Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 99409 / HA ZA 09-856
Vonnis van 10 maart 2010
in de zaak van
1. [A],
wonende te [woonplaats],
2. [B],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. M.J.M.T. van Maarle, kantoorhoudende te Zoetermeer,
tegen
[C],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.H. Lanting, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [C] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- akte houdende overlegging bewijs van de zijde van [A] c.s.
- het proces-verbaal van comparitie van 16 februari 2010.
1.2. Vervolgens is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [C] is eigenaar geweest van het perceel, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats]. Hij heeft dit perceel op 27 december 2000 geleverd gekregen van [naam bedrijf] B.V., waarvan [C] enig aandeelhouder is.
2.2. Op enig moment in 2000 is aan [naam bedrijf] B.V. een Lijst der Geldelijke Regelingen verstrekt, waarin wordt vermeld dat de zakelijk gerechtigde van het perceel [adres] te [woonplaats] een bedrag van € 6.000,00 aan landinrichtingskosten is verschuldigd omdat het perceel betrokken is (geweest) in de ruilverkaveling Twijzel-Buitenpost. Voorts wordt hierin vermeld dat de jaarlijks verschuldigde landinrichtingsrente (verder te noemen: ruilverkavelingsrente) een bedrag van € 360,00 beloopt.
2.3. [A] c.s. heeft op 31 augustus 2004 een koopovereenkomst met [C] gesloten, op grond waarvan hij van [C] het hiervoor bedoelde perceel met opstallen heeft gekocht. De levering heeft op 15 september 2004 plaatsgevonden.
2.4. In de leveringsakte is - voor zover hier van belang - bepaald:
GARANTIES VAN VERKOPER
Art. 5
(…)
c. het verkochte is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen.
(…)
VOORAFGAANDE VERKRIJGING
Het verkochte is door verkoper verkregen door inschrijving in register "Hypotheken 4" op het kantoor van de Dienst van het kadaster en de Openbare Registers te Leeuwarden op vier december tweeduizend drie, in deel 11000, nummer 1, van het afschrift van een akte, houdende een ruilverkavelingsovereenkomst (…)
2.5. In de kadastrale registers was op 9 augustus 2004 met betrekking tot het hiervoor bedoelde perceel de volgende aantekening opgenomen:
Aantekening kadastraal object
RVK-RENTE TE VERWACHTEN
Betrokken persoon: TWIJZEL-BUITENPOST
2.6. Enige jaren na 31 augustus 2004 heeft [A] c.s. de hiervoor bedoelde Lijst der Geldelijke Regelingen onder ogen gekregen.
2.7. Op 24 juni 2009 heeft [A] c.s. voor het eerst een aanslag ruilverkavelingsrente van de Belastingdienst ontvangen.
2.8. Bij brief van 22 juni 2009 heeft de Belastingdienst aan [A] c.s. bericht dat afkoop van de verschuldigde ruilverkavelingsrente mogelijk is door - naast een bedrag van
€ 360,00 voor het jaar 2009 - een bedrag van € 5.853,60 ineens te betalen.
2.9. [A] c.s. heeft [C] bij brief van 7 juni 2007 aansprakelijk gesteld voor de schade die hij lijdt als gevolg van het feit dat hij - in weerwil van de omstandigheid dat in de leveringsakte wordt vermeld dat het perceel niet in een landinrichtingsplan is betrokken - ruilverkavelingsrente verschuldigd blijkt te zijn. [C] heeft deze aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3. De vordering
3.1. De vordering van [A] c.s. strekt - zakelijk weergegeven - ertoe dat [C], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van
€ 6.213,60, te vermeerderen met rente en kosten, met veroordeling van [C] in de kosten van het geding.
3.2. [C] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1. [A] c.s. legt - voor zover hier van belang - aan de vordering ten grondslag dat [C] in strijd met het bepaalde in art. 7:15 lid 1 BW de zaak heeft overgedragen, terwijl deze niet vrij was van bijzondere lasten en beperkingen en [A] c.s. deze lasten - in de vorm van ruilverkavelingsrente - niet uitdrukkelijk heeft aanvaard. [C] is aldus toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichting om de zaak onbezwaard over te dragen en uit dien hoofde schadeplichtig, aldus [A] c.s.
