Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 92455 / KG ZA 08-355
Vonnis in kort geding van 12 november 2008
in de zaak van
1. [a],
wonende te [woonplaats],
2. [b],
wonende te [woonplaats] (Duitsland),
eisers,
advocaat: mr. A.H. van der Wal,
tegen
1. [c],
wonende te [woonplaats],
2. [d],
wonende te [woonplaats],
3. [e],
wonende te [woonplaats],
4. [f],
wonende te [woonplaats],
tezamen de erven van ir. [g],
gedaagden,
advocaat: mr. P. Stehouwer.
Partijen zullen hierna (gezamenlijk) "[a] c.s." en "[c] c.s." genoemd worden.
1. De procedure
1.1. [a] c.s. hebben [c] c.s. in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare zitting van 7 november 2008.
1.2. [a] c.s. hebben toen op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd dat de voorzieningenrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren:
I. primair: bepaalt dat, na voldoening van de koopsom, dit vonnis in de plaats treedt van de op te maken notariële akte, of een deel daarvan, tot levering aan [b] van de litigieuze onroerende zaak, een en ander onder de voorwaarden en bepalingen in de als productie 7 overgelegde concept transportakte, opgemaakt door notaris mr. P.W.M. IJdema te Franeker, zulks onder de bepaling dat de termijn, bedoeld in artikel 3:301 lid 1 sub b BW Pro, twee dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis bedraagt;
subsidiair: [c] c.s. beveelt mede te werken aan de levering van de litigieuze onroerende zaak, een en ander onder de voorwaarden en bepalingen zoals omschreven in de als productie 7 overgelegde concept transportakte, opgemaakt door notaris mr. P.W.M. IJdema te Franeker, uiterlijk binnen twee dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis op straffe van verbeurte door (één van) gedaagden van een dwangsom van
€ 1.000,- per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat (één van) gedaagden in gebreke blijven aan die veroordeling te voldoen;
II. [c] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van het geding.
1.3. Ter zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht, waarbij hun advocaten gebruik hebben gemaakt van pleitnotities, en waarbij [c] c.s. hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [a] c.s., onder -hoofdelijke- veroordeling van [a] c.s. in de kosten van het geding.
1.4. Partijen hebben producties in het geding gebracht.
1.5. Het vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten
In dit kort geding zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1. [a] pacht van [c] c.s. een perceel grasland, groot 9.28.85 ha, kadastraal bekend gemeente Duurswoude, sectie D, nummer 431. Deze pachtovereenkomst is aangegaan op 1 november 1972 tezamen met [x] als medepachter. Op 1 mei 2000 heeft [x] afstand gedaan van zijn pachtrechten en heeft hij deze overgedragen aan [a].
2.2. In juli 2005 hebben [a] c.s. met [y] een afspraak gemaakt tot verkoop van melkquotum, ertoe strekkende om 110.000 kg melk met 4,214% vet van [a] c.s. de komende jaren vol te melken. Het melkquotum is op naam van [y] gezet. Partijen hebben daarbij de afspraak gemaakt dat indien [a] c.s. het melkquotum zelf weer nodig hebben, dit teruggezet wordt op naam van [a] c.s.
2.3. Bij brief van 18 oktober 2006 heeft de rentmeester van [c] c.s., ing. S.A. Bruinsma (hierna te noemen: Bruinsma), [a] ervan op de hoogte gesteld dat [c] c.s. voornemens zijn om de gepachte landerijen te verkopen en is aan [a] gevraagd of hij gebruik wenst te maken van zijn voorkeursrecht tot koop van het gepachte. In reactie hierop heeft [a] bij brief van 12 december 2006 aan Bruinsma laten weten dat hij de pachtrelatie wil voortzetten.
