Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB06/1257
Uitspraakdatum: 27 september 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Harlingen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [straat 1] en [straat 2], te [plaats], per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 506.807 respectievelijk
€ 207.224. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 13 april 2006 de waarde van [straat 1] en de ten aanzien van dit object opgelegde aanslagen gehandhaafd, terwijl hij de waarde van [straat 2] heeft verlaagd tot € 189.000 onder dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor dit object.
Eiser heeft daartegen bij brief van 17 mei 2006, ontvangen bij de rechtbank op 23 mei 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 18 oktober 2006. Eiser is daar bij zijn gemachtigde H. te Grotenhuis (taxateur agrarisch vastgoed) verschenen. Namens verweerder zijn verschenen A. van der Meer en J.S. Postma.
Na de zitting heeft de rechtbank partijen bij brief van 19 oktober 2006 medegedeeld dat het onderzoek ter zitting is geschorst en dat de zaak is verwezen naar de meervoudige kamer van de rechtbank; verweerder is voorts verzocht nadere inlichtingen te verschaffen.
Aan dit verzoek heeft verweerder voldaan bij schrijven met bijlagen van 10 november 2006. Deze stukken zijn bij brief van 27 november 2006 in kopie aan de gemachtigde van eiser gezonden. Laatstgenoemde heeft hierop gereageerd bij schrijven van 17 januari 2007 waarvan een afschrift aan verweerder is gezonden.
Het onderzoek ter zitting van de meervoudige kamer heeft plaatsgevonden op 26 juni 2007 te Leeuwarden.
Eiser is daar bij zijn gemachtigde H. te Grotenhuis verschenen. Namens verweerder zijn
A. van der Meer en J.S. Postma verschenen.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken [straat 1] en [straat 2].
2.2. [straat 1] bestaat uit de volgende zaken:
* een woning
* een garage
* een romneyloods
* een varkensstal van 627 m2 gebouwd in 1969
* een varkensstal van 830 m2 gebouwd in 1978
* een mestkelder van 800 m3
* 600 m2 erfverharding
* een varkensstal van 578 m2
* een varkensstal van 374 m2
* een mestkelder van 1.200 m3
* een varkensstal van 900 m2
* een mestkelder van 1.400 m3
* 15.100 m2 grond
* twee windmolens gebouwd in 1990
2.3 In 2004 is een begin gemaakt met de bouw van een nieuwe fokstal bij [straat 1]. Op 1 januari 2005 was de bouw van deze stal voor 50 procent gereed. De totale stichtingkosten beliepen € 649.500.
2.4. [straat 2] bestaat uit de volgende zaken:
* een windmolen gebouwd in 1994
* 400 m2 erfverharding
* 4.460 m2 grond
* een paardenstal
* een schapenstal gebouwd in 1989
* een schapenstal gebouwd in 1996
* een mestkelder behorend bij de schapenstal uit 1996
* een werktuigenberging gebouwd in 1989
* een werktuigenberging gebouwd in 1991
* een berging
Van de 4.460 m2 grond was een onbebouwd deel van 1.200 m2 op 1 januari 2005 in gebruik als opslag voor kuil.
2.5. Er is asbest aanwezig in een deel van de opstallen van beide objecten.
Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de objecten [straat 1] en [straat 2] op de waardepeildatum.
3.2. Eiser bepleit uiteindelijk een waarde van € 254.640 voor [straat 1] en een waarde van € 108.442 (exclusief het woongedeelte) voor [straat 2].
3.3. Verweerder bepleit de waarden zoals die in de bestreden uitspraak zijn vastgesteld.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Voor zover een onroerende zaak niet tot woning dient, wordt de waarde bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer, aldus het derde lid. De waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt, ingevolge het vierde lid van dit artikel, in afwijking van het tweede lid eveneens bepaald op de vervangingswaarde.
4.2. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Deze bepaling brengt, gelet op hetgeen hiervoor onder punt 2.3 is vermeld, mee dat de waarde van [straat 1] moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2005, dat wil zeggen met inachtneming van de waarde van de in aanbouw zijnde fokstal.
4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de onroerende zaken, behoudens voorzover de waardevaststelling de in aanbouw zijnde fokstal betreft, moeten worden vastgesteld op die in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank ligt, indien en voorzover in geschil, de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarden bij verweerder.
4.4. De rechtbank zal er met betrekking tot [straat 1] veronderstellenderwijs van uitgaan dat de waarde van die onroerende zaak (exclusief de nieuwe fokstal) € 254.640 bedraagt, zoals eiser uiteindelijk bepleit. Deze waarde dient, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.2 is overwogen, te worden vermeerderd met de vervangingswaarde van de fokstal die op 1 januari 2005 voor de helft gereed was. Nu de stichtingskosten € 649.500,-- belopen (zie onder punt 2.3), acht de rechtbank aannemelijk dat de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ van de op 1 januari 2005 voor de helft gerede stal (1/2 van € 649.500 =) € 324.750 bedraagt. De door eiser bepleite waarde dient naar het oordeel van de rechtbank derhalve met dit bedrag te worden verhoogd. Met een aftrek in verband met schade als gevolg van zoutwinning behoeft naar het oordeel van de rechtbank geen rekening te worden gehouden nu sprake is van nieuwbouw, wat er overigens ook moge zijn van deze stelling. Het vorenstaande leidt tot een totale waarde van [straat 1] van
€ 254.640 + € 324.750 = € 579.390. Nu verweerder de waarde van dit object heeft bepaald op € 506.807 komt de rechtbank tot de slotsom dat die waarde in elk geval niet te hoog is vastgesteld.
