algemene voorwaarden bepaalt onder meer het volgende:
"Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt ondermeer verstaan dat huurder:
…
- niet is toegestaan waar dan ook in het gehuurde hennep te kweken in geen enkele hoeveelheid, of andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld; …"
2.4. [gedaagde] heeft twee hennepplanten in zijn tuin gekweekt.
2.5. Uit een door de politie opgemaakte mutatie gedateerd 7 november 2011 blijkt het volgende. Op grond van waargenomen kortstondige bezoekjes aan de woning van [gedaagde] rees het vermoeden dat vanuit de woning werd gedeald. Op 7 november 2011 heeft de politie [gedaagde] in zijn woning bezocht en daarbij 500 gram wiet in boterhamzakjes en gripzakjes aangetroffen, alsmede wiettoppen, wietplantafval en takken. Voorts is door de politie geconstateerd dat een slaapkamer in de woning was ingericht als kwekerij: er hingen twee lampen en voor de ramen hingen meerdere dekens. Er is geen afzuiging aangebracht. Op de zolder zijn door de politie meerdere lijnen aangetroffen met daaraan takken wiet die hingen te drogen. Behalve de aangetroffen wiet is verder niets in beslag genomen.
2.6. Bij brief van 23 januari 2012 heeft WoonFriesland onder meer het volgende aan [gedaagde] meegedeeld:
"…
Onlangs hebben wij moeten constateren dat u niet voldoet aan uw verplichtingen. U heeft in strijd met de bestemming van de woning een hennepdrogerij en/of hennepkwekerij en/of hennephandel, in de woning geëxploiteerd. …
Het beleid van WoonFriesland is dat zij geen hennepteelt op wat voor manier dan ook, tolereert. …
Gelet op het vorenstaande verzoek ik u - en voor zover nodig sommeer ik u - om mij binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief mee te delen dat u de huurovereenkomst met ingang van 1 maart 2012 opzegt en de woning alsdan in correcte staat aan WoonFriesland zult opleveren. …"
2.7. [gedaagde] heeft aan genoemde sommatie van WoonFriesland geen gehoor gegeven.
2.8. In 2012 is [gedaagde] strafrechtelijk veroordeeld voor het op 7 november 2011 voorhanden hebben van hennep tot een deels voorwaardelijke straf.
De vordering
3.1. WoonFriesland vordert:
1. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan [adres] te [woonplaats], te ontbinden;
2. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen met medeneming van het zijne en de zijnen, en het gehuurde schoongemaakt, ontruimd en onder afgifte van de sleutels aan WoonFriesland ter beschikking te stellen;
3. [gedaagde] te veroordelen om aan WoonFriesland een schadevergoeding te voldoen ter hoogte van de nog nader te bepalen schade welke is ontstaan ten gevolge van de aanwezigheid van de hennepkwekerij danwel hennepdrogerij;
4. [gedaagde] te veroordelen om aan WoonFriesland te voldoen aan schadevergoeding over de periode vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst een bedrag gelijk aan de hoogte van de huurprijs die uit hoofde van de huurovereenkomst tussen partijen verschuldigd zou zijn, voor elke dag dat het gebruik van het gehuurde voortduurt;
5. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder het nasalaris, met de bepaling dat indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na vonniswijzing zijn voldaan, [gedaagde] wettelijke rente over de proceskosten is verschuldigd.
3.2. WoonFriesland heeft ter onderbouwing van haar het volgende gesteld. WoonFriesland voert een stringent beleid ten aanzien van activiteiten van huurders op het gebied van hennep. Hennep in en om huurwoningen van WoonFriesland wordt niet geduld en bij constatering leidt dat tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Om die reden is in de algemene voorwaarden bepaald dat het de huurder niet is toegestaan hennep te kweken of andere activiteiten te verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet. Ook draagt WoonFriesland via het periodieke magazine "Woonnieuws" haar stringente beleid terzake uit. [gedaagde] heeft desondanks hennep gekweekt en gedroogd in en om het gehuurde. Dat moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en schadevergoeding.
3.3. [gedaagde] voert verweer en stelt dat, mede gezien het ontbreken van de vaste indicatoren voor bedrijfsmatige kweek (belichting, verwarming, bevloeiing), geen sprake is van bedrijfsmatige teelt. Er is geen gevaar voor het gehuurde of de omgeving opgetreden. [gedaagde] heeft slechts twee planten geteeld en dat was enkel voor eigen gebruik. Van overlast is geen enkele sprake geweest. Gezien het voorgaande is er geen sprake van een tekortkoming, althans niet één die de ontbinding van de huurovereenkomst met alle gevolgen van dien rechtvaardigt. Daarbij komt dat de belangen van WoonFriesland gezien de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] onvoldoende zwaarwegend zijn.
De beoordeling van het geschil
4.1. Ten aanzien van de door WoonFriesland gevorderde ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst overweegt de kantonrechter als volgt. Vooropgesteld wordt dat blijkens artikel 6:265 BW Pro iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen, de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden.
