Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 08/424
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 mei 2009 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
gemachtigde [gemachtigde],
en
de inspecteur van de Belastingdienst/Noord/kantoor Leeuwarden,
verweerder,
gemachtigde [gemachtigde].
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres een naheffingsaanslag (aanslagnummer [nummer]) overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van € 9.818,--, alsmede bij beschikking een boete van € 981,--. Hierbij heeft verweerder aan eiseres bij beschikking een bedrag van € 101,-- aan heffingsrente in rekening gebracht.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 18 januari 2008 de naheffingsaanslag verminderd tot een bedrag van € 8.138,- en de boete en de heffingsrente dienovereenkomstig tot bedragen van respectievelijk € 813,-- en € 83,--.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 22 februari 2008, ontvangen bij de rechtbank op 25 februari 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2009 te Leeuwarden. Eiseres is daar vertegenwoordigd door [naam], directeur en enig aandeelhouder, alsmede door haar bovengenoemde gemachtigde. Verweerders gemachtigde is eveneens verschenen.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1.1 Eiseres heeft in het jaar 2004 de aandelen in [X] BV overgenomen van [Y] Holding BV, waarvan [A] aandeelhouder is. Vóór de overname was eiseres' directeur en enig aandeelhouder, [C], werknemer van [X] BV.
1.2 [X] BV is met ingang van 1 januari 2004 een huurovereenkomst aangegaan met [A] en [A-B] (de verhuurders). Volgens deze overeenkomst huurt [X] BV voor een huurperiode van vijf jaren, eindigend op 31 december 2008, van de verhuurders het bedrijfspand met ondergrond en erf, staande en gelegen aan de [a-straat te Z], kadastraal bekend bij de gemeente [Z], onder sectie A, nummer [#1] en [#2], groot 29 are en 16 centiare (de onroerende zaak). Het pand dient als werkplaats en opslagruimte ten behoeve van de bouwonderneming van [X] BV.
1.3 Ingevolge artikel 2 van de huurovereenkomst wordt deze overeenkomst bij het verstrijken van de huurperiode stilzwijgend verlengd voor een periode van vijf jaren, tenzij de overeenkomst door een van partijen uiterlijk zes maanden voor het verstrijken van de huurperiode is opgezegd. Na deze periode wordt de huurovereenkomst, behoudens tijdige huuropzegging, stilzwijgend voor onbepaalde tijd voortgezet. De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst € 34.782,-- per jaar exclusief omzetbelasting en wordt ieder jaar geïndexeerd, aldus de artikelen 3 en 4 van de huurovereenkomst.
1.4 In het voorjaar van het jaar 2005 is [C], voornoemd, tot de conclusie gekomen dat de huidige bedrijfslocatie van [X] BV niet geschikt - te klein - is om daar de voor het bouwbedrijf ontwikkelde uitbreidingsplannen te kunnen realiseren. In de loop van dat jaar is [C] in overleg getreden met de gemeente [[Z] over de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van [X] BV naar het nieuwe bedrijventerrein "[Q]". Op dit nieuwe bedrijventerrein zou nieuwbouw kunnen worden gerealiseerd. Op 4 januari 2006 zijn de door eiseres ter zake gemaakte bouwtekeningen en de vooroverleg bouwaanvraag door de gemeente [[Z] ontvangen en getoetst op planologie en welstand. De gemeente heeft hiervan bij brief van 27 februari 2006 verslag gedaan. Door de gemeente is een grondaanbieding gedaan aan eiseres van een perceel ter grootte van 5.831 m² tegen een koopsom van € 357.955,-- exclusief btw.
1.5 [X] BV heeft in december 2005 bij een tweetal makelaarskantoren offertes aangevraagd inzake de begeleiding van de (onder)verhuur van de onroerende zaak.
1.6 Achter en naast de onroerende zaak is het perceel kadastraal bekend bij de gemeente [[Z], sectie A, nummer [#3] gelegen. Het gedeelte van dit perceel dat achter de onroerende zaak is gelegen, heeft een grootte van 22 are en 73 centiare. Dit deel is geheel omsloten door alle andere aangrenzende percelen en heeft na splitsing geen eigen toegangsweg. In de periode dat eiseres overleg voerde met de gemeente [[Z] en met de bank omtrent de aankoop en financiering van de locatie op [Q]", is de eigenaar van dit perceel, de heer [P], overleden. Het is [C] ter ore gekomen dat de erfgenamen van de heer [P] bereid zouden zijn om het zojuist omschreven gedeelte van dit perceel te verkopen.