2.4. Bij brief van 21 maart 2007 heeft Bruinsma aan [a] medegedeeld:
'Onderweg heb ik geluiden vernomen dat er op het bedrijf in [woonplaats] niet meer wordt gemolken. Ik maak u erop attent dat op de gepachte gronden een melkquotum rust van 110.018 kg met 4,25% vet. Verkoop van de op het gepachte rustende melkquotum, zonder toestemming van de verpachter, wordt aangemerkt als wanprestatie, hetgeen ontbinding van de tussen u en de verpachter lopende pachtovereenkomst rechtvaardigt. Op grond van bovenstaande verneem ik gaarne van u wat de stand van zaken is met betrekking tot de op het gepachte rustende melkquotum is.'
In reactie hierop heeft [a] aan Bruinsma medegedeeld dat er sprake is van een zogenaamde melkmaatschap.
2.5. Bij brief van 20 april 2007 heeft Bruinsma aan [a] medegedeeld:
'Naar aanleiding van de contacten die wij hebben gehad inzake de verkoop van de door u gepachte landerijen van de erven [c], doe ik u hierbij de opzet toekomen.
U heeft aangegeven dat het op het gepachte rustende melkquotum door een andere agrariër wordt volgemolken, middels een aangegane "melkmaatschap". Bij een dergelijke constructie dient het melkquotum op naam van deze agrariër te worden gesteld. Een dergelijke actie, zonder toestemming van de verpachter, wordt als wanprestatie aangemerkt. Om procedures te voorkomen ben ik in mijn aanbieding van de grond uitgegaan van een waarde tussen de verpachte en de vrije waarde, hetgeen op het volgende neerkomt:
(…)
Onder voorbehoud goedkeuring van de Erven [c] kan ik u het geheel, bestaande uit 9.28.85 ha grond en het daarop rustende melkquotum aanbieden voor een prijs van € 234.000,- k.k.
(…)
De erven zijn bereid mee te werken aan tenaamstelling van uw zoon. U dient dan echter wel afstand te doen van uw voorkeursrecht van koop.'
Vervolgens heeft Bruinsma bij brief van 6 juni 2007 aan [a] medegedeeld:
'Naar aanleiding van de contacten die ik met uw zoon heb gehad inzake de verkoop van de door u gepachte landerijen van de erven [c], doe ik u onder voorbehoud goedkeuring Erven [c] een finale aanbieding toekomen.
(…)
Wel dient wanneer u en de erven met de prijs van € 225.000,- k.k. akkoord kunnen gaan, de akte zo spoedig mogelijk te passeren.
(…)
Zoals ook reeds in mijn eerdere brief aangegeven, zijn de erven bereid mee te werken aan tenaamstelling van uw zoon. U dient dan echter wel afstand te doen van uw voorkeursrecht van koop.'
Bij brief van 20 juni 2007 heeft Bruinsma aan [a] medegedeeld:
'Onlangs heb ik van de Erven [g] een reactie ontvangen met betrekking tot de verkoop van de 9.28.85 aan u verpachte grond, inclusief het daarop rustende melkquotum. De erven kunnen akkoord gaan met de prijs van € 222.500,- kosten koper voor het geheel.
(…)
Wel stellen de erven als voorwaarde dat de akte voor 1 augustus aanstaande wordt gepasseerd.'
2.6. Op 5 juli 2007 heeft Bruinsma een opdrachtbrief aan notaris IJdema te Franeker gestuurd, waarna de notaris de concept leveringsakte heeft opgemaakt, waarin als verkopers [c] c.s. en als koper [b] staan vermeld. De notaris heeft de concept leveringsakte aan partijen toegezonden, en volmachten opgesteld voor [c] c.s., met uitzondering van [c], die bij het verlijden van de akte aanwezig wilde zijn. Het verlijden van de akte zou plaatsvinden op 31 juli 2007.
2.7. Op of omstreeks 26 juli 2007 heeft [b] aan de notaris laten weten dat Baldes Holding Bakkeveen B.V. als koper in de leveringsakte zou moeten worden vermeld. De notaris heeft dit op 30 juli 2007 doorgegeven aan [c] middels toezending van een volmacht waarin Baldes Holding Bakkeveen B.V. als koper stond vermeld Laatstgenoemde heeft in reactie daarop, diezelfde dag nog, aangegeven dat de transactie 'on hold' moest worden gezet, omdat hij advies wilde inwinnen bij Bruinsma.
