Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Heerenveen
zaak-/rolnummer: 365725 \ CV EXPL 11-4245
Vonnis van de kantonrechter d.d. 21 maart 2012
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Werle te Leeuwarden,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: H. Schuurer te Sonnega.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1. Procesverloop
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie
- akte houdende in het geding brengen nadere producties
- de conclusie van dupliek in reconventie
- akte uitlating producties.
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten zowel in conventie als in reconventie
2.1. Op 28 april 2008 heeft [gedaagde] als huurder met wijlen [X], (hierna te noemen: [X]) als verhuurder, zijnde de voormalige echtgenoot van [eiseres] met wie [eiseres] in algehele gemeenschap van goederen was gehuwd, met ingang van 1 mei 2008 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [locatie], na hiertoe in de avond van 22 januari 2008 een gesprek bij [X] thuis te hebben gevoerd.
2.2. In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna te noemen: algemene bepalingen) is onder andere het volgende bepaald:
"Gebruik
(…)
1.3 Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begre[eiseres] het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. (…)
1.4 Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. (…)
1.5 Indien verhuurder redenen heeft om aan te nemen, dat huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk in gebruik of onderhuur heeft afgestaan of daarin pension verleent, is huurder verplicht mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurder(s) te verstrekken.
Verandering van de inrichting of de gedaante door huurder
3.1 Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over elke verandering van of toevoeging aan de inrichting of de gedaante die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te (laten) brengen of te hebben. (…)
3.2 Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets toe te voegen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Veranderingen of toevoegingen die huurder zonder voorafgaande toestemming van verhuurder heeft aangebracht, zullen bij het einde van de huurovereenkomst door huurder ongedaan worden gemaakt.
3.3 Huurder heeft voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor veranderingen of toevoegingen op of aan het de buitenzijde van het gehuurde, met inbegrip van het erf, het balkon, de gemeenschappelijke ruimten en van de tuin (tenzij het gaat om de inrichting als siertuin).
In verzuim zijn / boetebeding
(...)
20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalanderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins.(…)"
2.3. [X] is op 8 november 2010 als gevolg van suïcide om het leven gekomen in de schuur van zijn woning te [adres], alwaar [eiseres] haar echtgenoot levenloos heeft aangetroffen.
2.4. Notaris A.W. Drijver (hierna te noemen: Drijver) heeft [gedaagde] bij brief van 24 januari 2011 onder meer het volgende geschreven:
"Van (…) [eiseres] huurt u de woning aan de [adres].
Mevrouw [eiseres] heeft mij verzocht u het volgende mee te delen.
a. Mevrouw [eiseres] biedt u de woning te koop aan voor een koopsom van € 190.000,00,
kosten koper. (…) Wilt u vóór1 maart a.s. schriftelijk aan mevrouw [eiseres] of aan mij aangeven of u van het aanbod gebruik wilt maken? (…)
b. Met Ingang van 1 februari a.s. wordt de huur verhoogd naar € 487,89."
2.5. Bij brief van 25 februari 2011 heeft [gedaagde] onder andere het volgende geschreven aan Drijver:
"Naar aanleiding van uw brief van 24 januari 2011 bericht ik u hierbij als volgt:
a. Ik maak geen gebruik van het aanbod van mevrouw [eiseres];
b. De nieuw vastgestelde huur wordt door mij m.i.v. februari 2011 overgemaakt."
2.6. Bij brief van 28 april 2011 heeft [eiseres] onder andere het volgende geschreven aan [gedaagde]:
"Met ingang van 1 mei 2008 huurt u voor de tijd van vier jaar de woonruimte (…). Deze huurovereenkomst wordt hierbij door mij aan u opgezegd tegen 1 november 2011. Deze opzegging vindt plaats op de volgende grond:
de woonruimte is door mij dringend nodig voor eigen gebruik omdat mijn huidige woning na het overlijden van mijn man te groot en te bewerkelijk voor mij is geworden. Verder is het voor mij geestelijk belastend om in de woning te wonen waarin mijn man is overleden. Ook wil ik vanwege mijn leeftijd graag dichter bij alle voorzieningen in [plaats] wonen."