4.5. Verweerder heeft gesteld dat de waardering van agrarische objecten als [straat 2] wordt bemoeilijkt, omdat relatief weinig transacties rond de peildatum hebben plaatsgevonden. Voorts zijn er geen transacties in de regio Friesland dan wel Noord-Nederland bekend. Bij de meeste transacties, zo stelt verweerder, spelen voorts omstandigheden een rol die ervoor zorgen dat de transactieprijs niet overeenstemt met de waarde zoals die in het kader van de Wet WOZ dient te worden bepaald. Daarom heeft verweerder de door hem overgelegde taxatiekaarten gebaseerd op gegevens van de taxatiewijzer en kengetallen agrarische marktgegevens deel 4 van de Stichting Kenniscentrum WOZ (de stichting). Deze taxatiewijzer is - met inachtneming van hieraan door het Landelijk Taxatieoverleg gestelde criteria - opgesteld om tot een uniforme waardering te komen voor agrarische objecten in heel Nederland. De stichting heeft hierbij kengetallen samengesteld aan de hand van verkoopcijfers van agrarische objecten in heel Nederland. De verkoopcijfers zijn geschoond van onderdelen die buiten de waardering in het kader van de Wet WOZ vallen.
4.6. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om een bepaalde methode te kiezen om de waarde van agrarische objecten in het kader van de Wet WOZ te bepalen. Aangezien eiser de relevantie van de gehanteerde kengetallen betwist, is de rechtbank evenwel ook van oordeel dat verweerder inzicht dient te verschaffen in de wijze waarop de gekozen methode tot stand is gekomen en met name in de wijze waarop de gebruikte kengetallen tot stand zijn gekomen en van welke gegevens daarbij gebruik is gemaakt. Daarin is verweerder, zo is de rechtbank van oordeel, niet geslaagd. Niet aannemelijk is gemaakt dat de kengetallen betrekking hebben op verkopen van agrarische objecten rond de peildatum. Evenmin is inzichtelijk gemaakt op welke wijze met regionale waardeverschillen rekening is gehouden of hoe rekening is gehouden met verschillen in ligging, onderhoud, bouwaard en kwaliteit. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de door verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gehanteerde gegevens niet kunnen dienen als bewijs dat die waarde niet te hoog is.
4.7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser evenmin de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt. Deze waarde is niet met concrete gegevens onderbouwd. Zo heeft eiser zijn stelling dat de ligging in een zoutwingebied waardedrukkend is, niet aannemelijk gemaakt, laat staan dat die waardedruk 20 procent van de vastgestelde waarde zou belopen. Voorts kan de rechtbank eiser niet volgen in zijn stelling dat de windmolen een lagere waarde heeft dan door verweerder in acht is genomen. Gelet op het bepaalde in artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, en slot van de Wet WOZ, zoals hiervoor onder 4.2. weergegeven dient bij de waardebepaling rekening te worden gehouden met het feit dat de windmolen in 2004 is gereviseerd en dat deze revisie gereed was op 1 januari 2005.
4.8. De rechtbank zal, nu partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, de waarde van [straat 2] in goede justitie vaststellen. Daarbij slaat de rechtbank acht op het feit dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat hij bij de waardebepaling rekening heeft gehouden met de toepasselijke werktuigenvrijstelling voor de rotor, terwijl de rechtbank voorts in aanmerking neemt dat partijen het eens zijn over de waarde van de werktuigenloods, de paardenstal en de schapenstal welke is gebouwd in 1989 en de berging ad in totaal € 46.052, alsmede over de in aanmerking te nemen prijs van € 85 per m2 voor de schapenstal met bouwjaar 1996. Nu verweerder onweersproken heeft gesteld dat hij de afmetingen van deze stal heeft bepaald met behulp van een laser, acht de rechtbank aannemelijk dat deze stal een oppervlakte heeft van 700 m2. Mede gelet op deze feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de waarde van [straat 2] in goede justitie vast op
€ 175.000. De rechtbank zal bepalen dat de ter zake opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig worden verminderd.
4.9 De rechtbank zal het beroep ten aanzien van [straat 1] ongegrond verklaren, terwijl de rechtbank het beroep ten aanzien van [straat 2] gegrond zal verklaren onder vernietiging van de ter zake bestreden uitspraak en vermindering van de waarde en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen zoals hiervoor is overwogen.
Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 805 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1,5 punt voor het verschijnen ter zittingen met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1). De overige door eiser genoemde proceskosten, te weten verletkosten, komen niet voor vergoeding in aanmerking nu geen sprake is van verletkosten van een partij of een belanghebbende als genoemd in artikel 1, onderdeel d, van voornoemd Besluit.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ten aanzien van de [straat 1] ongegrond;
- verklaart het beroep ten aanzien van de [straat 2] gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de [straat 2];
- vermindert de vastgestelde waarde van [straat 2] tot € 175.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting betreffende [straat 2] tot aanslagen berekend naar een waarde van € 175.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 805 en wijst de
gemeente Harlingen aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Harlingen het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 27 september 2007 door mr. B.A.E.G. Geel-Cieraad (voorzitter), mr. C.H. de Groot en mr. J.W. Keuning, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.