Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 83923 / HA ZA 07-565
Vonnis van 9 september 2009
in de zaak van
1. [A],
wonende te [woonplaats],
2. [B],
wonende te [woonplaats],
3. [C],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat: mr. G.R. Winter, kantoorhoudende te Sneek,
tegen
de besloten vennootschap
MAKKUM IN ZEE B.V.,
gevestigd te Leek, kantoorhoudende te Drachten,
gedaagde,
advocaat: mr. S. Veenstra, advocaat te Leeuwarden.
Eisers zullen hierna [A], [B] en [C] en gezamenlijk "[A] c.s." genoemd worden. Gedaagde zal hierna "Makkum in Zee" genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het incident van 5 december 2007
- de akte wijziging van eis
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1. Makkum in Zee heeft in het recreatie-/bungalowpark "Villapark Makkumerstrand" te Makkum diverse recreatiebungalows gerealiseerd.
2.2. In de fase voorafgaand aan de verkoop van de hierna te noemen recreatiewoningen is aan [A] c.s. door Makkum in Zee een plattegrond getoond waarop is aangegeven hoe het gedeelte van het ressort, waarin de door [A] c.s. te kopen recreatiewoningen zouden worden gerealiseerd, verder zou worden vormgegeven. Volgens de plattegrond zou de (door de heer [D] - voormalig eiser in deze procedure - aangekochte) woning met bouwnummer 153 de laatste in een rij woningen zijn en zou aan het einde van de boulevard een strandpaviljoen worden geplaatst. Op de plattegrond staat vermeld: "Aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend."
Het investeringsaanbod van Makkum in Zee aan gegadigden staat weergegeven in een brief van 12 juli 2002:
(…)
UW INVESTERING IN ESSENTIE
* Investering in eerste klas onroerend goed op een absolute toplocatie tegen aantrekkelijke prijs/prestatieverhouding (drie beslissende zaken voor een verantwoorde investering, bij zowel privé gebruik als bij zakelijke investering).
* Bij een zakelijke verhuur exploitatie, aanzienlijke teruggave van (19%) BTW, hetgeen uw investering aanmerkelijk verlaagt (BTW op inventaris eveneens terugvorderbaar).
* Uitstekende verhuurmogelijkheden welke op jaarbasis uw kasstroom aanzienlijk versterkt (uw exploitatiecomponenten zijn: BTW teruggave, verhuur en waardestijging).
* Verwachte aanmerkelijke waardestijging op termijn van dit klasse huis op een uitstekende locatie direct op de Zuiderzee.
(…)
Voorts heeft Makkum in Zee gegadigden bij brief van 1 oktober 2002 onder meer bericht:
(…)
Ontwikkelingen inzake eindfase Resort Makkum in Zee
Het succesvolle project Makkum in Zee nadert langzamerhand haar voltooiing, waarbij velen van u reeds op de hoogte zijn van een mogelijk nog te creëeren "eindfase", en volgen middels krantenbericht of persoonlijke contacten, de ontwikkelingen hiervan. In dit kader brengen wij u allen met dit schrijven en namens projectontwikkelaar, gaarne nog op de hoogte van de laatste ontwikkeling, welke inhoudt dat - direct aansluitend aan het huidige Resort Makkum in Zee, op een locatie welke aan de westzijde wordt begrensd door strand en zee, en aan de zuidzijde door de huidige Vissersvilla's tegenover ons tijdelijk verkoopkantoor, en aan de noordzijde begrensd door het "bos" (ruwweg ter hoogte dus van de huidige "Beachclub") een plan wordt ontwikkeld dat harmonieus in het landschap past, en in principe zal bestaan uit 19 vrijstaande villa's, te weten vier Strandvilla's op ruime kavels aan de zeezijde, met daarachter geprojecteerd twaalf Duinvilla's op diverse hoogte niveau's, en drie Vissersvilla's welke worden geprojecteerd direct aansluitend aan de huidige Vissersvilla's tegenover ons kantoor.
Tevens wordt door ontwikkelaar overwogen nog een aantal boot ligplaatsen te creëren (globaal achter deze villa's) waarbij de kopers/eigenaren van objecten in deze laatste fase een eerste kooprecht op een ligplaats aldaar zullen verkrijgen. Projectontwikkelaar Makkum in Zee BV is doende de benodigde vergunningen te verkrijgen, waarbij haar verwachting is dat deze eindfase inderdaad op korte termijn zal worden gerealiseerd. Vanzelfsprekend ligt voor geinteresseerde eigenaren een schets van de eindfase ter inzage op ons kantoor, en wij zullen u (onder voorbehoud van realisatie en prijzen) gaarne adviseren. (…)
2.3. Op 7 februari 2003 heeft Makkum in Zee met [A] een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten, waarbij Makkum in Zee aan [A] heeft verkocht:
"een perceel bouwterrein, ter grootte van circa -754- m² bestemd voor de bouw van een recreatiebungalow gelegen te Makkum in het park, type Standaard Duinvilla, bekend onder bouwnummer -161-"
De totale koop-/aannemingssom bedraagt inclusief omzetbelasting € 291.060,-. De woning heeft als adres [adres].
