Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 08/1129
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2009 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[naam], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Skarsterlân, verweerder,
gemachtigde: W.M. Olivier, werkzaam bij de gemeente Skarsterlân.
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2008 heeft verweerder krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres eiser] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 393.000,00.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 7 april 2008 de waarde gehandhaafd. Daarnaast heeft verweerder bij deze uitspraak geweigerd de waardevaststelling voor het kalenderjaar 2007 ambtshalve te verminderen.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2008 te Leeuwarden. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is voornoemde gemachtigde verschenen.
Motivering
Feiten
1. Eiser is tezamen met [X] eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande houten woning met garage, gebouwd in 1991. De inhoud van de woning is ongeveer 441 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 2255 m².
Waardevaststelling voor het kalenderjaar 2007
2. Voor zover eisers beroep is gericht tegen verweerders weigering de waardevaststelling voor het kalenderjaar 2007 ambtshalve te verminderen, is het beroep niet-ontvankelijk, omdat tegen dit onderdeel van de uitspraak op bezwaar geen beroep open staat. De waardevaststelling voor het jaar 2007 is onherroepelijk komen vast te staan, omdat eiser de hem toekomende termijn voor het aanwenden van rechtsmiddelen ongebruikt heeft laten verstrijken. De rechtbank verwijst in dit kader naar de nota van toelichting bij het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaak (Staatsblad 1997, 30, p. 3).
Geschil
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 340.000,00. Eiser heeft onder meer aangevoerd dat verweerder de onroerende zaak ten onrechte heeft vergeleken met een stenen woning, ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning en ten onrechte rekening heeft gehouden met de oprit op het naastgelegen perceel.
3.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde. Hij stelt zich op het standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en dat terecht rekening is gehouden met de oprit op het naastgelegen perceel, omdat deze eigendom is van eiser.
Beoordeling van het geschil
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2007 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur [naam taxateur] op 27 juni 2008 opgemaakt taxatierapport.
4.3 De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Het vergelijkingsobject Tsjalk 6 te Joure kan niet dienen ter bevestiging van de vastgestelde waarde van eisers onroerende zaak, omdat van dit vergelijkingsobject geen verkoopgegevens bekend zijn. Het vergelijkingsobject Barte 17 te Joure is evenmin bruikbaar, omdat de verkoop van dit object ruim twee jaar voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject Warring 22 te Joure kan dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van eisers onroerende zaak, maar acht dit enkele object onvoldoende om de waardevaststelling te dragen, omdat dit object - anders dan eisers woning - een stenen woning betreft en verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd op welke wijze met dit verschil rekening is gehouden. De rechtbank acht de door verweerder in het bestreden besluit genoemde objecten Tsjillânleane 13 te Langweer en Meenscharweg 1 te Joure evenmin geschikt om de vastgestelde waarde te onderbouwen, omdat verweerder van deze beide objecten onvoldoende gegevens heeft verstrekt.
4.4 Ten aanzien van de vraag of verweerder bij de waardevaststelling van de onroerende zaak al dan niet rekening mocht houden met de oprit op het naastgelegen perceel overweegt de rechtbank het volgende. De onroerende zaak beschikt zelf niet over een oprit en eisers woning is slechts bereikbaar via de oprit op het naastgelegen perceel. Het naastgelegen perceel maakt - in het kader van de Wet WOZ - geen onderdeel uit van de onroerende zaak, omdat dit perceel eigendom is van eiser en niet - zoals de onroerende zaak - van eiser en [X]. Dit betekent dat voor de waardevaststelling van de onroerende zaak geen rekening kan worden gehouden met de oprit op het naastgelegen perceel. Hieraan doet niet af dat eiser de mogelijkheid heeft op het naastgelegen perceel een erfdienstbaarheid te vestigen of dit perceel tezamen met de onroerende zaak te verkopen. Eiser is daartoe niet gehouden. Dit brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder ten onrechte rekening heeft gehouden met de oprit op het naastgelegen perceel en dat de kosten van het aanleggen van een oprit naar eisers woning in mindering dienen te worden gebracht op de vastgestelde waarde.