2.7. De gemachtigde van [eiseres] heeft bij brief van 20 juli 2011 onder meer het volgende geschreven aan [gedaagde]:
"Cliënte heeft u bij (…) brief van 28 april 2011 de huurovereenkomst opgezegd betreffende de thans door u nog bewoonde woning van cliënte (…) en wel tegen 1 november 2011.
(…) Namens cliënte spreek ik haar teleurstelling uit over het feit, dat u kennelijk niet bereid bent om de destijds met wijlen [X], echtgenoot van cliënte, gemaakte afspraken na te komen. Zoals u ook toen al bekend was, had [X] een slechte gezondheid en heeft hij toen met u besproken en afgesproken dat een huurovereenkomst met u van maximaal 4 jaren de absolute bovengrens was, dit mede gelet op een eventueel vooroverlijden van [X]. In dat geval immers zou zijn echtgenote dan naar deze - kleinere - woning in [plaats] kunnen verhuizen, met alle voorzieningen en bovendien haar zoon (…) in de buurt. (…) Bovendien heeft u in strijd met de huurovereenkomst en de hierop toepasselijke algemene bepalingen ongeautoriseerd zaken veranderd in de woning resp. daaraan schade toegebracht. Zo is bijvoorbeeld de garagedeur door u beschadigd en heeft u onderdelen van het huis geschilderd welke naar hun aard niet geschilderd mochten worden (zoals een eikenhouten deur (…), evenals het natuursteen voor de schoorsteenmantel) en heeft u vloerbedekkingen en luxaflex eigenmachtig gewijzigd. (…) Overigens is het cliënte pas in een laat stadium bekend geworden, dat al enige tijd uw vriend (…) de woning bewoont en daarin met u een gemeenschappelijke huishouding voert, zonder dat u dit heeft gemeld bij cliënte en/of daarvoor toestemming heeft gevraagd."
2.8. Bij brief van 4 november 2011 heeft [gedaagde], mede namens haar partner de heer [Y] (hierna te noemen: [Y]), een verzoek tot medehuurderschap ingediend zoals bedoeld in artikel 7:267 lid 1 BW Pro. De gemachtigde van [eiseres] heeft bij brief van 16 november 2011 het verzoek afgewezen.
3. De vorderingen zowel in conventie als in reconventie
3.1. De vorderingen van [eiseres] strekken ertoe, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt wegens het kennelijk duurzaam door [gedaagde] onbevoegd en ongeautoriseerd, in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, afstaan van het gehuurde, geheel of gedeeltelijk, in huur, onderhuur of gebruik aan een derde, zulks met veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] alsnog opgave te doen van de aanvangsdatum van bedoeld(e) huur, onderhuur, of gebruik als bedoeld in artikel 1.5 van de algemene bepalingen bij deze huurovereenkomst, met veroordeling voorts van [gedaagde] om de door haar ter zake verbeurde boetes als bedoeld in artikel 1.4 van de bedoelde algemene bepalingen te betalen à € 45,00 per dag, sedert de aanvang van bedoelde verboden situatie;
Subsidiair:
I. het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen ingevolge de gedane opzegging, alsmede waarop het gehuurde door [gedaagde] en eventuele illegale huurder/gebruiker(s) dient te worden ontruimd;
Primair en subsidiair:
I. [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde met al het hare en al de haren binnen 30 dagen na het te dezen te wijzen vonnis geheel ontruimd en bezemschoon, met inachtneming in het bijzonder van de artikelen 2.1 tot en met 2.9 en 3.1 tot en met 3.14 van de op deze huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen, en met de overhandiging van de sleutels, aan [eiseres] op te leveren, zo nodig te effectueren met de sterke arm van politie en justitie;
II. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] de schade te vergoeden welke is/wordt veroorzaakt door ongeautoriseerd, immers onder meer in strijd met de artikelen 3.1 en volgende van de algemene bepalingen, zaken te veranderen in de woning respectievelijk daaraan schade toe te brengen als aangegeven op blad 2 van de in het geding gebrachte brief van 20 juli 2011, zo nodig op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alsmede met inachtneming van de artikelen 2.4 en volgende van de algemene bepalingen;
III. [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen door haar verbeurde boetes à € 25,00 per kalenderdag ingevolge artikel 20.6 van voornoemde algemene bepalingen, betrekking hebbende op het ondanks het namens [eiseres] gedane verzoek d.d. 20 juli 2011 niet uitsluitsel verstrekken aan [eiseres] als onder meer bedoeld in artikel 1.5 van bedoelde algemene bepalingen, zulks gerekend tot en met 17 augustus 2011 € 450,00 en € 25,00 voor iedere kalenderdag nadien;
IV. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] te vergoeden de buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand ad € 1.934,99;
V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, de verschotten en het salaris van de gemachtigde van [eiseres] daaronder begre[eiseres].