1.7 Eiseres - in de persoon van [C] - had belangstelling voor de aankoop van bedoeld gedeelte van het perceel van de erven van [P], omdat [X] door voeging van dit perceel bij de onroerende zaak haar uitbreidingsplannen op de huidige locatie zou kunnen realiseren. De aankoop van het gedeelte van het perceel van de erven van [P] was, gezien de omsloten ligging hiervan, voor eiseres echter alleen aantrekkelijk, indien zij tevens de eigendom zou kunnen verwerven van de onroerende zaak. Vanuit kostenoogpunt (geen extra investeringen aan de inrichting) prefereerde [C] uitbreiding op de huidige locatie boven de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten naar het nieuwe bedrijventerrein.
1.8 In de periode van januari tot en met maart 2006 heeft [C] met de verhuurders onderhandeld over de aankoop door eiseres van de onroerende zaak. De verhuurders waren aanvankelijk, gezien het nog lopende huurcontract, niet bereid om over te gaan tot verkoop van het perceel. Uiteindelijk heeft [C] - naar hij ter zitting heeft verklaard - de verhuurders bereid gevonden tot verkoop van de onroerende zaak aan eiseres tegen een koopprijs van € 400.000,-- en onder het beding dat de verhuurders een vergoeding ontvangen voor te derven toekomstige huurinkomsten over een periode van vier jaar.
1.9 Bijlage 7 bij het verweerschrift bevat een op 7 april 2006 door [C] en de verhuurders overeengekomen berekening betreffende "de waarde van het pand [a-straat te Z]". Deze berekening komt uit op een totaalbedrag van € 625.500,--. Dit totaalbedrag bestaat enerzijds uit de door eiseres aan te kopen onroerende zaak voor
€ 400.000,-- en vier jaren huur, berekend op een bedrag van € 135.640,-- (4 maal € 35.762,-- minus kosten waterschap, brandverzekering en OZB). Anderzijds ziet dit totaalbedrag op de door eiseres over te nemen - door [X] BV gehuurde - roerende zaken
voor een bedrag van € 61.860,-- en vier jaren huur, berekend op een bedrag van € 28.000,--.
1.10 De koopprijs van € 400.000,-- is vastgesteld aan de hand van door twee makelaars uitgevoerde taxaties, waarbij makelaar [R] optrad namens de verhuurders en makelaar [S] eiseres vertegenwoordigde.
1.11 Tot de gedingstukken (bijlage 6 bij het verweerschrift) behoort een voor het verkrijgen van een financiering in opdracht van [X] door [S], makelaar en taxateur van onroerende zaken opgemaakt taxatierapport ten aanzien van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de percelen, kadastraal bekend bij de gemeente [Z], sectie A, nummers [#1], [#2] en [#3] gedeeltelijk, samen groot circa 51 are en 88 centiare. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik voor deze percelen is in dit taxatierapport per peildatum 11 april 2006 bepaald op een bedrag van € 550.000,-- exclusief btw.
1.12 Eiseres heeft bij brief van 25 januari 2006 de gemeente [Z] bericht af te zien van de aankoop van het perceel op het bedrijventerrein [Q]".
1.13 Bij notariële akte van 6 juni 2006 hebben de verhuurders de onroerende zaak geleverd aan eiseres. De koopprijs bedraagt volgens de akte € 400.000,--. In de akte staat onder de kop "VERREKENING HUUR" vermeld: "Tevens zal koper, die tot op heden huurder van het bij deze akte verkochte registergoed is geweest, aan verkoper een bedrag groot éénhonderddrieënzestig duizend zeshonderdveertig euro (€ 163.640,--) betalen, ter vergoeding van door koper gederfde huurinkomsten over de komende vier jaren. In artikel 5 van de akte van levering staat vermeld dat het verkochte vrij van huur wordt overgedragen.
1.14 Eiseres heeft bij het aanbieden van de notariële akte ter registratie een bedrag van
€ 24.000,-- (6% van € 400.000,--) aan overdrachtsbelasting voldaan.
