Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 08/2612
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2009 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde], adviseur te [vestigingsplaats],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tytsjerksteradiel,
verweerder,
gemachtigde: [gemachtigde], werkzaam bij de gemeente Tytjerksteradiel.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het kalenderjaar 2008 op € 345.000,=. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2008 de waarde verminderd tot € 325.000,=.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 20 november 2008, ontvangen bij de rechtbank op 24 november 2008, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 april 2009 te Leeuwarden. De zaak is ter zitting gevoegd behandeld met de zaken geregistreerd onder nummers 09/2339 en 08/2613. Eiseres is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens verweerder is genoemde gemachtigde verschenen. Na de zitting zijn de zaken weer gesplitst.
Motivering
Feiten
1.1 Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 524m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 500m², waarvan ongeveer 325m² grond en 175m² water.
Geschil
2.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.2 Eiseres is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, met name door het waardedrukkende effect van de nabij gelegen biovergistingsinstallatie. Zij bepleit een waarde van € 208.836,=.
2.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2 Op verweerder rust - bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2007 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur [gemachtigde] op 22 december 2008 opgemaakt taxatierapport.
3.3 De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum. Met name de onderlinge waardeverhouding met het vergelijkingsobject aan de [adres] geeft op zichzelf een goede weerspiegeling van het waardeniveau van eisers onroerende zaak naar de waardepeildatum. Die woning is op 5 september 2006 verkocht voor € 334.000,=. De woning staat in dezelfde straat en is redelijk vergelijkbaar met de woning van eiser. De inhoud van de woning is kleiner en de perceeloppervlakte is groter, maar qua type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand is dit vergelijkingspand voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiser. In zijn algemeenheid overweegt de rechtbank hierbij, dat de vergelijkingsobjecten niet identiek aan de onroerende zaak behoeven te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. In het onderhavig geval is aangevoerd dat de woning aan de [adres] aan de andere kant van de straat ligt en dat de bewoners door de tussengelegen woningen minder geluidsoverlast ondervinden van de nabij gelegen biovergistingsinstallatie dan eiseres in haar woning. De rechtbank overweegt dat de woningen die gebouwd zijn tussen [adres] en de biovergistingsinstallatie allemaal vrijstaande woningen zijn met ruimte ertussen en dat mede gelet op de afstand tussen de woningen en de installatie niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een zodanig verschil qua geluidsbelasting dat die woning niet als vergelijkingspand zou kunnen dienen.
3.4 Eiseres heeft nog aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met door haar ondervonden overlast door plantengroei als gevolg van een verkeerde waterstand. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van zodanige overlast door plantengroei dat hiervan een relevant waardedrukkend effect uitgaat. Voor zover al sprake is van meer dan normale overlast door de beplanting in laagstaand water, zou die begroeiing door eiseres, dan wel een opvolgend eigenaar, eenvoudig kunnen worden verwijderd. Niet gebleken is dat de daarmee eventueel gepaard gaande kosten een waardedrukkend effect hebben op de woning.
3.5 Ten aanzien van het standpunt van eiseres dat in dit geval niet moet worden uitgegaan van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, maar van de waarde op de toestandspeildatum 1 januari 2008, overweegt de rechtbank het volgende. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onder c van de Wet WOZ, wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandpeildatum), indien de onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken van een verandering in de waarde van de onroerende zaak in het jaar 2007 als gevolg van een bijzondere omstandigheid. In 2006 was al bekend dat een uitbreiding van de biovergistingsinstallatie op stapel stond en waren de meldingen op grond van de Wet milieubeheer geaccepteerd. Nadien is de situatie niet zodanig gewijzigd dat uitgegaan zou moeten worden van de toestandsdatum 1 januari 2008. De in oktober 2006 gemelde uitbreiding van de vergistingsinstallatie heeft feitelijk pas in 2008 plaatsgevonden.
3.6 Ondanks het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank overweegt in dit verband dat verweerder heeft erkend dat bij eerdere waardevaststellingen al rekening werd gehouden met (geluids)overlast als gevolg van de nabij gelegen biovergistingsinstallatie. Met de uitbreiding van de installatie is evenwel geen rekening gehouden. Dit terwijl op de waardepeildatum 1 januari 2007 al duidelijk was dat de biovergistinginstallatie zou gaan uitbreiden. In oktober 2006 was immers de melding van de uitbreiding voor de Wet milieubeheer al gedaan. De rechtbank overweegt dat een redelijk denkend koper met een toekomstige ontwikkeling als de uitbreiding van een biovergistingsinstallatie rekening houdt. Hierbij moet opgemerkt worden dat de verkoop van de woning aan de [adres] heeft plaatsgevonden vóórdat de uitbreiding concreet aan de orde was. Verweerder heeft het effect van de uitbreiding van de biovergistingsinstallatie niet betrokken bij de waardevaststelling. De rechtbank acht verweerder derhalve niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
3.7 Anders dan door eiseres is gesteld ziet de rechtbank geen aanleiding om de vastgestelde waarde met 30% te verlagen. Eiseres heeft gewezen op een uitspraak in een volgens haar vergelijkbare zaak. Eiseres miskent hiermee dat ieder geval op zijn eigen merites moet worden beoordeeld.
3.8 Nu verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de hiervoor onder 3.6 beschreven omstandigheid geen waardedrukkende invloed meebrengt en eiseres de door haar gestelde omvang van die waardedrukkende invloed niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. De rechtbank is van oordeel dat de waarde met een bedrag van € 15.000,= te hoog is vastgesteld en dat de waarde in goede justitie dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 310.000,=.
3.9 Met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Awb veroordeelt de rechtbank verweerder in de proceskosten. De kosten worden begroot op € 644,= aan kosten voor rechtsbijstand (beroepschrift één punt; verschijnen ter zitting één punt; gewicht van de zaak: gemiddeld; waarde per punt € 322,= ) en € 4,10 aan reiskosten, derhalve in totaal € 648,10. De rechtbank wijst de gemeente Tytsjerksteradiel aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 310.000,= en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van ten bedrage van € 648,10, aan eiseres te vergoeden door de gemeente Tytsjerksteradiel.
- bepaalt dat de gemeente Tytsjerksteradiel het betaalde griffierecht van € 39,= aan eiseres vergoedt;
Aldus gegeven door mr. E. de Witt, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P.R.M. Poiesz, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2009.
w.g. P.R.M. Poiesz
w.g. E. de Witt
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.