2.4. Op 28 april 2003 heeft Makkum in Zee met [B] een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten, waarbij Makkum in Zee aan [B] heeft verkocht:
"een perceel bouwterrein, ter grootte van circa -567- m² bestemd voor de bouw van een recreatiebungalow gelegen te Makkum in het park, type Standaard Duinvilla, met de wijzigingen zoals in de aan deze Overeenkomst gehechte lijst genoemd, bekend onder bouwnummer -160-"
De totale koop-/aannemingssom bedraagt inclusief omzetbelasting € 275.360,-. De woning heeft als adres [adres].
2.5. Op 29 november 2003 heeft Makkum in Zee met [C] een koop-/
aannemingsovereenkomst gesloten, waarbij Makkum in Zee aan [C] heeft verkocht:
"een perceel bouwterrein, ter grootte van circa -556- m² bestemd voor de bouw van een recreatiebungalow gelegen te Makkum in het park, type Luxe Duinvilla, bekend onder bouwnummer
-159-"
De totale koop-/aannemingssom bedraagt inclusief omzetbelasting € 351.235,-. De woning heeft als adres [adres].
2.6. Onderdeel van bovengenoemde koop-/aannemingsovereenkomsten vormt een plattegrond waarop geen extra recreatiewoning boven de woning van [D] gepland staat.
2.7. Voor en tijdens de realisatie van het resort was een strandpaviljoen aanwezig aan het einde van de boulevard, indertijd "Beach Club" genaamd. Het was de bedoeling om in plaats van de "Beach Club" een nieuw strandpaviljoen op te richten, om zodoende een goede eindmarkering van de boulevard te realiseren.
2.8. Op 14 juli 2006 - derhalve na de verkoop en levering van de recreatiewoningen aan [A] c.s. - heeft Makkum in Zee bij de gemeente Wûnseradiel een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning ten behoeve van een extra recreatiewoning naast de woning van [D]. Makkum in Zee heeft hiervoor als reden gegeven dat zij plaatsing van een strandpaviljoen bij de boulevard niet langer wenselijk achtte en in plaats daarvan deze extra recreatiewoning als eindmarkering van de boulevard wilde laten dienen.
2.9. Omdat in het vigerende bestemmingsplan voor het ressort geen vrijstellings- of wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen die de beoogde extra recreatiewoning mogelijk maakten, is een procedure voor een vrijstelling ex artikel 19 WRO Pro gevoerd. [A] c.s. hebben in dat kader zienswijzen ingediend tegen de verlening van de gevraagde vrijstelling. In reactie op de ingediende zienswijzen heeft de gemeente Wûnseradiel in een reactienota onder meer het volgende vermeld:
"(…)
De reden voor het indienen van een zienswijze is:
1. Wijziging geplande invulling (strandwoning in plaats van paviljoen)
Er wordt gesteld dat de cliënten hun woning hebben gekocht op basis van de voorziene invulling met een strandpaviljoen, als eindmarkering van de boulevard. Er is niet gerekend op een vijfde strandwoning.
(…)
Hieronder wordt een reactie gegeven ten aanzien van de hierboven genoemde zienswijzen.
Reactie
1. Wijziging geplande invulling
De invulling van de locatie met een paviljoen is destijds door de projectontwikkelaar gezien als een goede invulling van de locatie, waarbij sprake is van een eindmarkering van de boulevard. Echter, er heeft geen invulling van de locatie plaatsgevonden omdat een dergelijk paviljoen niet wenselijk wordt geacht. Op basis van het geldende bestemmingsplan Holle Poarte is het mogelijk, in afwijking van de beschrijving op hoofdlijnen, een klein verkooppunt/kiosk middels vrijstelling te realiseren waar op beperkte schaal drankjes, ijsjes en dergelijke worden verkocht. Hieraan is tijdens de ontwikkeling van het gebied vastgehouden. Hierbij dient tevens vermeld te worden dat de locatie waar de vijfde strandvilla wordt gerealiseerd, niet dezelfde locatie is dan waar de bewoners het paviljoen voor ogen hadden.