3.2. [gedaagde] voert verweer, waarbij zij heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres]. Tevens heeft [gedaagde] in reconventie gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [eiseres] veroordeelt tot betaling van een tegemoetkoming in de gemaakte kosten van inrichting van de woning en de tuin, voor ieder jaar dat zij de woning voor 2018 zal verlaten, rekening houdend met een afschrijfbedrag van € 1.000,00 per jaar, te vermeerderen met een verhuiskostenvergoeding ad € 5.000,00;
II. [eiseres] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding ex artikel 7:276 BW Pro.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling van het geschil
In conventie:
zonder toestemming verhuurder samenwonen
4.1. De kantonrechter ziet zich primair voor de vraag gesteld of de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden dient te worden wegens het, aldus [eiseres], ongeautoriseerd door [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst voeren van een gemeenschappelijke huishouding met [Y] in het gehuurde, zulks met veroordeling van [gedaagde] om de door haar ter zake verbeurde boetes als bedoeld in artikel 1.4 van de algemene bepalingen te betalen à € 45,00 per dag sedert de aanvang van bedoelde verboden situatie.
[eiseres] meent dat deze vraag bevestigend dient te worden beantwoord. [gedaagde] daarentegen betwist de vordering, daarbij - kort gezegd - aanvoerend dat zij de woning niet illegaal heeft (onder)verhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.1.1. Gesteld noch gebleken is dat er sprake is (geweest) van een geregistreerd partnerschap of huwelijk tussen [gedaagde] en [Y] zodat het medehuurderschap voor [Y] op de voet van artikel 7:266 lid 1 BW Pro niet aan de orde is. Voor analoge toepassing van deze dwingendrechtelijke bepaling ziet de kantonrechter geen ruimte. Voor samenwoners anders dan gehuwden of geregistreerde partners, die dus niet de keuze hebben gemaakt om hun gezamenlijke vermogensrechtelijke positie jegens derden vast te leggen, heeft de wetgever immers artikel 7:267 BW Pro bedoeld.
4.1.2. Vast is komen te staan dat [gedaagde] niet eerder dan bij brief van 4 november 2011 mede namens haar partner [Y], een verzoek tot medehuurderschap bij [eiseres] heeft ingediend zoals bedoeld in artikel 7:267 lid 1 BW Pro, welk verzoek bij brief van 16 november 2011 is afgewezen, zodat ook op die grond niet geoordeeld kan worden dat [Y] het medehuurderschap toekomt.
4.1.3. Het verweer van [gedaagde] inhoudende dat op de huurovereenkomst geen verbodsbepaling op samenwonen van toepassing is, zal worden gepasseerd. Immers, artikel 1.3 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen brengt mee dat [gedaagde] als huurder toestemming van de verhuurder nodig heeft om samen te wonen in het gehuurde. Echter, de kantonrechter is anders dan [eiseres], van oordeel dat is komen vast te staan dat [Y] met medeweten van [X] vanaf 1 juni 2008 woonachtig is in het gehuurde. Zo heeft [gedaagde] onvoldoende betwist aangevoerd dat haar partner [Y] aanwezig was tijdens het gesprek op 22 januari 2008, waarbij [gedaagde] en [Y] toen duidelijk hebben gemaakt dat ze gingen samenwonen in het gehuurde. Voorts heeft [gedaagde] onbetwist aangevoerd dat [Y] aanwezig was op de avond van 21 april 2008, toen [X] de woning aan [gedaagde] liet zien, na welke bezichtiging onder andere is afgesproken dat [gedaagde] en [Y] samen de woning zouden gaan bewonen en dat het contract op naam van [gedaagde] zou worden gesteld. Indien [eiseres] niet wilde dat [gedaagde] het gehuurde samen met haar partner [Y] ging betrekken, dan had het op zijn weg gelegen daartegen bezwaar te maken. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] zulks heeft gedaan. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] - anders dan artikel 1.3 voorschrijft - de toestemming om samen met [Y] in het gehuurde te wonen niet schriftelijk heeft verkregen doet aan het oordeel niet af.