4.5 Nu verweerder er niet in is geslaagd het van hem verlangde bewijs te leveren, dient de rechtbank te beoordelen of eiser de hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is, omdat eiser de door hem voorgestane waarde evenmin heeft onderbouwd met verkoopcijfers van goed vergelijkbare objecten.
4.6 Nu beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. De rechtbank neemt het object Warring 22 te Joure als uitgangspunt voor de waardebepaling, omdat dit - gelet op hetgeen hiervoor onder 4.3 is overwogen - het enige bruikbare vergelijkingsobject is. De prijs per kubieke meter van dit vergelijkingsobject bedraagt € 471,00. Rekening houdende met het feit dat eisers woning in tegenstelling tot het object Warring 22 is opgetrokken uit hout en het feit dat eisers onroerende zaak een mindere uitstraling heeft dan het vergelijkingsobject, zal de rechtbank de prijs per kubieke meter van eisers woning vaststellen op € 400,00. Op grond van dit gegeven stelt de rechtbank de waarde van het hoofdgebouw vast op € 176.400,00. De waarde van het perceel stelt de rechtbank - in navolging van verweerder - vast op € 210.730,00. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde staffel - mede gelet op de waarde die is toegekend aan het perceel van het object Warring 22 - redelijk. De rechtbank acht de door eiser voorgestelde grondwaarden niet aannemelijk, omdat de prijzen voor de uitgifte van grond niet gelijkgesteld kunnen worden met de waarde in het economisch verkeer van grond behorende bij een woning. De waarde van de berging/schuur, de dakkapel en de overkapping stelt de rechtbank - in navolging van verweerder - vast op respectievelijk € 4.800,00, € 4.000,00 en € 2.400,00. De totale waarde van de onroerende zaak komt daarmee op € 398.330,00. Van dit bedrag dienen de kosten van het aanleggen van een oprit naar eisers woning, het herstellen van de isolatie in de kruipruimte en het achterstallig onderhoud (waaronder schilderwerk) te worden afgetrokken. Blijkens de door eiser overgelegde offertes - welke verweerder niet heeft bestreden - bedragen deze kosten tezamen € 32.948,00. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak € 365.382.00 bedraagt.
4.7 Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Dit betekent dat het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak in goed justitie vaststellen op € 365.382,00.
Proceskosten
5.1 Met toepassing van artikel 8:75 van de Awb veroordeelt de rechtbank verweerder in de proceskosten. De rechtbank stelt deze kosten vast op € 20,00, bestaande uit € 12,50 aan reiskosten en € 7,50 aan porto en telefoonkosten. De rechtbank wijst de gemeente Skarsterlân aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
5.2 De overige door eiser geclaimde kosten komen naar het oordeel van de rechtbank niet voor vergoeding in aanmerking. Eiser heeft de door hem geclaimde kosten voor het inwinnen van advies niet gespecificeerd en niet aannemelijk gemaakt. De door eiser aan deze beroepszaak bestede tijd, waarvan eiser de kosten evenmin heeft gespecificeerd, dienen voor zijn eigen rekening te blijven. Voor zover eiser heeft bedoeld verletkosten te claimen, geldt dat eiser deze kosten niet heeft gespecificeerd.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep niet-ontvankelijk voor zover het is gericht tegen de weigering de waardevaststelling voor het kalenderjaar 2007 ambtshalve te verminderen;
- verklaart het beroep gegrond voor zover het is gericht tegen de waardevaststelling voor het kalenderjaar 2008;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de waardevaststelling voor het kalenderjaar 2008;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 365.382,00 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de gemeente Skarsterlân het betaalde griffierecht van € 39,00 aan eiseres vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 20,00, aan eiseres te vergoeden door de gemeente Skarsterlân.
Deze uitspraak is gedaan op 13 januari 2009 door mr. C.H. de Groot, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. F.F. van Emst, griffier.
w.g. F.F. van Emst
w.g. C.H. de Groot
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.