1.15 Na de overdracht heeft eiseres de verhuur van de onroerende zaak aan [X] BV gecontinueerd tegen dezelfde huurprijs als [X] BV voorheen aan de verhuurders verschuldigd was. [X] heeft deze huurprijs van het begin af aan steeds betaald aan eiseres.
1.16 Eiseres heeft de onder punt 1.13 bedoelde huurdervingsvergoeding integraal aan haar dochtermaatschappij [X] BV doorbelast.
1.17 Het gedeelte van het perceel van de erven [P] is - in verband met een op te lossen eigendomskwestie - pas bij notariële akte van 15 september 2006 aan eiseres geleverd. De koopsom bedroeg volgens die akte € 80.000,--.
1.18 Volgens een in opdracht van verweerder door [T] op 29 januari 2007 opgemaakt taxatierapport bedraagt de waarde in het economische verkeer, vrij te aanvaarden, van het perceel, kadastraal bekend bij de gemeente [Z], sectie A, nummer [#1],
€ 400.000,--.
1.19 Verweerder heeft de onder punt 1.13 bedoelde huurdervingsvergoeding van
€ 163.640,-- gerekend tot de door eiseres aan de verhuurders verschuldigde tegenprestatie en heeft ter zake een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting aan eiseres opgelegd. Verweerder heeft hierbij tevens aan eiseres een verzuimboete opgelegd.
1.20 In de bezwaarfase heeft verweerder onderkend dat de huurdervingsvergoeding voor een bedrag van € 28.000,-- betrekking heeft op roerende zaken. In verband hiermee heeft hij bij de bestreden uitspraak de naheffingsaanslag verminderd met een bedrag € 1.680,--. De verzuimboete heeft hij dienovereenkomstig verminderd.
Geschil
2.1 In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de onderhavige naheffingsaanslag en verzuimboete terecht aan eiseres heeft opgelegd.
2.2 Eiseres heeft aangevoerd dat [X] BV op 4 november 2005 haar plannen tot verplaatsing van haar bedrijfsactiviteiten naar het bedrijventerrein [Q]" kenbaar heeft gemaakt aan de verhuurders. In reactie hierop hebben de verhuurders te kennen gegeven [X] BV te willen houden aan de huurovereenkomst. Zij stelden [X] voor de keuze om ofwel voor een vervangende huurder zorg te dragen die de resterende huurtermijn zou volmaken onder gelijke condities van de huurovereenkomst, ofwel een bedrag aan financiële compensatie te betalen wegens gemis aan huurrendement. [X] heeft daarop twee makelaarskantoren verzocht een aanbieding te maken om de verhuur te begeleiden. In een financieringsaanvraag bij de [bank] ter zake van de aankoop van de locatie op het bedrijventerrein heeft [X] een bedrag van € 163.640,-- opgenomen wegens verschuldigde financiële compensatie. Volgens eiseres vormen de afspraken omtrent de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst tegen vergoeding een prestatie die moet worden beschouwd als een dienst. Deze dienst is volgens eiseres belastbaar voor de heffing van omzetbelasting en volgt daarbij het regime van de huurovereenkomst. Het door eiseres voldane bedrag aan financiële compensatie wegens huurderving is door haar integraal doorbelast aan haar dochtermaatschappij [X]. De afspraken omtrent de huurbeëindiging en de aankoop van de onroerende zaak zijn niet gelijktijdig, maar volgtijdelijk gemaakt. Gelet op het tijdsverloop staan de overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst en de overeenkomst tot koop van de onroerende zaak niet in oorzakelijk verband met elkaar. Verder moet worden bedacht dat deze overeenkomsten door verschillende rechtspersonen zijn aangegaan. De huurdervingsvergoeding van € 135.640,-- maakt volgens eiseres dan ook geen onderdeel uit van de tegenprestatie. Eiseres heeft verder betoogd dat ten aanzien van de taxatie van [S] (zie onder punt 1.11) de kanttekening moet worden gemaakt dat na aankoop van het perceel van de erven van [P] het geheel een hogere waarde heeft gekregen. Verder heeft eiseres erop gewezen dat volgens het in opdracht van verweerder opgemaakte taxatierapport (zie onder punt 1.18) de waarde van de onroerende zaak € 400.000,-- bedroeg, zodat er geen aanleiding bestaat om aan de onroerende zaak een hoger waarde toe te kennen dan dit bedrag. Eiseres concludeert tot vernietiging van de naheffingsaanslag en de daarbij gegeven boetebeschikking alsmede vernietiging van de beschikking heffingsrente.