(…)
5. Nadeel
Betreffende de zienswijze in het kader van woongenot en waardedaling van de woningen, staat de mogelijkheid open om een verzoek om planschade in te dienen in het kader van artikel 49 Wet Pro op de Ruimtelijke Ordening.
(…)"
2.10. Bij beschikking van 10 april 2007 heeft de gemeente Wûnseradiel de gevraagde bouwvergunning verleend. Tegen de verleende vrijstelling en de daaruit voortvloeiende bouwvergunning hebben [A] c.s. geen bezwaar gemaakt.
2.11. Makkum in Zee is vervolgens gestart met de bouw van de recreatiewoning. [A] c.s. hebben daarop een kort geding tegen Makkum in Zee aangespannen, waarin zij staking van de bouw van de extra recreatiewoning hebben gevorderd totdat in de (onderhavige) hoofdzaak bij gewijsde zal zijn beslist. Bij vonnis van 17 oktober 2007 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [A] c.s. afgewezen. De extra recreatiewoning is daarna gerealiseerd.
2.12. De recreatiewoning van [A] bevindt zich ten noordoosten van de extra recreatiewoning, op een afstand van ongeveer 29 meter. De afstand tot het geplande nieuwe paviljoen bedraagt ongeveer 44 meter. De recreatiewoning van [B] bevindt zich ten oosten van de extra recreatiewoning, op een afstand van ongeveer 25 meter. De afstand tot het geplande nieuwe paviljoen bedraagt ongeveer 42 meter. De recreatiewoning van [C] bevindt zich ten zuidoosten van de extra recreatiewoning, op een afstand van ongeveer 38 meter. De afstand tot het gepland nieuwe paviljoen bedraagt ongeveer 60 meter.
3. Het geschil
3.1. De vordering van [A] c.s. strekt er - na wijziging van eis - toe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Makkum in Zee veroordeelt tot vergoeding van schade door [A] c.s. geleden, door aan [A] te betalen € 90.000,-, aan [B] € 100.600,19 en aan [C] € 80.603,94, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 januari 2008, met veroordeling van Makkum in Zee in de kosten van het geding.
3.2. Makkum in Zee concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [A] c.s., met veroordeling van [A] c.s. - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het geding.
4. Het standpunt van [A] c.s.
4.1. [A] c.s. stellen dat Makkum in Zee hen bij het te koop aanbieden van de percelen/recreatiewoningen heeft voorgespiegeld dat met de bouw van de woningen, zoals die in het plan waren aangegeven, het project zou zijn voltooid. Aan [A] c.s. is een plattegrond overhandigd, waarop is aangegeven hoe het plan zou worden afgerond. In strijd met de toezegging en de plannen, zoals die aan [A] c.s. zijn voorgelegd, heeft Makkum in Zee echter een wijziging doorgevoerd in haar plannen, waarbij de bouw van het geplande paviljoen is vervallen, maar een extra recreatiewoning is geplaatst van dezelfde vorm en afmetingen als de recreatiewoningen van [A] c.s., op een plaats die hen hindert in hun vrije uitzicht op het IJsselmeer en waarbij het vrije karakter van de directe omgeving wordt aangetast. Voor [A] c.s. heeft bij de keuze van het perceel en de daarop te bouwen recreatiewoning de locatie steeds een doorslaggevende rol gespeeld. Het vrije uitzicht op het IJsselmeer is een waardeverhogende factor.
4.2. [A] c.s. zijn primair van mening dat zij door de schending van de gemaakte afspraken ernstig in hun woongenot zijn aangetast. Bij het aanbod van de woningen is een duidelijk eindplan gepresenteerd, op grond waarvan [A] c.s. mochten verwachten dat er geen nieuwe recreatiewoning meer voor hun recreatiewoningen zou worden gebouwd. Nu dat wel is gebeurd, is in strijd met het conformiteitsvereiste gehandeld als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. Makkum in Zee is daarmee toerekenbaar tekortgeschoten jegens [A] c.s. Subsidiair stellen [A] c.s. dat Makkum in Zee onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld, door bij herhaling aan [A] c.s. te laten weten dat het plan, zoals dat aanvankelijk was, het definitieve plan zou zijn en dat het gebied waarop [A] c.s. vrij uitzicht hadden, vrijgelaten zou blijven, terwijl Makkum in Zee nadien - in weerwil daarvan - de extra recreatiewoning heeft gerealiseerd. Aldus heeft Makkum in Zee gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die zij jegens [A] c.s. in acht moest nemen.
