Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB06/485
Uitspraakdatum: 28 september 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Achtkarspelen, verweerder.
Procesverloop
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 992.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2006 de waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen bij brief van 20 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 22 februari 2006, beroep ingesteld.
1.4. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Eiseres heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 26 september 2006 te Leeuwarden. Eiser is daar niet verschenen. Namens verweerder zijn verschenen E. van der Zwaag en A. van der Meer.
1.7. Na de zitting heeft de rechtbank partijen bij brief van 11 oktober 2006 medegedeeld dat het onderzoek ter zitting met toepassing van artikel 8:64 Awb Pro is geschorst. Verweerder is verzocht nadere inlichtingen te verschaffen. Aan dit verzoek heeft verweerder voldaan bij schrijven met bijlagen van 25 oktober 2006 van welke stukken een afschrift aan eiseres is verstrekt. Eiseres heeft hierop gereageerd bij brief met bijlage van 15 november 2006. Op het hiervan aan verweerder toegezonden afschrift heeft laatstgenoemde gereageerd bij brief van 21 december 2006 welke in afschrift aan eiseres is verzonden.
1.8. Met toepassing van artikel 8:64, vierde lid, heeft de rechtbank bepaald dat het onderzoek ter zitting opnieuw wordt aangevangen. Aldus heeft het tweede onderzoek ter zitting ex artikel 8:56 Awb Pro plaatsgevonden op 26 juni 2007 te Leeuwarden. Eiseres is daar bij haar gemachtigde A. Procee verschenen, tot bijstand vergezeld van Ir. W.J. Ebbers RT (rentmeester en taxateur). Namens verweerder zijn verschenen E.van der Zwaag en A. van der Meer.
1.9. Door Ir. W.J. Ebbers RT is namens eiseres ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd aan de rechtbank en de wederpartij. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [onroerende zaak]. De onroerende zaak is een paardenhouderij met oefenhal met een perceel grond van 1.08.53 hectare.
Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.
3.2. Eiseres bepleit een waarde van € 395.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van T. Korvemaker RT en Ir. W.J. Ebbers RT, makelaars en taxateurs, die de onroerende zaak op de waardepeildatum op die waarde hebben getaxeerd.
3.3. Verweerder concludeert uiteindelijk tot een waarde van € 823.000 en heeft ter onderbouwing van dat standpunt verwezen naar door hem overgelegde matrix en de taxatiewijzer en kengetallen van de Stichting Kenniscentrum WOZ.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Voor zover een onroerende zaak niet tot woning dient, wordt de waarde bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer, aldus het derde lid.
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer maatgevend is voor de waardevaststelling van de onroerende zaak. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt naar het oordeel van de rechtbank bij verweerder.
4.3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 823.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
Om tot een uniforme waardering te komen voor agrarische objecten is - naar verweerder heeft aangegeven - door de Stichting Kenniscentrum WOZ (de stichting) een taxatiewijzer opgesteld met inachtneming van de criteria die het Landelijke Taxatieoverleg hieraan stelt. De stichting heeft kengetallen samengesteld aan de hand van verkoopcijfers van agrarische objecten in heel Nederland. De verkoopcijfers zijn geschoond van onderdelen die buiten de waardering in het kader van de Wet WOZ vallen. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde taxatiekaarten overgelegd, die zijn gebaseerd op gegevens van de taxatiewijzer en kengetallen agrarische marktgegevens deel 4 van de Stichting.
4.4. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om een bepaalde methode te kiezen om de waarde van agrarische objecten in het kader van de Wet WOZ te bepalen. De rechtbank is evenwel ook van oordeel dat verweerder inzicht dient te verschaffen in de wijze waarop de gekozen methode tot stand is gekomen en met name in de wijze waarop de gebruikte kengetallen tot stand zijn gekomen en van welke gegevens daarbij gebruik is gemaakt. Daarin is verweerder, zo is de rechtbank van oordeel, niet geslaagd. Niet aannemelijk is gemaakt dat de kengetallen betrekking hebben op verkopen van vergelijkbare objecten rond de peildatum. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat het onderhavige object niet, in elk geval niet zonder meer, vergelijkbaar is met objecten die worden gebruikt ten behoeve van agrarische exploitatie. Verweerder heeft voorts niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze met regionale waardeverschillen rekening is gehouden of hoe rekening is gehouden met verschillen in ligging, onderhoud, bouwaard en kwaliteit. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gehanteerde gegevens niet kunnen dienen als bewijs dat die waarde niet te hoog is.
4.5. Met het door verweerder genoemde vergelijkingsobject in Weststellingwerf is de gestelde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft tegenover de betwisting door eiseres onvoldoende concrete gegevens gesteld die kunnen leiden tot het oordeel dat sprake is van een vergelijkbaar object. Het door verweerder ter zitting als vergelijkingsobject genoemde paardenopfokbedrijf te Harlingen wordt door de rechtbank verworpen reeds omdat dit object niet verkocht is.
4.6. Eiseres heeft niet, althans onvoldoende, weersproken gesteld dat gemeenten vaak gemakkelijk toestemming verlenen voor de bouw van objecten als het onderhavige en dat derhalve de stichtingskosten van een dergelijk object als uitgangspunt kunnen dienen ter bepaling van de waarde in het economische verkeer. De rechtbank heeft geen reden eiseres hierin niet te volgen, nu verweerder zijn stelling dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak hoger is dan de (gecorrigeerde) stichtingskosten, niet aannemelijk heeft gemaakt. Desgevraagd heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat met de in acht te nemen afschrijving dient te worden uitgegaan van de peildatum en niet, zoals in het taxatierapport is gebeurd, van 1 januari 2005 en voorts dat voor dat geval kan worden uitgegaan van een waarde van € 585.000 in plaats van € 537.536.
4.7. Niet aannemelijk is geworden eiseres' stelling dat op voornoemde waarde nog een bedrag in mindering dient te komen in verband met de locatie van het object en het ontbreken van een bedrijfswoning. Deze stelling is onvoldoende onderbouwd en wordt, gelet op verweerders betwisting, door de rechtbank verworpen. Verweerder heeft eiseres' taxatie overigens niet (succesvol) betwist.
4.8. De rechtbank komt tot de slotsom dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op € 585.000. De rechtbank zal bepalen dat de ter zake opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig moet worden verminderd.
4.9. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (2 punten voor het verschijnen ter zittingen ex artikel 8:56 van Pro de Awb met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1). Voor de overige door eiseres genoemde proceskosten, te weten de kosten inzake de taxatie van de onroerende zaak wordt verweerder veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 750. Gelet op de samenhang met de procedure met kenmerk 06/487 worden de te vergoeden kosten voor 50 procent in beide procedures in aanmerking genomen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 585.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een aanslag berekend naar een waarde van € 585.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 697, en wijst de gemeente Achtkarspelen aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente Achtkarspelen het door eiseres betaalde griffierecht van € 276 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 28 september 2007 door mr. B.A.E.G. Geel-Cieraad, mr. C.H. de Groot en mr. J.W. Keuning, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.