Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Heerenveen
zaak-/rolnummer: 349816 \ CV EXPL 11-1439
vonnis van de kantonrechter d.d. 20 juli 2011
inzake
[ eiser],
hierna te noemen: [ eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. G. Copinga,
tegen
[gedaagde],
hierna te noemen: [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procederende in persoon.
Het verdere procesverloop
1.1. Ingevolge het tussenvonnis van 27 april 2011 is er op 23 juni 2011 een comparitie van partijen gehouden. Door [gedaagde] is ter zitting een productie overgelegd.
1.2. Hierna is vonnis bepaald op de stukken.
Motivering
De vaststaande feiten
Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
2.1. [ eiser] handelt onder de naam [X]. Naar aanleiding van een door [ eiser] verspreide folder van [X] heeft [gedaagde] contact opgenomen met [ eiser]. Partijen hebben tweemaal bij [gedaagde] thuis gesproken ter zake de mogelijkheid van [ eiser] om te bemiddelen bij de verkoop van het huis van [gedaagde].
2.2. Op 23 maart 2009 hebben partijen een overeenkomst van opdracht ondertekend. Het betreft de opdracht aan [ eiser] tot bemiddeling en verkoop van de woning van [gedaagde].
2.3. De overeenkomst vermeldt dat het minimumbedrag waartegen de woning kan worden verkocht € 235.000,00 bedraagt en dat de door [gedaagde] te betalen courtage € 2.350,00 exclusief BTW bedraagt. Partijen zijn na het sluiten van de overeenkomst overeengekomen om de verkoopprijs van de woning met € 10.000,- te verlagen.
2.4. Artikel 5.1 van de overeenkomst luidt:
Voor zover in deze overeenkomst ten aanzien van de prijzen en levering niet anders is bepaald, gelden de algemene voorwaarden van de VKM & VHM zoals deze bij het aangaan van de overeenkomst zijn overhandigd.
2.5. [gedaagde] heeft kennis genomen van de algemene voorwaarden. In artikel 2.7 van de voorwaarden is bepaald dat de opdrachtgever niet onderhandelt en geen overeenkomst sluit buiten de makelaar om. In artikel 3.2. staat vermeld dat de courtage verschuldigd is wanneer de koopovereenkomst tot stand komt na het einde van de opdracht, maar het gevolg is van handelen in strijd met artikel 2.7.
2.6. [ eiser] heeft de woning van [gedaagde] op internet gepresenteerd. Voorts is door [ eiser] een brochure opgesteld, is er een advertentie in de krant geplaatst en heeft [ eiser] in december 2009 twee bezichtigingen bijgewoond. De bezichtigingen hebben begin januari 2010 geleid tot een bod op de woning van € 220.000,00. [gedaagde] heeft in dezelfde periode onderhandelingen gevoerd met een familielid.
2.7. [gedaagde] heeft op 8 januari 2010 om 9:15 uur telefonisch contact gehad met [ eiser]. Om 12:41 uur dezelfde dag heeft [gedaagde] aan [ eiser] een e-mailbericht gestuurd met als onderwerp "bevestiging intrekking opdracht"
In de e-mail staat vermeld:
(…)
Hierbij de schriftelijke bevestiging van intrekking opdracht van verkoop
(…)
Per 8-01-2010 trekken wij de opdracht tot dienstverlening in, volgens de schriftelijke afspraken van 21 maart 2009:
- no cure no pay
- Geen kosten bij intrekken verkoopopdracht.
[X] wijkt met deze bovenstaande afspraken en "unieke voorwaarden" af van de Algemene voorwaarden van VKM & VHM, met betrekking tot Courtage: 3.1 3.2 3.2 en zijn wij u of [X] geen courtage, dan wel boetes, verschuldigd na beëindiging dan wel intrekking van de opdracht. Mocht u of [X] toch aanspraak maken op de courtage, dan wel boetes, beroepen wij ons op dwaling:
(…)
2.8. [gedaagde] heeft op 13 januari 2010 de koopakte betreffende de woning ondertekend. De woning is voor een bedrag van € 220.000,00 aan een familielid verkocht.
2.9. Op 18 januari 2010 heeft [ eiser] [gedaagde] gefactureerd. De factuur betreft de courtage voor de verkoop van de woning ten bedrage van € 2.796,50 inclusief BTW.
2.10. [gedaagde] heeft het factuurbedrag niet voldaan.
Het standpunt van [ eiser]
3. [ eiser] baseert zijn vordering op de overeenkomst van opdracht en de overeengekomen algemene voorwaarden.
Het standpunt van [gedaagde]
4. [gedaagde] stelt dat hij de opdracht heeft opgezegd en dat hij vervolgens het huis zelf heeft verkocht. Met een beroep op het overeengekomen no cure no pay stelt [gedaagde] dat hij [ eiser] niets verschuldigd is.
De verdere beoordeling van het geschil
5.1. De kantonrechter neemt hier de inhoud van voormeld tussenvonnis over.
5.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de overeenkomst van opdracht door [gedaagde] op 8 januari 2010 rechtsgeldig is opgezegd. Vast staat dat [gedaagde], buiten [ eiser] om, zijn woning heeft verkocht aan een derde. De vraag die moet worden beantwoord is of [gedaagde] aan [ eiser] een bedrag aan courtage verschuldigd is. Het beroep op no cure no pay verwerpt de kantonrechter nu er sprake is van "cure". Immers, de woning is verkocht. Dat de koper zich niet via [ eiser] bij [gedaagde] heeft gemeld maakt het oordeel niet anders. Gesteld noch gebleken is dat ter zake de "cure" het enkel en alleen aan de makelaar was voorbehouden om een koper voor te dragen.
