Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 119679 / KG ZA 12-142
Vonnis in kort geding van 6 juni 2012
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. I. van der Meer, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. G.J. van Kammen, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte houdende wijziging van eis
- de mondelinge behandeling van 23 mei 2012
- de pleitnota van [gedaagde]
- de ter zitting overgelegde 'Informatie kaart' van [eiser].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft in eigendom het perceel met de recreatiewoning [adres] onder [plaatsnaam], kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] (hierna: het perceel van [eiser]).
2.2. [gedaagde] is eigenaar van het naast het perceel van [eiser] aansluitend gelegen perceel agrarische grond, kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduiding] (hierna: het perceel van [gedaagde]).
2.3. Op of omstreeks 2 april 2012 is [eiser] telefonisch benaderd door de heer [A], makelaar bij het makelaarskantoor MVGM te Groningen (hierna: de makelaar), met de vraag of [eiser] voor verwerving van het perceel van [gedaagde] belangstelling heeft.
2.4. Op 4 april 2012 heeft de makelaar per e-mail aan [eiser] - voor zover hier van belang - het volgende bericht:
'Hierbij bieden wij u geheel vrijblijvend de kavel grond gelegen aan [adres], u bekend, nabij [plaatsnaam] te koop aan voor de som van € 15.000,- k.k.
(…)
Verkoper u eveneens bekend heeft, heeft ons via email aangegeven in geval van overeenstemming alle medewerking te zullen geven.
Gelet op de situatie zullen wij ook de ABN Amro bank formeel om goedkeuring vragen. (…)'
2.5. Op 5 april 2012 heeft [eiser] per e-mail aan de makelaar bericht dat hij het paasweekend wil overleggen en dat hij er op 10 april 2012 op terug zou komen.
2.6. Op 10 april 2012 heeft de makelaar per e-mail aan [eiser] - voor zover hier van belang - het volgende bericht:
'Bij deze mijn telefonische bevestiging omtrent de overeenstemming inzake het perceel grond voor de koopsom van € 15.000,- k.k. gelegen naast uwe aan [adres] als omschreven in de bevestiging aan de heer [gedaagde] hieronder voornoemd.
De bank heeft eveneens laten weten akkoord te zijn.
(…)
Wellicht zou om tijd te besparen uw notaris gelijk de ontwerp akte kunnen opmaken en zo deze getekend moet worden ik een afspraak met de heer en mevrouw [gedaagde] zal maken. (…)'
Deze e-mail aan [eiser] is vergezeld gegaan van een kopie van een e-mail d.d. 10 april 2012 van de makelaar aan [gedaagde], waarin - voor zover hier van belang - het volgende wordt vermeld:
'Hierbij bevestig ik je ons telefonisch onderhoud van hedenmiddag even na 13.00 uur waarin ik je kon meedelen dat de heer [eiser] te [woonplaats] heeft aangegeven het perceeltje grond (…) voor de som van € 15.000,- k.k. wil kopen.
Jij gaf aan dat dit akkoord was en dat ik de zaak verder kan afhandelen. (…)'
2.7. Op 16 april 2012 heeft [B] notarissen per e-mail het ontwerp van de leveringsakte aan [eiser] gezonden. In deze e-mail wordt - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:
'Ik heb begrepen dat uw voorkeur, t.a.v. de overdracht, uitgaat naar 17 april as.
Ik heb een en ander hedenmorgen met de heer [gedaagde] besproken, welke zelf niet bij de overdracht aanwezig wil/kan zijn, hetgeen betekent dat hij een volmacht krijgt, welke dan getekend en gelegaliseerd moet worden.'
2.8. [gedaagde] is niet bij de hiervoor onder 2.7. genoemde overdracht verschenen en de betreffende notaris heeft ook geen volmacht ontvangen. Tot op heden heeft er geen overdracht plaatsgevonden.