4.3. Makkum in Zee dient de schade te vergoeden die [A] c.s. ten gevolge van het toerekenbaar tekortschieten c.q. onrechtmatig handelen van Makkum in Zee hebben geleden. Deze schade bestaat uit de vermindering van de waarde van de recreatiewoning en is voor iedere woning verschillend, afhankelijk van de mate waarin het vrije zicht (op zee) van de betreffende woning is belemmerd door de bouw van de extra recreatiewoning.
5. Het standpunt van Makkum in Zee
5.1. Makkum in Zee voert aan dat [A] c.s. geen bezwaar hebben ingesteld tegen de verleende vrijstelling en de bouwvergunning, waarmee beide besluiten formele rechtskracht hebben gekregen. De leer van de formele rechtskracht laat naar de mening van Makkum in Zee geen ruimte voor aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad bij naleving van een rechtsgeldig verleende vergunning. Makkum in Zee mocht als vergunninghouder op de rechtsgeldigheid van de vergunning vertrouwen. Indien er financieel nadeel ontstaat door een (rechtmatige) vergunningverlening, dan zal de benadeelde volgens Makkum in Zee een planschadeprocedure moeten voeren tegen de gemeente.
5.2. Van de door [A] c.s. gestelde non-conformiteit is volgens Makkum in Zee geen sprake. In dat verband betwist Makkum in Zee dat tussen partijen zou zijn overeengekomen dat [A] c.s. vanuit hun recreatiewoningen een vrij uitzicht zouden behouden. Een dergelijke garantie kan niet worden gegeven en blijkt ook niet uit de respectieve koop-/aannemings-overeenkomsten. De definitieve invulling van het terrein maakt geen onderdeel uit van deze overeenkomsten. In de brief van Makkum in Zee aan gegadigden van 1 oktober 2002 staat vermeld dat het betreffende project in principe zal bestaan uit 19 vrijstaande villa's. De woorden "in principe" geven reeds aan dat het aantal woningen ter plaatse kan wijzigen. Voorts was het [A] c.s. bekend dat er in de toekomst een strandpaviljoen zou worden gerealiseerd in de buurt van de toenmalige "Beach Club". Er zou hoe dan ook een extra bouwwerk worden gerealiseerd. Het geplande strandpaviljoen zou bovendien ongeveer hetzelfde formaat hebben gekregen als de thans gebouwde extra recreatiewoning. De realisatie van de extra strandwoning heeft geen (wezenlijke) invloed gehad op de openheid, de vrijheid, het uitzicht en de privacy van [A] c.s. en doet derhalve geen afbreuk aan hun woongenot.
5.3. Ten slotte voert Makkum in Zee aan dat [A] c.s. geen schade hebben geleden door de realisatie van de extra recreatiewoning. Er is geen, althans in zeer beperkte mate, sprake van een vermindering van het uitzicht vanaf de percelen van [A] c.s. Een redelijk denkend en handelend koper zal de situatie met de extra recreatiewoning prefereren boven het geprojecteerde strandpaviljoen. Van een waardevermindering van de recreatiewoningen van [A] c.s. is dan ook geen sprake.
6. De beoordeling van het geschil
6.1. De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat de besluiten van de gemeente strekkende tot het verlenen van de vrijstelling en de bouwvergunning met betrekking tot de extra recreatiewoning formele rechtskracht hebben gekregen, hetgeen betekent dat dient te worden uitgegaan van de rechtmatigheid van die besluiten, zowel wat betreft hun inhoud als voor wat betreft de wijze van totstandkoming. Indien er sprake is van schade ten gevolge van deze (rechtmatige) planologische maatregelen van de gemeente, kan er een planschadeprocedure tegen de gemeente worden gevoerd. De mogelijkheid om een dergelijke procedure tegen de gemeente te voeren, staat er evenwel niet aan in de weg dat een gelaedeerde de vergunninghouder aansprakelijk stelt voor door hem geleden schade, bijvoorbeeld indien er sprake is van toerekenbaar tekortschieten of onrechtmatig handelen van de vergunninghouder. Daar doet de rechtmatigheid van de aan de vergunninghouder verleende vrijstelling/vergunning niets aan af. [A] c.s. kunnen derhalve in hun vorderingen jegens Makkum in Zee worden ontvangen.