4.1.4. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] zonder toestemming van [eiseres] een gemeenschappelijke huishouding met [Y] in het gehuurde heeft gevoerd, zodat de op die grond gebaseerde primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen. In het verlengde hiervan zal de vordering om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van door haar verbeurde boetes ingevolge artikel 20.6 van de algemene bepalingen, als gevolg van het, aldus [eiseres], niet voldoen aan artikel 1.5 van de vorenbedoelde algemene bepalingen eveneens worden afgewezen.
rechtsopvolging
4.2. Subsidiair heeft [eiseres] vaststelling gevorderd van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen ingevolge de gedane opzegging op grond van dringend eigen gebruik zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro. Geoordeeld wordt dat lid 5 van voornoemd artikel, waarin is bepaald dat een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik niet toewijsbaar is indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de huurovereenkomst is opgezegd binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht, aan (een eventuele) toewijzing van de vordering in de weg staat. Het volgende is daartoe redengevend.
4.2.1. Anders dan door [eiseres] is betoogd, wordt overwogen dat [eiseres] in deze als rechtsopvolger van [X] heeft te gelden. Immers, vast staat dat alleen [X] als verhuurder de huurovereenkomst met [gedaagde] is aangegaan. Het enkele feit dat [eiseres] in de huurovereenkomst wordt genoemd als de echtgenote van [X], brengt niet met zich dat [eiseres] daarmee als medeverhuurster heeft te gelden. Dit ware anders geweest als in de huurovereenkomst ook [eiseres] als verhuurder was aangemerkt. Dit is evenwel niet het geval. De enkele omstandigheid dat [eiseres] reeds ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst als gevolg van de algehele gemeenschap van goederen waarin zij en [X] gehuwd waren, eigenaar was van de onverdeelde helft van het gehuurde, brengt evenmin mee dat zij als medeverhuurster heeft te gelden. Immers, om verhuurder van een woning te zijn, is niet vereist dat de verhuurder tevens eigenaar van het verhuurde is. De rechtsopvolging, zowel onder algemene titel als onder bijzondere titel, zoals genoemd in lid 5 ziet enkel op de vraag wie de voormalig verhuurder opvolgt in de huurovereenkomst (en dus niet in het eventuele eigendomsrecht). [eiseres] is als gevolg van het overlijden van [X] middels erfopvolging [X] als verhuurder opgevolgd (onder algemene titel) in de huurovereenkomst.
4.2.2. Volgens artikel 7:274 lid 5 sub b BW Pro gaat de termijn van drie jaren lopen na schriftelijke kennisgeving van de rechtsopvolging aan de huurder. De eis van schriftelijke kennisgeving is echter in de rechtspraak gerelativeerd; redelijkerwijs gaat de termijn van drie jaren eveneens lopen vanaf het tijdstip waarop de huurder klaarblijkelijk heeft geweten van de rechtsopvolging, ook al heeft de verhuurder verzuimd daarvan schriftelijk kennis te geven aan de huurder. Overwogen wordt dat [gedaagde] door de brief van Drijver van 24 januari 2011 vanaf die datum van de rechtsopvolging kon weten, zodat de termijn van drie jaren vanaf 24 januari 2011 is gaan lopen en derhalve niet eerder dan 24 januari 2014 zal eindigen. Nu [eiseres] als rechtsopvolger de huurovereenkomst heeft opgezegd binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging impliciet bij brief van 24 januari 2011 ter kennis van [gedaagde] is gebracht, zal de subsidiaire vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen ingevolge de gedane opzegging, alsmede waarop het gehuurde door [gedaagde] dient te worden ontruimd, worden afgewezen.