2.3 Volgens verweerder vormt de huurdervingsvergoeding van € 135.640,-- een last voor eiseres als koper van de onroerende zaak in verhuurde staat en moet die last tot de tegenprestatie worden gerekend. Nu reeds op 25 januari 2006 aan de gemeente is bericht dat van de aankoop van het perceel op het nieuwe bedrijventerrein wordt afgezien en eerst uit een stuk van 7 april 2006 blijkt van de vergoeding in verband met gederfde huurinkomsten, kan niet kan worden volgehouden dat de afspraken volgtijdelijk zijn gemaakt. Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat, gelet op het taxatierapport van [S] en gezien de koopprijs (€ 80.000,--) voor het van de erven van [S] verkregen perceel, de waarde van de door eiseres verkregen onroerende zaak € 470.000,-- bedroeg. Meer subsidiair is verweerder van opvatting dat de waarde van € 470.000,-- is ontstaan door een evenredige toename van de waarde van de onroerende zaak en de waarde van het van de erven van [P] verkregen perceel. Voor dat geval stelt verweerder zich op het standpunt dat de waarde van de door eiseres verkregen onroerende zaak € 458.333,-- bedroeg.
2.4 Naar de rechtbank verweerder ter zitting heeft begrepen, is hij in het kader van zijn primaire standpunt van opvatting dat eiseres een pleitbaar standpunt heeft, zodat de verzuimboete op grond van het ter zake door de staatssecretaris gepubliceerde beleid kan vervallen. In het kader van zijn subsidiaire en meer subsidiaire standpunt heeft verweerder geconcludeerd tot handhaving van de boete tot een bedrag overeenkomstig de alsdan te verminderen naheffingsaanslag.
Beoordeling van het geschil
3.1 Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (de Wet) wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie.
3.2 Onder tegenprestatie, bedoeld in artikel 9, eerste lid, van de Wet, moet worden verstaan hetgeen bij de aan de overdracht ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst door degene die overdraagt als vergoeding voor die overdracht van de verkrijger is bedongen of, met andere woorden, hetgeen door de verkrijger krachtens die obligatoire overeenkomst voor de prestatie van zijn wederpartij - de overdracht - is verschuldigd (zie onder meer HR 26 juni 1974, nr. 17 381, BNB 1974/206).
3.3 Uit de hiervoor onder de punten 1.2, 1.3, en 1.15 vermelde vaststaande feiten volgt naar het oordeel van de rechtbank dat - anders dan in de akte van levering staat vermeld - de verhuurders de onroerende zaak in verhuurde staat aan eiseres hebben overgedragen. Naar de rechtbank vervolgens afleidt uit de hiervoor onder de punten 1.8 en 1.9 weergegeven vaststaande feiten, zijn eiseres en de verhuurders overeengekomen dat eiseres voor deze overdracht, naast de koopprijs van € 400.000,--, aan de verhuurders een vergoeding van
€ 135.640,-- voor te derven toekomstige huurinkomsten is verschuldigd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres - op wie ter zake als meest gerede partij de bewijslast rust - niet aannemelijk gemaakt dat eiseres deze vergoeding op grond van een eerder tussen [X] BV en de verhuurders aangegane overeenkomst tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst namens [X] BV aan de verhuurders was verschuldigd. Hoewel de rechtbank eiseres kan volgen in haar betoog dat [X] BV in november 2005 met de verhuurders heeft gesproken over de beëindiging van de huurovereenkomst, komt het de rechtbank als onwaarschijnlijk voor dat [X] BV en de verhuurders toen reeds, althans reeds vóór de totstandkoming van de tussen eiseres en de verhuurders gesloten overeenkomst inzake de aankoop van de onroerende zaak door eiseres, een overeenkomst tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst hebben gesloten. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat eind 2005, begin 2006 kennelijk nog niet vaststond of en wanneer de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van [X] BV naar de nieuwbouw op het bedrijventerrein [Q]" daadwerkelijk zou kunnen worden gerealiseerd, nu de plannen tot deze nieuwbouw zich toen nog slechts in de fase van overleg met de gemeente bevonden. Het reeds in deze periode aangaan van een overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst zou naar het oordeel van de rechtbank prematuur zijn, terwijl moet worden bedacht dat [X] BV de huurovereenkomst op grond van die overeenkomst reeds per 31 december 2008 zonder meer kon opzeggen (zie hiervoor onder de punten 1.2 en 1.3). De rechtbank heeft daarnaast bij haar oordeel betrokken dat [X] BV in december 2005 bij een tweetal makelaarskantoren offertes heeft aangevraagd inzake de begeleiding van de onderverhuur van de onroerende zaak (zie hiervoor onder punt 1.5), op grond waarvan de rechtbank het eveneens ondenkbaar acht dat toen reeds een overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst tegen een financiële vergoeding met de verhuurders is overeengekomen. Verder heeft de rechtbank in ogenschouw genomen dat eiseres de gemeente [Z] reeds bij brief van 25 januari 2006 heeft bericht af te zien van de aankoop van het perceel op het bedrijventerrein [Q]" (zie hiervoor onder punt 1.12), kennelijk omdat zij toen alsnog mogelijkheden zag om de uitbreidingsplannen van [X] BV op de huidige locatie te kunnen realiseren. De rechtbank ziet niet in waarom [X] BV vanaf dat moment er nog belang bij zou hebben om de huurovereenkomst te beëindigen; het zou haar juist veel aan gelegen zijn om die overeenkomst te continueren. De rechtbank heeft aan de omstandigheid dat eiseres de huurdervingsvergoeding integraal aan [X] BV heeft doorbelast (zie hiervoor onder punt 1.16) geen gewicht toegekend, aangezien deze omstandigheid niet strookt met de omstandigheid dat [X] na de aankoop van de onroerende zaak door eiseres van het begin af aan huurpenningen aan eiseres heeft betaald (zie hiervoor onder punt 1.15).
3.4 Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de huurdervingsvergoeding van € 135.640,-- terecht tot de tegenprestatie in de zin van artikel 9 van de Wet heeft gerekend. Verweerder heeft derhalve de hierover verschuldigde overdrachtsbelasting terecht tot een bedrag van € 8.138,-- nageheven. Nu de rechtbank verweerders primaire standpunt volgt, brengt dit mee dat de verzuimboete moet worden vernietigd (zie hiervoor onder punt 2.4).
3.5 Nu eiseres haar beroep gericht tegen de beschikking heffingsrente niet nader heeft toegelicht, gaat de rechtbank hieraan voorbij. De rechtbank wijst eiseres er ten overvloede op dat het bedrag van de heffingsrente het bedrag van de aanslag volgt. De rechtbank is niet gebleken dat verweerder de heffingsrente op een onjuist bedrag heeft berekend.
3.6 De rechtbank zal het beroep gericht tegen de uitspraak op bezwaar tegen de naheffingsaanslag ongegrond verklaren. Het beroep gericht tegen de uitspraak op bezwaar tegen de boetebeschikking zal de rechtbank gegrond verklaren, waarbij de rechtbank die uitspraak en die boetebeschikking zal vernietigen.
Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 966,-- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 161; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 1). Voor de overige door eiseres genoemde proceskosten, te weten verletkosten voor het bijwonen van de zitting van de rechtbank door haar directeur wordt verweerder, waarmee verweerders gemachtigde ter zitting heeft ingestemd, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van
€ 212,36 (4 maal het in artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel d, van het Besluit genoemde maximale uurtarief van € 53,09).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gericht tegen de uitspraak op bezwaar tegen de naheffingsaanslag ongegrond;
- verklaart het beroep gericht tegen de uitspraak op bezwaar tegen de boetebeschikking gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar gericht tegen de boetebeschikking;
- vernietigt de boetebeschikking;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.178,36, en wijst de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eiseres betaalde griffierecht van € 285,-- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. R. den Ouden, voorzitter, mrs. J.W. Keuning en M. van den Bosch, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2009.
w.g. M. Hiemstra w.g. J.W. Keuning (bij ontstentenis van de voorzitter)
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.