2.8. Bruinsma heeft bij brief van 28 september 2007 aan [a] medegedeeld:
'In mijn brief van 20 juni j.l. heb ik een voorstel gedaan en daarbij als voorwaarde gesteld dat de akte van levering voor 1 augustus 2007 diende te passeren. Ik stel vast dat deze termijn inmiddels is verstreken, zodat het aanbod niet tijdig is aanvaard en derhalve is vervallen. U heeft weliswaar de notaris verzocht om de grond op naam van Baldes Holding BV te stellen, maar dat was niet conform het aanbod, en de erven [g] waren daar niet mee akkoord. Ik houd het er derhalve voor dat noch met u, noch met Baldes Holding BV een overeenkomst tot stand is gekomen.'
2.9. Begin maart 2008 hebben [c] c.s. bij de pachtkamer van de sector kanton, locatie Heerenveen, van deze rechtbank een procedure aanhangig gemaakt strekkende tot ontbinding van de pachtovereenkomst. Aan de gevorderde ontbinding hebben [c] c.s. ten grondslag gelegd (i) dat de onroerende zaken waar voorheen het agrarische bedrijf gevestigd was verkocht zijn, (ii) dat [a] de pacht de laatste jaren niet meer zelf betaalde, (iii) dat [a] het gepachte de laatste jaren zonder toestemming heeft onderverpacht aan Baldes Holding BV, en (iv) dat [a] zonder toestemming het op het gepachte rustende melkquotum heeft overgedragen. De pachtkamer doet vandaag uitspraak in deze procedure.
2.10. Bij brief van 23 oktober 2008 heeft de raadsman van [c] c.s. de
-vermeende- koopovereenkomst primair buitengerechtelijk ontbonden vanwege bedrog c.q. dwaling en subsidiair ontbonden vanwege het verstrijken van de voor voldoening bepaalde termijn zonder dat de verbintenis is nagekomen.
3. De standpunten van partijen
3.1. [a] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat tussen partijen in juni 2007 een gave en onvoorwaardelijke koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot het gepachte land. Deze koopovereenkomst dient door [c] c.s. integraal te worden nagekomen, aldus [a] c.s. Volgens [a] c.s. is de door [c] c.s. gestelde termijn van 1 augustus 2007 geen fatale termijn voor de nakoming van de overeenkomst, maar een ordetermijn zonder ingebrekestellende werking. [a] c.s. wilden ook meewerken aan levering vóór de gestelde termijn. Slechts het verzoek van [a] c.s. om Baldes Holding Bakkeveen BV als koper aan te merken heeft tot afstel geleid. [c] c.s. hebben nimmer aan [a] c.s. medegedeeld dat dit verzoek voor hen niet acceptabel was. Ook om die reden kan de onderhavige termijn niet als een fatale termijn worden aangemerkt, en is er bovendien sprake van schuldeisersverzuim zijdens [c] c.s. Ten slotte is het ook in strijd is met de redelijkheid en billijkheid om in het onderhavige geval van een fatale termijn uit te gaan, aldus [a] c.s.
3.2. [c] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen wordt voldoende aanwezig geacht, nu de pachtkamer vandaag uitspraak doet in de procedure strekkende tot ontbinding van de pachtovereenkomst, welke uitspraak -in geval van ontbinding van de pachtovereenkomst- een schadevergoedingsverplichting van [a] c.s. jegens [c] c.s. met zich kan brengen. In dat licht bezien hebben [a] c.s. er belang bij dat op korte termijn een -voorlopig- oordeel wordt gegeven omtrent de vraag of tussen partijen in een eerder stadium een koopovereenkomst met betrekking tot het gepachte land tot stand is gekomen, welke door partijen dient te worden nagekomen.