4.2.3. Voor zover [eiseres] heeft willen betogen dat het door [gedaagde] bij conclusie van repliek gevoerde verweer met betrekking tot de rechtsopvolging tardief is en om die reden buiten beschouwing moet worden gelaten, wordt overwogen dat dit betoog wordt gepasseerd. Immers, [eiseres] heeft op het gevoerde verweer bij conclusie van dupliek in reconventie gereageerd, zodat niet geoordeeld kan worden dat de (proces)belangen van [eiseres] zijn geschaad dan wel dat één en ander in strijd is met de goede procesorde.
dringend eigen gebruik
4.3. Overigens is de kantonrechter van oordeel dat ook indien [eiseres] niet als rechtsopvolger aangemerkt dient te worden en derhalve binnen de termijn van drie jaren gebruik van het gehuurde kan claimen door een beroep te doen op dringend eigen gebruik, de subsidiaire vordering afgewezen dient te worden. Het volgende is daartoe redengevend.
4.3.1. Blijkens artikel 7:274, lid 1 sub c BW moet de verhuurder het verhuurde zo dringend nodig hebben dat van hem, gelet op de belangen van beide partijen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Op het punt van de dringendheid moet voldaan worden aan twee vereisten.
4.3.1.1. In de eerste plaats moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als de verhuurder dit aannemelijk heeft gemaakt, moet vervolgens worden nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Alle omstandigheden van het concrete geval dienen in deze belangenafweging te worden meegewogen. Ten slotte is voor een geslaagd beroep op genoemd artikel nog vereist dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.3.2. [eiseres] heeft aan het "dringend eigen gebruik", bestaande uit het zelf willen bewonen van het gehuurde in [plaats], twee argumenten ten grondslag gelegd. Ten eerste heeft zij gesteld dat zij haar woning in [plaats], die overigens ook te groot is voor haar alleen, wenst te verlaten vanwege de traumatische ervaring die zij daar heeft opgedaan, zijnde het aantreffen van haar levenloze echtgenoot in de schuur, waarvoor zij al enige tijd onder behandeling is bij haar huisarts. Ten tweede heeft [eiseres] gesteld dat zij graag, gelet op haar leeftijd, dichter bij alle voorzieningen in [plaats] en haar zoon Gerard wenst te wonen.
4.3.2.1. Met betrekking tot het eerste door [eiseres] gestelde argument overweegt de kantonrechter als volgt.
Hoezeer de kantonrechter wil aannemen dat het voor [eiseres] zeer traumatisch is geweest om haar levenloze echtgenoot in de schuur van hun woning aan te treffen, niet geoordeeld kan worden dat deze omstandigheid de dringendheid van het eigen gebruik van de verhuurde woning in [plaats] aantoont; het zegt enkel iets over de behoefte casu quo noodzaak om de woning in [plaats] te verlaten. Al hetgeen partijen verder nog hebben gesteld en aangevoerd met betrekking tot onder andere de hoge lasten en de bewerkelijkheid van de woning gelet op de grootte ervan, kan dan ook onbesproken blijven.
4.3.2.2. Ter zake het tweede argument wordt het volgende overwogen.
[eiseres] heeft gesteld dat zij - nu haar man is overleden - de verhuurde woning in [plaats] zelf wenst te bewonen, gelet op onder andere de aanwezigheid van voorzieningen aldaar. Echter, [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat [eiseres] de woning in [plaats] inmiddels heeft verlaten en (tijdelijk) woonachtig is in de woning van haar zoon Freddy te [plaats]. Gesteld noch gebleken is dat daar geen, althans onvoldoende, voorzieningen zijn. Tevens heeft [eiseres] nagelaten aan te tonen dat haar fysieke situatie dusdanig is dat zij gebruik dient te maken van voorzieningen in haar directe omgeving. Voorts acht de kantonrechter de door [eiseres] ingenomen stelling in strijd met het feit dat Drijver namens [eiseres] bij brief van 24 januari 2011, derhalve na het overlijden van haar man, het gehuurde aan [gedaagde] te koop heeft aangeboden. Dat [eiseres] dit enkel zou hebben gedaan, zoals door haar is betoogd, vanwege de omstandigheid dat [gedaagde] handelde in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, wat daar verder ook van zij, doet aan dit oordeel niet af. Dit geldt te meer nu [eiseres] heeft gesteld dat haar aanbod destijds tevens werd ingegeven door de gedachte dat zij met de opbrengst van de woning een andere en in principe ook kleinere woning in [plaats] kon kopen. Niet valt in te zien waarom [eiseres] met de opbrengst van de woning in [plaats], die - blijkens de eigen stellingen van [eiseres] - zoon Freddy van haar zal kopen zodra hij zijn woning in [plaats] heeft verkocht, eveneens geen andere woning in [plaats] zou kunnen kopen.