2.9. Op 27 april 2012 heeft [eiser] conservatoir beslag laten leggen op het perceel van [gedaagde].
2.10. Op 4 mei 2012 heeft de makelaar een e-mail van [gedaagde] aan haar d.d. 4 april 2012 doorgezonden aan [eiser]. In de e-mail van [gedaagde] wordt - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:
'conform de afspraken deel ik je mede dat als er een overeenstemming met betrekking ot de verkoop is ik alle medewerking zal geven'
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert - na wijziging van eis - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I [gedaagde] veroordeelt om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van het perceel agrarische grond, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] en daartoe uiterlijk binnen 5 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, te verschijnen voor mr. [C], notaris te [plaatsnaam] of diens plaatsvervanger en mee te werken aan het passeren van de notariële leveringsakte;
II bepaalt dat bij gebreke van medewerking door [gedaagde] aan het opmaken van de notariële leveringsakte dit vonnis in de plaats treedt van de akte van levering;
III [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de beslagkosten van € 1.342,54 en de nakosten die worden vastgesteld op een bedrag van € 131,00, te vermeerderen met € 68,00 ingeval van betekening en met € 258,00 in geval van beslaglegging, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV [gedaagde] veroordeelt tot het gehengen en gedogen van het door [eiser] in mindering brengen van deze onder III omschreven proceskosten op de koopsom zoals [eiser] die zal betalen bij levering van het betreffende perceel.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1. [eiser] heeft bij akte voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn eis gewijzigd. Nu [gedaagde] daartegen geen bezwaar heeft gemaakt en er ook geen aanleiding is om ambtshalve te oordelen dat de eiswijziging in strijd komt met de regels van een goede procesorde, zal de voorzieningenrechter recht doen op de gewijzigde eis.
4.2. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. [gedaagde] heeft immers erkend dat er problemen zijn met betrekking tot de herfinanciering van de onroerende zaken van (de onderneming van) [gedaagde] en dat deze onroerende zaken - met uitzondering van het in casu betreffende perceel van [gedaagde] - zullen worden geveild.
4.3. [eiser] stelt zich op het standpunt dat er op 10 april 2012 tussen hem en [gedaagde] een onvoorwaardelijke overeenkomst tot koop en verkoop van het perceel van [gedaagde] tot stand is gekomen. Volgens [eiser] heeft de makelaar desgevraagd aangegeven op te treden in opdracht van [gedaagde]. Voorts stelt [eiser] dat uit de overgelegde producties volgt dat [gedaagde] akkoord ging met de verkoop en levering van het perceel. [eiser] verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer naar de e-mailwisseling tussen hem en de makelaar, alsmede de e-mail van [gedaagde] aan de makelaar waarin [gedaagde] volgens [eiser] instemt met de verkoop.
4.4. [gedaagde] betwist dat hij de makelaar de opdracht heeft verstrekt om namens hem enige handeling te verrichten dan wel kopers te vinden voor zijn perceel grond in Akkrum. Hij ontkent dat het aanbod in de e-mail van de makelaar aan [eiser] d.d. 4 april 2012 - hiervoor geciteerd onder 2.4. - van hem afkomstig is. Voorts voert [gedaagde] aan dat het op de weg van [eiser] had gelegen om aan de makelaar om een schriftelijke opdrachtbevestiging te vragen of met [gedaagde] in contact te treden om te verifiëren of de makelaar daadwerkelijk in opdracht van [gedaagde] opereerde. Er is volgens [gedaagde] dan ook geen bewijs van vertegenwoordiging of volmacht geleverd zodat in die zin de makelaar niet gerechtigd was om namens [gedaagde] te handelen en evenmin gerechtigd was om een koopovereenkomst te sluiten. Nu er geen sprake is van een koopovereenkomst, is hij ook niet verplicht mee te werken aan de levering van het perceel, zo stelt [gedaagde].
4.5. De voorzieningenrechter constateert allereerst dat het betreffende perceel een agrarische bestemming had ten tijde van de beweerde totstandkoming van de overeenkomst. Het schriftelijkheidsvereiste, zoals bepaald in artikel 7:2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), geldt in dit geval dan ook niet bij beantwoording van de vraag of er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.
4.6. Wil de vordering van [eiser] slagen, dan moet vast komen te staan althans (in dit kort geding) voldoende aannemelijk zijn dat sprake is van een koopovereenkomst. Voor een (rechtens afdwingbare) koopovereenkomst dient wilsovereenstemming tussen de verkoper en de koper te bestaan. Als de rechtshandeling tot het aangaan van de overeenkomst in naam van een partij door een ander wordt verricht, zoals in casu volgens [eiser] het geval is, moet door degene in wiens naam is gehandeld zélf de schijn van de aanwezigheid van een toereikende volmacht zijn opgewekt. In zijn algemeenheid houdt een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling - in dit geval betwist [gedaagde] overigens dat hij een dergelijke opdracht aan de makelaar heeft gegeven - geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en met zo een opdracht wordt ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt (HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 543). De overeenkomst tussen makelaar en verkoper is immers een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW Pro, welke overeenkomst in beginsel alleen strekt tot het verrichten van feitelijke handelingen. Volgens de Hoge Raad in voornoemd arrest komt het bij de beantwoording van de vraag of de door toedoen van de achterman gewekte schijn voldoende is om bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen te wekken dat een toereikende volmacht is verleend, aan op de omstandigheden van het geval. Daarbij geldt dat de schijn van bevoegdheid ook kan worden gewekt doordat de principaal (in dit geval [gedaagde]) een bepaalde situatie - waaruit de schijn van volmachtverlening voortvloeit - heeft laten voortbestaan. Niet nodig is echter dat de verklaring of gedraging van de pseudo-volmachtgever tot de wederpartij zelf was gericht; ook een - ter kennis van de wederpartij gekomen - tot een ander gerichte verklaring kan voldoende zijn (bijvoorbeeld een aan de pseudo-gevolmachtigde gerichte brief; MvA II, Parl. Gesch. 3, p. 265).