4.2. [C] heeft tot zijn verweer aangevoerd dat [A] c.s. zich in het kader van het sluiten van de koopovereenkomst heeft laten bijstaan door makelaar J.D. Hettema. Hettema heeft destijds de koopakte opgesteld en hieraan het kadastraal uittreksel gehecht dat de situatie per 9 augustus 2004 weergaf. Hierin wordt expliciet vermeld dat ruilverkavelingsrente te verwachten viel. [A] c.s. wist ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst dan ook, althans behoorde te weten, dat hij geconfronteerd kon worden met een aanslag ruilverkavelingsrente en heeft deze lasten door ondertekening van de koopakte uitdrukkelijk aanvaard. Bovendien blijkt uit de leveringsakte dat de voorafgaande verkrijging verband hield met een ruilverkavelingsovereenkomst. Het had onder deze omstandigheden - aldus nog steeds [C] - op de weg van [A] c.s. gelegen om nader onderzoek te verrichten. Door dit na te laten is het gekochte volgens hem aanvaard, inclusief de mogelijk verschuldigde ruilverkavelingsrente.
4.3. [A] c.s. heeft in reactie op dit verweer naar voren gebracht dat Hettema niet heeft bemiddeld bij het sluiten van de koopovereenkomst, maar enkel op verzoek van [A] c.s. nadien de koopakte heeft opgesteld. [A] c.s. heeft destijds geen koopakte ontvangen met daaraan gehecht het door [C] bedoelde kadastraal uittreksel. Overigens zou er ook in die situatie volgens hem geen sprake zijn van een uitdrukkelijke aanvaarding als bedoeld in art. 7:15 lid 1 BW.
4.4. De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat ruilverkavelingslasten aangemerkt moeten worden als een bijzondere last of beperking als bedoeld in art. 7:15 lid 1 BW (zie in die zin eveneens HR 27 februari 2004, NJ 2004, 635, Smeenk-Loman). Evenmin is in geschil dat [C] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen melding heeft gemaakt van het feit dat er mogelijk ruilverkavelingsrente verschuldigd zou zijn, niettegenstaande het feit dat hij op dat moment wist dat het perceel betrokken was (geweest) in de ruilverkaveling Twijzel-Buitenpost en ook wist dat volgens de Lijst der Geldelijke Regelingen (mogelijk) een bedrag van € 6.000,00 aan ruilverkavelingsrente verschuldigd was. Wel wordt - zoals [C] op zichzelf bezien terecht heeft aangevoerd - in de akte van levering vermeld dat de titel van aankomst bestaat uit een ruilverkavelingsovereenkomst, maar daaruit volgt niet, althans niet zonder meer, dat [A] c.s. op de hoogte was van de mogelijkheid dat hij geconfronteerd zou kunnen worden met een daarmee verband houdende aanslag ruilverkavelingsrente. Bovendien heeft [C] in deze akte (ook) verklaard dat het verkochte niet is betrokken in een landinrichtingsplan. Gelet hierop brengt instemming met de inhoud van de akte van levering niet mee dat de lasten door [A] c.s. zijn aanvaard.
4.5. Het antwoord op de vraag of [A] c.s. anderszins de ruilverkavelingslasten uitdrukkelijk heeft aanvaard dient naar het oordeel van de rechtbank eveneens ontkennend te luiden. Immers, indien al juist zou zijn de stelling dat Hettema het hiervoor bedoelde kadastraal uittreksel aan de koopakte had gehecht en deze akte vervolgens door [A] c.s. is ondertekend, zou hooguit geoordeeld kunnen worden dat [A] c.s. stilzwijgend de onderhavige bijzondere lasten heeft aanvaard. Van een uitdrukkelijke aanvaarding die door art. 7:15 lid 1 BW wordt vereist, is aldus geen sprake. Daar komt bij dat de hoogte van het verschuldigde bedrag niet uit het kadastraal uittreksel blijkt of kan worden afgeleid. Ook in zoverre kan niet van (uitdrukkelijke) aanvaarding worden gesproken (vergelijk op dit punt het arrest van het hof Leeuwarden van 19 juni 2002 in de hiervoor bedoelde zaak Smeenk-Loman). Gelet hierop kan in het midden blijven of het kadastraal uittreksel daadwerkelijk aan de door partijen ondertekende koopakte was gehecht.