4.2. Met betrekking tot de vraag of in casu sprake is van een tekortkoming overweegt de kantonrechter als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat bij [gedaagde] hennep is aangetroffen en dat hij twee hennepplanten heeft geteeld en gedroogd om en in de woning. Daarmee heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met artikel 7.3 van de algemene voorwaarden, welk artikel bepaalt dat in de woning geen activiteiten in strijd met de Opiumwet mogen worden verricht. Aldus is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] uit de huurovereenkomst. Of al dan niet sprake is van bedrijfsmatige kweek is voor deze vaststelling niet relevant. Van het verbod van artikel 7.3 van de algemene voorwaarden zijn niet-bedrijfsmatige hennepkwekerijen immers niet uitgesloten.
4.3. Op grond van de geconstateerde tekortkoming kan de huurovereenkomst worden ontbonden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer (vgl. HR 10 augustus 1992, NJ 1992/715). Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst met haar gevolgen voor de huurder van woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, NJ 1985/232).
4.4. Bij de beoordeling of de tekortkoming van [gedaagde] voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, is allereerst relevant dat als onweersproken is komen vast te staan dat [gedaagde] slechts twee hennepplanten heeft geteeld, gedroogd en bewerkt om en in de woning. Van een bedrijfsmatige kwekerij was naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval geen sprake. De kantonrechter heeft daarbij in het bijzonder gelet op de Aanwijzing Opiumwet van het Openbaar Ministerie. Uit die Aanwijzing volgt dat bij vijf planten of minder wordt aangenomen dat er geen sprake is van bedrijfsmatige teelt. Deze situatie, zo volgt tevens uit de Aanwijzing, wordt gelijk behandeld als de situatie waarin wordt geconstateerd dat sprake is van een geringe hoeveelheid die is bestemd voor eigen gebruik. Dat in de onderhavige zaak van een dergelijk eigen gebruik sprake was, is door [gedaagde] onweersproken gesteld. Daar komt bij dat [gedaagde] ter zitting onweersproken naar voren heeft gebracht dat hij zich met de oogst van de onderhavige twee planten een jaar lang kon redden. Van een continue kweek was derhalve geen sprake.
4.5. Daar komt bij dat de bij [gedaagde] door de politie op 7 november 2011 in de woning aangetroffen situatie de benaming "hennepkwekerij" of "hennepdrogerij" nauwelijks rechtvaardigt. Immers, de politie heeft blijkens haar mutatie in een - volgens de verbalisanten als kwekerij ingerichte - ruimte slechts twee (niet nader omschreven) lampen aangetroffen en daarnaast geconstateerd dat er dekens voor de ramen hingen. Overige zaken die doorgaans worden gebruikt in een hennepkwekerij zijn niet aangetroffen, zoals afzuiging, transformatoren, ventilatorkachels, tijdklokken, bemesting, bevloeiing of koolstoffilters. Op de zolder zijn slechts enkele lijnen aangetroffen met daaraan takken wiet; faciliteiten om het drogen te versnellen, zoals droogmachines, zijn niet aangetroffen.
4.6. Gesteld noch gebleken is voorts dat [gedaagde] de elektrische installatie in de woning heeft gemanipuleerd, bijvoorbeeld door zekeringen te verzwaren of de elektriciteitsmeter te omzeilen. Aldus was een verhoogd risico voor brand en/of andere schade niet aan de orde.
4.7. Evenmin is gesteld of gebleken dat er sprake is geweest van overlast in welke vorm dan ook. [gedaagde] heeft ter zitting in dat verband allereerst onweersproken gesteld dat het bij de door de politie gerelateerde "kortstondige bezoekjes" ging om familie, kennissen en/of collega's, welke bezoeken niets te maken hadden met hennep. Dat [gedaagde] ook voor derden teelde, zoals WoonFriesland heeft aangevoerd, is onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat, zoals WoonFriesland ter zitting heeft betoogd, er sinds het incident op 7 november 2011 veel minder kortstondige aanloop bij de woning is, acht de kantonrechter in ieder geval in dat licht niet doorslaggevend. Daarbij komt dat er door omwonenden ook niet is geklaagd over overlast door veelvuldig bezoek. Van klachten over andere vormen van overlast, bijvoorbeeld stankoverlast, is evenmin gebleken.
4.8. Al met al is de kantonrechter op grond van het voorgaande en met name gezien de kleine schaal waarop [gedaagde] zich met hennep heeft beziggehouden (twee planten), het uitblijven van overlast in welke vorm dan ook en het feit dat [gedaagde] enkel voor eigen gebruik kweekte, van oordeel dat de geconstateerde tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. De strafrechtelijke veroordeling van [gedaagde] in verband met de onderhavige hennep maakt dat oordeel niet anders. De vordering tot ontbinding wordt dan ook afgewezen. Datzelfde lot treft de vordering tot ontruiming, alsmede de vordering sub 4 tot schadevergoeding in verband met voortdurend gebruik van de woning.
4.9. Gezien het voorgaande behoeft het woonbelang van [gedaagde] geen bespreking meer.
4.10. WoonFriesland heeft daarnaast nog gevorderd dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot vergoeding van nog nader te bepalen schade. Deze vordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] schade heeft veroorzaakt.
4.11. WoonFriesland zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 450,00 (2 punten x tarief € 225,-) aan salaris gemachtigde.
5. Beslissing
De kantonrechter:
5.1. wijst de vorderingen van WoonFriesland af;
5.2. veroordeelt WoonFriesland in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 450,-;
5.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. H.J. Idzenga, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 augustus 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 306