4.7. De eerste vraag die voorligt is of [eiser] een beroep toekomt op de schijn van volmachtverlening, zoals bepaald in artikel 3:61 lid 2 BW Pro. [eiser] heeft, gelet op de betwisting van [gedaagde], naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende gesteld dat [gedaagde] bepaalde verklaringen heeft afgelegd en/of bepaalde gedragingen heeft verricht op grond waarvan [eiser] het gerechtvaardigde vertrouwen kon postvatten dat de makelaar bevoegd was tot het aangaan van een overeenkomst tot verkoop van zijn perceel en overweegt daartoe als volgt. Dat vertrouwen ontleende [eiser] kennelijk aan uitlatingen en/of handelingen van de makelaar en van de notaris, aan wie de makelaar inmiddels opdracht had gegeven een (ontwerp)leveringsakte op te maken. [gedaagde] is daardoor echter niet gebonden aan een door de makelaar gesloten overeenkomst omdat uit deze handelingen en gedragingen niets valt af te leiden omtrent de vraag of de makelaar door [gedaagde] gemachtigd was een koopovereenkomst namens hem af te sluiten. Ook de e-mail van de makelaar aan [gedaagde] - hiervoor geciteerd onder 2.6. - waaruit volgens [eiser] volgt dat [gedaagde] akkoord is met de verkoop en levering van het perceel - [gedaagde] betwist overigens dat hij deze e-mail heeft ontvangen - maakt dit niet anders, nu dit eveneens een gedraging is van de makelaar en niet van [gedaagde]. En voor zover uit de e-mail van [gedaagde] - hiervoor geciteerd onder 2.10. - al zou kunnen worden afgeleid dat [gedaagde] akkoord gaat met de verkoop - wat daar ook van zij -, kan deze gedraging niet worden aangemerkt als een gedraging jegens [eiser], maar enkel een verklaring tegenover de makelaar. Voor zover zou worden betoogd dat [gedaagde] hiermee de makelaar gevolmachtigd had (tot het sluiten van een koopovereenkomst), faalt dit betoog. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de enkele verklaring in deze e-mail onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de makelaar door [gedaagde] gevolmachtigd was om namens hem het perceel te verkopen, te meer gelet op het feit dat de makelaar in opdracht van de bank werkte en [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat de bank hem zwaar onder druk heeft gezet door zijn onroerende zaken, die zijn verhypothekeerd - waaronder het onderhavige perceel -, te verkopen. Hoewel uit hetgeen hiervoor onder 4.6. is overwogen volgt dat een - ter kennis van [eiser] gekomen - aan de makelaar gerichte verklaring van [gedaagde] eveneens voldoende zou kunnen zijn voor het opwekken van de schijn van de aanwezigheid van een toereikende volmacht, gaat ook die redenering hier niet op. Uit de overgelegde stukken volgt immers dat [eiser] op het moment van de beweerde sluiting van de overeenkomst niet op de hoogte was van deze e-mail, nu deze hem pas op 10 mei 2012 - toen hij er reeds van op de hoogte was dat [gedaagde] geen koopovereenkomst wenste te sluiten - is toegestuurd. De voorzieningenrechter is derhalve van oordeel dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] een volmacht aan de makelaar had gegeven en evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat deze schijn van volmacht is gewekt doordat [gedaagde] een bepaalde situatie heeft laten voortbestaan. De conclusie uit het vorenstaande luidt dat er, anders dan [eiser] meent, geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen hem en [gedaagde]. De vorderingen van [eiser] - die gebaseerd zijn op de nakoming van een beweerdelijk gesloten overeenkomst - moeten dan ook worden afgewezen.
4.8. [eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op:
- griffierecht € 267,00
- salaris advocaat € 816,00
Totaal € 1.083,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden vastgesteld op € 1.083,00;
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.?