Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 11/1170
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober 2011 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Skârsterlân,
verweerder,
gemachtigde [gemachtigde].
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat #] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 775.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 april 2011 de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 17 mei 2011, ontvangen bij de rechtbank op 18 mei 2011, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2011 te Leeuwarden. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen diens gemachtigde.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1.1 Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning (herenhuis) met kelder, dakkapel en tuin. De onroerende zaak is een Rijksmonument. De inhoud van de woning is ongeveer 2.166 m³, de inhoud van de kelder is ongeveer 393 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.964 m².
Geschil
2.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 500.000.
2.3 Verweerder heeft zich in beroep op het standpunt gesteld dat de waarde nader dient te worden vastgesteld op € 719.000. Verweerder heeft vóór de behandeling van de onderhavige zaak ter zitting de waarde en de aanslag ambtshalve verlaagd en aan eiser het door hem voldane griffierecht vergoed.
Beoordeling van het geschil
3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2010 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem in beroep voorgestane waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur [taxateur] op 8 juni 2011 opgemaakt taxatierapport.
3.3 Met het onder 3.2 genoemde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 719.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Verweerder heeft acht vergelijkingsobjecten gehanteerd. Hiervan zijn er zes verkocht op respectievelijk 2 augustus 2007, 3 juli 2007 (twee objecten), 29 juni 2007, 17 maart 2007 en 2 maart 2006. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten te ver verwijderd van de waardepeildatum verkocht, hetgeen ze slecht bruikbaar maakt. Twee van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn helemaal niet verkocht. Verweerder vergelijkt met de voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarde. Voor alle door verweerder gehanteerde objecten geldt dat zij grote verschillen vertonen met eisers onroerende zaak hetzij qua inhoud van de woning hetzij qua oppervlakte van het perceel. Ook zijn er behoorlijke verschillen in de ligging van de vergelijkingsobjecten. Al deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank slecht vergelijkbaar. Nu sprake is van slecht vergelijkbare objecten, die ook nog eens ver verwijderd van de waardepeildatum zijn verkocht, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de in beroep voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
3.4 Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 500.000 bedraagt. Ten aanzien van de stelling van eiser dat sprake is van een onredelijke waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildata, overweegt de rechtbank dat vorige waardevaststellingen thans niet relevant zijn. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Eiser heeft de door hem bepleite waarde onvoldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar het object [b-straat #] te [plaats], dat niet verkocht is en onder de Natuurschoonwet valt, is daartoe onvoldoende. Ook voorts heeft eiser onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht waarmee hij de door hem bepleite waarde voldoende aannemelijk maakt.
3.5 Na toetsing van hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door partijen verdedigde waarde juist kan worden geacht. Gelet daarop dient de rechtbank als regel de waarde zelf schattenderwijs vast te stellen, waarbij zij rekening zal houden met alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden. Aldus oordelend stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak vast op € 650.000.
3.6 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet gesteld is dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 650.000;
- bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig de verminderde waarde vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
Aldus gegeven door mr. A. Schwartz, rechter, in tegenwoordigheid van mr. A.J.S. Verbeek-van der Kroft, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2011.
w.g. A.J.S. Verbeek-van der Kroft
w.g. A. Schwartz
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.