Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Heerenveen
zaak-/rolnummer: 349613 \ CV EXPL 11-1419
vonnis van de kantonrechter d.d. 30 november 2011
inzake
[eisers],
wonende te [plaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. A.C. Zillinger Molenaar,
tegen
DE BESLOTEN VENNOOTSCHAP
STER VASTGOED LEMMER B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. T.W. Phea,
Partijen zullen hierna [eiseres]en Ster Vastgoed worden genoemd.
Procesverloop
1. Ingevolge het tussenvonnis van 5 oktober 2011 hebben partijen ieder een akte genomen.
Vervolgens is wederom vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
Motivering
In conventie en in reconventie
2. De kantonrechter neemt hier over hetgeen hij heeft overwogen en beslist bij tussenvonnissen van 15 juni 2011, 24 augustus 2011 en 5 oktober 2011.
Voorts in conventie
3. Voor de vorderingen sub I en III verwijst de kantonrechter naar hetgeen hij heeft overwogen bij tussenvonnis van 24 augustus 2011. Zowel de vordering tot huurprijsvermindering als de verklaring voor recht dat de door Ster Vastgoed gedane opzegging niet leidt tot een beëindiging van de huurovereenkomst zal worden afgewezen.
4. Ten aanzien van de vordering sub II, de vordering om [eiseres]toe te staan de nota's van de energieleverancier in te houden op de huur, heeft de kantonrechter reeds overwogen dat hij deze vordering toewijsbaar acht, met dien verstande dat [eiseres]deze kosten nader diende te specificeren.
[eiseres]heeft bij akte voorschotnota's van Essent (inclusief btw) over de maanden januari 2011 tot en met oktober 2011 ten bedrage van respectievelijk € 200,- per maand (voor januari, februari en maart 2011), € 160,- per maand (voor april t/m september 2011) en van € 181,- (voor oktober 2011) overgelegd.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres]deze bedragen (exclusief btw) alsmede toekomstige aan haar in rekening gebrachte voorschotbedragen op de huur in mindering mag brengen, te vermeerderen of te verminderen met het bedrag dat [eiseres]op basis van de (jaarlijkse) eindafrekening van Essent nog moet betalen respectievelijk terug ontvangt.
Voorts in reconventie
5.1. In het tussenvonnis van 24 augustus 2011 heeft de kantonrechter overwogen dat voor de beoordeling van de vorderingen van Ster Vastgoed in reconventie noodzakelijk is dat de betalingsverplichting van [eiseres]komt vast te staan.
Vast staat dat [eiseres], behoudens een drietal betalingen van in totaal
€ 6.449,34, de huurpenningen vanaf april 2010 onbetaald heeft gelaten. Tot 1 juni 2011 bedroeg de huurachterstand daardoor € 9.158,42. Hierop kunnen thans de onder rechtsoverweging 4 genoemde bedragen in mindering strekken.
5.2. [eiseres]zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de huur ad
€ 1.114,84 inclusief btw per maand vanaf april 2010 minus een bedrag van € 6.449,34 en minus de bedragen genoemd onder rechtsoverweging 4, een en ander te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de verschuldigde bedragen vanaf de dag van verzuim.
5.3. Voorts dient te worden beoordeeld of het betalingsgedrag van [eiseres]en de daardoor ontstane huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. De kantonrechter overweegt dienaangaande dat - uitgaande van de gegevens vermeld onder rechtsoverweging 5.1. - de resterende huurachterstand in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Nu er echter sprake is van een opzegging van de huurovereenko mst per 2 februari 2012, heeft Ster Vastgoed naar het oordeel van de kantonrechter thans onvoldoende belang bij een eerdere ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bovendien is naar het oordeel van de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd nu de huurachterstand niet is ontstaan door onwil of onmacht van de zijde van [eiseres], maar omdat [eiseres]meende dat zij gerechtigd was de huurbetalingen op te schorten in verband met het verminderde genot dat zij had van het gehuurde. [eiseres]had derhalve haar redenen voor het opschorten van de betaling. Dat deze redenen niet valide zijn gebleken omdat zij voor dat verminderde genot Ster Vastgoed niet aansprakelijk kan stellen, maakt dit niet anders.
5.4. De door Ster Vastgoed gevorderde contractuele boete zal de kantonrechter - gelet op alle omstandigheden van het geval zoals hiervoor vermeld- matigen tot 50% van de contractuele boete van € 300,- per maand voor de maanden dat [eiseres]met tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huur in gebreke was.
5.5. De door Ster Vastgoed gevorderde buitengerechtelijk incassokosten acht de kantonrechter niet toewijsbaar, nu Ster Vastgoed niet gemotiveerd heeft onderbouwd waarom zij genoodzaakt was de vordering ter incasso uit handen te geven. [eiseres]heeft de verschuldigdheid van deze kosten gemotiveerd betwist.4
In conventie en in reconventie
6. Nu beide partijen over en weer deels in het (on)gelijk zullen worden gesteld, acht de kantonrechter termen aanwezig om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
staat [eiseres]toe de voorschotnota's van de energieleverancier (Essent) in te houden op de aan Ster Vastgoed verschuldigde huur voor het pand De Schulpen 5 te Lemmer, te vermeerderen of te verminderen met het bedrag dat [eiseres]op basis van de (jaarlijkse) eindafrekening van Essent nog moet betalen respectievelijk terug ontvangt;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
veroordeelt [eiseres]tot betaling aan Ster Vastgoed van de huur ad € 1.114,84 inclusief btw per maand vanaf april 2010, waarop in mindering kan strekken de reeds door [eiseres]betaalde bedragen alsmede de bedragen genoemd bij de beslissing in conventie, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over het resterende bedrag vanaf de dag van verzuim tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [eiseres]tot betaling aan Ster Vastgoed van € 150,- per maand voor de maanden dat [eiseres]met tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huur in gebreke is gebleven;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in conventie en in reconventie
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 november 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 41