5.3. Geconstateerd moet worden dat, nu [gedaagde] de woning zelf heeft verkocht, de opdracht is geëindigd voordat de opdracht door [ eiser] is volbracht. Op een dergelijk geval is artikel 7:411 BW van toepassing. Krachtens het bepaalde in lid 1 van genoemd artikel kan een opdrachtnemer van wie het loon van het volbrengen van de opdracht afhankelijk is, onder deze omstandigheden geen recht op courtage doen gelden voor zover die het naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon te boven gaat. Onder het in artikel 7:411 BW bedoelde loonbegrip valt mede de courtage die een makelaar heeft bedongen voor het geval van overtreding door de opdrachtgever van exclusiviteitsbepalingen voortvloeiend uit de algemene voorwaarden die door [ eiser] worden gehanteerd. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] de overeenkomst van opdracht is aangegaan in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zodat er van uit gegaan moet worden dat hij als particulier de opdracht is aangegaan. In dat geval kan op grond van artikel 7:413 BW niet ten nadele van [gedaagde] van het bepaalde in artikel 7:411 BW worden afgeweken.
5.4. Gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen zal de kantonrechter de vordering van [ eiser] beoordelen op de voet van artikel 7:411 BW. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is de vraag of de volledige courtage of een deel daarvan in dit geval redelijk is. Art. 7:411 BW bepaalt dat bij de bepaling van de hoogte van het loon rekening gehouden dient te worden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd.
5.5. De kantonrechter stelt vast dat de reden van beëindiging van de overeenkomst is gelegen in een aan [gedaagde] toe te rekenen omstandigheid, namelijk opzegging van de overeenkomst door middel van de op 8 januari 2010 verstuurde e-mail. Eveneens staat onweersproken vast dat [ eiser] in het kader van de overeenkomst van opdracht verschillende werkzaamheden heeft verricht, zoals het plaatsen van advertenties, het plaatsen van de woning op internet, het maken van een brochure, het begeleiden van twee bezichtigingen met potentiële kopers en het voeren van onderhandelingen met (de makelaar van) een potentiële koper. Dat [ eiser] 62 werkuren in deze opdracht heeft gestoken, zoals hij ter comparitie heeft verklaard, is niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken. Op grond van de feiten en hetgeen ter comparitie is betoogd moet worden aangenomen dat [gedaagde] [ eiser] onderhandelingen heeft laten voeren met een koper, terwijl hij deze koper, gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] toen reeds wist dat een familielid de woning wilde kopen, nimmer als een serieuze kandidaat heeft beschouwd. Het is geenszins onaannemelijk dat [gedaagde] reeds toen al bindend in onderhandeling was met dit familielid. Voorts staat vast dat de koopprijs die uiteindelijk is betaald niet verschilt van de koopprijs welke de aspirant-koper met wie [ eiser] in onderhandeling was, wilde betalen. Hier staat tegenover dat de door [ eiser] verrichte werkzaamheden, behalve het plaatsen van het bord in de tuin en het opstellen van de brochure, niet hebben bijgedragen aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met voormeld familielid en dat andere werkzaamheden die doorgaans aan het sluiten van een koopovereenkomst voorafgaan, zoals het voeren van de onderhandelingen en het opstellen van een koopcontract, niet door [ eiser] zijn verricht.
5.6. Voorgaande feiten en omstandigheden in aanmerking nemende kan, naar het oordeel van de kantonrechter, het naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon maximaal worden bepaald op een bedrag van € 2.200,00 exclusief BTW, zijnde 10% (exclusief BTW) van de door zowel de aspirant-koper als het familielid geboden koopsom van € 220.000,00. Dit bedrag komt overeen met de tussen partijen overeengekomen courtage van 10% (exclusief BTW), zoals uit de opdracht van dienstverlening blijkt.
5.7. Door [gedaagde] zijn verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd die een redelijk loon zoals hiervoor is overwogen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken en waarmee bij de bepaling van de omvang van het redelijk loon niet reeds rekening is gehouden, zodat de kantonrechter het verweer van [gedaagde] ter zake passeert en voornoemd bedrag zal toewijzen.
5.8. [ eiser] heeft rente gevorderd over de hoofdsom berekend tot aan 4 maart 2011, zijnde een bedrag van € 77,66. Nu tegen de rentevordering geen concreet zelfstandig verweer is gevoerd kan de rentevordering worden toegewezen. De gevorderde hoofdsom wordt echter slechts deels toegewezen. Blijkens de door [ eiser] als productie 4 bij dagvaarding overgelegde renteberekening bedraagt de rente 3% en is rente berekend vanaf 26 januari 2010. De rentevordering zal daarom worden toegewezen als na te melden.
5.9. De buitengerechtelijke kosten worden als niet dan wel onvoldoende weersproken eveneens toegewezen met dien verstande dat de incassokosten -als bovenmatig- naar redelijkheid en billijkheid worden gematigd tot € 450,00. De wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen nu eisende partij niet heeft gesteld dat deze kosten reeds daadwerkelijk door [ eiser] partij zijn betaald.
5.10. [gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Voorts zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over deze kosten als na te melden.
Beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag groot € 2.618,00 (inclusief BTW), te vermeerderen met rente van 3% over € 2.618,00 vanaf 26 januari 2010 tot en met 3 maart 2011;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 450,00;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [ eiser] begroot op € 350,00 (2 punten à € 175,00) wegens salaris en op € 225,31 wegens verschotten vermeerderd met de wettelijke rente in geval de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis worden voldaan;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 juli 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 152