4.2. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat tussen partijen omstreeks eind juni 2007 overeenstemming is bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst, inhoudende de verkoop van het gepachte land door [c] c.s. aan [b] voor een bedrag van € 222.500,- met als uiterste leveringsdatum 31 juli 2007. Partijen hebben de notaris ook dienovereenkomstig geïnstrueerd, waarna de notaris een concept leveringsakte heeft opgesteld.
4.3. [b] heeft echter op 26 juli 2007 een voorstel tot wijziging van de koopovereenkomst aan [c] c.s. gedaan, inhoudende dat niet langer hij, [b], maar zijn vennootschap Baldes Holding Bakkeveen BV als koper zou worden aangemerkt. Hierover is tussen partijen echter geen overeenstemming bereikt, omdat [c] c.s. niet akkoord wensten te gaan met de voorgestelde nieuwe contractspartij en de transactie deswege 'on hold' hebben gezet. [c] c.s. konden zich naar het oordeel van de voorzieningenrechter in redelijkheid op dit standpunt stellen, onder meer in verband met de toepasselijkheid van artikel 56i Pachtwet (oud), inzake de afrekening met de verpachter na doorverkoop.
4.4. Nu partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de wijziging van de persoon van de koper, kon worden teruggegrepen op de oorspronkelijke koopovereenkomst tussen [b] en [c] c.s., welke overeenkomst partijen dan alsnog zouden dienen na te komen. [b] is evenwel akkoord gegaan met de door [c] c.s. in hun aanbod van 20 juni 2007 gestelde voorwaarde dat het gepachte land vóór 1 augustus 2007 aan hem diende te worden geleverd. Hiermee is naar voorlopig oordeel sprake van een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BW Pro. [c] c.s. wilden slechts op de overeengekomen voorwaarden verkopen indien de termijn van 1 augustus 2007 zou worden gehaald. Deze termijn is door toedoen van [b] niet gehaald, nu hij met een voor [c] c.s. niet acceptabele wijziging van contractspartij is gekomen. [b] is daardoor in verzuim geraakt voor wat betreft zijn medewerking aan de (tijdige) levering van het gepachte land. [c] c.s. waren daarom gerechtigd om de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, zoals hun raadsman bij brief van 23 oktober 2008 heeft gedaan. Er bestaat derhalve geen koopovereenkomst meer waarvan in dit geding nakoming kan worden gevraagd. Om die reden zijn de gevraagde voorzieningen niet toewijsbaar.
4.5. Ook in het geval dat zou moeten worden aangenomen dat [c] c.s. de koopovereenkomst ten onrechte buitengerechtelijk hebben ontbonden, zijn de gevraagde voorzieningen naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet toewijsbaar, omdat er sprake is van rechtsverwerking aan de zijde van [b]. Het had op de weg van [b] gelegen om, nadat de transactie door [c] c.s. 'on hold' was gezet hierover in overleg met [c] c.s. te treden c.q. nakoming van de koopovereenkomst te verlangen, hetgeen achterwege is gebleven. Tot aan dit kort geding -bijna anderhalf jaar na het sluiten van de koopovereenkomst- heeft [b] [c] c.s. niet aangesproken tot nakoming van de koopovereenkomst. Zo is er niet gereageerd op de brief
van Bruinsma van 28 september 2007, waarin wordt betoogd dat er geen koopovereenkomst meer bestaat. Bovendien zijn in genoemde periode de pachtpenningen gewoon doorbetaald. Door dit alles heeft [b] bij [c] c.s. het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat er geen aanspraak meer zou worden gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst en dat de pachtovereenkomst met zijn vader [a] zou worden voortgezet.
4.6. [a] c.s. zullen als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [c] c.s. vastgesteld als volgt:
- vast recht € 254,00
- salaris van de advocaat € 816,00
-----------
totaal € 1.070,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
weigert de gevraagde voorzieningen;
veroordeelt [a] c.s. hoofdelijk -des dat de een betalende de ander in zoverre zal zijn bevrijd- in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [c] c.s. vastgesteld op € 1.070,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Postma op 12 november 2008.
fn 343?