6.2. [A] c.s. hebben hun vorderingen primair gebaseerd op artikel 7:17 BW Pro. In het eerste lid van dit artikel is bepaald dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (de conformiteitseis). In lid 2 is vervolgens bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De afgeleverde zaak moet op het tijdstip van aflevering aan de overeenkomst beantwoorden. Dit geldt ook voor onroerende zaken. Naar het oordeel van de rechtbank ziet artikel 7:17 BW Pro bij een onroerende zaak niet alleen op de materiële eigenschappen van de zaak, maar ook op immateriële eigenschappen als uitzicht en ligging. Ook te dien aanzien geldt dat de zaak ten tijde van de aflevering aan de overeenkomst van partijen moet beantwoorden.
6.3. De rechtbank stelt vast dat er ten tijde van de levering van de recreatiewoningen aan [A] c.s. nog geen enkele sprake van de extra recreatiewoning. Indien dat wel het geval zou zijn geweest, is onder omstandigheden denkbaar dat [A] c.s. een geslaagd beroep op non-conformiteit zouden kunnen doen. In het onderhavige geval is de extra recreatiewoning pas jaren na de (af)levering van de recreatiewoningen van [A] c.s. - in de loop van 2007 - gerealiseerd. Om die reden kan niet worden geoordeeld dat de aan [A] c.s. geleverde onroerende zaken - voor wat betreft het uitzicht - ten tijde van de aflevering niet aan de overeenkomst beantwoordden. Het door [A] c.s. gedane beroep op non-conformiteit toekomt faalt derhalve.
6.4. Vervolgens ligt de vraag voor of op andere wijze kan worden geoordeeld dat Makkum in Zee jegens [A] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst in verband met het uitzicht vanaf de percelen van [A] c.s. Een dergelijk tekortschieten doet zich naar het oordeel van de rechtbank slechts voor indien (i) Makkum in Zee aan [A] c.s. heeft gegarandeerd dat zij het bestaande uitzicht zouden behouden, of (ii) [A] c.s. er op grond van verklaringen of gedragingen van Makkum in Zee gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat het bestaande uitzicht behouden zou blijven. Of hiervan sprake is hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. Naar het oordeel van de rechtbank is omtrent enige door Makkum in Zee gedane garantie betreffende het ongewijzigd blijven van het uitzicht vanuit de woningen van [A] c.s. niets gesteld of gebleken. Voorts oordeelt de rechtbank dat [A] c.s. er niet gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat hun uitzicht ongewijzigd zou blijven. In dat verband is allereerst de brief van Makkum in Zee van 1 oktober 2002 van belang. Daarin wordt de eindfase van het project Makkum in Zee geschetst, waarin er in principe sprake zou zijn van 19 villa's. Dat er wordt gesproken over een eindfase van het project, brengt niet mee dat [A] c.s. er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat er geen nieuwe villa's op de betreffende locatie meer zouden worden (bij)gebouwd. De woorden "in principe" geven ook aan dat de plannen nog zouden kunnen wijzigen. Ook uit de omstandigheid dat aan [A] c.s. voorafgaand aan de koop van de recreatiewoningen een plattegrond is getoond waarop de extra recreatiewoning niet was gepland maar alleen (voor wat betreft de onderhavige locatie) de eerder genoemde 19 villa's ingetekend staan, kan niet worden afgeleid dat [A] c.s. er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de planning ongewijzigd zou blijven. Op de betreffende plattegrond d.d. 1 februari 2003 (productie 6 bij de conclusie van antwoord) staat duidelijk vermeld dat aan de plattegrond geen rechten kunnen worden ontleend. Niet gebleken is van enige verdere verklaring zijdens Makkum in Zee, waaraan [A] c.s. de gerechtvaardigde verwachting mochten ontlenen dat er geen extra recreatiewoning meer zou worden gebouwd, waarmee hun uitzicht ongewijzigd zou blijven. Aan het voorgaande doet niet af dat oorspronkelijk als eindpunt van de boulevard een paviljoen was gepland, op een andere plaats dan de uiteindelijk als eindpunt van de boulevard gerealiseerde extra recreatiewoning. De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat van toerekenbaar tekortschieten van Makkum in Zee geen sprake is.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, faalt ook het door [A] c.s. gedane beroep op onrechtmatige daad.
6.5. Uit het vorenstaande volgt dat de vorderingen van [A] c.s. moeten worden afgewezen.
6.6. [A] c.s. zullen als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Makkum in Zee als volgt vastgesteld:
- vast recht € 4.732,00
- salaris van de advocaat € 4.000,00
--------------
€ 8.732,00
7. De beslissing
De rechtbank:
7.1. wijst de vorderingen van [A] c.s. af;
7.2. veroordeelt [A] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Makkum in Zee vastgesteld op € 8.732,00;
7.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Molema en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2009.?
fn 343