Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB07/1792
Uitspraakdatum: 8 mei 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Littenseradiel, verweerder.
Procesverloop
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat #] te [B] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het kalenderjaar 2007 op € 246.000,--.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 juni 2007 de waarde verminderd tot een bedrag van € 229.000,--.
1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 24 juni 2007, ontvangen bij de rechtbank op 25 juli 2007, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5 Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2008 te Leeuwarden.
Eiser is daar in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote. Namens verweerder zijn verschenen R. Hamstra en B. Adema.
1.7 Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 516m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.295m².
2.2 De gemeente Littenseradiel heeft in november 2006 een bouwvergunning afgegeven voor het plaatsen van een UMTS-zendmast of een andere op basis van elektromagnetische straling werkende mast, op een afstand van ongeveer 175 meter van eisers onroerende zaak.
Geschil
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2 Eiser is van mening dat vanwege het afgeven door de gemeente Littenseradiel van een bouwvergunning voor een gezondheidsschadelijke UMTS-zendmast of een andere op basis van elektromagnetische straling werkende zendmast, de waarde van zijn onroerende zaak met minimaal 20% is gedaald. Eiser bepleit derhalve een waarde van € 196.800,--.
3.3 Verweerder is van opvatting dat de toekomstige plaatsing van een UMTS-zendmast in de nabijheid van eisers onroerende zaak, geen waardeverminderende invloed heeft. Verweerder houdt derhalve vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, wordt, ingevolge artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar.
4.3 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar de op 9 oktober 2007 door B. Adema, registermakelaar-taxateur WOZ, werkzaam bij Tog Nederland, opgemaakte matrix. In deze matrix is de waarde getaxeerd op een bedrag van
€ 229.000,--.
4.4 De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met eisers onroerende zaak. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en eisers onroerende zaak in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, bouwjaar en onderhoudstoestand is rekening gehouden, behoudens de hierna te noemen omstandigheid die bij de vergelijkingsobjecten niet aan de orde is.
4.5 De rechtbank gaat er, gelet op de hiervoor onder punt 2.2 vermelde vaststaande feiten, vanuit dat op 1 januari 2007 de onderhavige UMTS-zendmast nog niet was geplaatst, maar dat op die datum de komst daarvan waarschijnlijk was en dat dit op die datum algemeen bekend was. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een bijzondere omstandigheid als bedoeld onder hetgeen hiervoor onder punt 4.2 is overwogen. Zo deze omstandigheid een verandering in waarde meebrengt, dient derhalve te worden uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 2007 en de waardepeildatum 1 januari 2005.
4.6 De rechtbank neemt in aanmerking dat potentiële gegadigden bij de voorbereiding van de koop van de onroerende zaak zich op de hoogte zullen stellen van de betekenis van de plaatsing van de UMTS-zendmast. Uit hetgeen eiser hieromtrent naar voren heeft gebracht, onder meer door overlegging van onderzoeksgegevens, acht de rechtbank het voorstelbaar dat potentiële gegadigden alsdan zouden kunnen concluderen dat de (op 1 januari 2007 te verwachten) hinder van een zodanige aard en omvang is dat zij hiermee rekening zullen houden bij de bepaling van de door hen aan de onroerende zaak te besteden prijs. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de hiervoor onder punt 4.5 beschreven bijzondere omstandigheid een negatieve verandering in de waarde van de onroerende zaak meebrengt, waarmee verweerder - gelet op hetgeen hiervoor onder punt 4.5 is overwogen - bij de onderhavige waardevaststelling ten onrechte geen rekening heeft gehouden. De rechtbank acht verweerder derhalve niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
4.7 Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser, met hetgeen hij heeft aangevoerd, de door hem bepleite waarde van € 196.800,-- onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.8 Nu verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de hiervoor onder punt 4.5 beschreven bijzondere omstandigheid geen waardedrukkende invloed meebrengt en eiser de door hem gestelde grootte van die waardedrukkende invloed niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Met inachtneming van hetgeen eiser omtrent de aan de toekomstige plaatsing van de UMTS-zendmast verbonden hinder naar voren heeft gebracht, is de rechtbank van oordeel dat de waarde in goede justitie dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 210.000,--.
4.9 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat eisers beroep doel treft.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 210.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Littenseradiel het door eiser betaalde griffierecht van € 39,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 8 mei 2008 door mr. C.H. de Groot, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. E. Boskma, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.