4.4. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat aan het vereiste van dringendheid niet is voldaan. Reeds vanwege het ontbreken daarvan dient te worden geoordeeld dat de door [eiseres] gestelde ontbindingsgrond, zijnde dringend eigen gebruik zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro, zich niet voordoet. Nog daargelaten of in het geval van belangenafweging de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder zouden hebben gewogen dan de belangen van [gedaagde], overweegt de kantonrechter nog, dat [eiseres] - ondanks het fors aantal overgelegde uitdraaien van koopwoningen en huurwoningen in [plaats] - niet heeft aangetoond, dat andere passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is, hetgeen - zoals reeds eerder gezegd - aan een opzegging wegens dringend eigen gebruik in de weg staat. Immers, [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat zij ondanks haar inschrijving bij twee woningbouworganisaties op korte termijn geen kans maakt op een passende woning en dat het verwerven van een koopwoning, gezien haar financiële situatie, geen haalbare kaart is.
4.5. Nu zowel de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst als de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, zal worden afgewezen, zal in het verlengde daarvan ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde worden afgewezen.
schadevergoeding
4.6. Tot slot zal ook de vordering tot betaling van schadevergoeding wegens het vermeend zonder toestemming zaken veranderen in de woning zoals aangegeven in de brief van 20 juli 2011 (overweging 2.8) worden afgewezen. Het volgende is daartoe redengevend.
Blijkens vorenbedoelde brief zou de schade bestaan uit een beschadigde garagedeur, geschilderde onderdelen van het huis die naar hun aard niet geschilderd hadden mogen worden, te weten een eikenhouten deur en het natuursteen van de schoorsteenmantel, en het eigenmachtig wijzigen van vloerbedekkingen en luxaflex.
Met betrekking tot de deuk in de garagedeur heeft [gedaagde] onbetwist aangevoerd dat deze ten tijde van de bezichtiging op 21 april 2008 reeds aanwezig was, zodat niet vastgesteld kan worden dat [gedaagde] deze schade heeft veroorzaakt. Voorts heeft [gedaagde] onbetwist aangevoerd dat zij de (niet goed functionerende) luxaflex met toestemming van [X] heeft verwijderd, en dat de vloerbedekking bij aanvang van de huurovereenkomst schimmelplekken vertoonde zodat ook ter zake van deze punten niet vastgesteld kan worden dat [gedaagde] schade heeft veroorzaakt. Tot slot heeft [gedaagde] onbetwist aangevoerd dat zowel de deur als de schoorsteenmantel verwijderd mochten worden van [X]. Indien [gedaagde] hiertoe was overgegaan waren beide onderdelen verwijderd geweest, zodat niet geoordeeld kan worden dat het schilderen van voornoemde onderdelen - waarvan overigens niet is gesteld dat dit niet meer (bij het einde van de huurovereenkomst) ongedaan kan worden gemaakt - schade heeft veroorzaakt.
proceskosten
4.7. [eiseres] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Nu [gedaagde] in het kader van deze procedure geen professionele rechtshulpverlener als gemachtigde heeft gesteld, zijn de kosten wegens salaris gemachtigde te stellen op nihil.
In reconventie
4.8. De kantonrechter begrijpt de vorderingen van [gedaagde] aldus dat zij in geval van toewijzing van de vorderingen in conventie, een tegemoetkoming wenst met betrekking tot de door haar gemaakte kosten ter zake de inrichting van de woning en de tuin, te vermeerderen met een verhuiskostenvergoeding ad € 5.000,00, en dat zij schadevergoeding wenst ex artikel 7:276 BW Pro. Nu de vorderingen in conventie evenwel worden afgewezen en de huurovereenkomst derhalve vooralsnog niet ontbonden wordt casu quo vooralsnog niet zal eindigen, acht de kantonrechter geen termen aanwezig om de reconventionele vorderingen toe te wijzen.
proceskosten
4.9. [gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] vastgesteld als volgt:
- salaris advocaat/gemachtigde € 200,00.
5. Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
5.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af;
5.2. veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil;
In reconventie:
5.3. wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 200,00.
Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 maart 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 151