4.6. [C] kan evenmin worden gevolgd in zijn verweer dat [A] c.s. een op hem rustende onderzoeksplicht heeft geschonden. Uit de parlementaire geschiedenis van art. 7:15 lid 1 BW blijkt immers dat de verplichting van de verkoper om de zaak vrij van bijzondere lasten en beperkingen te leveren zo fundamenteel wordt geacht dat geen uitzondering wordt gemaakt voor de lasten die de koper had kunnen kennen, met name door onderzoek te doen in de openbare registers (Parl. Gesch. Boek 7, Inv. 3, 5 en 6, pagina 113). Los daarvan geldt op grond van de zogenaamde prioriteitsregel dat de op de verkoper rustende mededelingsplicht in beginsel prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper (zie recent nog HR 14 november 2008, NJ 2008, 588).
4.7. [C] heeft ten slotte tot zijn verweer aangevoerd dat het beroep van [A] c.s. op art. 7:15 lid 1 BW dient te stranden in verband met het tweede lid van deze bepaling. Volgens [C] dient het tweede lid opgevat te worden als een beperking van lid 1 en hoeft hij niet in te staan voor de afwezigheid van de ruilverkavelingslasten nu [A] wist, althans kon weten, van "een kwalitatieve verbintenis" als bedoeld in deze bepaling. De rechtbank overweegt dat, daargelaten de vraag of lid 2 wel een beperking vormt op lid 1 in de door [C] bedoelde zin, het verweer alleen al moet worden verworpen vanwege de omstandigheid dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in de openbare registers werd vermeld dat ruilverkavelingsrente te verwachten viel. Aldus doet zich de in lid 2 bedoelde situatie niet voor.
4.8. Nu alle verweren van [C] falen, ligt de vordering voor zover deze betrekking heeft op de vergoeding van de schade ad € 6.213,60 als gevolg van het niet naleven door [C] van de verplichting als bedoeld in art. 7:15 lid 1 BW en het aldus toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen, voor toewijzing gereed. [A] c.s. hebben onder deze omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank geen zelfstandig belang bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat [C] in strijd met de hiervoor bedoelde bepaling heeft gehandeld. De vordering zal daarom in zoverre worden afgewezen.
4.9. [C] heeft geen zelfstandig verweer tegen de vordering tot vergoeding van de wettelijke rente gevoerd, zodat dit onderdeel van de vordering eveneens toewijsbaar is.
4.10. Wat betreft de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van
€ 600,00 heeft [C] aangevoerd dat preprocessueel door [A] c.s. geen handelingen zijn verricht die op de voet van art. 6:96 BW voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank overweegt hieromtrent dat uit de bij dagvaarding overgelegde producties blijkt dat de advocaat van [A] c.s. in de periode 7 juni 2007 tot en met 20 augustus 2009 een vijftal (korte) brieven naar [C] heeft gestuurd, die in essentie evenwel als (herhaalde) sommaties kunnen worden beschouwd. [A] c.s. heeft bovendien nagelaten om te onderbouwen hoeveel tijd hiermee gemoeid is geweest en wat het gehanteerde uurtarief is. Gelet hierop heeft hij de vordering in zoverre onvoldoende onderbouwd, zodat deze zal worden afgewezen.
4.11. [C] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op een bedrag van
€ 89,31 (kosten dagvaarding), € 313,00 (vast recht) en € 768,00 voor salaris advocaat (2 punten in tarief I), ofwel in totaal een bedrag van € 1.170,31.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1 veroordeelt [C] om aan [A] c.s. te betalen een bedrag van € 6.213,60, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 9 september 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [C] in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 1.170,31,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2010.?